Обременение дороги

Содержание

Обременение может сильно ограничить права землевладельцев

Обременение дороги

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка (ЗУ) — это огра­ни­че­ние прав вла­дель­цев и соб­ствен­ни­ков ЗУ в поль­зу иных лиц, при кото­ром не про­ис­хо­дит утра­та прав соб­ствен­но­сти. Обре­ме­не­ние может быть вре­мен­ным и посто­ян­ным.

Оно уста­нав­ли­ва­ет­ся дого­во­ра­ми, поста­нов­ле­ни­я­ми госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных орга­нов, нор­ма­тив­но-пра­во­вы­ми акта­ми (НПА).

Про­да­жа земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем ста­но­вит­ся воз­мож­ной толь­ко при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий, а в неко­то­рых слу­ча­ях она невоз­мож­на вооб­ще. В ста­тье рас­смот­рим:

  • какие огра­ни­че­ния и обре­ме­не­ния земель­но­го участ­ка суще­ству­ют;
  • как заклю­чить дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем;
  • как про­ве­рить земель­ный уча­сток на обре­ме­не­ние;
  • как снять обре­ме­не­ние с земель­но­го участ­ка.

Обременение земельного участка: основные виды, проверка и снятие обременения

Обре­ме­не­ние любо­го объ­ек­та недви­жи­мо­сти, как и пра­ва на него, под­ле­жат реги­стра­ции в Росре­ест­ре. Поэто­му если земель­ный уча­сток постав­лен на кадаст­ро­вый учет, то сре­ди инфор­ма­ции о нем будут так­же и све­де­ния о том, есть ли обре­ме­не­ние у дан­но­го наде­ла.

Виды обременений на земельный участок

Самы­ми часты­ми вида­ми обре­ме­не­ний ЗУ явля­ют­ся:

  • арен­да земель­но­го участ­ка;
  • пуб­лич­ный или част­ный серви­тут;
  • кон­цес­сия;
  • земель­ная ипо­те­ка;
  • оформ­ле­ние заклад­ной на земель­ный надел;
  • арест земель­но­го участ­ка;
  • нали­чие у земель­но­го участ­ка ста­ту­са охран­ной или защит­ной зоны.

Договор аренды земельного участка

Дого­вор арен­ды ЗУ или его части реги­стри­ру­ет­ся толь­ко в том слу­чае, если срок его дей­ствия состав­ля­ет более 12 меся­цев.

Обре­ме­не­ние появ­ля­ет­ся, как толь­ко про­ис­хо­дит реги­стра­ция дого­во­ра арен­ды в ЕГРН. С это­го момен­та соб­ствен­ник ЗУ вре­мен­но утра­чи­ва­ет свои пра­ва в исполь­зо­ва­нии, но при этом может огра­ни­чен­но рас­по­ря­жать­ся участ­ком: напри­мер, про­дать его, при усло­вии сохра­не­ния дей­ствия аренд­но­го дого­во­ра.

Что про­ис­хо­дит, когда под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем в фор­ме арен­ды? Для арен­да­то­ра ниче­го — он про­дол­жит поль­зо­вать­ся зем­лей. А бре­мя арен­ды перей­дет к ново­му арен­до­да­те­лю — поку­па­те­лю ЗУ. Сохра­ня­ют­ся при куп­ле-про­да­же арен­до­ван­но­го участ­ка так­же и дру­гие обре­ме­не­ния, напри­мер, серви­тут.

Поль­зо­ва­ние земель­ным участ­ком носит огра­ни­чен­ный харак­тер:

  • в усло­ви­ях дого­во­ра дол­жен содер­жать­ся вид раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния;
  • в согла­ше­нии может быть запрет на стро­и­тель­ство жило­го дома и капи­таль­ных хозяй­ствен­ных постро­ек.

Дол­го­сроч­ная арен­да или без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние зем­ли, явля­ю­щей­ся гос. или муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью предо­став­ля­ет более сво­бод­ные пра­ва:

  • раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство дома и дру­гих стро­е­ний;
  • пра­во сда­вать ЗУ в суб­арен­ду;
  • пра­во выку­па участ­ка через 5 лет.

