Объединить кадастровый план квартиры

Как объединить комнаты с разными кадастровыми номерами в одной квартире под один объект

Объединить кадастровый план квартиры

Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога.

Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.

Алгоритм действий включает:

  1. Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
    • свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
    • выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
  1. Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
  2. Выбор организации и способа обращения:
    • личный визит в Росреестр;
    • обращение через многофункциональный центр;
    • оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
    • отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
    • направление ценным письмом с описью вложения.
  1. Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
  2. Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
    • общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
    • правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).

Образец заявления

Скачайте образец:

  Образец заявления об объединении долей в квартире на одного собственника (14,4 KiB, 90 hits)

Завершением процесса будет получение новой выписки из ЕГРН, подтверждающей объединение долей собственности взамен ранее действовавшей выдачи одного свидетельства

Несмотря на необязательность формуляра, юристы рекомендуют оформлять объединение при отчуждении, особенно при продаже, чтобы не отвлекать внимание на части целого и «не отпугивать» перспективного покупателя.

Чтобы продать свою долю в коммунальной квартире, во-первых, она должна быть приватизирована и доля в праве должна быть зарегистрирована, во-вторых, нужно учесть, что существует преимущественное право покупки. Если с первым условием всё понятно, второе условие разберём подробно.

  Статья 250 Гражданского кодекса предупреждает о том, что прежде чем искать покупателя на свою долю, вы обязаны предложить её выкуп остальным владельцам квартиры. Сделать это нужно письменно.

Лучшим доказательством того, что преимущественное право покупки вами не нарушено, будет являться почтовое уведомление с отметкой «получено» либо «отказался от получения», которое вернулось вам с адресатов содольщиков.

Соответственно, предложение о выкупе вы должны направить заказными письмами с уведомлениями о вручении.

Помните, что владелец неприватизированной доли – не тот, кто в ней живёт, а муниципалитет, а поэтому предложение в этом случае нужно посылать прямиком в комитет имущественных отношений.

Продажа доли, если в квартире прописан ваш ребёнок, возможна только с разрешения на продажу органов опеки и попечительства.

Также необходимо будет заручиться письменным согласием на продажу вашей дражайшей половины, если доля приобреталась в браке.

В заключение стоит напомнить:

  • быстрый раздел квартиры долевая собственность предполагает в том случае, если согласны все содольщики;
  • при несогласии долю можно выделить через суд;
  • купить долю в коммунальной квартире, в первую очередь, имеют право собственники остальных долей.

  На сегодняшний день такое понятие, как «коммунальная квартира» законодательно не определено. Коммуналки мы «унаследовали» от «расселения», происходившего в 20-30-х годах, когда изымали «лишнюю» площадь и подселяли в отдельные квартиры разные семьи. Этим занимались домкомы. Помните Швондера и его компанию из «Собачьего сердца»?

Некоторое понятие о том, что такое коммунальная квартира, могут дать лишь какие-нибудь региональные нормативные акты. Например, таким актом является целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Здесь коммуналка определена как квартира, состоящая из пяти и более комнат, в которых проживают пять и более собственников, не являющиеся при этом членами одной семьи, а право собственности каждым из них приобретено по отдельному от других договору.

Исходя из этого, коммунальная квартира обладает следующими отличительными признаками:

  • в такой квартире проживают разные семьи, оплачивающие коммунальные услуги по своему лицевому счёту (то есть лицевые счета на квартиру разделены);
  • каждой семье принадлежит на праве собственности или по соцнайму определённая комната, а места общего пользования находятся в долевой собственности;
  • каждая семья (или жилец) стала собственником комнаты по отдельному договору, не зависящему от других жильцов (например, один – купил комнату, другой – унаследовал, третий является нанимателем по договору социального найма, т.к. его доля не приватизирована).

Долевая собственность в коммунальной квартире имеет место быть тогда, когда владелец хоть и живёт в конкретной комнате, но имеет при этом лишь зарегистрированную долю в праве на квартиру.

Если вы намереваетесь продать свою долю в праве на коммуналку, учтите, что продажа доли в праве отличается от продажи собственности.

Как с пользой объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и сделать, наконец, из коммуналки действительно уютное жилье.

Были времена, когда большие и просторные квартиры дробили на тесные, но способные вместить сразу многих жильцов коммуналки.

Сегодня появилась совершенно противоположная тенденция: заполучивший несколько комнат коммуналки в безраздельное свое распоряжение собственник стремится объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и таким способом упростить свою жизнь.

