Мена и обмен разница

Содержание

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

Мена и обмен разница

24.06.2016 | 08:00 45308

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

Отличие обмена от мены жилых помещений, замена жилых помещений

Мена и обмен разница

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 10Следующая ⇒

Несмотря на явное созвучие двух слов, обмен и мена — это разные понятия.

Дело в том, что мена — это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества, а обмен — это сделка, когда обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности местных властей либо ЖСК и т. п.).

Рассмотрим эти отличия на примере.Отличие обмена жилья от мены жилыми помещениями заключается в том, что в первом случае происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, а в другом — договор фиксирует переход права собственности.

Следовательно, есть основания говорить о двух самостоятельных видах жилищных договорных правоотношений: мене жилья и обмене жилыми помещениями. При мене жилья осуществляется переход права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права собственности не происходит.

Имеются и другие разграничительные черты рассматриваемых правоотношений. В частности, такие отличия можно выделить из процедуры ихосуществления: 1. При обмене жилыми помещениями обязательно является наличие ордеров, являющихся основанием для вселения каждой из сторон в помещение. Основанием для вселения по договору мены является письменный документ – договор мены;

2. Обмен жилья производится в бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом. В отличие от этого договор мены жилья подлежит нотариальному удостоверению. Необходимой также является государственная регистрация последнего;

3. Согласие об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров (ч. 13 Правил обмена жилыми помещениями). Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации;

4. Для обмена жилья от каждой стороны необходимо согласие на это нанимателя и членов его семьи (в определенных случаях — еще и собственника жилья). При мене необходимо согласие сособственников;

5. По договорам мены стороны уплачивают государственную пошлину, чего нет при обмене, поскольку не происходит отчуждение жилья;

6. Мена жилья на другое имущество является возможной. Обмен предусматривает вместо одного жилья получение только другого жилья, но не любого имущества;

7. Обмен жилья является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон, поскольку их правовое положение при обмене обусловлено именно отношениями найма с собственником жилья. Для мены не являются необходимыми некоторые дополнительные договорные связи;

8. При обмене жилья не допускается ухудшение жилищных условий сторон относительно размеров жилой площади. При мене жилья эти требования не выдвигаются законодательством.

Таким образом:

мена жилья и обмен жилыми помещениями являются двусторонними платными гражданско-правовыми договорными правоотношениями, которые не опосредованы денежным предоставлением и направлены на смену вещного права и возникают при реализации лицом права на жилье. Указанные черты являются общими для этих договоров.
– мену жилья и обмен жилыми помещениями следует отнести к разным видам жилищных договоров, каждый из которых имеет отдельное правовое регулирование.

– обмен жилого помещения, находящегося на условиях найма, на жилье, находящееся в частной собственности, необходимо рассматривать как смешанный договор с элементами мены и обмена жилыми помещениями. Поэтому в отношении возникающих правоотношений следует использовать нормы как мены, так и обмена и соответствующих частях договора.

– в нотариальной практике при мене жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, следует использовать название «Договор мены». Использование на практике термина «Договор обмена жилья» является ошибочным и не отвечает действующему законодательству (ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен) объектов недвижимости может быть равноценной (когда обменивается имущество равной стоимости), а также с доплатой (когда обменивается имущество разной стоимости).

Обмен, мена, замена жилого помещения – понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно различаются.

Что касается замены жилого помещения, то, как следует из ст.

81 ЖК, наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Замена производится гражданам, занимающим жилое помещение:

– на основе договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, по соответствующему договору;

– на праве собственности, по договору мены.

Вопрос о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными трудностями, вызванными оплатой “излишков” площади, превышающих норму предоставления.

Соответственно, замена недопустима, если предоставляется большее помещение – в этом случае происходит нецелевое использование государственного и муниципального жилищного фонда.

Представляется, вторым случаем замены жилого помещения может быть предоставление жилого помещения на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.

Замена жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.

Правом на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения решения о замене помещения – все это должно найти отражение в законе субъекта Российской Федерации.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Date: 2015-07-17; view: 2358; Нарушение авторских прав

Источник: https://mydocx.ru/2-111649.html

Образец договора мены квартир и особенности его заключения

Мена и обмен разница

Слова мена и обмен — синонимы, однако с юридической точки зрения они неравнозначны.