Одна­ко ста­вят­ся усло­вия:

  • исполь­зо­ва­ние ЗУ стро­го по назна­че­нию;
  • дея­тель­ность арен­да­то­ра не долж­на ухуд­шить состо­я­ние зем­ли.

Обра­зец дого­во­ра арен­ды:

Обременение земельного участка сервитутом

Нало­же­ние серви­ту­та регу­ли­ру­ет­ся граж­дан­ским и земель­ным кодек­са­ми.

Соглас­но ст. 274 ГК РФ, серви­тут уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии дого­во­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми сосед­них земель­ных участ­ков или судеб­но­го реше­ния. Его цель — обес­пе­чить исполь­зо­ва­ние части тер­ри­то­рии для орга­ни­за­ции про­ез­да, про­хо­да, про­кла­ды­ва­нии или заме­ны тру­бо­про­во­дов, экс­плу­а­та­ции и ремон­та инже­нер­ных линей­ных объ­ек­тов и пр.

Соб­ствен­ник, пра­ва кото­ро­го огра­ни­чи­ва­ют­ся, впра­ве тре­бо­вать воз­на­граж­де­ния от заин­те­ре­со­ван­ной сто­ро­ны.

Ст. 23 ЗК РФ опре­де­ля­ет пра­ви­ла уста­нов­ле­ния пуб­лич­но­го серви­ту­та (ПС):

  • цель его — защи­та обще­ствен­ных инте­ре­сов;
  • ПС уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии зако­нов и нор­ма­тив­ных актов, при­ня­тых госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми Феде­ра­ции и мест­ны­ми орга­на­ми.

Дого­вор о нало­же­нии серви­ту­та может быть заклю­чён в отно­ше­нии земель­ной соб­ствен­но­сти госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • раз­ме­ще­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ци­он­ных линий и объ­ек­тов, линий свя­зи, защит­ных полос и ограж­де­ний, инфор­ма­ци­он­ных щитов, зна­ков и т.д. (если это не идет в раз­рез с ВРИ участ­ка);
  • гео­ло­ги­че­ская раз­вед­ка, изыс­ка­ния;
  • рабо­ты, свя­зан­ные с исполь­зо­ва­ни­ем недр (ст. 39.23 ЗК РФ).

Заклю­чать дого­вор долж­ны арен­да­то­ры, поль­зо­ва­те­ли и вла­дель­цы ЗУ.

При отчуж­де­нии земель­но­го участ­ка с серви­ту­том дей­ствие дан­но­го вида огра­ни­че­ния сохра­ня­ет­ся. Дого­вор куп­ли-про­да­жи тако­го ЗУ дол­жен содер­жать дан­ные о нали­чии обре­ме­не­ния в фор­ме серви­ту­та.

Реги­стра­ция серви­ту­та плат­ная:

  • при заклю­че­нии дого­во­ра меж­ду граж­да­на­ми упла­чи­ва­ет­ся гос­по­шли­на в раз­ме­ре 1500 руб.;
  • при заклю­че­нии согла­ше­ния меж­ду орга­ни­за­ци­я­ми — 6000 руб.

Концессия

Госу­дар­ство (кон­це­дент) может отдать при­над­ле­жа­щую ему зем­лю част­ным инве­сто­рам (кон­цес­си­о­не­рам) для стро­и­тель­ства либо рекон­струк­ции дорог, транс­порт­ных объ­ек­тов, заво­дов, ЛЭП (линий элек­тро­пе­ре­дач), гид­ро­тех­ни­че­ских соору­же­ний, линий водо­снаб­же­ния и кана­ли­за­ции, добы­чи иско­па­е­мых и т.д.

Кон­цес­сия — трой­ное огра­ни­че­ние прав для пра­во­об­ла­да­те­ля, так как содер­жит одно­вре­мен­но эле­мен­ты арен­ды, серви­ту­та и дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния объ­ек­та­ми. При этом концессионер​ име­ет доста­точ­но прав (кро­ме пере­да­чи объ­ек­та в залог или отчуж­де­ния).