Ведь несколько разных комнат в личном распоряжении – это не только несколько отдельных свидетельств, это еще и несколько лицевых счетов на каждую комнату в отдельности и в самом буквальном смысле вагон квитанций для оплаты каждый месяц коммунальных услуг.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Разбираться со всем этим хаосом – не самое большое удовольствие в жизни, поэтому желание объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости вызывает понимание у каждого, кто сам с этими квитанциями ежемесячно разбирается. Но реально ли это сделать?

Поскольку классика советского кинематографа утверждает, что даже зайца можно научить курить, нет ничего невозможного и в том, чтобы объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и привести все выплаты и квитанции к единому лицевому счету. И есть два пути это сделать.

Первый – простой, приятный, быстрый и немного затратный: Мы предоставляем такую услугу всем желающим и сделает всю процедуру результативной и комфортной для заказчика.

Второй – самостоятельный: это долго, нудно, чревато ошибками и жизнеотнимающими стрессами от общения с отечественной бюрократией, но зато тренирует волю, жизненную стойкость и экономит бюджет.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7 (812) 313-2-106 консультации независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Для тех, кто не ищет легких путей, мы предлагаем пошаговую инструкцию, позволяющую добиться результата. Итак, юридическая консультация к вашим услугам!

Пять шагов, которые позволят самостоятельно достичь желаемого

  1. На этом этапе владелец комнат составляет такое заявление, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают его право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья.

  2. Следующим шагом станет визит в БТИ, где следует получить технический план на планируемое жилье. Эта услуга, помимо естественной оплаты в виде госпошлины, потребует от собственника комнаты предоставления комплекта документов в виде собственного паспорта, оригиналов и ксерокопий документов на право собственности, поэтажных планов и экспликаций, заявления, а также займет от недели до двух.

  3. Если все пройдет успешно, то объединенная квартира приобретет собственный кадастровый номер и по нему будет внесена в кадастровый паспорт.

  4. Эту часть процесса выполняет Росреестр, и занимает это мероприятие десять дней.

    Нужные документы подаются опять-таки через МФЦ и на этот раз включают, помимо естественного паспорта и нового заявления, свежеполученный кадастровый паспорт, решение собственника об объединении комнат в единую квартиру, абсолютно обязательное подтверждение оплаты госпошлины, а также документов на право собственности по каждой комнате.

    Как только свидетельство будет получено – процесс формально закончился. Длится все это в целом около месяца и требует обязательных затрат в сумме 3 тыс.руб. на государственную регистрацию и ваших собственных на транспорт, ожидание, переделки и прочие мелочи.

    Но финишным этот этап не является, поскольку главное, ради чего все это затевалось, пока еще не готово – это следующий этап.

  5. Каждый такой счет представляет собой оформленный на жилье в целом документ, отражающий полную картину всех аспектов оплаты по этому жилью поставляемых коммунальных услуг и содержание всего дома в целом.

    Старт процедуры приведения списка счетов на каждую отдельную комнату к единому счету начинается с нового визита в МФЦ, а продолжительность его сильно отличается по скорости и результату в зависимости от вашей конкретной ситуации.

    Как только и это было сделано, вас можно поздравить – вам успешно удалось объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости!

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7 (812) 313-2-106 консультации независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

ФНС России рассказала, что трехлетний срок владения имуществом для получения имущественного вычета по НДФЛ в случае объединения комнат в коммунальной квартире в трехкомнатную квартиру исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире. Налоговая служба опубликовала обзор судебной практики за первое полугодие 2016 года, в котором и привела такое дело, рассмотренное ВС РФ (письмо ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/[email protected] «О направлении судебной практики»).

Заявительница по делу А. в 1997 году купила две комнаты в коммунальной квартире, а в 2005 году – третью, последнюю. Однако право собственности на получившуюся трехкомнатную квартиру зарегистрировала только в мае 2013 года.

Затем А. продала квартиру в июне 2013 года и через год задекларировала свой доход от сделки. Она посчитала, что не обязана уплачивать НДФЛ с этой суммы, поскольку владела квартирой с 2005 года, то есть более трех лет на момент продажи (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции до 1 января 2016 года). Но налоговики отказали ей в вычете и доначислили налог и штрафы за его неуплату.

Инспекция посчитала, что трехлетний срок владения квартирой следует исчислять с момента госрегистрации права собственности на нее, то есть с мая 2013 года.

Суд первой инстанции встал на сторону А., но апелляционный суд согласился с налоговиками. Впоследствии дело дошло до ВС РФ.

Последний подчеркнул, что в связи с решением А.

объединить несколько объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр ее право собственности на комнаты, возникшее в 1997 и в 2005 годах, не прекратилось.

Оно лишь трансформировалось в право собственности на один объект – трехкомнатную квартиру. Объект недвижимости претерпел изменения, зарегистрированные в реестре, но не был создан заново.

