Мена договор

Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание

Мена договор

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Согласно действующему законодательству РФ, лицо обладающее каким-либо имуществом или собственностью имеет право совершать с ним любые действия, в том числе и сделки мены.

Для того, чтобы обменять одно имущество на другое необходимо составить договор мены, который подтверждает законность сделки и допускает передачу имущественных прав.

Такой договор регистрируется в ЕГРН и имеет юридическую силу.

Понятие договора мены по ГК РФ

Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен.

Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:

  • Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
  • По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ. 
  • Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
  • В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
  • Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.

Виды договоров мены

Договор мены бывает двух основных видов:

  • Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
  • Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.

Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:

  • Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же  категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
  • Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.

Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.

Заключение договора мены возможно: между физлицами, юрлицами, физическими и юридическими лицами.

Cодержание

Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.

Договор мены должен содержать следующие пункты:

  • Наименование документа;
  • Дата и место составления;
  • Подробные сведения об участниках сделки;
  • Детальное описание предмета договора;
  • Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон;
  • Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
  • Сроки и порядок обмена товарами;
  • Порядок разрешения споров и разногласий;
  • Дату и подписи сторон.

Предмет договора мены

Предметом договора может быть имущество или недвижимость, находящаяся в собственности и свободная от обременения. Передача ненадлежащего товара влечет замену, его возврат или иные требования, предусмотренные соглашением. Это регламентируется ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Если обмену подлежит неравнозначный товар, сторона, предлагающая имущество меньшей стоимости, обязуется внести доплату.

Формирование цены

Для договора мены цена не является существенным условием. Если товар одинаков по стоимости, то цену не указывают, согласно ст. 568 ГК РФ. Если одна сторона предлагает товар меньшей стоимостью, в соглашении прописывают разницу  или указывают иной способ возмещения.

Оценить обмениваемый товар возможно без привлечения оценщика, основываясь на анализ рынка и сравнение цен на аналогичные товары. Или же можно прибегнуть к независимой оценке специалистов.

Особенности мены недвижимого имущества

Договор мены отличается от остальных гражданско-правовых двусторонних договоров тем, что в рамках одного документа реализуется две (чаще) равноценные взаимовыгодные сделки.

Для мены недвижимого имущества есть свои отличительные особенности:

  • Так как найти равноценную недвижимость часто не просто, договор включает пункт о доплате разницы или возмещении иным способом;
  • Недвижимость по договору мены нельзя обменивать на деньги, так как это не соответствует принципам мены;
  • Договор является консенсуальным и возмездным;
  • Переход права собственности, как правило, происходит одновременно. Иногда, в зависимости от обстоятельств, участники мены определяют иные сроки перехода права. Сделка будет считаться завершенной после получения перехода прав на новое имущество обоим участникам;
  • Если происходит обмен равноценной недвижимостью, участники сделки не должны платить налог на прибыль. Если в соглашении указанна доплата, то участник получивший выгоду от сделки выплачивает налог;
  • Если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, при обмене он платит 13 процентов от ее стоимости;
  • Если обмену подлежит собственность, находящаяся в общей или долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на обмен;
  • Если доля обмениваемой недвижимости принадлежит лицам не достигшим совершеннолетия,  необходимо согласие на проведение сделки органов опеки и попечительства.

Важно! Если в процессе регистрации перехода права собственности будет установлено, что сделка мены совершается для уклонения от уплаты налогов, или имеет место другая мошенническая схема, она будет признана притворной. Участникам грозит судебное разбирательство.

Образец договора мены

У договора мены нет определенной государственно утвержденной формы, так как согласно законодательству его возможно составить самостоятельно. Для упрощения задачи, можете использовать готовые формы.

Налогообложение и регистрация

Договор мены предполагает совершение двойной сделки, так как стороны выступают одновременно и покупателями и продавцами. Исходя из этого, законодательством к данной сделке применяются теже нормы по налогообложению и госрегистрации, что и при заключении договоров купли-продажи.

Особенности налогообложения:

  • Если стоимость обмениваемых объектов равна, налог не уплачивается;
  • Если предметы договора обмена не равнозначны по цене, сторона, получающая выгоду от реализации своего имущества, оплачивает 13% от дохода;
  • Если обмениваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет, уплата НДФЛ обязательна;
  • Если реализуемая недвижимость в собственности более трех лет, есть возможность получения налогового вычета.

Процесс регистрации перехода права собственности в ЕГРН при мене не отличается от сделки купли-продажи. После составления договора мены, участники сделки собирают необходимый пакет документов, пишут заявление в ЕГРН о регистрации. Если необходимо внести налог, в регистрационных органах рассчитывают сумму, необходимую для уплаты и дают реквизиты для оплаты.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ogic.ru/dokumenty/dogovor-meny-ponyatie-vidy-priznaki-soderzhanie.html

Договор мены: как его регулирует закон?

Мена договор

Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что записано в законе

Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом.

Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги.

Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

«Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

Чем мена отличается от купли-продажи

Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара.

Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре.

С услугами ситуация аналогичная:

не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет.

Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д.

), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены.

Единственное исключение из статьи установлено для мены акций.

Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны. «На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус. 

В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст.

35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

«С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки, 

— отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом.

Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф.

Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем здесь.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/10/29/dogovor-meni-kak-ego-regyliryet-zakon/

Договор мены

Мена договор

Договор мены — это один из древних видов сделок. Еще в давние времена человечество вело обмен разным имуществом, наделенным конкретными полезными свойствами. Основывалось подобное действие на желании обладать имуществом другой стороны больше, чем своим личным.

Договор мены является родоначальником известного на сегодняшний день договора купли-продажи, создание которого, в свою очередь, было спровоцировано возникновением и закреплением ценности денег.

