Определение самовольной постройки

Содержание

Понятие и признаки самовольной постройки: что является, порядок признания, виды

Определение самовольной постройки

/ Жилищные споры / Самовольная постройка / Понятие и признаки самовольной постройки

Просмотров 236

Что считается самовольной постройкой?

Гражданский кодекс и Обзоры судебной практики дают юридическое толкование. Однако в жизни самовольные постройки имеют и другие признаки. Вопрос требует тщательного разбора – с юридической, технической и бытовой стороны. Не все знают, что отличает самовольную постройку от законного строения. Отсюда споры с администрацией, налоговой, соседями и прочими лицами.

Предлагаем анализ определения и признаков самостроя. Если у вас есть самовольное строение или мешает постройка соседа – информация поможет разобраться.

Понятие и виды самовольных построек

Определение понятию «самовольная постройка» можно найти в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Статья 222 дает разъяснение, что считать самовольной постройкой в современном праве.

Самовольная постройка – это здание, сооружение или иное строение, которое возведено (создано) на земле с нарушением градостроительного регламента и правил землепользования и застройки территории.

Проще говоря, человек построил или строит дом с нарушением законодательства. Например, у него нет прав на землю, он вышел за «красные линии» плана, захватил часть соседской территории, не получил разрешения на стройку и т.д.

Самовольная постройка может иметь следующий вид:

  • индивидуальный жилой дом (коттедж) – основная цель в проживании граждан и их семей;
  • здание – разновидность жилого дома;
  • строение – объединяет здания и сооружения;
  • сооружение;
  • иные виды недвижимости.

Самостроем может быть признано не все здание, а лишь отдельные его части.

Пример:

Олег построил загородный дом на участке под ИЖС. Конструкция отвечала требованиям СНиП и правилам застройки территории. Коттедж имел фундамент три этажа, инженерные коммуникации, отдельный вход, пристрой в виде гаража и бани. Олегу и его семье не хватало трех этажей. Он решил увеличить этажность дома за счет мансарды, с целью оборудовать там рабочий кабинет.

В ходе переустройства был добавлен еще один этаж. Об этом стало известно надзорному органу – госинспекции. Они прислали Олегу уведомление с требованием снести самострой (мансарду). Причина – нарушение вида разрешенного использования участка под ИЖС – возведение строений свыше 3-х этажей. Олегу пришлось подчиниться и снести мансарду.

Остальное строение было сохранено.

Рекомендуем почитать «Какие строения нужно регистрировать на земельном участке в СНТ, а какие нет«.

Признаки самостроя

Что отличает незаконно возведенные дома от иных объектов недвижимости? В первую очередь – их признаки. Они позволяют квалифицировать строение как самовольно возведенную постройку. Такие объекты подлежат реконструкции или сносу – в зависимости от строительных особенностей.

Какими признаками обладает самострой:

  1. Расположен на земле, не предназначенной под строительство. Пример – участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), где нельзя строить жилые дома и капитальные строения. Владельца самостроя обяжут их снести.
  2. Земельный участок не оформлен в аренду или в собственность. Запрещено строить на чужой земле без разрешения ее владельца/собственника.
  3. Отсутствует разрешения на строительство. Начиная с 4 августа 2018 года, действует уведомительный порядок властей. Застройщику достаточно направить извещение о начале стройки, приложить техплан и документы на участок. По завершении строительства нужно отчитаться о ходе проведенных работ. Возведение/реконструкция объектов без разрешения – одно из оснований признать строение самостроем. Придется отстаивать право собственности в судебном порядке.
  4. Нарушены градостроительные и строительные нормы – пожарные, санитарные и прочие регламенты.
  5. Строение несет угрозу жизни и здоровью людей. Речь идет о рисках обрушения, пожара, затопления, отравления воздуха и т.д.

Иногда нарушения и ограничения были вызваны незнанием собственника земельного участка. Строение не будет считаться «самоволкой». Действия по сносу и приведению в соответствии с требованиями на него не распространяются. Однако факт незнания еще предстоит доказать. Такие вопросы решаются через суд.