В РФ в основ­ном исполь­зу­ют­ся две схе­мы:

  • После завер­ше­ния стр-ва/ре­кон­струк­ции кон­цес­си­о­нер на вре­мя воз­вра­ща­ет объ­ек­ты госу­дар­ству (субъ­ек­ту РФ, ОМСУ), для реги­стра­ции госу­дар­ствен­но­го пра­ва соб­ствен­но­сти. Затем иму­ще­ство может быть пере­да­но вновь кон­цес­си­он­ной ком­па­нии под управ­ле­ние, порой бес­сроч­ное.
  • Дого­вор заклю­ча­ет­ся на пери­од стро­и­тель­ства и управ­ле­ния. Кон­цес­си­о­нер вкла­ды­ва­ет свои сред­ства, созда­ет объ­ект, затем управ­ля­ет им и полу­ча­ет доход. По исте­че­нию сро­ка дого­во­ра пра­ва поль­зо­ва­ния и управ­ле­ния пере­хо­дят опять к госу­дар­ству.

Зем­ля все это вре­мя нахо­дит­ся в арен­де, кото­рая и явля­ет­ся непо­сред­ствен­но обре­ме­не­ни­ем.

Земельная ипотека: можно ли заключить договор купли-продажи

  • Если зем­ля выку­па­ет­ся в кре­дит, то оформ­ля­ет­ся дого­вор ипо­те­ки на зем­лю. Земель­ный надел нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка, до тех пор пока не будет выпла­че­на вся сум­ма дол­га.
  • Обре­ме­не­ние ипо­те­кой не исклю­ча­ет воз­мож­но­сти при опре­де­лен­ных усло­ви­ях рас­по­ря­жать­ся земель­ным участ­ком. Напри­мер, мож­но его сдать в арен­ду либо про­дать.
  • Одна­ко дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем мож­но будет заклю­чить толь­ко после пере­во­да дол­га по ипо­те­ке на дру­гое лицо. А это воз­мож­но толь­ко при согла­сии кре­дит­ной орга­ни­за­ции.

Обременение залогом

Залог явля­ет­ся фор­мой обре­ме­не­ния, накла­ды­ва­е­мый на земель­ный уча­сток до испол­не­ния соб­ствен­ни­ком сво­их обя­за­тельств.

Зало­го­вая заклад­ная оформ­ля­ет­ся не толь­ко в бан­ках, но и в дру­гих орга­ни­за­ци­ях, напри­мер, нало­го­вых орга­нах.

Это воз­мож­но, в слу­чае если нало­го­пла­тель­щик дол­жен боль­шую сум­му и нало­го­ви­ки идут навстре­чу, раз­ре­шая выпла­ту дол­га в рас­сроч­ку.

Арест земельного участка

Арест ЗУ воз­мо­жен при обра­ще­нии судеб­но­го взыс­ка­ния на иму­ще­ство долж­ни­ка он про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии:

  • санк­ции про­ку­ро­ра по ини­ци­а­ти­ве нало­го­вых орга­нов;
  • поста­нов­ле­ния суда по иску кре­ди­то­ра;
  • выне­се­ния судеб­но­го при­го­во­ра о при­зна­нии подо­зре­ва­е­мо­го винов­ным по ста­тьям, преду­смат­ри­ва­ю­щим кон­фис­ка­цию.

При этом исклю­че­ны любые сдел­ки и дей­ствия с земель­ным участ­ком. Одна­ко соб­ствен­ник может про­дол­жать им поль­зо­вать­ся, если толь­ко ЗУ не под­ле­жит кон­фис­ка­ции.

Статус охранной или защитной зоны

Охран­ные (сани­тар­ные и защит­ные зоны) могут быть уста­нов­ле­ны:

  • на зем­лях ООПТ;
  • вбли­зи памят­ни­ков исто­ри­че­ско­го либо куль­тур­но­го насле­дия;
  • в местах рас­по­ло­же­ния обо­рон­ных объ­ек­тов и воен­ных (гра­ниц, в/ч, скла­дов, поли­го­нов и пр.);
  • в при­бреж­ных поло­сах;
  • воз­ле вод­ных гид­ро­тех­ни­че­ских объ­ек­тов (пло­тин, ГРЭС, сточ­ных очист­ных соору­же­ний и др.);
  • вбли­зи линий элек­тро­пе­ре­дач и тру­бо­про­во­дов.

