Мена без доплаты

Договор мены: как его регулирует закон?

Мена без доплаты

Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что записано в законе

Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом.

Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги.

Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

«Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

Чем мена отличается от купли-продажи

Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара.

Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре.

С услугами ситуация аналогичная:

не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет.

Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д.

), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены.

Единственное исключение из статьи установлено для мены акций.

Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны. «На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус. 

В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст.

35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

«С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки, 

— отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом.

Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф.

Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем здесь.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/10/29/dogovor-meni-kak-ego-regyliryet-zakon/

Как правильно составить договор обмена квартирами?

Мена без доплаты

Улучшить жилищные условия за счет приобретения нового жилья могут себе позволить не все семьи. В подобной ситуации наиболее выгодным вариантом является мена с доплатой либо без нее. Но договор обмена квартирами, также как и сама процедура имеют некоторые особенности, которые отличают процесс покупки жилья. Чтобы застраховать себя от потери недвижимости необходимо учитывать все аспекты.

статьи:

Понятие мены и участники процедуры обмена квартирами

В силу ст.567 ГК РФ меной является передача товара либо недвижимости аналогичного качества и стоимости участниками сделки друг другу. При обмене стороны выступают одновременно и продавцами и покупателями, учитывая, что они передают жилое помещение и получает иную квартиру в собственность.

В рамках ст.568 ГК РФ предполагается передача равноценного товара, как по цене, так и по качеству.

Однако в виду того, что обмен зачастую осуществляется с целью улучшить жилищные условия посредством получения квартиры с большим метражом либо же его уменьшением в связи с отсутствием необходимости в большом жилом помещении, ч.2 ст.568 ГК РФ предусмотрено правило о доплате в виде разницы в цене.

Во исполнение ст.209 ГК РФ владельцы недвижимости вправе не только ею владеть, но и распоряжаться, что предполагает возможность, как продажи, так и обмена квартиры в порядке определенном главой 31 ГК РФ.

Однако законом допускает мену не только между собственниками, но и нанимателями квартир по договору социального найма. Так в ст.

72 ЖК РФ за квартиросъемщиками закреплено право произвести обмен квартир по согласованию с наймодателем, а именно местной администрацией.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

  • предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
  • спора права пользования квартирой;
  • признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
  • муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Важно! В случае если один из квартиросъемщиков страдает хроническим заболеванием, в заключение договора обмена может быть отказано, учитывая, что в рамках ст.57 ЖК РФ граждане данной категории вправе претендовать на отдельное жилое помещение.

Для заключения договора мены нанимателями социального жилья требуется подать заявление в органы местного самоуправления с приложением документов:

  • паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • договора о заключении социального найма;
  • справки о регистрации всех лиц;
  • письменного согласия всех членов семьи;
  • разрешение опеки, если оформляется договор обмена квартиры с детьми.

Важно! Подтверждение отсутствия задолженности по текущим платежам обязательно ввиду того, что при наличии неоплаченных счетов муниципалитет не только вправе отказать в заключение договора мены, но и расторгнуть соглашении о предоставлении жилья в социальный найм.

Договор обмена квартирами без доплаты

Мена жилых помещений во исполнение норм ст.567 ГК РФ изначально предполагает равнозначное качество квартиры и ее цены, что не всегда возможно соблюсти. Так, жилые помещения, расположенные в центре города стоят дороже, влияет на стоимость и окружающая инфраструктура.

Также к учету следует принять год сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и его общее состояние. Принимается в расчет и метраж жилого помещения.

Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше.

Именно поэтому в договоре обмена квартирами без доплаты необходимо указать все особенности жилого помещения, перечисленные выше во избежание спорных вопросов впоследствии.

Наряду с техническими характеристиками квартиры, будущим владельцам следует обратить внимание на:

  • порядок получения прав собственности во избежание отмены договора;
  • прописанных лиц, которые могут обладать и правом пожизненного проживания;
  • задолженность по текущим платежам за коммунальные услуги.

Важно! В случае обмена квартиры без доплаты в состоянии, требующем ремонта, технические характеристики жилого помещения необходимо подробно прописать в договоре мены в виду того, что во исполнение норм ст.568 ГК РФ принимающая сторона дополнительно понесет еще и расходы на переоформление прав собственности.

Договор обмена квартирами образец: https://pravo812.ru/dokumenty-blanki-zayavleniya/1384-obraztsy-dokumentov-i-gotovye-blanki-dlya-skachivaniya.html

Договор обмена квартиры с доплатой

Как правило, обмен квартирами производиться в случае, если семья ждет пополнения и желает расширить квартирные метры либо же в ситуации, когда дети выросли и проживать двум престарелым людям в огромной квартире уже накладно. Учитывая, что условия мены не равноценны, стороны заключают договор с доплатой, то есть с разницей стоимости жилья.

При этом самостоятельно устанавливать размер внесения дополнительных средств не желательно в виду того, что покупная стоимость жилья в разных районах не одинакова и формируется на основании не только метража, но и состояния дома, а также инфраструктуры. Во избежание спорных ситуаций, оценку жилья следует произвести с привлечением эксперта и исходить из реальной рыночной стоимости жилого помещения.

Важно! Оформить договор обмена квартирами с доплатой материнским капиталом не получиться в виду того, что нормами ФЗ №256 подобная процедура не предусмотрена во избежание мошеннических схем.

Нюансы заключения договора мены квартир

На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории.

Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение.

При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:

  • поиск жилого помещения;
  • оценка квартир и обсуждение условий обмена;
  • заключение договора;
  • перерегистрация прав собственности в Росреестре.

Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.

При оформлении договора обмена квартиры необходимо обратить внимание не только на размер доплаты и состояние жилого помещения, но и процедуру перехода права собственности.

Если квартира была получена по наследству, даже через год возможны судебные разбирательства между наследниками.

Также следует учесть, что обмен квартиры – это переход права собственности ввиду чего согласие супруга, даже бывшего, после расторжения брака в течение 3-х лет обязательно, в письменной форме и нотариально заверенное.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-pravilno-sostavit-dogovor-obmena-kvartirami.html

Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Мена без доплаты

Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.

У меня появился вариант обменяться квартирами с очень хорошим знакомым. Рыночная стоимость его квартиры такая же. Как лучше поступить, чтобы нам обоим избежать лишних расходов? Например, мы продаем друг другу квартиры по кадастровой стоимости. Если она равна цене квартиры у застройщика или ниже той цены, по которой покупали, налоги мы платить не будем?

Денис

Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее.

А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.

Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Для тех, кто купит квартиру в 2020 году и захочет сделать так же, срок минимального владения в определенных случаях составит три года. Об этих изменениях мы уже писали.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.

Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.

Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.

Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:

  1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
  2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.

Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.

Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:

  1. Паспорта сторон.
  2. Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
  3. Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
  4. Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.

В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.

Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.

В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.

Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.

Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/menaytes/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.