В гражданском законодательстве обмен и мена — это два разных понятия, которые обозначают различные виды сделки.

Что такое мена и обмен?

Договор мены оформляется для заключения сделки, при которой одна из сторон передает в собственность другой стороны принадлежащую ей вещь, получая взамен какое–либо имущество. Таким образом можно обменять квартиру, долю в квартире или земельный участок. Переданное имущество переходит в собственность получателя.

В том случае, если обмениваемые квартиры неравноценны, возможно заключение договора мены с доплатой, которую осуществляет одна из сторон. Договор мены по своему содержанию близок к договору купли–продажи, и на него распространяются нормы, которые установлены в главе 30 Гражданского кодекса.

В частности, участники сделки обязаны предупредить друг друга о наличии у обмениваемого жилого помещения недостатков, а также о существовании третьих лиц, которые имеют права на данное недвижимое имущество — это могут быть залогодержатель, наниматель и так далее. При заключении такого договора каждая сторона является продавцом и в то же время — покупателем.

Чтобы заключить прямой обмен, вам понадобится найти квартиру, которая устроит вас, и при этом ее владельца должно устроить ваше недвижимое имущество. В случае, когда в обмене участвуют больше двух квартир, сложность процедуры возрастает еще больше.

Именно из–за большого количества трудностей, которые необходимо преодолеть, чтобы заключить подобную сделку, договоры мены заключаются относительно редко.

Чтобы заключить договор мены, необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорт или свидетельство о рождении;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • копию финансового лицевого счета — этот документ нужен при заключении сделки,
  • которая совершается в нотариальной форме;
  • также могут понадобиться свидетельство о браке либо о расторжении брака.

Обмен — это сделка, во время которой происходит взаимная передача прав на пользование жилым помещением.

Такие договоры заключаются между нанимателями жилья, находящегося в муниципальной собственности.

Чем мена отличается от обмена?

В этом и состоит главное отличие такого договора от договора обмена, при заключении которого два владельца квартир обмениваются правами собственности на их. Сделку по обмену квартир могут заключить только наниматели неприватизированного жилья.

Договор обмена, в отличие от договора мены, оформляется с помощью специальных обменных ордеров. Также для совершения этих сделок заключаются разные вид договоров — в первом случае понадобится составить договор мены квартир, во втором, соответственно — договор обмена квартир.

Виды договоров мены

Есть несколько основных разновидностей договора мены, в число которых входят договор мены квартиры с доплатой, мены квартиры с несовершеннолетним и договор мены долей квартиры. Также можно заключить договор мены квартиры на земельный участок.

С доплатой

При заключении такой сделки в договоре необходимо указать размер доплаты и порядок осуществления расчетов.

Сумма доплаты определяется на основании независимой оценки жилых помещений. Можно предусмотреть оплату не только в деньгах, но и в ценных бумагах. Также доплата может быть осуществлена путем передачи одной стороной сделки в собственность другой какого–либо имущества. В таком случае необходимо прописать в договоре не только сроки, но и порядок передачи.

Долей квартиры

Как и в случае с куплей–продажей недвижимости, для заключения такой сделки понадобится согласие всех собственников долей квартиры.

Также в этом случае необходимо предоставить дополнительные документы — нотариально заверенное соглашение об определении долей, которое было зарегистрировано в Департаменте муниципального жилья и справку об оценке стоимости жилого помещения из БТИ с указанием долей всех собственников.

В самом договоре нужно указать, какая доля принадлежит участнику сделки.

С несовершеннолетним

Если в сделке участвуют несовершеннолетние, для ее заключения понадобится распоряжение местных органов власти.

Чтобы получить его, нужно обратиться в отдел опеки и попечительства. Если один из участников сделки не достиг возраста 14 лет, договор от имени такого лица заключают его родители или иные законные представители.

На земельный участок

В общем и целом правила мены земельного участка, установленные законодательством, мало отличаются от правил мены квартиры. Соответственно, мало отличается и сам договор, в нем просто понадобиться указать вместо данных одной из квартир информацию о земельном участке.

Мена или обмен квартир могут стать отличным решением для тех, кто хочет осуществить переход права собственности на квартиры. Однако нужно иметь в виду, что прямой обмен — это тонкий инструмент, воспользоваться которым бывает непросто. Операция будет успешной только в том случае, если все участники сделки в полной мере готовы к сотрудничеству.