В охран­ных зонах запре­ще­но вести стро­и­тель­ство, исполь­зо­вать зда­ния и соору­же­ния в целях, про­ти­во­ре­ча­щих основ­но­му виду раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния.

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка ЛЭП вно­сит допол­ни­тель­ные запре­ты. Кате­го­ри­че­ски нель­зя воз­ле ЛЭП:

  • орга­ни­зо­вы­вать про­хо­ды, про­ез­ды, паст­би­ща;
  • сажать дере­вья;
  • обу­стра­и­вать транс­порт­ные сто­ян­ки, фут­боль­ные поля, спор­тив­ные и игро­вые пло­щад­ки и т.д.

Как узнать обременения земельного участка

Узнать обо всех огра­ни­че­ни­ях в виде серви­ту­та, арен­ды, ипо­те­ки и дру­гих видов обре­ме­не­ния мож­но в Росре­ест­ре (ЕГРН) по кадаст­ро­во­му номе­ру земель­но­го участ­ка. Реги­стра­ция обре­ме­не­ния про­ис­хо­дит на осно­ва­нии:

  • заклю­чен­ных меж­ду сто­ро­на­ми дого­во­ров;
  • зако­нов РФ, поста­нов­ле­ний гос. и мун. орга­нов, НПА;
  • санк­ции про­ку­ро­ра;
  • реше­ний суда о нало­же­нии аре­ста и пр.

При заклю­че­нии дого­во­ров заре­ги­стри­ро­вать обре­ме­не­ние долж­на сто­ро­на, в поль­зу кото­рой уста­нав­ли­ва­ет­ся обре­ме­не­ние.

Как узнать об обре­ме­не­нии на сай­те Росре­ест­ра читай­те здесь.

Вни­ма­ние! Наи­бо­лее точ­ные и самые послед­ние све­де­ния о земель­ном участ­ке предо­став­ля­ет­ся выпис­ка из Росре­ест­ра.

Выпис­ку из ЕГРН мож­но зака­зать:

  • в мно­го­функ­ци­о­наль­ном цен­тре;
  • на офи­ци­аль­ном сай­те ЕГРН по кадаст­ро­во­му номе­ру наде­ла.

Если кадаст­ро­вый номер неиз­ве­стен, его и дру­гую инфор­ма­цию о ЗУ (кро­ме обре­ме­не­ний) мож­но узнать на пуб­лич­ной кадаст­ро­вой кар­те.

Сколько стоит выписка из ЕГРН

Выпис­ка из ЕГРН плат­ная. При зака­зе через МФЦ необ­хо­ди­мо упла­тить гос­по­шли­ну.

Сто­и­мость выпис­ки через интер­нет-сер­вис ЕГРН зави­сит от объ­е­ма све­де­ний и фор­мы доку­мен­та:

  • про­стая выпис­ка в фор­ма­те pdf сто­ит 200 руб.;
  • выпис­ка из Росре­ест­ра с основ­ны­ми све­де­ни­я­ми о земель­ном участ­ке с печа­тью — от 1400 руб.
  • что­бы узнать об исто­рии обре­ме­не­ний и пере­хо­де пра­ва на ЗУ, нуж­но зака­зать рас­ши­рен­ную выпис­ку сто­и­мо­стью 2000 руб.;
  • инди­ви­ду­аль­ная выпис­ка, каса­ю­ща­я­ся прав кон­крет­но­го лица — от 3000 руб.

Взять выпис­ку в Москве мож­но на этом сер­ви­се. Достав­ка выпис­ки по Москве бес­плат­ная.

