Обмен квартирами как оформить

Содержание

Как оформить обмен квартирами? Особенности налогообложения

Обмен квартирами как оформить

Вопрос налога при обмене квартиры волнует многих. Граждане не всегда пользуются договорами купли-продажи для приобретения нового жилья. В ряде случаев квартиру удобней поменять. Возникновение налоговых обязательств в такой ситуации возможно при наличии ряда обстоятельств.

Законодательная база

К сожалению, российское законодательство никак отдельно не регулирует вопрос налогообложения при обмене квартиры. Поэтому при возникновении такой ситуации следует обращаться к ст. 567 ГК РФ, в которой просто указаны следующие характеристики сделок мены:

  1. Стороны сделки предоставляют друг другу имущественные объекты взамен переданных.
  2. На договор мены распространяются все правовые нормы, предписанные договору купли-продажи.
  3. Каждая из сторон одновременно в сделке мены выступает покупателем и продавцом.

Учитывая, что обмен квартир – это, в частности, сделки по их продаже, значит, при получении дохода от таких сделок полагается выплачивать налог. Размер НДФЛ определяется на основании ст. 217 НК РФ.

Для всех категорий при реализации недвижимости на территории РФ он составляет 13%. До 2020 года лица, не являвшиеся налоговыми резидентами, были обязаны платить в российскую казну 30% со сделки купли-продажи.

Но в конце 2020 года был принят ФЗ РФ № 424, который уравнял резидентов и нерезидентов при выплате подоходного налога.

Можно ли совершить сделку с жильем, купленным на материнский капитал?

В случае покупки квартиры при помощи средств маткапитала обмен осуществляется согласно двум условиям:

  • дети должны получить преимущества в результате сделки;
  • дети должны быть вписаны в договор мены в качестве собственников.

Надзор за исполнением этих условий осуществляют органы опеки и попечительства. Данные инстанции выдают согласие на обмен, которое необходимо обязательно приложить к пакету документации. А собственники новой квартиры должны отправить в органы опеки и попечительства копии документов на новое жильё.

Подводя итоги, следует отметить, что обмен квартирами является юридически сложной процедурой, так как она сложна и имеет довольно много нюансов. Поэтому на всех этапах обмена недвижимостью лучше прибегнуть к помощи специалистов.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Расчет налога

Сумма взимаемого налога при обмене будет зависеть от двух основных факторов:

  1. Размер полученного дохода.
  2. Срок владения недвижимостью, которую собственники меняют.

Необходимо понимать, что налоговое законодательство предписывает облагать подоходным налогом не сделку, а полученный по ее результатам доход. Это значит, что если при реализации договора мены квартиры сторона не получает дохода, она освобождается от обязательства по внесению НДФЛ.
Доходом в данном случае признается сумма доплаты. Например, если квартира стоит 4 млн. руб.

, а приобрести ее владелец по договору мены намеревается квартиру стоимостью 6 млн. руб., он передает собственнику более дорогой квартиры доплату в 2 млн. руб. При такой сделке доход – это 2 млн. руб., и именно с этой суммы и должен удерживаться подоходный налог. Размер его составит 260 тыс. руб. (2000 000 х 0,13).

Естественно, вносит ее тот хозяин, который получает денежную доплату.

Если стороны просто производят мену квартир, не предоставляя дополнительно денежную разницу их стоимости, никто из них НДФЛ со сделки не платит.

Правильный расчет налога

Если срок собственности более 3 лет

Соблюдение минимального срока владения недвижимостью освобождает ее собственника от обязательств при продаже вносить подоходный налог. Учитывают в данном случае срок владения недвижимостью того собственника, который получает доход при ее обмене. Если недвижимость была в собственности менее 3 лет, владелец при ее реализации и получении дохода обязан вносить НДФЛ.

Срок 3 года действует по общим правилам только в отношении той недвижимости, что была приобретена по безвозмездным сделкам. К таковым относят:

  • процедуру перевода жилья в частную собственность посредством приватизации;
  • получение недвижимости по договору дарения от близкого родственника;
  • оформление квартиры в собственность в качестве наследства, полученного от близкого родственника;
  • получение жилья в собственность по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Для всех прочих собственников с 2020 года минимальный срок владения недвижимостью изменился. Для них, если жилье перед обменом находилось в собственности менее пяти лет, предусмотрен налог при реализации такой недвижимости и получении дохода от сделки.

