Опасность покупки квартиры по переуступке

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке – Рынок жилья

Опасность покупки квартиры по переуступке

19.08.2020 | 08:00 3814

Переуступка – это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга. Потому такие сделки и стали популярны. Но, конечно, подводные камни присутствуют тоже.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость – ее юридически еще нет – а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии (переуступить).

Не опасно ли покупать строящуюся квартиру с помощью такой сделки? Давайте разбираться.

Составляющие успеха

Вначале поговорим о преимуществах для покупателя.

«На рынке переуступок, – говорит Роман Корякин, генеральный директор и собственник проекта „Единый Центр Инвестиций“, – иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у самого застройщика.

Основной тип переуступок – переуступки от инвесторов.

Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна.  

Потребитель на рынке переуступок может легко найти хорошую квартиру по выгодной цене. Инвесторы, как правило, имеют несколько квартир и готовы продать относительно дешево, чтобы быстрее получить прибыль».

Роман Корякин выделяет еще несколько нюансов: «На сегодняшний день 95% банков работают с переуступками. Хочу обратить внимание, что на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека.

Сейчас появилась субсидированная ставка в 5,8%. В ближайшее время можно будет увидеть реальные ставки около 5,2%. Так покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку.

Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал».

Еще один аргумент можно отнести к числу спорных. С тезисом «отсутствие юридических и судебных рисков» согласятся далеко не все. Но выслушаем уважаемого эксперта: «Есть заблуждение, что покупать строящуюся квартиру по переуступке опасно. На самом деле с появлением 214-ФЗ, а тем более после введения эскроу-счетов все риски минимизировались.

К тому же на рынке переуступок нет риска наследников, распространенного на вторичном рынке. Риска расторжения договора нет, рисков закладных тоже нет. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя. Цессия – договор трехсторонний, где третья сторона – застройщик – крупная компания, которая дорожит своей репутацией».

Доверяй, но проверяй

Анна Горбенко, адвокат, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает потенциальные риски при сделках по переуступке.

«Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, – отмечает она.

– Нужно внимательно анализировать договор долевого участия, как там зафиксированы взаимоотношения между сторонами. Может быть, допустим, подрядчик должен получить 100 млн руб. и сколько-то квартир.

Также тщательно выясняем, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора, каковы его гарантийные обязательства. Ведь какая-то одна квартира, как раз ваша, может попасть в неоплаченные».

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. «В любом случае нужно обратиться к застройщику, но если всё оплачено, то это просто уведомительный порядок, – комментирует эксперт. – Бывает, что цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Надо разбираться, почему это так».

Ну и нелишним будет найти информацию, не начата ли процедура банкротства застройщика. Это, прямо скажем, малоинтересный вариант для покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», отмечает еще и такую деталь.

В случае недостроя и банкротства застройщика покупатель (который по переуступке) сможет претендовать на компенсацию, сумма которой рассчитывается по рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке.

Ее размер не может быть меньше, чем в первоначальном ДДУ. Есть и ограничение, но оно касается более дорогих и габаритных объектов: сумма компенсации рассчитывается только за 120 кв. м, не более.

В общем, следует признать, что переуступка – это всё-таки сложная сделка и проводить ее без юридического сопровождения рискованно.

Игорь Воронин    ru.freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/260544/

Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

Опасность покупки квартиры по переуступке

Сначала немного о самой переуступке. Заключая договор переуступки, следует знать, что продавец не несет ответственности за застройщика, и в случае нарушения сроков, качества строительства расторгнуть договор переуступки нельзя, а требовать неустоек и компенсации придется от застройщика.

Переуступка должна быть согласована с застройщиком, и от него требуется письменное разрешение на такую сделку. Договор долевого участия, права которого переуступаются, и сам договор переуступки подлежат регистрации в Росреестре.

Если для оплаты ДДУ продавцы воспользовались ипотекой и материнским капиталом, то они должны были предоставить в ПФР подлинник нотариально заверенного обязательства, которое гарантирует выделение долей детям.

В данном документе говорится, что родители обязуются оформить принадлежащую им квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в свою собственность и в собственность своих детей в шестимесячный срок с того момента, как ипотечный кредит погашен; заемщику возвращена закладная и в Росреестре зарегистрировано снятие обременения с квартиры. Если обязательство не исполнено, такую сделку в последствии можно оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места: у приобретателя забирают квартиру, а сторона, не исполнившая обязательств, возвращает деньги. Истцом может быть любое заинтересованное лицо: Пенсионный фонд, прокуратура или достигшей совершеннолетия ребенок, которому не выделили долю. Например, купили с использованием материнского капитала, продали, а новым жильем наделить забыли. Поэтому, чтобы минимизировать риски, поинтересуйтесь обязательством, сходите вместе с продавцом в Пенсионный фонд и проконтролируйте, чтобы в новом объекте детей обязательно наделили долями.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Отвечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам группы компаний «ТСН Недвижимость» Анна Ачедовская:

В данном случае легитимное проведение такой сделки не представляется возможным. Продать квартиру, приобретенную на кредитные средства, частично погашенные материнским капиталом, невозможно.

Первое, что необходимо сделать, – это дождаться завершения всего цикла строительства и сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акт приема-передачи квартиры и оформить все документы на собственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

После необходимо полностью погасить ипотечный кредит на квартиру, далее родителям или законным представителям нужно наделить детей долями в квартире.

При этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала, который был использован на погашение ипотечного кредита.

Добавлю, что продажа квартиры в таком случае возможна только с разрешения государственных органов опеки и попечительства: дети должны быть наделены долями именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал.

Для покупателей квартиры, которая была приобретена с использованием финансовых средств материнского капитала, существует большой риск признания сделки недействительной. Такова судебная практика.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает управляющая по переуступкам агентства «М16-Недвижимость» Наталья Ломаза:

Для того чтобы провести такую сделку, участникам со стороны продавца предстоит совершить ряд дополнительных мероприятий. Продавцы обязаны выделить «детскую» долю в новой квартире еще на стадии продажи той квартиры, ипотеку по которой погасили с помощью материнского капитала. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки.

Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр. В противном случае ведомство откажет покупателю в регистрации сделки.

Дело в том, что Пенсионный фонд тщательно следит за тем, куда направляются средства капитала, выплачиваемого для поддержки молодых семей. Одновременно с этим подобные схемы затрагивают права самих детей, а это уже гарантирует особое внимание со стороны органов опеки.

При таких «отягчающих» условиях к продаже участники сделки должны подходить очень ответственно, иначе существует большой риск, что регистрация сделки не состоится. Но если сделать все правильно, трудностей не возникнет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, совершение такой сделки возможно. Важное условие для нее – получить согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. В случае, если условия заключаемых договоров будут предусматривать оформление на детей соответствующих долей квартиры, проблем в ее согласовании не должно возникнуть.

Прочие риски минимальны. Для их оптимизации Вам следует указать в договоре полную стоимость квартиры, а также все существенные условия договора.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Главное в данной ситуации – наделить ребенка долей в новом объекте недвижимости. После чего договор регистрируется, опека дает свое согласие, и с момента регистрации все становится легитимно, и риски отсутствуют.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Для покупателя в данном случае рисков нет никаких. Оформление договора переуступки происходит в обычном порядке. Однако у продавца в дальнейшем могут возникнуть некоторые трудности.

В случаях, когда для приобретения строящегося жилья используется материнский капитал, оформляется нотариальное обязательство, в котором мать обязуется в течение шести месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства.

Если же мать принимает решение приобрести другую квартиру, ей необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае ее могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_riski_neset_pokupka_kvartiry_po_dogovoru_pereustupki/6790

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.