Как снять обременение с земельного участка

Сня­тие обре­ме­не­ния — регла­мен­ти­ру­е­мая зако­но­да­тель­ством про­це­ду­ра, кото­рая про­ис­хо­дит на осно­ве:

  • исте­че­ния сро­ка дей­ствия или рас­тор­же­ния дого­во­ров арен­ды, част­но­го серви­ту­та;
  • поста­нов­ле­ний или НПА об отмене пуб­лич­но­го серви­ту­та;
  • испол­нен­ных дол­го­вых обя­за­тельств (под­твер­жда­ют­ся отмет­кой на зало­го­вой заклад­ной);
  • судеб­ных реше­ний;
  • справ­ки о сня­том аре­сте и т.д.

Уве­до­мить Росре­естр о сня­тии обре­ме­не­ния дол­жен соб­ствен­ник земель­но­го участ­ка, либо госу­дар­ствен­ные орга­ны, реше­ни­ем кото­рых сни­ма­ет­ся огра­ни­че­ние.

Крат­кие ито­ги о глав­ном

  • Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ве:
    • доб­ро­воль­но­го согла­ше­ния сто­рон;
    • при­ня­то­го зако­на;
    • поста­нов­ле­ния вла­стей или нор­ма­тив­но­го акта.
  • Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ны­ми при­ме­ра­ми обре­ме­не­ний явля­ют­ся:
    • ипо­те­ка, арен­да, серви­тут, залог;
    • осо­бый охран­ный (защит­ный) ста­тус зем­ли;
    • арест иму­ще­ства.
  • Обре­ме­не­ние зна­чит огра­ни­че­ние прав для соб­ствен­ни­ка и предо­став­ле­ние прав дру­го­му лицу (лицам).
  • Реги­стра­ция обре­ме­не­ния и сня­тие обре­ме­не­ния про­во­дит­ся в Росре­ест­ре. Све­де­ния о появ­ле­нии и сня­тии огра­ни­че­ний вхо­дят в состав стан­дарт­ных све­де­ний ЕГРН, предо­став­ля­е­мых по запро­су граж­дан.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/obremenenie-zemelnogo-ucastka.html

Как проверить и снять обременения с земельного участка

Обременение дороги

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости.

 Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом.

 На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.

Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут.

В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный.

Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Как проверить земельный участок на обременения

Документально убедиться в отсутствии ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома — через интернет.

Шаг 1 — проверить обременения на сайте Росреестра

Для этого достаточно открыть кадастровую карту Росреестра → ввести кадастровый номер участка → далее «Сформировать запрос» → перейти в раздел «Права и ограничения». 

Но перед покупкой или арендой земельного участка доверять такой проверке я бы не стал. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаться с задержкой, создавая огромные риски.

Шаг 2 — документально убедиться в отсутствии обременений

Получается, что единственным способом убедиться в отсутствии обременений можно только через официальный  запрос в Росреестре выписки из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

  1. Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
  2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
  3. Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
  4. Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

  • Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
  • Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
  • Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее. 

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику.

Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место.

В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:
  1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
  2. Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
  3. Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
  4. Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
  5. Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

  1. Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
  2. Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

  1. Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
  2. Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
  3. Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Арест

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов.

Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению.

Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

  1. характер накладываемых обременений;
  2. условия прекращения сервитута;
  3. объекты обременения;
  4. адреса договаривающихся лиц;
  5. их права и обязанности;
  6. характер и величина возможной оплаты;
  7. время действия договора;
  8. количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Выводы

  1. Потенциальных владельцев земельных участков, особенно предназначенных для жилищного строительства, слово сервитут пугает. Однако, на самом деле, сервитут на участок защищает права не только соседа, но и нового владельца участка с обременением. Кроме того, любое обременение можно оспорить, доказав, что оно потеряло свою актуальность.
  2. Обременение может быть следствием удобного расположения участка. Это означает, что в непосредственной близости от него находятся водоемы, коммуникации, дороги и, наконец, важные государственные объекты, которые будут тщательно охраняться, обеспечивая опосредованную защиту и вашему участку.
  3. Имейте в виду, что покупая земельный участок без сервитута, вы можете попасть в ситуацию необходимости его установления, потому что прежний хозяин или игнорировал права соседей, или договаривался с ними в устной форме.