Пример:

Иван построил деревянный сарай для хранения лопат, мотыг, тележек и прочего инвентаря. Соседи по участку указали Ивану, что тот занял земли общего пользования в СНТ. Владелец сарая не реагировал на предупреждения. Пришлось привлекать председателя СНТ и обращаться в надзорные органы.

Инспекторы обследовали место самостроя и установили, что строение действительно является самовольно возведенным. Иван нарушил целый ряд положений – соорудил сарай на чужом участке, не получил на это разрешение от собрания садоводов и не учел градостроительные нормы в регионе. Нерадивого хозяина обязали снести сарай как самовольную постройку.

Ответственность за возведение самостроя

Строительство без разрешений и вопреки регламентам чревато наказанием по жалобе соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.

Какие санкции грозят владельцу самостроя:

Незаконное строительство на участке наказывается «рублем». Застройщику в лице гражданина грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.

Для тех, кто продолжает стройку на собственном земельном участке, обяжут ее прекратить. Штраф при этом сохранится. Ну а если лицо не выполнит предписаний, санкции будут гораздо серьезнее, вплоть до УК РФ.

Налог на капитальный объект, не зарегистрированный в органах Росреестра, составляет сумму за 3 последних года. Вместе с тем, Налоговая начислит штрафные пени в размере 20% от указанной суммы.

Бывает, что застройщик построил дом на участке под ИЖС, но не поставил его на кадастровый учет в течение 10 лет. ИФНС рассчитает налог за весь период с коэффициентом 2 (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Практикуется в отношение самостроев на государственных и муниципальных землях. Если участок принадлежит городу, власти попросту снесут незаконно возведенные здания. Если объект находится на частной территории, администрация подает иск о сносе самовольной постройки. Решать судьбу строения будет районный суд.

  • Приведение в соответствие требованиям

Нововведение в ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которому владельцу самостроя предложат переоборудовать объект, чтобы тот отвечал строительным нормативам. Суд установит разумные сроки – от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на приведение в соответствии несет владелец неузаконенного сооружения.

Один из вариантов избежать наказания – признать право собственности на «самоволку». Процедуру еще называют легализацией самостроя. Итоговое решение – за судом. Владельцу нужно оформить иск и получить положительный вердикт судьи.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщика нельзя считать собственником самостроя – в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, он не может распорядиться постройкой. Ни продажа, ни дарение, ни наследование – недоступны. Признавать право собственности на самострой придется одним из двух способов. О них – ниже.

Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

Варианты:

  • Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
  • Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут.

Порядок действий

Соответствие вышеназванным основаниям дает право обращаться в суд.

Заявителю нужно придерживаться следующего алгоритма:

  1. Определиться с требованиями.
  2. Заказать строительно-техническую экспертизу (по возможности).
  3. Собрать доказательства, оформить иск с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
  4. Определить подсудность дела (в какой суд обращаться).
  5. Уплатить госпошлину, передать пакет документов в суд.
  6. Ждать вызова на судебное заседание.
  7. Отстоять позицию в суде.
  8. Дождаться вынесения решения.
  9. Забрать выписку из судебного постановления.
  10. Передать документы на регистрацию в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. «Как оформить построенный дом на ИЖС в собственность«).

Не страшно, если истцу не удастся провести экспертизу до начала слушаний. Но в таком случае нужно подать ходатайство. В нем отражается просьба к суду назначить строительно-техническую экспертизу. Инженеры установят, является ли строение самостроем, кому принадлежит земля, нарушены ли права соседей и прочие факты.

Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

  • копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
  • копии паспорта РФ;
  • квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
  • копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
  • правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
  • техническая документация на строение;
  • заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
  • оценочный акт о стоимости строения;
  • справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
  • прочие документы.

Образец, шаблон и особенности заполнения иска вы найдете в статье «Иск о признании права собственности на самовольную постройку«.

Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

Заключение

Пересмотр закона о самостроях в 2018 году внес серьезные изменения в судебную практику. Верховый суд РФ рекомендует изучать фактическую сторону дела.

Если постройку можно переустроить – суд даст такую возможность. В остальных случаях принимают решение о сносе.

Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, нужно выполнение четырех условий + попытки узаконить объект во внесудебном порядке.

Определение понятия «самострой» еще ни о чем не говорит. Виды и признаки самовольных построек нуждаются в оценке. Далеко не все случаи стандартные.

Бывает, что юридически капитальный объект чист, но экспертиза покажет, что нарушены нормы СНиП – и тогда возникнут проблемы с оформлением. Если у вас нет времени искать определения и вникать в тонкости законов, доверьте это профессионалам.

Юристы бесплатно помогут разобраться с видом, признаками и легализацией самостроя. Это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы.

Смотрите видео о том, что такое самовольная постройка и как ее определить:

Источник: http://law-divorce.ru/ponyatie-i-priznaki-samovolnoj-postrojki/

Понятие самовольной постройки

Определение самовольной постройки


В современном обществе все основные отношения людей имеют правовое регулирование, в том числе отношения, связанные со строительством.

Нормативно-правовые акты достаточно полно регламентируют порядок возведения объектов капитального строительства, результатом которого является введение в гражданский оборот новых объектов недвижимого имущества.

Однако, в ходе жизнедеятельности людей нередко бывают случаи, когда возведение объектов капитального строительства осуществляется без соблюдения установленного нормативно-правовыми актами порядка, и как следствие появляется вид объектов, который не может войти в гражданский оборот [1].

В связи с необходимостью регулирования отношений, определяющих последствия для указанного вида объектов Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2] в ст. 222 закрепил понятие «Самовольная постройка» и определил для нее следующие последствия: снос лицом, которое осуществило ее строительство и признание права собственности, которое позволяет сделать ее объектом гражданского оборота.

Самовольная постройка — это социальное и правовое явление, возникающее на стыке частных и публичных интересов.

С одной стороны, в основе права осуществлять строительство на земельном участке лежит законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой — правоотношения, связанные с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированы органами публичной власти и находятся под их строгим контролем.

Цель норм гражданского права, регулирующих отношения, связанные с самовольным строительством, — обеспечить баланс частных и публичных интересов, защиту фундаментальных конституционных прав собственника, безопасность строительства и защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц. [3]

Гражданский кодекс РФ в ст.

222 указывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Раскрытие содержания понятия самовольная постройка следует начать с толкования слов «самовольный» и «постройка».

Толковый словарь русского языка С. И. Ожегова (далее- словарь Ожегова) следующим образом раскрывает указанные слова:

«САМОВОЛЬНЫЙ, -ая, -ое; -лен, -льна. Поступающий только по своему усмотрению, прихоти; совершаемый без разрешения, произвольно. С. ребенок. Самовольная отлучка. || сущ. самоволие, -я, ср., самовольность, -и, ж. и самовольство, -а, ср»… [4]

«ПОСТРОЙКА, -и, ж. 1. см. строить. 2. То, что построено, здание (обычно небольшое). Красивая п. Деревянные постройки. || прил. построечный, -ая, -ое».

Из анализа указанных слов мы видим, что самовольная постройка — это что то, построенное лицом по своему усмотрению. [5] Таким образом, можно проследить следующую корреляцию толкования слов «самовольная постройка» в словаре Ожегова и ст. 222 ГК РФ.

Так указанная статья определяет следующий перечень объектов, относящихся к самовольной постройке — это здание; сооружение; строение и определяет, что именно понимается под строительством по своему усмотрению, а именно возведение, создание названных объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Определив корреляцию законодательного понятия самовольной постройки с толкованием самих этих же слов в русском языке, рассмотрим взаимосвязь понятия самовольной постройки с другими понятиями, содержащими аналогичные объекты. Так Градостроительный кодекс РФ [6] в ст.

1 закрепляет понятие объекта капитального строительства, под которым понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из указанного понятия мы видим, что любая самовольная постройка будет являться объектом капитального строительства.

При этом возникает вопрос, может ли объект капитального строительства в виде объектов незавершенного строительства быть признанным самовольной постройкой, если это прямо не определено в законе.

Проблемой в рассмотрении данного вопроса является то, что до 1 сентября 2015 года ч. 1 ст.

