Москва расчет арендной платы земельного участка

Содержание

Расчет аренды земельного участка и порядок внесения арендной платы за землю

Москва расчет арендной платы земельного участка

Рассчитать выплату, которую требуется внести за пользование земельным участком его собственнику, можно несколькими способами.

Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета – и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты. 

статьи:

От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли

Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.

Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.

Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:

1. Категория земли

В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.

Стоимость обычно возрастает в такой градации:

  1. За дачный участок граждане платят меньше средств.
  2. Далее цены возрастают за землю ИЖС.
  3. За землю под коммерческий объект.
  4. За участок под с/х работы или производство.

Помните, что земля должна быть использована по целевому назначению.

Нельзя взять в аренду дачный участок – и построить на нем объект капитального строительства, либо приобрести участок под ИЖС – и открыть на нем производство.

2. Местоположение участка

От того, где находится земля, будет зависеть ее стоимость.

Например:

  1. Земельный участок, расположенный на юге, рядом с морем, будет сдаваться в аренду по стоимости выше, нежели участок, расположенный в северной части России.
  2. Участок, находящийся рядом с Москвой, обойдется в разы выше, нежели участок, расположенный вблизи других городов.

Вместе с местоположением, играет роль:

  1. Природная характеристика местности.
  2. Экономические показатели региона.
  3. Наличие коммуникаций на участке, инженерных конструкций.
  4. Инфраструктура.
  5. Историко-архитектурная ценность застройки.

Мы перечислили важные показатели, влияющие на стоимость арендной платы за землю.

Как рассчитать аренду земли – способы расчета, калькулятор

Законодательством предусмотрено несколько способов, с помощью которых можно рассчитать размер выплаты.

Они таковы:

  1. Через аукцион.
  2. С учетом кадастровой стоимости земельного участка.
  3. С учетом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определены они Постановлениями Правительства под номером 582 от 16 июля 2009 года и под номером 1120 от 30 октября 2014 года.

Также в интернете на основании этих документов созданы калькуляторы. Вы можете воспользоваться сервисами – и рассчитать стоимость аренды.

Конечно же, все расчеты могут быть проведены и без заключенного договора аренды. Главное – знать важные показатели, о которых мы писали выше.

Расчет аренды земельного участка в зависимости от его кадастровой стоимости

Для любого земельного участка, который стоит на учете в Росреестре, можно использовать способ расчета по кадастровой стоимости. Это – самый точный способ, позволяющий рассчитать реальную стоимость выплаты за аренду, так как кадастровая стоимость берется не с пустого места.

При ее определении учитываются такие характеристики территории, где находится участок земли:

  1. Границы объекта.
  2. Его реальная площадь.
  3. Рельеф местности.
  4. Коммуникации.
  5. Доступность (близость дорог, наличие транспорта и др.).

Предусмотрена формула для расчета арендной платы.

Формула для расчета арендной платы за земельный участок в 2018 годупо кадастровой стоимости:Ап=Кс×К1где:

  1. Ап – арендная плата.
  2. Кс — кадастровая стоимость.
  3. К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

В данную формулу вы можете подставить показатели, взятые из выписки ЕГРН.

Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.

Величина коэффициентаКогда использовать?
0,01%Для случая льготной аренды.
0,6%Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства.
1,5%Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений.
2%Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Приведем пример расчета:

Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.

Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.

Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости

Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.

Нормативная стоимость – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.

Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.

При расчете показателя будут учитывать:

  1. Границы земельного участка.
  2. Категорию объекта.
  3. Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.

Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли – или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.

Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.

Формула для расчета арендной платы за земельный участок в 2018 годупо нормативной стоимости:Ап=Кс×К1где:

  1. Ап – арендная плата.
  2. Нс — нормативная стоимость.
  3. К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.

Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости

Рассчитать выплату за аренду земли можно по ее рыночной цене.

Обычно этот показатель близок к кадастровой стоимости объекта, но на него влияет гораздо больше факторов.

Например, объективные факторы:

  1. Спрос и предложение.
  2. Экономическая стабильность страны.
  3. Политическая обстановка.
  4. Престижность района.

Формула для расчета так же, как и в двух других способах, имеется.

Формула для расчета арендной выплаты по рыночной стоимости в 2018 году:Ап=Рс×Ксгде:

  1. Ап – арендная плата.
  2. Рс — рыночная стоимость.
  3. Кс – ключевая ставка Банка России. В 2018 году составляет 7,25%.

Приведем пример расчета выплаты:

Гражданка Мартынова решила приобрести в аренду на 8 месяцев участок для садоводства, рыночная стоимость которого равняется 150 000 руб. Можно рассчитать выплату по аренде, подставляя все показатели в формулу: 150 000 руб. х 7,25% х (8/12 мес.) = 7 250 руб.

Таким образом, Мартынова должна будет выплатить за весь период – 7 250 руб.

Теперь вы знаете, как рассчитать арендную плату.

