Налоговый вычет при переуступке прав

Содержание

Как получить налоговый вычет при уступке квартиры по ДДУ

Налоговый вычет при переуступке прав

Покупка квартиры по договору переуступки не лишает права на получение имущественного налогового вычета в сумме до 2 миллионов рублей, а также вычета с процентов по ипотеке на сумму до 3 миллионов рублей. Мы расскажем, как это оформить.

Нормативно-правовая база

Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.

В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается.

Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2006 года (утвержден 7 марта 2007 года).

Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2017 года № 03-04-05/27860).

Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства.

Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).

Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.

Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год.

Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.

Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.

Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:

  • приобретение квартиры,
  • произведенные расходы;
  • декларацию 3-НДФЛ.

Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ.

Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую.

Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.

К документам, подтверждающим произведенные расходы, относятся квитанции или платежные поручения к договору уступки или переуступки прав в пользу предыдущего дольщика (цедента). Также в качестве расходов можно заявить средства, перечисленные напрямую застройщику, если новый дольщик осуществлял такие платежи.

Рассмотрим несколько возможных ситуаций, связанных с оформлением вычета.

Уступка на котловане

Если договор уступки заключен в начале строительства, предыдущий дольщик мог не до конца рассчитаться с застройщиком за квартиру. В этом случае новый дольщик будет перечислять средства напрямую застройщику. Он может заявить их к возврату. В этом случае нет необходимости учитывать средства, перечисленные по договору уступки.

Незадолго до ввода в эксплуатацию

Как правило, предыдущий дольщик к этому моменту полностью рассчитывается с застройщиком, и забирает себе все средства, полученные от нового дольщика. Подтверждением расходов нового дольщика для налогового вычета в этом случае будут документы об оплате цены по соглашению об уступке. Налоговому органу необходимо будет предоставить и ДДУ, и договор уступки по нему.

Уступка по ПДКП

Право на налоговый вычет распространяется и на случаи, когда квартира была приобретена путем уступки прав по предварительному договору купли-продажи. ПДКП с застройщиком в новостройке можно заключать после завершения строительства, но до регистрации прав на квартиру (т.е. в период, когда дом достроен и ДДУ заключить уже невозможно).

Право на вычет при уступке (перемене стороны) в предварительном соглашении о купле-продажи подтвердил Минфин России в письме от 21 августа 2014 года № 03-04-05/41883. По мнению ведомства, покупатель квартиры может сослаться на документально подтвержденные расходы по оплате уступки для подтверждения своего права на вычет.

Налоги предыдущего владельца

Уступивший свои права на квартиру предыдущий дольщик теряет право на получение имущественного налогового вычета, поскольку квартиру он в итоге не приобрел. Полученные по договору уступки средства являются его доходом, с которого необходимо заплатить налог. Подробнее об этом читайте здесь.

Уступка между супругами

Если дольщик состоит в браке, договор долевого участия по умолчанию считается заключенным в интересах обоих супругов. Квартира после ее постройки также перейдет в совместную собственность супругов, если между ними отсутствует брачный договор.

На сохранение права на вычет за уступившим квартиру супругом указал Минфин России в письме от 2 февраля 2018 года № 03-04-05/6203.

Переуступка между родственниками

Если права по договору долевого участия переуступаются между близкими родственниками (отцом, сыном, матерью, дочерью, братом или сестрой), налоговый вычет все равно может быть получен.

Для сравнения, при заключении договора купли-продажи готовой квартиры получить вычет было бы нельзя — НК РФ запрещает возвращать налог на основании сделок по приобретению квартир,  заключенных между близкими родственниками  (подробнее об этом здесь).

Получить налоговый вычет по договору уступки прав по ДДУ можно в том же порядке, что и на основании договора купли-продажи готового жилья. Для этого необходимо собрать подтверждающие документы и своевременно обратиться в налоговый орган.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-poluchit-nalogovyy-vychet-pri-ustupke-kvartiry-po-ddu

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Налоговый вычет при переуступке прав

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

В 2018 продала квартиру и купила другую. Какой налог я должна заплатить?

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости.

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodayu_kvartiru_po_pereustupke_pokupayu_druguyu_kakoy_nalog_platit/7961

Налог при переуступке прав на квартиру

Налоговый вычет при переуступке прав

Переуступка права требования является юридическим механизмом, который позволяет произвести смену покупателя квартиры в договоре долевого участия в строительстве.

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

Особенности договора уступки

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Порядок оформления

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Перечень нужных документов

Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

  • Основной договор долевого участия;
  • предварительное договор;
  • квитанции, удостоверяющие оплату;
  • непосредственно договор уступки права требования.

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

При продаже жилья

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

При покупке

Покупателю не нужно платить налог в ходе переуступки прав. Согласно действующим правовым актам подоходный налог платится лишь продавцом.

После подписания с застройщиком акта приема-передачи у него появляется обязанность уплаты имущественного налога. Этот налог платится ежегодно всеми собственниками недвижимости. Правовые основы

Уплата налога регламентируется ст. 208 Налогового кодекса РФ. Она содержит основания и суммы для внесения налога в бюджет.