222 ГК РФ была следующего содержания: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Однако, с 1 сентября 2015 года редакция указанной статьи ГК РФ была изменена на следующую: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, до изменения в ГК РФ понятия самовольной постройки иное недвижимое имущество, к которому относится и объект незавершенного строительства, мог признаваться самовольной постройкой и как следствие на него можно было признать право собственности.

В настоящее время ГК РФ содержит закрытый перечень объектов, относящихся к самовольной постройке. Кроме того, в ч. 1 ст.

222 ГК РФ указано, что к самовольной постройке относятся здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке.

Из указанной формулировки можно предположить, что для признания объекта самовольной постройкой с целью дальнейшего определения его судьбы (снос или признание права собственности) необходимо завершить его строительство.

По указанному вопросу А. В. Демкина [7] пишет, что, «в связи с отказом от понятия «недвижимое имущество» в определении самовольной постройки возникает вопрос, может ли быть отнесен к таковой объект незавершенного строительства. Сложившаяся судебная практика исходила из того, что может.

Так, согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу и исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признавался не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, по мнению высших судебных инстанций, также мог признаваться самовольной постройкой.

С вступлением в силу новой редакции статьи 222 ГК РФ возникнет проблема с отнесением объекта незавершенного строительства к самовольным постройкам, поскольку упоминания об иных объектах недвижимого имущества, кроме перечисленных в статье 222 ГК РФ, уже нет. Представляется, что объект незавершенного строительства может быть отнесен к строению, и при наличии признаков самовольной постройки уже в отношении незавершенного строения может быть принято решение о сносе самовольной постройки».

Разделяя мнение Демкина А. В. дополним, что в связи с изменением понятия самовольная постройка в ГК РФ не были внесены изменения в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года [8], и он сохраняет свою силу по настоящий день для применения судами при рассмотрении споров.

Также свое мнение о необходимости признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой указывают многие юристы.

В связи с тем, что объекты самовольной постройки стоят на одном уровне с объектами капитального строительства и недвижимого имущества, а также судебная практика исходит из возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, то считаем необходимым прямо указать в ч. 1 ст. 222, что самовольной постройкой также являются объекты незавершенного строительства.

Следующим вопросом является то, к какому виду объектов гражданских прав будет относиться самовольная постройка в случае введения ее в гражданский оборот. Так, Гражданский кодекс РФ ст.

130 разделяя вещи на недвижимые и движимые указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Соотнеся понятия недвижимого имущества и самовольной постройки, мы видим, что в случае введения самовольной постройки в объект гражданских прав, она будет являться недвижимым имуществом. При этом возникает вопрос, к какому виду имущества стоит отнести самовольную постройку в виде строения, так как оно прямо не отражено в ст. 130 ГК РФ как недвижимое имущество.

В данном случае представляется интересным мнение А. В. Демкина, который указывает, что основным изменением легального определения самовольной постройки в 2015 г. является то, что законодатель отказался от использования термина «иное недвижимое имущество».

Поскольку к самовольной постройке легально отнесены здание, сооружение или другое строение, то можно сказать, что все эти объекты отвечают признакам недвижимого имущества. здания и сооружения прямо названы в статье 130 ГК РФ.

Кроме того, термин «другое строение» использовался в редакции статьи 222 ГК РФ, действовавшей до 1 сентября 2015 года, в одном ряду с другими недвижимыми объектами. Это свидетельствует о том, что законодатель не отказался от отнесения к самовольной постройке только объектов, являющихся недвижимым имуществом.

Перед рассмотрением мнения А. В. Демкиной считаем необходимым разобраться, раскрывает ли законодательство понятия таких объектов как здание, сооружение и строение.

Так, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [9] в ст. 2 закрепляет следующие понятия:

‒ здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

‒ сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

При этом в федеральных законах не содержится легальное определение строения, но при этом из нормативно правовых актов косвенно можно получить представление, что подразумевается под строением. Так, ст.