Порядок внесения платежей

Источник: https://pravo812.ru/useful/992-raschet-arendy-zemelnogo-uchastka-poryadok-vneseniya-arendnoj-platy-za-zemlyu.html

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Москва расчет арендной платы земельного участка

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy

Базовый размер арендной платы и коэффициент Кд, коэффициент Пкд, коэффициент Км при расчете арендной платы за земельные участки в Московской области

Москва расчет арендной платы земельного участка

Большинство споров по арендной плате за земельные участки в Московской области, рассмотренных арбитражными судами за период с 2008 по 2014 год, возникали из-за не всегда правильной практики применения Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» №23/96-ОЗ от 07 июня 1996 г. (далее – Закон о регулировании земельных отношений).

Статья 14 Закона о регулировании земельных отношений устанавливала порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В ней в частности было предусмотрено, что для случаев, когда земельный участок предоставляется не на торгах,

расчет арендной платы (Апл) происходит по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:Аб — базовый размер арендной платы;

Кд — коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд — повышающий коэффициент;
Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S — площадь арендуемого земельного участка.

Рассмотрим по порядку составляющие указанной формулы.

Базовый размер арендной платыНа начало 2007 года было установлено, что базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области об областном бюджете на соответствующий финансовый год.

Впоследствии Законом Московской области от 19.09.2008г. №125/2008-ОЗ в указанную норму были внесены изменения, и было установлено, что базовый размер арендной платы (Аб), устанавливается законом Московской области.

В развитие этого положения Московская область ежегодно принимала законы об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на соответствующий год (далее – Закон об установлении базового размера арендной платы).

Коэффициент КдЗначение коэффициента Кд устанавливалось Приложением к Закону о регулировании земельных отношений.

Указанный коэффициент (Кд), учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке устанавливался, на наш взгляд, с недостаточной определенностью, разрешенное использование земельного участка могло подходить под несколько видов деятельности арендатора, и соответственно к ним могли применяться различные значения коэффициентов.

При этом в Законе о регулировании земельных отношений специально оговаривалось, что в случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности, или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Так, например, если земельный участок был предоставлен для целей промышленной, производственной, научно-производственной деятельности к нему должен был применяться Кд 1,1.

Стоит расширить цель использования такого земельного участка и предусмотреть складскую деятельность, Кд за весь участок становится равным 4,2, что в несколько раз увеличивает арендную плату за такой земельный участок.

Стоит отметить, что промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, как правило, сопровождается наличием складов на территории земельного участка.

Коэффициенты Пкд и КмЗаконом о регулировании земельных отношений предусмотрено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

Кроме того, указано, что в случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также размещения индивидуальных и кооперативных гаражей коэффициенты Пкд и Км не применяются.

С 1996 года по 2015 год в Закон о регулировании земельных отношений, в том числе в статью 14 и приложение к указанному закону, устанавливающему коэффициент Кд, изменения вносились более 25 раз, что, конечно, затрудняло применение и толкование отдельных положений указанного закона.
К примеру, Законом МО от 12.02.

2008 №16/2008-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» в статью 14 Закона о регулировании земельных отношений внесено дополнение, согласно которому указанный выше порядок расчета арендной платы не применяется в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков. Для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, арендная плата должна была определяется в размере:• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.Указанное дополнение действует до настоящего времени.

Еще одним существенным дополнением, являлись дополнения внесенные в Закон МО от 22.07.2010 N 104/2010-ОЗ, в целях поддержки жилищного строительства. Указанный закон был дополнен пунктом 13.

1, который предусматривал, что арендная плата за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может превышать максимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа в соответствующем муниципальном образовании, установленного законом Московской области о базовом размере арендной платы.

Арендная плата за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может превышать минимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального образования, установленного законом Московской области о базовом размере арендной платы.
Указанная норма утратила силу в соответствии с законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ.

Таким образом, арендатор земельного участка в Московской области для того, чтобы произвести проверку правильности начисления ему арендной платы должен был отлично ориентироваться в нормативных документах соответствующего периода.

Договоры аренды земельных участков в Московской области из земель, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве своем предусматривали установление регулируемой арендной платы.

То есть для изменения размера арендной платы за земельный участок в Московской области не требовалось внесения изменений в договор аренды, подписания дополнительных соглашений к такому договору и их последующей государственной регистрации.

Арендатор земельного участка по условиям такого договора должен был производить оплату арендной платы в соответствии с изменениями действующего законодательства с момента вступления их в силу.

Органы власти, как правило, направляли таким арендаторам уведомления, предусматривающие порядок расчета арендной платы на следующий оплачиваемый период.

Органы власти нередко пользовались неопределенностью возникавшей в связи с применением Закона «О регулировании земельных отношений в Московской области» №23/96-ОЗ от 07 июня 1996г. и направляли уведомления, содержащие порядок расчета арендной платы, арендаторам с завышенной арендной платой.

Судебные споры о применении коэффициентов Кд, Пкд, Км при расчете арендной платы за земельный участок подробнее

Судебные споры с участием некоммерческих организаций, к которым неправильно применялись коэффициенты и базовый размер арендной платы подробнее

Базовый размер арендной платы  в Московской области  на 2016 год

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о правильности начисления (расчета) арендной платы, а также услуги по представительству в арбитражном суде по спорам о неправильном начислении арендной платы подробнее

Источник: http://dikesco.ru/o-poryadke-nachisleniya-arendnoj-platy-za-zemelnye-uchastki-v-moskovskoj-oblasti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.