Наложить обременение на квартиру при продаже

Содержание

Обременение на квартиру

Наложить обременение на квартиру при продаже

Смысл этого понятия заключается в ограничении прав хозяина недвижимости из-за того, что часть собственности принадлежит другому физическому или юридическому лицу. Совладельцем квартиры может быть как простой человек, так и государство или какая-либо компания. В большинстве случаев владелец недвижимого имущества не имеет права совершать с жилой площадью следующие действия:

  1. Передавать права на квартиру другому человеку, если это не обговорено с банком — кредитором.
  2. Сдавать квартиру в аренду, если это не предусматривает ипотечный договор.
  3. Влиять на стоимость недвижимости каким-либо методом, например, реконструкция или перепланировка недвижимости.
  4. Использовать недвижимое имущества в качестве залога для получения другого займа.

Классификация

Чтобы иметь полное представление о том, что представляет обременение на недвижимую собственность, необходимо знать виды обременений.

  1. Самый распространенный вид – ипотечное обременение. Встречается если квартира приобреталась по ипотеке или же отдавалась в качестве залога на кредит. До момента полного погашения задолженности собственник жилой площади не имеет возможности продать квартиру.
  2. Некоторые приобретают недвижимую площадь с арендаторами. Необходимо перед покупкой уточнить эту информацию у владельца квартиры. Хозяин должен продавать её только после того, как из нее выселятся жильцы, и жилая площадь будет полностью освобождена.
  3. Ещё одна разновидность обременения – рента. На квартиру накладываются обременения, которые решают проблему покупки недвижимости при помощи выплат, определенных по договору. Такого рода обременение имеет свои риски, например, появление наследников, которые в будущем могут оспаривать право на недвижимую собственность.
  4. Один из самых сложных видов обременения – арест, который производится в случае неуплаты счетов или государственных услуг. Ограничения в такой ситуации проводятся госслужбами.
  5. Если третье лицо присматривает за квартирой – это доверительное управление. Договор составляется на определенный промежуток времени, на время действия которого права частично предоставляются третьему лицу, то есть временному хозяину.

Проверить квартиру онлайн

Узнать, имеется ли обременение на квартиру или нет, можно через глобальную сеть. Для этого необходимо посетить информационный портал ЕГРН. Здесь есть информация о любой недвижимой собственности в Российской федерации. Единый Государственный Реестр Недвижимости отвечает за пополнение Росреестра.

Для получения актуальной информации лучше воспользоваться ЕГРН, информация на Росреестре обновляется не сразу.

Однако онлайн получить информацию можно только через Росреестр. Ввести кадастровый номер и адрес интересуемой недвижимой собственности. В результатах следует обратить внимание на раздел прав и ограничений.

Справка об отсутствии обременения на сайте Росреестра

В настоящее время справку можно заказать на интернет-ресурс Росреестра в разделе «Государственные услуги» — «Получить выписку из ЕГРН».

Выписка стоит 400 рублей и готовится 5 рабочих дней.

При заполнении запроса можно выбрать наиболее удобный способ получения. Можно как в электронном виде, так и в бумажном виде почтовым отправлением (прибавьте 3-5 дней к сроку). Также можно самим забирать в ближайшем территориальном отделе Росреестра сразу после изготовления.

После запроса проводится оплата любым из предложенных на сайте способов. Второй раздел выписки содержит информацию о том, имеются ли ограничения прав на недвижимую собственность или нет.

Перед покупкой недвижимой собственности покупатель имеет полное право узнать, существуют ли обременения на квартиру.

Как снять обременение

Обременение может снять только тот, кто его наложил.

Обременение банка снимает только банк, если обременение или арест наложил пристав – то снять его может только он или его врио (временно исполняющий обязанности).

Если ограничение прав было наложено решением суда — то снять его может только суд. Документы на снятие обременения можно подать через МФЦ. Срок снятия ограничений составляет 1-3 дня.

Подавать документы для снятия обременения обязательно, автоматически ограничения не снимаются.

Пока наложено обременение на квартиру, передавать права на неё другому лицу в большинстве случаев запрещено законодательством Российской Федерации.

Главный документ при снятии обременения на недвижимое имущество, кроме решения судебных органов, будет уведомление, свидетельствующее о выполнении всех обязательств, которые были возложены на залогодателя.