1 Градостроительного кодекса РФ дает следующее понятие объектам капитального строительства: объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из указанного понятия мы видим, что строение относится к объектам капитального строительства на одном уровне со зданием и сооружением, которые являются недвижимым имуществом. Также в приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37

«Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» [10] указано, что строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. При исходя из текста приказа Минземстроя строения делятся на строения постоянного типа, связанные с землей, фундаментами или столбами и строения переносного, временного характера. Также строения отождествляются со зданиями.

Таким образом, соглашаясь со словами А. В. Демкина, можно сделать вывод, что строение может относится к недвижимому имуществу. Однако, из-за отсутствия четкого понятия данного объекта сложно представить, каким критериям оно должно отвечать и каким оно должно быть, в связи с чем к нему можно отнести любой объект отвечающий как признакам капитального строительства, так и не отвечающего им.

Литература:

  1. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2017. — № 1.

Источник: https://moluch.ru/archive/144/40426/

Что такое самовольная постройка

Определение самовольной постройки
Самовольная постройка

Здравствуйте, дорогие читатели.

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.)  самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной.

Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.

Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным.

Возведенный магазин на земельном участке с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство» — это самовольная постройка.

2. СТАТУС САМОВОЛЬНОСТИ ПОСТРОЙКИ ПОСЛЕ ЕЕ РЕКОНСТРУКЦИИ

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к  зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п.

28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (собственно, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно части.

К примеру, к  зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию здания общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м.

, без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м.

В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИЗНАНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ ОБЪЕКТОВ, КОТОРЫЕ СТОЯТ НА КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ И НА КОТОРЫЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Пожалуй, здесь стоит вернуть ваше внимание в начало статьи — на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признать ее самовольной  при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. Поэтому, в теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них нужно сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

И когда такие претензии начинаются (поверьте, такие случаи далеко не единичные), то владельцу такого объекта придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

Мной написан отдельный материал о признании права собственности на самовольную постройку в суде:

  • на Яндекс.Дзен;
  • на авторском блоге.

Также оригинал этой статьи находится на моем авторском блоге.

Подписывайтесь на мой канал, оставляйте комментарии если что-то не понятно или остались вопросы по теме статьи.

С уважением, земельный юрист Александр Горяинов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5eaea017edf71008373a20fc/chto-takoe-samovolnaia-postroika-5eb78a319dbe95648c546426

Новая редакция статьи 222 ГК РФ «Самовольная постройка» и комментарии к ней

Определение самовольной постройки

С сентября 2018 года вступила в силу новая редакция статьи о самовольных постройках. Статья не нова в Гражданском Кодексе, но в ней есть существенные дополнения.

Рассмотрим, как изменилась статья 222 ГК РФ, каково ее содержание, и какой смысл она несет.

статьи:

Часть 1 статьи 222 ГК РФ — определение понятия самовольной постройки

В этой части данной статьи раскрывается понятие самовольной постройки.

Рассмотрим, что же такое самовольная постройка, согласно ГК РФ:

Это – «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений…».

В статье понятие расширено и добавлено: если постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных правил и норм, то она тоже будет считаться самовольной.

Учитывается время установления правил и норм. Если требования законов были утверждены на дату начала возведения или создания такой постройки, и действуют на момент выявления нарушений, то строение причислят к самовольному.

В части 1 статьи 222 ГК РФ обозначено также, что здание, сооружение или строение, построенные с нарушением установленных правил и норм законодательства на земельном участке с ограничениями по пользованию, не будут считаться самовольной постройкой, если владелец объекта был не в курсе, и не мог знать о действии указанных ограничений, наложенных на землю.

Юридический статус самостроя – почему не стоит возводить самовольную постройку?

Важно:

Нарушение, квалифицируемое, как самовольное строительство, состоит в нарушении либо норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.

Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной!

В части 2 данной статьи можно узнать о правах собственности на самовольную постройку, а также о том, как можно распоряжаться таким строением:

  1. Гражданин, создавший самовольное сооружение, не может приобрести на нее право собственности.
  2. Он не может ее продать, подарить, сдать в аренду или совершить любые юридические сделки с таким объектом.
  3. Использовать самовольную постройку запрещено.

Признание права собственности на самовольную постройку – можно ли узаконить самострой, или только снос?