Для того, чтобы упростить процесс и правильно составить договор, можно обратиться к риелтору, а также в центр оформления сделок — это позволит сэкономить не только время, но и деньги. Ведь ошибки, совершенные при поиске подходящего варианта и составлении документа, могут обойтись очень дорого.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/obrazec-dogovora-meny-kvartir.html

Договора мены, обмена и купли продажи – в чем разница?

Мена и обмен разница

  • страница
  • Жизнь в Москве

Марина Адамова | 04.07.2012

Покупка или обмен квартиры требуют максимум внимания. Особенно в части составления и подписания договоров. Необходимо разобраться с деталями и понимать принципиальную разницу между договором мены, обмена и купли-продажи.

Обмен квартиры можно оформить как с помощью договоров мены и обмена, так и с помощью договора купли-продажи.

Льготная ипотека для военнослужащих – каковы условия?

Договора обмена и мены похожи. Но есть нюанс – объект сделки. Договор обмена заключается, если речь идет о муниципальном жилье, договор мены актуален в сделках по обмену квартир, находящихся в собственности.

Договор мены (обмена)

Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни

По договору мены (либо обмена, если квартира не приватизирована) предполагается, что имущество считается равноценным.

Этот договор, как и договора мены и купли-продажи, считается возмездной сделкой и предполагает преимущественное право покупки (выкупа) у собственников долей (при их наличии) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.

Если квартиры не приватизированы, обмен это единственная возможность поменять район.

Если квартира не приватизирована, то для начала ответственный квартиросъемщик должен получить письменное нотариально заверенное согласие на обмен от всех лиц, прописанных в ней.

При обмене муниципальных квартир каждый из нанимателей жилья (арендующие жилплощадь у государства по договору социального найма) должен предоставить оригинал заключенного договора обмена своему наймодателю (муниципалитету) для получения разрешения на обмен жилыми помещениями.

Согласие или отказ в обмене оформляется наймодателем в письменной форме, и должно быть выдано нанимателю не позднее десяти рабочих дней со дня обращения.

Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя на такой обмен считаются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и для заключения новых договоров соцнайма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее десяти рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина (нанимателя) и представления им необходимых документов.

“Вторичка” или жилье в новом доме – плюсы и минусы вариантов

При обмене собственных квартир получения разрешение от муниципалитета не нужно, по понятным причинам. Нотариально заверяете договор и регистрируете его (с предоставлением всех необходимых документов, конечно). 

Если с вами проживает (зарегистрирован или собственник доли в квартире) несовершеннолетний, то на совершение сделки необходимо разрешение от органов опеки.

Чтобы обезопасить стороны в договорах мены и обмена рекомендуется указывать стоимость сделки.

Договор обмена или мены невозможно заключить, если речь идет о квартирах, расположенных в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируются по месту ее нахождения, а при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора становится невозможной.

https://www.youtube.com/watch?v=7Q9ogFI0iWQ\u0026list=PLeFKxgNzC3RNHSDUZBzM7UxCo1mTQa3f3

Обмен не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальное жилье, а другим – квартира, находящаяся в собственности.

Договор обмена (мены) при расторжении возвращает стороны на первоначальное состояние, т.е. в случае чего вы вернетесь в «старую» квартиру.

Задаток в сделках с недвижимостью – опасный компромисс

Если меняются неравнозначные по площади квартиры, в договоре необходимо оговорить этот факт, чтобы избежать возможный претензий сторон друг к другу. 

Из-за указанных выше ограничений договор купли-продажи более распространен при оформлении сделок.

Случаи, когда обмен невозможен

Основания для отказа муниципального жилья, в соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса РФ:

  1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, либо право пользования жильем оспаривается в судебном порядке;
  2. обмениваемая квартира признана непригодной для проживания;
  3. многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, будет подвергнут капитальному ремонту, включающему переустройство или перепланировку;
  4. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен в Постановлении Правительства РФ №378 от 16.06.2006 и статье 51 ЖК РФ.

Если одна из сторон все же добилась обмена вопреки закону, такая сделка можнет быть оспорена в суде. 