Следовательно, срок нахождения квартиры в собственности А. следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру в 2013 году (Определение СК по административным делам ВС РФ от 6 апреля 2016 г. № 70-КГ15-16).

Более подробно о вычетах при продаже имущества и других налоговых вычетах для физических лиц, а также условиях их предоставления и оформлении узнайте в нашем спецпроекте!

Добавим, что с 1 января 2016 года минимальный срок владения недвижимостью, позволяющий продать ее и не платить при этом НДФЛ, увеличен. Теперь это не три года, а пять лет.

Срок в три года установлен только для отдельных случаев, когда продается квартира: приобретенная до 1 января 2016 года, унаследованная или полученная в дар от родственников, приватизированная либо полученная по договору ренты (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Источник: https://znatokprava.ru/kak-scitat-srok-vladenia-pri-obedinenii-komnat-v-rasselennoj-kommunalke-v-odin-obekt.html

Как объединить комнаты в квартире

Объединить кадастровый план квартиры
Как с пользой объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и сделать, наконец, из коммуналки действительно уютное жилье.

Были времена, когда большие и просторные квартиры дробили на тесные, но способные вместить сразу многих жильцов коммуналки.

Сегодня появилась совершенно противоположная тенденция: заполучивший несколько комнат коммуналки в безраздельное свое распоряжение собственник стремится объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и таким способом упростить свою жизнь.

Ведь несколько разных комнат в личном распоряжении – это не только несколько отдельных свидетельств, это еще и несколько лицевых счетов на каждую комнату в отдельности и в самом буквальном смысле вагон квитанций для оплаты каждый месяц коммунальных услуг.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Разбираться со всем этим хаосом – не самое большое удовольствие в жизни, поэтому желание объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости вызывает понимание у каждого, кто сам с этими квитанциями ежемесячно разбирается. Но реально ли это сделать?

Самостоятельно объединить комнаты в квартире

Для тех, кто не ищет легких путей, мы предлагаем пошаговую инструкцию, позволяющую добиться результата. Итак, юридическая консультация к вашим услугам!

Два в одном: как правильно объединить две квартиры

Объединить кадастровый план квартиры

Светлане и Евгению очень нравится их квартира, но есть одна проблема: у пары двое детей, и двухкомнатной квартиры, одна из комнат которой — проходная, семье маловато.

«У нас очень тихий и зеленый двор, в котором всегда есть место для парковки. Рядом — отличная инфраструктура, которой мы активно пользуемся: это и школа, и поликлиники, и секции. Кроме того, сам дом, хоть и старенький, но держится вполне бодро: у нас всегда очень тепло, а соседей мы практически не слышим».

В итоге глобально квартиру менять не хотелось бы, говорит Евгений, но и жить в том, что есть, уже неудобно. Зато, продолжает глава семьи, соседняя квартира продается. Что, если купить ее и прорубить дверь в одной из стен? Это законно? А если потом продавать, продастся?

Куда расширяться будем?

Начнем с того, что расширяться можно в двух направлениях — по вертикали (если присоединяемая квартира находится этажом выше или ниже) и по горизонтали. В первом случае потребуется лестница, во втором достаточно общего коридора.

По словам Анны Морк, большинство ремонтно-планировочных догм прописано в постановлении правительства Москвы № 508. Для каждого региона существуют свои нормативные акты: например, затевая ремонт в Самаре, следует поискать местный документ «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Еще одним важным правилом подготовки является наличие регистрации прав на квартиру.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется согласие залогодержателя (банка). Банки не любят данные процедуры и часто отказывают, но без согласия залогодержателя данные процедуры лучше не проводить, так как после выплаты ипотеки возникнут сложности с оформлением собственности, предупреждает эксперт.

Если квартира в собственности, сначала готовится выписка из ЕГРН (ее выдают в МФЦ) и документы БТИ.

Первичная инвентаризация

Для перепланировки квартиры в новостройке придется проводить первичную инвентаризацию объекта строительства: надо вызвать техника БТИ, который приедет и сделает первичные замеры. Впрочем, перед вызовом техника лучше получить поэтажный строительный план в управляющей компании и сравнить его с вашей квартирой.

«Обратите внимание на стены, короба, двери, сантехнику и варочную панель: все это наносится на строительный план, а значит, действительно должно быть в квартире. Если вы получили квартиру без стен, дверей и прочего, то техника БТИ вызывать бессмысленно, так как объект не соответствует информации в документах.

Следовательно, документы БТИ после первичной инвентаризации будут в «красных линиях» и с печатью о самовольной перепланировке. По факту вы получаете ту квартиру, что указана в бумагах Росреестра — именно строительный план является документом», — объясняет Анна Морк.