Заметьте, отвечает за самовольную постройку…

  1. Гражданин, ее создавший.
  2. Лицо, в собственности которого находится земельный участок.

  3. Лицо, которому предоставлено на временное владение и пользование земельный участок государственной или муниципальной собственности.

Самовольная постройка должна подлежать сносу.

За него будет платить лицо, отвечающее за земельный участок, или за постройку такого сооружения.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ — решение о сносе и права граждан, оформляющим в собственность самовольные постройки

В этом разделе обозначено, что право собственности на постройку, возведенную самовольно, может быть признано только судебными органами.

Как правило, переоформление сооружения в объект собственности возможно с соблюдением таких условий:

  1. Если постройка возведена в соответствии со всеми установленными требованиями.
  2. Если владелец земельного участка имеет права на строительство данного объекта на нем.

  3. Если сохранение постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
  4. Если постройка не создает угрозу жизни и здоровью россиян.

Если будут соблюдены все условия, то гражданин, оформляющий в собственность постройку, должен будет возместить все расходы на постройку тому, кто создал это строение.

Размер компенсации определяется по суду.

Признание постройки самовольной: снос строения или порядок признания права собственности

Часть 3.1 гласит о сносе самовольного сооружения:

«Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом».

Есть и исключения. Они предусмотрены частью 4 данной статьи. Решение о сносе могут принять: органы местного самоуправления поселения, городского округа или муниципального района, если постройка находится на межселенной территории.

Часть 3.2 разрешает отменить снос самовольного сооружения, если собственник земельного участка выполнил все требования законодательства и исправил нарушения. Он вправе после исправления недочетов получить право собственности на это строение.

Стоит учитывать, что граждане, владеющие земельным участком временно (например, если земля государственная или муниципальная), могут оформить в собственность самовольную постройку, если она будет соответствовать всем условиям, прописанным выше, а также если в договоре нет противоречий по поводу прав собственности на самовольные сооружения.

В этом случае, когда не получилось оформить в собственность постройку, возведенную на муниципальной или государственной земле, гражданину должны возместить расходы, связанные с постройкой строения. А вот если требовалось привести в соответствие и исправить нарушения, то эти уже расходы не будут выплачены гражданину.

В соответствии с буквой закона, органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольного сооружения в следующих случаях:

  1. Если постройка возведена на земельном участке, на который отсутствует правоустанавливающая документация и необходимость ее наличия установлена на дату начала строительства такого объекта.

  2. Если строение было создано на участке, вид разрешенного использования которого не допускает такого на нем строительства, а также если постройка располагается в границах территории общего пользования.

Иск о признании постройки самовольной и об обязании снести ее – образец документа

Органы местного самоуправления также могут решить – требуется ли снос – или приведение данной постройки в соответствие с установленными требованиями – в таких случаях:

  1. Если строение было возведено на участке, вид разрешенного пользования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и если данное строение располагается в границах зоны с особыми условиями использования территории. Здесь важно условие, что режим указанной зоны не допускает строительства самовольного строения.

  2. Если в отношении постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что требования о получении разрешения установлены законодательством на дату начала строительства самовольной постройки.

Органы власти не могут принимать решение о сносе в отношении построек, возведенных на земле муниципалитета или государства.

Исключения составляют случаи, когда постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заметьте, что, если суд вынес решение в отказе исковых требований по сносу самовольной постройки, то органы местного самоуправления не могут принять, наперекор судебной инстанции, решение о сносе.

Это касается не только самовольных построек, но и многоквартирных домов, жилых или садовых домов.

Что касается сроков сноса самовольного объекта, то он будет установлен, с учетом характера возведенной постройки. Но он не может составлять меньше 3 месяцев – или больше 1 года.

А вот срок для исправления нарушений и приведения постройки в соответствие с требованиями законодательства – другой. Он будет определен так же, с учетом характера строения, и не может составлять меньше полугода – или больше 3 лет.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/zakony-izmeneniya-pravovye-akty/1204-novaya-redakciya-stati-222-gk-rf-samovolnaya-postrojka-kommentarij.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.