Обременение по ипотеке

Для того чтобы снять ограничения с недвижимой собственности, после погашения ипотечного кредита, необходимо получить у кредитора документ, подтверждающий выполнение условий договора.

Также потребуется закладная на жилую площадь. После этого составляется совместное заявление, которое заверяется в банке. При подаче документов в Росреестр требуется присутствие всех собственников жилой площади.

  1. Необходимы оригиналы и копии документов, удостоверяющие личность собственников недвижимого имущества.
  2. Потребуется заявление о снятии обременения. Образец можно взять в банковском учреждении. На документе должна присутствовать печать банка.
  3. Документ, подтверждающий погашение задолженности.
  4. Копия и оригинал закладной недвижимого имущества.
  5. Свидетельство о государственной регистрации.
  6. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины для получения нового свидетельства, и его копия.
  7. Договор купли-продажи имущества.

После того, как были предоставлены все необходимые бумаги, обременение с недвижимого имущества будет снято в течение 3-5 дней. При необходимости получения нового свидетельства срок ожидания увеличивается до 1 месяца. Процесс снятия обременения бесплатен, исключая небольшую государственную пошлины.

Если снятие обременения требуется как можно скорее, рекомендуется обратиться в риэлтерскую организацию.

Обременение по материнскому капиталу

При погашении задолженности с помощью материнского капитала необходимо выполнять все формальности.

Органы опеки тщательно контролируют процесс траты выдаваемых средств. Если в сделке присутствуют нарушения, её могут признать недействительной сделкой.

Чтобы снять ограничения на приобретенную квартиру при помощи материнского капитала, требуется выполнить ряд мер.

  1. Необходимо заранее сделать нотариальные обязательства, что после снятия обременения недвижимость будет перераспределена на всех членов семьи.
  2. Требуется оповестить банк о предстоящей процедуре. Он должен подготовить все необходимые документы и сообщить день приема.
  3. После этого в регистрационную палату требуется отнести паспорта членов семей, документы на жилую площадь, документы на детей и брачный договор.

После этого начинается процесс снятия обременения с недвижимой собственности.

  • Покупатель полностью погашает задолженность, учитывая все начисленные проценты, штрафы и другие платежи.
  • Кредитор делает запрос в банковское учреждение о заявлении для снятия обременения с квартиры, которые предназначаются государственной палате.
  • После проведенной процедуры с жилой площади снимается ограничения прав связи с погашением задолженности перед банком.
  • Ранее на свидетельстве требовали штамп, однако с 2017 г. свидетельства больше не выдают, старое становится недействительно, и выдают выписки из ЕГРН.

Если после погашения задолженности осталась какая-либо часть материнского капитала, её можно использовать по назначению согласно Российскому законодательству.

Сделки с квартирами под обременением

Недвижимая собственность с ограничением прав в некоторых случаях может передаваться во владение другому лицу. Исключение оставляет лишь обременение в виде ареста, когда государством налагается запрет на продажу квартиры.

Если была совершена сделка с арестованным недвижимым имуществом, зарегистрировать передачу прав на квартиру другому лицу не удастся.

Также продажа невозможно в тех случаях, когда дом находится в аварийном состоянии.

В других случаях сделка проходит при согласии покупателя принять обременение на жилую площадь и самостоятельно урегулировать данный вопрос.

Продажа недвижимого имущества с ограниченными правами полностью законна, если будет соблюдаться схема, предусмотренная на законодательном уровне.

Договор купли продажи с обременением

Перед заключением сделки продавец обязан уведомить покупателя о том, что на недвижимое имущество наложено ограничение прав. Если в договоре были указаны недостоверные данные, покупатель имеет право обратиться в суд с целью взыскания денежных средств с мошенника.

особенность продажи квартиры с обременением – это обязательно выполнение дополнительных требований. Продажа должна быть согласована с покупателем. В зависимости от разновидности обременения, может потребоваться согласование заинтересованного лица. В некоторых случаях потребуется оформить дополнительные бумаги.

Ограничение прав сильно отражается на стоимости жилой площади, часто цена отличается от рыночной на 30% и больше.

Размер скидки рассчитывается исходя из затрат, которые понесет покупатель недвижимого имущества для снятия обременения с жилой площади.

Покупка квартиры с обременением

Приобретая недвижимую собственность вторичного характера, требуется уделить особое внимание истории квартиры, удостовериться в оригинальности всех документов. Не стоит исключать, что права на квартиру могут быть у других организаций и частных лиц. Покупателю требуется проверить данный аспект перед совершением сделки, чтобы в будущем избежать негативных последствий.