С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

— Редакция

Организации

  • Государственная городская жилищная инспекция129090, Москва, просп. Мира, д. 19(495) 681-48-01, (499) 763-18-56 (для справок)
  • Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве11519, Москва, ул. Большая Тульская, д. 15(495) 957-68-16, 957-69-57

Документы

  • Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 “Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире” Скачать (85,7 КБайт)
  • Глава 7 ЖК РФ “Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма” Скачать (970,8 КБайт)

Горячие линии

  • Телефон доверия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

Гос. услуги

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/survive/o_52551

Договор мены – отличия от обмена, особенности заполнения

Мена и обмен разница

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

  • Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
  • При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
  • Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
  • Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

https://www.youtube.com/watch?v=91E5d6ZT-LE\u0026list=PLeFKxgNzC3RNHSDUZBzM7UxCo1mTQa3f3

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Образец договора мены квартиры вы можете скачать в нашем каталоге документов. 

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается.

В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом.

Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в договоре отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Жилые помещения в общежитиях – выбор экономных.

Где можно жить переселенцам и беженцам вы узнаете в нашей полезной статье.

Как правильно снимать квартиру и не попасть в неприятности вы узнаете по https://zakonometr.ru/arenda/sdacha/snjat-kvartiru-ot-hozjaina.html ссылке.

Мена квартиры на земельный участок

В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:

  • кадастровый номер;
  • площадь участка;
  • назначение земли, на которой он расположен;
  • если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/obmen/mena-kvartiry.html

Мена вместо обмена. Возможны варианты

Мена и обмен разница

Граждане Советского Союза могли изменить свои жилищные условия только двумя способами: через прямой обмен или ЖСК. Но, поскольку кооперативных домов возводили мало, большая часть населения занималась именно обменами. Этот вид сделки дожил и до наших дней.

Сразу уточним, в чем разница между понятиями «мена» и «обмен». В первом случае речь идет о приватизированном жилье. Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой определенный товар. При заключении такой сделки подписывают договор мены (гл.

31 ГК РФ). Во втором случае по договору обмена вместо неприватизированной квартиры получают также неприватизированную. Другими словами, происходит переход права пользования между нанимателями жилья, при этом право собственности на недвижимость не возникает.

Процедура сделки также зависит от формы собственности. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, выделяет три возможных варианта: обе квартиры приватизированы; обе неприватизированы; одна в собственности, другая нет.

С первым вариантом все понятно: оформляют договор купли-продажи либо мены. «Если при мене одна из сторон получает деньги вместо имущества, то такую сделку можно признать ничтожной», — предупреждает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Со вторым вариантом сложнее: после того как найдены подходящие квартиры, следует подать заявления и заключить договор в городском бюро обмена, дождаться решения муниципальных властей по этому вопросу, а затем уже получить обменные ордера. «Сама схема не отработана властями. К тому же на рынке сделки по договору обмена — редкость, поэтому возникают трудности», — предупреждает А. Зиминский.

Что касается третьего варианта, то, по данным компании «Азбука Жилья», обмен жилыми помещениями разного статуса был разрешен до 1 марта 2005 г. (когда вступил в силу новый ЖК РФ).

Сейчас такая возможность законодательно отменена. Поэтому, если собственник квартиры захочет поменяться жильем с социальным нанимателем, им придется либо расприватизировать одну жилплощадь, либо приватизировать другую.

Однако подобные прецеденты единичны.

Обмен сегодня

Эксперты сошлись во мнении, что в наше время меняются квартирами крайне редко. По разным оценкам, доля таких операций на рынке — 0,1–3% от общего числа сделок. Как правило, участвуют в них родственники — так быстрее и дешевле. По словам Вероники Панковой, генерального директора агентства недвижимости «Пенаты», сегодня практикуют и принудительный обмен — в судебном порядке.

Как объясняет Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», обмен актуален, если на рынке нет спроса. Например, в период стагнации в январе — марте 2009 г., когда в столице выросло количество предложений, а покупателей практически не было, компания провела несколько сделок мены.

Так, владелец двушки в Измайлово решил переехать в Подмосковье в квартиру той же площади, но с доплатой. Механизм поиска был прост. Агенты обзванивали продавцов квартир, выставленных на продажу в Люберцах, с вопросом, не собираются ли собственники покупать жилье в Москве по обмену.

В результате владелец подмосковного объекта переехал в столицу с доплатой всего 800 тыс. руб. Это было возможно именно при той ситуации на рынке. Сейчас нужный вариант можно искать годами, как, по сути, и было в Советском Союзе.