Если собственник даже получит доход от сделки мены, но его срок владения недвижимостью составит не менее 3 (или 5 лет), НДФЛ ему вносить не придется.

Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет

Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.

Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета.

Пример №1.

Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. – 981.405 руб.) * 13%).

Н = (Допл – Выч) * 13%,

где Н – налог к оплате;

Допл – доход, полученный гражданином при обмене жилья (доплата);

Выч – фиксированная сумма 1 млн. руб.

Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно.

Пример №2.

Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн. 420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб. Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно.

Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья.

В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.

Налоговый вычет при обмене квартиры является государственной льготой на федеральном уровне. Она подразумевает под собой компенсацию за расход по сделке, связанной с жилой недвижимостью. Необходимо разобраться с особенностями, которые сопровождают оформление вычета.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • 7 доб. 987 (Москва и область)
  • 7 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  • 8 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

  • квартира, подвергаемая обмену, находится в собственности не мене 3-х лет. При этом есть обстоятельства, которые увеличивают срок владения имуществом до 5 лет;
  • если в рамках процедуры обмена предусматривается доплата.

Стоит отметить, если жилье было куплено до 1 января 2020 года, гражданин полностью освобождается от уплаты налога через 3 года.

В свою очередь, если покупка была после наступления 2020, то срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, составляет 5 лет.

Источник: https://RosComLand.ru/kvartira/nalog-pri-obmene-kvartiry-s-doplatoj.html

Родственный обмен квартирами в 2019 году

Обмен квартирами как оформить

Какое-то время назад обмен квартирами между родственниками происходил достаточно часто. Сейчас в силу активного и бурного развития рынка недвижимости он стал менее популярным.

Впрочем, некоторые люди прибегают к такого вида сделке, отличающейся некоторыми сложностями и нюансами. В статье расскажем, что подразумевает собой родственный обмен квартирами, как правильно его оформить, соблюдая требования законодательства.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

  • консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях,
  • двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон,
  • возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.

    Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.

  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.

    В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.

  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты,
  • описание состояния жилых помещений,
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Документы для заключения сделки

Каждая из сторон должна подготовить свой пакет нужных бумаг. Перечислим, что может понадобиться:

  • документ, удостоверяющий личность,
  • свидетельство о праве собственности на жилье или выписка из ЕГРН,
  • документ, на основе которого у человека возникло право на данную недвижимость,
  • кадастровый паспорт квартиры,
  • нотариальное согласие супруга, если одной из сторон выступает семья,
  • разрешение органов опеки, когда в квартире проживают несовершеннолетние лица.

Если сделку оформляет нотариус, то он может попросить донести еще какие-либо важные бумаги, справки или выписки.

В конце требуется пройти процедуру государственной регистрации. Стороны собирают пакет документов и относят его либо непосредственно в Росреестр, либо передают через МФЦ.

Если все с бумагами нормально, то регистрация проходит достаточно быстро, и людям, участвующим в сделке, на руки выдаются документы о собственности.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!

Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

  • желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения,
  • инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

  • нарушение условий сделки одной из сторон,
  • значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора,
  • заключение соглашения произошло под давлением,
  • наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Налоговые вопросы

Гражданское законодательство приравнивает обмен к сделке купли-продажи, поэтому в результате такого соглашения у сторон возникают определенные обязательства перед налоговой.

При мене недвижимости оба участника договора выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно, они оба будут обязаны заплатить налоги с полученного дохода.

По общему правилу, для резидентов его величина составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов (то есть людей, которые провели за границей более 180 дней в течение одного года).

Для дальнейшего определения размера налога рекомендуется четко и правдиво прописывать стоимость каждой из квартир. Однако есть и исключения, и они достаточно стандартные.

Льгота в виде отсутствия необходимости перечислять налог предоставляется лицам, у которых квартира в собственности была более трех лет.