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/obremenenie-zemelnogo-uchastka/

Обременение земельного участка: порядок снятия и проверки

Обременение дороги

После выбора подходящего земельного участка не стоит спешить с его покупкой. Первоначально нужно проверить его на наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.

Определение и законодательство

Под обременениями земельного участка понимается наложенные на него запреты и условия, ограничивающие использование. Причем эти ограничения зачастую не снимаются со сменой владельца участка и привязаны к самой земле, а не собственнику.

Под обременением участка могут понимать:

  • ограничение земли в обороте (например, нахождение ее в залоге по ипотечному кредиту);
  • предоставление ее в пользование другим лицам (например, сервитут);
  • ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).

В статье 11.8 Земельного кодекса описываются способы возникновения обременений на участке:

На местах правовые нормы Земельного кодекса относительно обременений земельных участков дополняются муниципальными законодательными актами.

Основания и способы наложения

Обременения могут накладываться на участок на основании:

  • законодательного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли указанной категории;
  • договорных отношений между собственником и третьим лицом (например, долгосрочная аренда или ипотека);
  • судебного решения (например, установление сервитута или наложение ареста).

Виды обременений

Российское законодательство содержит следующие виды обременений в отношении участков:

  1. Сервитут. Данный вид обременений устанавливается, когда необходимо обеспечить доступ третьего лица или группы лиц к участку. Сервитут может выражаться в виде права на проход/проезд по участку (например, если через участок идет дорога к водоему); право на прокладку коммуникаций (например, газопроводных труб или линий электропередач); право на пользование участком в целях мелиорации, выпаса или прогона скота. Сервитут бывает частным (налагается в интересах определенного лица) публичным (в интересах группы лиц). Сервитут может накладывать на определенный срок (например, на время проведения ремонтных работ) или на неограниченное время.
  2. Ипотека (залог). При нахождении участка в ипотеке он ограничен в обороте, так как находится в залоге у финансовой организации, выдавшей деньги под его покупку. Заключение сделок купли-продажи участка допускается в данном случае только с согласия банка-кредитора.
  3. Долгосрочная аренда (на срок от года). По закону договора аренды, заключаемые на срок от года должны регистрироваться в Росреестре. При наличии такого обременения владелец вправе отчуждать права на участок, но договор аренды продолжит свое действие после сделки купли-продажи. Этот факт нужно учитывать потенциальному покупателю.
  4. Концессия. Этот вид обременений имеет схожий смысл с договором аренды. Согласно ему, собственник передает концессионеру участок в пользование за определенную плату. Обычно такой договор заключается для возведения здания и сооружения и дальнейшего получения прибыли.
  5. Судебный арест в рамках исполнительного производства. Обычно он накладывается из-за долгов собственника. Предполагается, что данный участок будет продан на торгах, а вырученные средства списаны в счет образовавшейся задолженности. Поэтому собственник не имеет прав на продажу и отчуждение участка в рамках других договоров.
  6. Доверительное управление. Обременение предполагает, что эксплуатацией участка занимается назначенный управляющий.
  7. Изъятие участка для государственных нужд.
  8. Обременения, связанные с недвижимостью на земельном участке, имеющей статус памятников культуры.

Как узнать обременения?

Если в отношении участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в единый реестр прав (сейчас это ЕГРН). Ответственен за ведение указанной правовой базы Росреестр.

Информация из ЕГРН может быть получена любым заинтересованным лицом и является открытой.

Поэтому проверки участка на наличие обременений – неотъемлемый этап перед заключением сделки купли-продажи.

Информация о наличии обременений содержится в Публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения нужных сведений достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Но полученная здесь информация подходит только для личных целей заинтересованного лица и не служит официальным документальным подтверждением факта отсутствия ограничений.

Справку об отсутствии обременений или выписку из ЕГРН можно получить одним из следующих способов:

  1. Обратиться в региональное отделение Росреестра.
  2. Через МФЦ.
  3. Подать запрос в электронном виде или направить его по почте.

Для этого подается заявление на получение выписки из реестра с указанием кадастрового номера участка, прикладывается копия паспорта заинтересованного лица и квитанция с оплаченной госпошлиной. Выписка предоставляется в формате электронного или бумажного документа.