Как говорилось выше, гражданин, который совершает переуступку обязан уплатить налог при совершении данной сделки, который составляет:

  • 13% — в отношении граждан Российской Федерации;
  • 30% для иностранных граждан.

Налоговое законодательство также позволяет в отдельных случаях снизить размер налоговой базы.

Возможность получения вычета

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

  1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
  2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.

Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.

Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.

: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/nalog-pri-pereustupke-prav-na-kvartiru/

Платить или нет налог при переуступке права собственности

Налоговый вычет при переуступке прав

Сделки подобного рода всегда вызывают много вопросов у продавцов и покупателей. Главный из них: нужно или нет платить налог 13%, если вы ещё не вступили в права собственности. Надо сказать, что однозначного ответа на это вопрос нет. Все зависит от цены, по которой вы продаёте квартиру. Давайте разберёмся детально в вопросах оформления подобных сделок.

Платить или не платить?

Для начала ответим на главный вопрос, кто платит налог – продавец или покупатель. По закону этот сбор начисляется не по причине самого факта продажи недвижимости, как многие думают. Налог платится с чистой прибыли, которую вы получаете от сделки. Сумма отчислений составляет 13% для граждан России.

То есть если вы купили квартиру за 3,5 миллиона рублей у застройщика на этапе котлована, а продаёте её спустя полгода уже за 4 миллиона, то вам придётся заплатить сбор с разницы в цене – 500 000 тысяч.

Сумма отчислений в государственный бюджет в этом случае составит 65 000 рублей.

Конечно, по сравнению со стоимостью всей сделки – деньги не большие, но бывают обстоятельства, когда и их заплатить проблематично.

Способы уменьшения суммы налога

Есть два способа уменьшить свои налоговые траты.

Во-первых, если сумма продажи равна сумме ваших затрат на покупку данной квартиры, платить 13% не придётся. Естественно, тут возникает вопрос, каким образом тогда совершить прибыльную сделку. Ведь её смысл состоит в том, чтобы получить доход от перепродажи недвижимости.

Давайте разберём на простом примере.

Допустим, вы условились с покупателем о цене в 3,1 миллиона рублей за вашу студию. Изначально у застройщика вы приобрели её за 2,5 млн. Что необходимо сделать, чтобы не платить налог с прибыли в 600 тысяч? В договоре переуступки прав вы прописываете изначальную стоимость квартиры (2,5 млн руб.

), а оставшуюся часть обязательств (600 тыс. руб.) оформляете с помощью гарантийного письма. Документ обязательно должен содержать полные паспортные данные обеих сторон и подробную информацию о самих условиях выполнения договорённостей.

Также желательно заверить письмо у нотариуса, тогда вам проще будет взыскать задолженность с покупателя, если что-то пойдёт не так.

Второй способ поможет вам уменьшить сумму самого налога, но не избавит от необходимости его уплаты полностью. Этот способ подойдёт тем, кто продаёт недвижимость с большой наценкой.

Налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 1 000 000 рублей.

В таком случае формула расчёта для вас будет выглядеть так: сумма дохода (полученного при продаже) – 1 млн рублей х 0,13 (13% налог на доходы физлиц)

Тонкости оформления договора

На самом деле этот тип сделки ненамного отличатся от стандартной купли-продажи. Однако есть некоторые юридические тонкости, которые вам необходимо знать.

Вы продаёте не право собственности, поскольку его не может быть на квартиру в недостроенном объекте, а право требования на данную недвижимость. Однако в любом случае к покупателю переходят все обязательства по исполнению договора долевого участия и долги.

Поэтому если существуют какие-либо нюансы, вы обязаны предупредить о них потенциального клиента, чтобы избежать претензий. Тем более, если вы рассчитываете указать в основном контракте меньшую сумму, а прибыль получить на основании гарантийного письма.

Обычно переуступка прав происходит на последних этапах строительств дома. Важно помнить, что заключить подобную сделку вы сможете только до момента подписания акта приёма-передачи. Поэтому важно выставить квартиру по адекватной рынку цене, чтобы быстрей найти покупателя.

Помимо стандартных документов, вам понадобится согласие застройщика на переуступку прав требования. Если квартира куплена в ипотеку, необходимо также согласие банка на совершение сделки и перевод оставшейся части долга на покупателя. В этом случае вам придётся собрать полный пакет документов, который предоставляется при получении займа.

И последнее, расходы на оформление сделки начинаются от 30 000 рублей. Порядка 30-50 тысяч потребуется на переоформление документов по переуступке. Около 3 000 руб. составят расходы на нотариуса. Если продаётся «ипотечное» жилье, то банк может потребовать 1-2% от суммы долга за снятие обременения с недвижимости.

Подписывайтесь на канал и на наши соц.сети ВК, Телеграм, чтобы всегда быть в курсе последних новостей о недвижимости и все что с ней связано

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ced06d2c1e7d000b434ef30/platit-ili-net-nalog-pri-pereustupke-prava-sobstvennosti-5ced0f1b77884b00afa9a554

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.