Даже если в сделке участвуют родственники, важно честно указывать цену жилого помещения, поскольку в дальнейшем может возникнуть желание расторгнуть договор (и вернуть деньги), либо же признать сделку недействительной. Поэтому рекомендуется максимально подстраховаться.

Подведем итоги

Таким образом, актуальное законодательство не предусматривает отдельных правил регулирования заключения сделки о мене недвижимости. К ней применяются основные положения, применяемые к купле-продаже.

В договоре важно указать все необходимые реквизиты, а именно: данные обеих сторон, предмет соглашения (его адрес, площадь, количество комнат), сведения о лицах, которые прописаны в квартире. В случае разногласий возможно расторжение сделки как по обоюдному согласию, так и через суд.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami-kak-oformit-sdelku-menyi

Процедура обмена квартиры на другую без посредников: как правильно разменять жилье самостоятельно?

Обмен квартирами как оформить

Множество различных форм собственности на недвижимость порождает возникновение различных механизмов операций с ней.

В зависимости от того, является ли квартира частным владением или нет, размен ее происходит по-разному.

Как разменять квартиру: что нужно знать об этом процессе и как избежать ошибок?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-37-86. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Способы

Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться через суд. Такой ход вещей предполагает его проведение в принудительном порядке.

Это происходит, когда кто-то из членов семьи нанимателя не дает свое согласие на обмен. Подать иск может сам наниматель, закон наделяет его таким правом.

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

С чего начать, куда обратиться?

Как оформить обмен квартиры на квартиру? С чего начать обмен квартиры? В зависимости от вида собственности начало действий заинтересованного лица может быть разным.

Например, если речь идет о приватизированном объекте, то начать стоит, после подыскивания варианта, с подготовки документов и составлении текста соглашения. Оно не должно противоречить закону и интересам сторон.

Если же речь идет о государственном жилом помещении, то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно. После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д.

Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно. Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса.

Тем не менее, и запрета такого нет. Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.

Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением, а после его составления опять туда же за подтверждением.

В некоторых случаях при возникновении споров целесообразно обращаться в суд для их разрешения. В этом случае оформление предусмотрено в судебном порядке.

Подача документов

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:

  • паспорта участников;
  • свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
  • технические паспорта квартир;
  • доверенности, если участники действуют не самостоятельно;
  • разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;
  • справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
  • согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;
  • согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.

Если собирается пакет для обмена муниципального объекта, то его состав будет немного отличаться.

Для заключения соглашения потребуется:

  • заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;
  • договор социального найма;
  • выписка обо всех прописанных и об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  • договор, который предоставляется в муниципалитет для одобрения.

Куда подавать документы? Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо.

Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

Сроки оформления и стоимость

Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.

Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме.

Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

Случаи отказа

Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.

Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

  • судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
  • неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
  • отказ органов опеки и попечительства.

Особенности и нюансы

Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

Стоит тщательно проверять найденный вариант на «чистоту», для этого обязательно стоит ознакомиться с выпиской из Росреестра. Там будут видны обременения, если они есть.

В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

Среди преимуществ сразу выделяется:

  • безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство;
  • отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя;
  • разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.

Среди основных недостатков:

  • высокая стоимость услуги с платой агенту;
  • агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.

При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

Однако при обмене государственной недвижимости невозможно получать доплату, так как действия осуществляются не с личным жильем, а с тем, которое участникам фактически не принадлежит.

Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/porjadok-obm

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

Обмен квартирами как оформить

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Правовые нюансы обмена недвижимости

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

  • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
  • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

  1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
  2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
  3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
  4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
  6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
  2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
  3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
  4. Кадастровый паспорт;
  5. Домовая книга;
  6. Паспорт;
  7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
  9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

  1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
  2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
  3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
  4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
  5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
  6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата и место совершения сделки;
  2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
  3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
  5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
  6. Последствия нарушения сделки;
  7. Форс-мажорные обстоятельства;
  8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
  9. Личные подписи сторон;
  10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kak-obmenyat-kvartiru-na-chastniy-dom/

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Обмен квартирами как оформить

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.