Но при современном темпе жизни никто не хочет растягивать решение проблемы на долгий срок.

«Продав квартиру, ты волен выбирать из многих тысяч вариантов. И никому в голову не приходит искать прямой обмен. Разве что только тем, кто годами реализует свое жилье по завышенной цене», — объясняет Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риэлторов Москвы.

«Бывает, — говорит А. Шленов, — что в компанию обращаются желающие провести именно сделку мены. Тогда мы объясняем: конечно, квартиру можно обменять, но тем самым вы резко сокращаете число людей, которые могут заинтересоваться вашей недвижимостью. И как правило, клиенты соглашаются с тем, что альтернативная сделка — наиболее оптимальный вариант».

Юридические нюансы

Мена оформляется единым договором (оба владельца признаются и продавцом, и покупателем), который составляют в простой письменной форме, и по желанию участников сделки он может быть заверен у нотариуса. В документе описаны особенности обеих квартир, указана их стоимость. Иногда объекты обозначены как равноценные, иногда предполагается доплата.

«С юридической точки зрения договор мены приравнивают к договору купли-продажи квартиры. Поэтому и законодательные нормы, и пакет документов для сделки и регистрации практически те же», — объясняет Валерия Косенкова, руководитель отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья».

Вот только при заключении договора мены предусмотрена госпошлина в размере 1,5% от стоимости большей квартиры, а по договору купли-продажи берут 1,5% от стоимости каждой из квартир, участвующих в сделке.

Эксперты советуют указывать сроки передачи имущества. В качестве гарантии желательно оформить акт приема-передачи квартиры, который стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Если один участник сделки уже передал свою квартиру, он имеет право потребовать от второго аналогичных действий, причем не позже зафиксированной в договоре даты.

«В случае если какая-то из сторон отказывается от исполнения своих обязанностей, другой лучше сразу обратиться в суд. Сделка будет признана недействительной, и они просто вернут друг другу имущество. Это называется двусторонней реституцией», — разъясняет И. Шкоп.

Обмен муниципального жилья имеет свои особенности. Например, это невозможно осуществить, если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять квартиру в аварийных домах, идущих под снос.

Не подлежат обмену и те площади, где сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения.

Наконец, сделка запрещена, если в ее результате жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (гл. 8, ст. 73 ЖК РФ).

Регистрация сделки и налоги

Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления.

Если в договоре предусмотрена мена недвижимого имущества, находящегося в разных субъектах Федерации (например, Москва и Московская область), то его регистрируют в каждом субъекте (то есть и в Москве, и в Московской области).

«Если мена равноценная и доходов никто из сторон не получил, то и налоги не платят. Если мена была произведена с доплатой, то здесь применяют правила сделок купли-продажи», — говорит А. Шленов.

Иногда участники мены указывают объекты, отличающиеся по стоимости, как равноценные, а размер доплаты оговаривают на словах. Это довольно рискованно, так как, если появится заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде и сделает это, деньги никто никому не вернет.

При совершении сделки по договору обмена социальным нанимателям необходимо:

• получить в городском или районном бюро обмена бланки заявлений об обмене жилой площади и заключить договор обмена;

• написать заявления;

• каждой стороне подписать заявление в домоуправлении (ДЭЗ, РЭУ, ЖКО) у бухгалтера и начальника (главного инженера, председателя правления ЖСК) и поставить печать;

• подождать, пока документы рассматривает жилищная комиссия при местных органах власти;

• после принятия жилищной комиссией решения всем совершеннолетним участникам сделки лично явиться в бюро обмена и получить обменные ордера. Обмен неприватизированных квартир считается вступившим в силу в момент получения обменных ордеров.

Если вы меняете приватизированную квартиру на приватизированную и заключаете договор мены, вам потребуются:

• документы БТИ (технический паспорт и оценочная стоимость квартиры, если обмен производят с доплатой);

• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

• подлинники правоустанавливающих документов на обе квартиры;

• заявления собственников;

• выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по квартплате;

• согласие супруга на сделку; если у стороны сделки нет супруга — нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

• справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество (например, если квартира была получена по наследству или подарена);

• согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, • ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Источник: https://beta10.cian.ru/stati-mena-vmesto-obmena-vozmozhny-varianty-217137/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.