Новостройки по переуступке

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Новостройки по переуступке

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать.

Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст.

382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ).

Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку.

В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию.

Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды».

Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен.

Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими.

В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья.

Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия.

Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок.

Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2044320-2018-08-17-kvartira-v-novostrojke-po-pereustupke-kak-pravilno-oformit-sdelku/

Переуступка прав: особенности сделок

Новостройки по переуступке

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Покупка квартиры в новостройке по переуступке

Новостройки по переуступке

Весьма популярным видом проводимых с недвижимостью сделок остается покупка квартир в новостройках на основании договора уступки права (цессии). Это вполне понятно, поскольку рисков меньше, чем покупать жилье на уровне котлована, а стоимость может быть ниже той, которую предлагает застройщик.

Покупателям, не имеющим соответствующего опыта, сделка с переуступкой может показаться очень сложной. Но на самом деле она совершенно не сложнее любого иного пути покупки жилья в пределах первичного рынка.

Речь пойдет о приобретении квартиры в таком доме, который строится на основании закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ и в котором продажа жилья осуществляется путем составления ДДУ – договоров долевого участия.

Вариант переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе потребует отдельного рассмотрения.

Юридическая сторона вопроса

Само слово «цессия», от латинского cessiō означает в переводе передача или уступка. Обычно используют перевод «переуступка». В Гражданском кодексе России в статьях 382-390 главы 24 можно получить общую информацию о том, что такое договор цессии, но там информация касается общих правил переуступки прав, а вопросы долевого строительства рассмотрены в статье 11 ФЗ-214.

В статье содержится всего два пункта:

  1. Уступка участником долевого строительства своих прав в соответствии с договором возможна после оплатой им стоимости по договору или с переведением долга на нового участника строительства, порядок которого оговорен ГК РФ.
  2. Уступить по договору свои права участник долевого строительства может со времени госрегистрации договора и до заключения передаточного акта сторонами и передаче объекта, относящегося к долевому строительству.

Уступающий право требования называется цедентом, а приобретающий – цессионарием.

Продавать квартиры могут два класса продавцов – физические лица и юридические.

Физические лица могут быть инвесторами, которые на самой рискованной начальной стадии строительства вложили деньги и теперь собираются выйти с получением прибыли.

Но могут быть и люди, жизненные обстоятельства которых за время строительства кардинальным образом изменились. Кому-то хочется срочно получить деньги, а кто-то, напротив, желает получить более просторное жилье.

Юридическими лицами обычно оказываются субподрядчики, с которыми застройщик за выполненную ими работу расплатился не деньгами, а квартирами. Чтобы квартиры перед самой сдачей дома не зависали, застройщик, почему-либо не желающий оформлять жилье на себя, может создать дочернее предприятие и записать на него квартиры, которые и будут продаваться новым юридическим лицом.

Что вы выбираете

Имейте в виду, что если вы надумали стать цессионарием, то приобретаете вы не саму квартиру, а только право требования на нее, а значит, приложением к приобретению оказываются все риски, которые могут быть в долевом строительстве. Даже если цедент – человек порядочный, за надежность застройщика он ни в коей мере не отвечает.

Он мог быть беспечным человеком на этапе заключения ДДУ, но теперь ответственность перекладывается на вас. За качество и за сроки окончания строительства цедент никакой ответственности не несет, и со всеми рисками долевого строительства вы останетесь один на один.

Хороший закон ФЗ-214 способен только защитить от возможных двойных продаж.

При самостоятельном заключении сделки или с помощью риэлтора вам в любом случае необходимо познакомиться с текстом ДДУ, в котором наверняка будет пункт, определяющий порядок переуступки прав.

Как сказано в уже упомянутом законе ФЗ-2114, возможность переуступки прав наступает после госрегистрации ДДУ в Росреестре и продолжается до получения ключей от квартиры.

Поэтому убедитесь, что на ДДУ, согласно которому вам уступают права требования, присутствует штамп Росреестра, подтверждающий регистрацию.

Договор цессии

Теоретически договор цессии является двухсторонним, ведь участвуют в нем цедент и цессионарий. Но практически в дело оказывается замешана и третья сторона – застройщик, с которым договор ДДУ обычно требует согласовывать переуступку прав. Таким образом, договор получается трехсторонним.

При этом застройщик дает разрешение на подписание договора, выставляя собственные комиссионные требования, требуя вознаграждения в сумме от 1 до 5% стоимости рассматриваемого жилья. Такие расходы чаще всего приходится оплачивать покупателю, реже удается разделить их между покупателем и продавцом.

В любом случае, уплату комиссии необходимо подтвердить документально – покупателю не помешает сохранить у себя этот документ.

В договоре переуступки должны присутствовать паспортные данные продавца и покупателя, включая их пол, гражданство, место и дату рождения. Помните, что если сделку с недвижимостью заключают лица, состоящие в браке, они (и покупатель, и продавец) должны иметь нотариально заверенное разрешение на сделку от второго супруга.

Цедент цессионарию передает ДДУ в оригинале и все документы, согласно которым он производил ранее по этому договору платежи.

Покупатель принимает обязательства своевременно оплачивать переуступленные права, причем сумма обязательно упоминается в договоре. Основание, на котором действует цедент, должно быть четко оговорено в договоре цессии.

Это должен быть ДДУ, заключенный им с застройщиком и прошедший регистрацию в Росреестре, куда теперь будет подан и договор цессии.

Регистрация договора

Чтобы зарегистрировать договор цессии, необходимо подать следующие документы:

  1. Обе стороны договора предъявляют заявление о госрегистрации договора уступки прав в соответствии с ДДУ.
  2. Оригинал документа, подтверждающего личность.
  3. Оригинал и копию подтверждения оплаты госпошлины.
  4. Зарегистрированный ДДУ в оригинале, который после госрегистрации возвращается.
  5. Договор уступки права требования, с которым идут все приложения и изменения. Это могут быть два письменных оригинал или один оригинал и нотариально заверенная копия.
  6. Заверенное нотариусом разрешение второго супруга на проведение сделки или документальное подтверждение факта поступления объекта недвижимости в совместную собственность супругов. Это может быть брачный договор, соглашение или решение суда о разделе имущества супругов с определением долей каждого из супругов в оригинале и копии.
  7. Если в долевом строительстве участвует представитель лица, не достигшего 14 лет или признанного решением суда недееспособным, для оформления уступки прав требуется согласие органа опеки и попечительства.
  8. Письменное подтверждение согласия застройщика на выполнения уступки прав, а если на момент договора участник долевого строительства полностью не оплатил свою долю, при этом упоминается перевод доли на нового участника строительства. Предъявляется оригинал документа и копия.

Уступка вступает в силу только после регистрации договора цессии в Росреестре

При покупке квартиры в рассрочку и не завершения ее оплаты цессионарий должен будет вместо цедента доплачивать ее стоимость с сохранением размеров и графика платежей, который был согласован с застройщиком. Ведь вместе с правами приобретаются и обязательства.

Только после регистрации договора переуступки производятся денежные расчеты по договоренности – безналичным путем, банковским аккредитивом или с использованием банковской ячейки.

Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-po-pereustupke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.