Если вы видите, что реальность и документация не совпадают, то есть два пути: самостоятельно привести квартиру в соответствие с документами или обратиться в компанию, которая проведет инвентаризацию. 

Стоимость данной услуги на рынке составляет около 65 тыс. рублей плюс официальный платеж БТИ (зависит от площади квартиры и ряда других параметров). Срок получения документов БТИ — около двух недель.

Допустимость перепланировки

После получения документов БТИ (план, справка формы 1а и 5) потребуется «техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры» (ТЗК), продолжает архитектор Анна Морк.

ТЗК выполняет ГБУ «Экспертный центр» или автор проекта дома. Лучше обратиться именно к автору (Мосжилинспекция в первую очередь направит именно к нему).

Стоимость услуг зависит от именитости архитектора, класса жилья и прочих факторов. В большинстве случаев она начинается от 100 тыс. рублей.

ГБУ «Экспертный центр» выставит официальный счет, если автора проекта многоквартирного дома нет в живых (не редкость для домов, построенных раньше 1990-х).

«Если на этом этапе собственник понимает, что сил и нервов не хватает, имеет смысл обратиться в компанию, которая сама решит все вопросы. Услуги обойдутся собственнику примерно в 200–300 тыс. рублей», — рекомендует эксперт ЦИАН.Журнала.

На следующем этапе потребуется проект перепланировки, оформить который может только архитектурное бюро с лицензией саморегулируемой организации (СРО). Ни дизайнер, ни тем более сам собственник не имеют права выполнять чертежи. К тому же есть определенная специфика подготовки чертежей для Мосжилинспекции, которую надо строго соблюдать.

Проект перепланировки квартиры обойдется в среднем 60 тыс. рублей. Срок исполнения — около 10 рабочих дней.

Список документов для жилинспекции

Подытожим. После сбора документов собственники должны иметь на руках:

  • документы БТИ, справка формы 1а и 5;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры;
  • проект перепланировки квартиры.

Распоряжение на ведение строительных работ

С этим комплектом документов нужно обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить «Распоряжение на ведение строительных работ». Это не так просто: объем работ большой и жилищная инспекция будет запрашивать дополнительные документы, расчеты и прочее. Процесс растянется на месяцы, рассмотрение готового комплекта документов обычно занимает до трех месяцев.

Без распоряжения запрещено выполнять строительные работы по перепланировке — большинство собственников такая ситуация, разумеется, не устраивает: ведь хочется закончить все побыстрее! Выход для тех, кто готов платить, — сотрудничать с компаниями, ориентированными на работу в этом направлении. Средний счет за подобные услуги составит от 85 до 250 тыс. рублей.

Разрешение на ремонтно-строительные работы по перепланировке помещения выдается сроком на один год. За это время необходимо успеть сделать все ремонтные работы, поставить сантехнику и варочную панель на кухне.

«Квартира должна полностью соответствовать утвержденному проекту перепланировки и не нарушать никаких норм, закрепленных в постановлении № 508», — подчеркивает Морк.

Акт о завершенном переустройстве

На этапе чистовой отделки следует получить «Акт о завершенном переустройстве». Для этого в строительной организации, имеющей допуск СРО, которая выполняла ремонтно-строительные работы, нужно подписать и поставить печати на комплекте документов.

«И вновь собственник сталкивается с трудностями, потому что чаще всего ремонт выполняют со строительной бригадой, не имеющей никаких документов. Поэтому еще в процессе получения распоряжения лучше сразу договориться с компанией, которая выполнит все строительные работы, заполнит журнал производства работ, проведет и подпишет все акты», — говорит собеседница ЦИАН.Журнала.

Средняя стоимость на рынке — около 45–75 тыс. рублей. Срок исполнения — 60 рабочих дней.

Сравнение документов и реальности

При завершении работ необходимо внести изменения в техническую документацию или новые документы БТИ. Для этого снова придется вызвать техника БТИ, чтобы замерить квартиру после ремонта — это один из важнейших этапов. Техник БТИ сравнивает проект перепланировки с реальной квартирой.

«Если вы не внесли никаких изменений в процессе ремонта и не нарушили 508-е постановление, то через две-три недели после обмеров вы получите новый технический паспорт на квартиру. Далее вам понадобится технический план для внесения изменений в Росреестр. Этот план разрабатывает кадастровый инженер, средняя стоимость с подачей в Росреестр составляет 60–90 тыс. рублей, срок выполнения — один-три месяца».

Анна Морк,архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project

После всех этих согласований и бумажной волокиты объединение двух квартир в одну в целом закончено, отмечает эксперт. Она обращает внимание, что это приблизительная общая схема, для каждого объекта есть множество нюансов.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dva-v-odnom-kak-pravilno-obedinit-dve-kvartiry-301281/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.