Появление денежных знаков подтолкнуло развитие договора мены, ведь без них невозможно осуществить ни одну сделку.

Мена и бартер

Договор мены служит типичным бартерным соглашением. Интерес обеих сторон в подобной сделке содержится в том, что без вовлечения денег (или малое их количество) получить в абсолютное пользование то или иное имущество, но взамен передать из личной собственности какой-либо товар (материальное благо), в котором противоположная сторона сделки (контрагент) заинтересована.

Мена и купля-продажа

Существуют определенные ситуации, при которых мена, как и купля-продажа, неосуществима без привлечения денежных средств. Подобные обстоятельства возникают в случае обмена неравноценным товаром.

Мена является наиболее уместным правовым механизмом в сравнении с куплей-продажей и в такой ситуации, когда заинтересованная сторона не располагает достаточно средствами на покупку какого-либо имущества согласно договору купли-продажи, но имеет равноценный (или неравноценный) материальным благом, не вызывающим у него никакого интереса.

Подобная ситуация может, конечно, разрешиться путем проведения цепочки сделок по реализации ненужного, неактуального имущества для обладателя и дальнейшего приобретения необходимого материального блага, но этот процесс намного труднее и сопутствуется минимум двумя соглашениями.

Особенно договор мены актуален при обмене недвижимостью, право собственности которой должна регистрироваться. Само регистрирование передачи права собственности не занимает много времени и сил, поэтому намного удобнее заключить один договор мены, чем две сделки купли-продажи.

Договор мены обладает многими похожими пунктами с договором купли-продажи, вследствие чего на этот вид соглашения вдобавок распространяются нормы гражданского права, контролирующие отношения, исходящие из договора купли-продажи, если только подобные нормы согласовываются с сущностью мены.

Характерные черты договора

Договор мены является самостоятельным гражданско-правовым соглашением, наделенным перечнем особенностей, позволяющих различать мену от иных гражданско-правовых обязательств.

Договор мены наделен следующими главными признаками:

  1. цель — это обмен имуществом (передача товара);
  2. товар, подлежащий передаче по договору мены, отдается сторонам в полное обладание, включая оперативное управление, хозяйственное ведение;
  3. является возмездным договором, отличающимся от иных возмездных гражданско-правовых соглашений в существовании встречного предоставления, то есть товар, отдаваемый согласно договору мены, вручается только в обмен на иное материальное благо. При этом в процессе заключения договора мены не предусматривается покрытие стоимости имущества вместо его передачи;
  4. право обладания товаром, которые подлежат обмену, согласно со ст. 570 ГК РФ, в отличительно от общего правила, утвержденного в п. 1 ст. 223 ГК РФ, переходит одновременно к каждой стороне договора мены и только после того, как все обязательства по обмену имуществом выполнены обеими сторонами.

Особенности подписания

Основная проблема в заключении договора мены состоит лишь в том, чтобы найти субъекта, обладающего необходимым имуществом, и который будет хотеть заполучить материальные блага противоположной стороны в обмен на свои.

В процессе обмена объектами, находящимися в собственности отчуждающих сторон, совершенно нет никаких ограничений, за исключением изъятых либо ограниченных в обороте объектов. Участники соглашения имеют полное право обменивать в процессе одной сделки несколько менее ценных товаров на один дорогостоящий, недвижимость на движимые вещи и т. п.

Основа договора мены в некоторых случаях наделяет собственника наиболее эффективным проявлением своих юридических возможностей (в частности, по распоряжению). К тому же субъект, не располагающий определенной денежной суммой, но обладающий некоторым имуществом, при помощи мены может активно участвовать в гражданском обороте.

Условия договора и его образец

Следует отдельно остановиться на таком немаловажном договоре, который на сегодняшний день применяется довольно часто, как договор мены квартиры, регулирующийся ст. 558 Гражданского кодекса и Жилищным кодексом России.

В части 3 ст. 16 ЖК РФ оговаривается, что под «квартирой» подразумевается отдельное помещение, находящееся в многоквартирном здании, обеспечивающее прямой доступ к любым помещениям общего использования, и которое состоит из одной или нескольких комнат, включая помещения дополнительного пользования.

Главным условием договора мены квартир, жилого дома либо какой-то части, комнаты, относящиеся по праву собственности физическим либо юридическим лицам, является полный список лиц, сохраняющих право на пользование объектом непосредственно после его передачи по соглашению другому владельцу. В случае отсутствия этого пункта в договоре, он считается недействительным.

Договор мены квартиры в обязательном порядке подлежит госрегистрации, осуществляемой согласно утвержденным правилам в Приказе Минюста Российской Федерации от 06.08.2001г. «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

В ситуации если по договору мены квартиры ее обладателем выступает несовершеннолетний (младше 14 лет) либо недееспособный гражданин, то заключение соглашения от имени такого лица должны взять на себя родители, опекуны либо другие лица, предусмотренные п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ.

Если одним из участников договора мены квартиры является гражданин от 14-ти до 18-ти лет либо ограниченный в дееспособности (по решению суда), то согласно п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.

30 ГК РФ непременно должно быть письменное согласие лиц.

В ситуации, когда квартира, подлежащая обмену, находится в общей собственности супругов, то для подписания договора мены следует получить письменное согласие каждого из супругов, заверенное нотариально.

  Образец договора мены квартиры без доплаты (равноценные) скачать (Размер: 40,5 KiB | Скачиваний: 203)

  Образец бланка договора мены квартиры с доплатой скачать (Размер: 31,5 KiB | Скачиваний: 100)

Источник: http://MirBlankov.ru/dogovor-meny/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.