Чтобы максимально уменьшить риски при покупке вторичной квартиры, можно воспользоваться следующими способами.

  1. Привлечь к процессу покупки квалифицированного и опытного риэлтора, который знает все нюансы и особенности в этом деле.
  2. Любое обременение на жилую площадь отражается в Едином Государственном Реестре. Покупатель может за небольшие денежные средства получить выписку. Если ограничения прав отсутствуют, в соответствующих полях будет надпись «не зарегистрировано».
  3. В квартире не должно быть посторонних жильцов, внимание требуется уделить и на оплату коммунальных услуг.
  4. Недвижимая собственность не должна быть сдана, проверяется это при помощи налоговой службы.
  5. Квартира не должна находиться под арестом.
  6. Здание, в котором располагается квартира, не должно иметь статус ветхого сооружения.

Если недвижимое имущество обременено статусом ипотеки, то передать на него права другому лицу можно только при согласовании вопроса с банком кредитором.

Это не будет мешать процессу купли-продажи только в той ситуации, когда покупатель заранее знает об ограничениях на квартиру. Очень многие люди стараются избегать таких сделок из-за большого количества опасений.

Некоторые нарушения могут привести не только к потере денежных средств, но и к судебным тяжбам.

При покупке ипотечной квартиры, для снятия ограничения, покупатель и банк кредитор должны заключить договор, на основе которого банку будет выплачена оставшаяся часть долга. Если подобный договор не был заключен, передача прав на недвижимую собственность будет невозможна.

Если жилая площадь продается с ограничением прав, продавцу необходимо указать это заранее. Если обременения на квартиру отсутствуют, информация об этом должна быть указана в договоре. В том случае, когда в документации указана недостоверная информация, в отношении продавца накладываются штрафные санкции. Размер денежных взысканий определяется на основе требований покупателя.

Если на жилую площадь наложены ограничения, покупателю рекомендуется получить копии документов, на основании которых было введено обременение.

Ещё один «подводный камень», который может ждать покупателя – совместное имущество, приобретенное в период брака. Рекомендуется уточнить семейное положение продавца. Уточнить достоверные данные можно при помощи отметок в паспорте.

Перед совершением сделки необходимо заранее обговорить и согласовать все детали. Для этого может быть полезен образец договора.

Дарственная с обременением

Процесс дарения квартиры с ограниченными правами ничем не отличается от процесса продажи. Если недвижимость запрещено продавать, оформлять дарственную также запрещено.

Если требуется оформление дарственной с ипотекой, необходимо заранее согласовать вопрос с банковским учреждением. Требуется, чтобы банк удостоверился в платежеспособности будущего владельца квартиры.

Ситуация заметно упрощается, когда вместе с процессом дарения погашается остаточная задолженность по ипотечной программе кредитования.

При оформлении дарственной с обременением необходимо проконсультироваться с юристом и уточнить все особенности процедуры в конкретном случае.

Выкуп квартир с обременением

На просторах глобальной сети можно найти большое количество организаций, которые занимаются выкупом недвижимой собственности с ограниченными правами. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Итоговая стоимость зависит от обстоятельств.

Когда появляется срочная необходимость продать жилую площадь с обременением, обращение к такому рода организациям становится самым верным решением. Но вместе с этим обращение к подобным компаниям сопровождается риском. Организация, пользуясь спешкой продавца, может начать диктовать свои требования и в итоге обмануть наивного человека.

При покупке квартиры необходимо обращать внимание на наличие ограничений прав на недвижимую собственность. В процессе купли-продажи в обязательном порядке берутся расписки. Если знать все тонкости при покупке квартиры с обременением, можно избежать проблем в будущем и получить финансовую выгоду из этого мероприятия.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/obremenenie-na-kvartiru.html

Квартира с обременением

Наложить обременение на квартиру при продаже

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение».

Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение).

Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас.

Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение.

То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс.

Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности.

Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека.

Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения.

Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 
  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
  4. Заключается основной договор купли-продажи. 
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант.

Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же “Дельта-Кредит”) согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру.

При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает.

Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной.

Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы.

Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит.

Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции.

Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт.

Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти.

Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»).

Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-s-obremeneniem-287570/

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Наложить обременение на квартиру при продаже

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?
Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.