Выписка содержит актуальную информацию о кадастровом учете и правоустанавливающие сведения. Также здесь будут указаны все обременения, которые действуют в отношении участка.

Информация о наличии или отсутствии обременений должна содержаться в свидетельстве о собственности на земельный участок. Но лучше дополнительно себя обезопасить и запросить актуальную выписку из ЕГРН как минимум за месяц до сделки.

Договор обременения

Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:

  • договор аренды или концессии;
  • договор доверительного управления;
  • ипотечный договор.

Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.

Они должны содержать подробные сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, разрешенное использование и пр.

Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.

Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.

Снятие обременения

Порядок снятия обременения с участка земли зависит от вида ограничения. Если речь идет об установленном сервитуте, то собственнику необходимо:

  1. Достигнуть договоренности с обладателем частного сервитута и снять ограничение через подписание соглашения.
  2. Обратиться в суд для отстаивания своих интересов. Если суд встанет на его сторону, то с постановлением судебного органа нужно обратиться в Росреестр и исключить информацию о сервитуте.
  3. Если сервитут установлен на ограниченный срок (например, на время ремонта объездной дороги), то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Обременение будет автоматически снято после окончания срока действия сервитута.

Когда речь идет об аресте земельного участка за долги, то необходимо:

  1. Оплатить задолженность и принести платежные документы к судебным приставам-исполнителям которые ведут дело должника. Второй вариант – оспорить образовавшуюся задолженность через суд и принести в ФССП постановление судебного органа.
  2. Приставы самостоятельно должны подать информацию о снятии ареста.

Если обременение связано с ипотечным кредитом, то заемщику нужно:

  1. Внести последний платеж по ипотечному кредиту.
  2. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и написать заявление с требованием снять обременение с земельного участка.
  3. Обременение снимается при личном визите в Росреестр представителя банка и собственника участка.

После снятия обременения собственнику стоит запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая подтвердит отсутствие ограничений по использованию участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/obremenenie-uchastka.html

Обременение земельного участка: что это, виды, права и ограничения

Обременение дороги

Последние изменения: Январь 2020

Пока не будут сняты обременения на земельный участок, некоторые действия с недвижимостью (например, продажа, дарение, обмен) запрещены или предполагают предварительное согласование с инстанцией, установившей запрет.

Если потребовалось снять обременение земельного участка, придется пройти определенную процедуру согласно действующему законодательству. При наличии обременений владелец ограничен в праве распоряжения земельным участком, что подтверждается записью в реестре собственности и выписки ЕГРП.

Органом, уполномоченным фиксировать сведения об ограничениях, выступает Росреестр.

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года.

Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).

Права собственников ограничивает:

  • договор, на условиях которого передают в собственность надел;
  • законодательство;
  • решение суда.

Принятые виды обременений земельных участков

 

Установлены следующие запреты и ограничения использования и обременения земельного участка:

  1. Запретительные распоряжения по нецелевому использованию земель (например, запрещено возводить промышленные объекты на территории подсобного хозяйства).
  2. Публичный или частный сервитут с правом третьих лиц использовать территорию участка. На основании ст. 274 ГК РФ, предполагает ограниченное использование участка соседями для допуска на свою территорию, проведения ремонтных работ на смежной территории, выполнения иных нужд, связанных с соседним участком. Предусмотрена компенсация собственнику за ограничения в правах. По ст. 39.23 ЗК РФ для изысканий, использования природных ресурсов устанавливается обременение федеральных земель. Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут возникает на основании распорядительных актов госорганов и муниципальных властей для обеспечения прохода, проезда к водоемам, проведения межи, проведения коммуникаций, прогона скота. Публичный сервитут также предусматривает возмездный характер, если собственник выдвинет такое требование.
  3. Арест, с целью обеспечить исполнение судебного взыскания в принудительном порядке. Основанием для ареста станет решение судьи для организации обеспечения по рассматриваемому иску (ст.140 гражданско-процессуального законодательства), либо для имущественного взыскания согласно ст. 80 закона №229-ФЗ при наличии долговых претензий к собственнику. Арест не ограничивает права пользования, но запрещает любые регистрационные действия.
  4. Временное ограничение распорядительных действий, на которые добровольно согласился собственник земли (так происходит при оформлении ипотечного кредита на участок). Согласно Гражданскому Кодексу (абз. 2 п. 4 ст. 334), ипотека напрямую связана с установлением залогового обременения, которое обеспечит возврат долга кредитору, если выплаты в его адрес будут приостановлены или прекращены. Сделки с правом собственности возобновятся после завершения исполнения обязательств.
  5. Запрет на некоторые действия в отношении земли в связи с передачей ее в длительную аренду (при покупке арендованной земли права покупателя ограничены, пока не истечет заключенный ранее арендный договор сроком более года). На основании ст. 606 ГК РФ, арендаторы временно пользуются или владеют участком на протяжении действия договора с арендодателем. Чтобы арендное ограничение действовало, согласно п.2 ст. 609 ГК РФ, договор регистрируют в Росреестре с внесением записи.
  6. Передача земли под доверительное управление, на основании ст. 1017 ГК РФ, предполагает обременение с передачей полномочий по распоряжению недвижимостью управляющему (с правом сделок отчуждения). В законодательстве не установлено прекращение прав собственника при доверительном управлении, однако регистрация договора ДУ уполномочивает других лиц действовать в полноте права и в интересах собственника.
  7. Концессионное соглашение предполагает ввод арендных отношений целевого характера. Земля может быть использована концессионером в рамках положений соглашения (коммерческие цели). Концессия основана на оформлении арендного договора в первые 2 месяца с начала действия договоренности. Арендный договор и станет основанием для ограничений в правах.

Дополнительные запреты

Помимо основных ограничительных мер действуют прочие ограничения обременения земельного участка, вызванные особыми обстоятельствами или статусом недвижимости.

Есть и иные запретительные нормы:

  • Налоговый залог, при обращении за отсрочкой по налоговым платежам.
  • Нотариальный запрет на отчуждение.
  • Ограничения в специальных зонах. Например, причисление строения к объектам исторического наследия предполагает распространение ограничений и на землю.

  • Обременение в силу проведения линии электропередач, водопровода, газоснабжения. Действия землевладельца на территории особой охраны допускаются только в рамках согласованных с госорганами мероприятий. Исключение составляют сельскохозяйственные работы, не требующие дополнительного согласования.

    Высадка деревьев, организация мусорки, дорожные работы недопустимы в 5-метровой зоне от прохождения магистралей.

Последствия введенного обременения

Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.

Этот вопрос важен для покупателя, поскольку обременения серьезно ограничивают спектр действий, которые мог бы предпринять землевладелец:

  1. Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
  2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
  3. Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра.

Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению.

Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:

  • территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
  • на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.

В запросе к Росреестру указывают идентификационные признаки участка – его кадастровый номер или адрес объекта.

Сведения о действующих обременениях находятся в открытом доступе. Получить их может любой заинтересованный человек.

Обычно это происходит при намерении приобрести землю, когда важно узнать приобретаемый объем права. Если обременение подтверждается, это напрямую отражается на стоимости покупки.

Мало кому понравится, что земельным наделом не удастся воспользоваться в полную силу из-за наличия сервитута или арендатора.

Документом, подтверждающим отсутствие препятствий по наделу, станет выписка ЕГРН. Поскольку обременяющие условия могут быть введены в любой момент, для сделки запрашивают самую актуальную выписку.

Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

  1. При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
  2. Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
  3. Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
  4. Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
  5. Судебное постановление, аннулирующее обременение.

Обычно при вводе обременений исходят из конкретного договора, когда собственник изъявляет добровольное согласие на эту меру, а при расторжении договора ограничения снимают. Если основанием стал судебный акт, его можно отменить по отдельному запросу.

Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.

Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:

  • нарушение обязательств по внесению платы владельцу;
  • воспрепятствование пользованию остальной землей участка;
  • несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений;
  • ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).

Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.

По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.

Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:

  1. Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
  2. Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
  3. Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).

После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/obremenenie-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.