Особенности договора аренды земельного участка

Содержание

Особенности составления договора аренды земельного участка

Особенности договора аренды земельного участка

При необходимости аренды земельного участка, заинтересованное лицо обязано составить и подписать соглашение с настоящим владельцем. Договор аренды земельного участка будет основанием для возможности использования земли по тому целевому назначению, которое предполагает его паспорт Кадастра. В противном случае владелец может разорвать арендные отношения с арендатором.

Правильно составленное соглашение дает возможность в будущем стать владельцем арендуемого надела. Если имеется такая цель, то это должно отображаться в одном из пунктов подписываемого договора.

Предусматриваются отдельные нормы при подписании соглашения между заинтересованным лицом и частным собственником, отличающие процесс подписания договоренности с государственными организациями.

Основные положения

Арендное соглашение наделяет арендатора правами и обязанностями, которые он должен соблюдать неукоснительно и в обязательном порядке. Документ отображает и регламентирует положения регулирования арендных отношений между двумя сторонами.

Примите к сведению! Арендодатель и арендатор предусматривают и обоюдно решают вопрос касательно арендных сроков, экономической и имущественной составляющей отношений.

Основополагающие пункты документа

Любое соглашение касательно земельного надела должно иметь пункты, обязательные к регламентированию некоторых порядков и условий. К таким относятся:

  1. Подробное описание характеристик конкретного угодья, по отношению к которому осуществляется арендная сделка.
  2. Указание имеющихся данных касательно непосредственных участников, между которыми планируется заключение сделки.
  3. Обязательно наличие данных о сроках законных арендных отношений.
  4. Информация касательно арендных выплат (если данный пункт будет отсутствовать, нотариус имеет право не заверять договор, так как он будет официально лишен юридической силы).

Законодательная база регламентирует обязательное наличие пунктов, четко прописывающих обязанности и права каждой из заинтересованных сторон.

Виды договоренности по сроку

Различают несколько видов договоров об аренде земельных угодий. Если гражданин намерен арендовать землю на протяжении 49 лет и более – пожизненная аренда, до 49 лет считается долгосрочной арендой.

Важно! Если договор рассчитан на 12 месяцев и менее – это краткосрочные отношения.

Компетентные для обращения инстанции

Гражданин имеет право и возможность произвести самостоятельное оформление подписанного соглашения. Рекомендуется обратиться к компетентному нотариусу или юристу. Он поможет все сделать грамотно и за короткие сроки, так как располагает знаниями конкретных нюансов.

Важно! Заверение в нотариальной конторе не является обязательным для каждого арендного соглашения. Эта процедура необходима, если хоть одна из сторон сделки заинтересована в этом.

Нотариус, согласно 333 статье, обязуется заверить документ только на основании чека об уплате государственного сбора. На данный момент сумма составляет 200 рублей.

Если арендные отношения подразумевают срок, превышающий 12 месяцев, то соглашение в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в единой государственной регистрационной палате, как регламентирует 609 статья Гражданского законодательства.

Соглашение должно соответственно регистрироваться и иметь определенную форму, чего требует Гражданское законодательство, а именно 609 статья:

  1. Арендный договор проходит регистрацию по базе единого реестра, если одной из сторон является лицо юридического порядка. Здесь не имеет роли, на какой срок рассчитан договор.
  2. Если не было предусмотрено нотариальной регистрации документа, то необходимо зарегистрировать его в компетентной государственной организации.
  3. Если арендное соглашение составляется с внесением условия о последующем выкупе арендуемой территории, то договор должен иметь некоторые элементы договоренности о продаже, что требуется и регламентируется 624 статьей.

Договоренность кратковременной категории должна подвергаться процедуре регистрации, если одной из сторон является частая организация или компания.

Оформление соглашения об аренде земельного угодья

Форма документа письменная, обязательно наличие предусмотренных 609 статьей пунктов:

  1. После наименования соглашения указывается информация о дате и месте его заключения.
  2. Преамбула соглашения описывает две заинтересованные стороны процесса аренды. Если одной из сторон является компания, то обязательно прописывается ее название и юридический адрес, указывается должность и имя лица, которое имеет полномочия для совершения данных сделок.
  3. Первый раздел отражает информацию касательно объекта договора. Указывается географическое расположение земельного участка, точный юридический адрес, номер кадастрового паспорта и общая территория надела.

Начальный раздел описывает категорию, к которой относится арендуемая территория и определяет цели ее возможного будущего использования.

Заголовок о документе

Скачайте WORD Договор аренды земельного участка

Нюансы первого раздела

Договор в точности предписывает цели земельного надела, определенные ее категорией.

Арендатор не имеет законного права нарушать указанные сведения и действовать вразрез с данным пунктом соглашения.

Если арендуемая территория имеет строения жилого или нежилого типа, это обязательно к уточнению в начальном разделе. Обязательно указание данных, на основе которых арендодатель имеет законное право на пользование и распоряжение конкретным участком. Указывается номер и серия государственного свидетельства о праве собственности владельца.

Отражение сроков действия соглашения

Территория передается во временное пользование с четкими условиями по поводу временных рамок. Максимальные и минимальные показатели срока аренды диктуются согласно целевому назначению конкретного рассматриваемого участка, что регламентирует 39 статья Земельного законодательства.

Если арендатор получает под временное использование территорию, предназначенную для строительства жилого помещения, то договор можно заключить максимально на 20 лет. Угодья сельскохозяйственного назначения дают право подписать соглашение на 49 лет. Аренда пастбищ предусматривается не более чем на 3 года.

Плата за аренду

Договор отражает конкретные цифры, предусмотренные непосредственным владельцем конкретного угодья.

Цена будет зависеть как от географических данных местности, от удаленности к ближайшему большому населенному пункту, качества грунта, и других параметров качества, определяющих удобство работы на ней для арендатора.

Категория земельного надела непосредственно влияет на окончательную сумму. Две заинтересованные стороны согласуют порядки оплаты, куда входят способы и сроки их внесения.

Правовые отношения сторон

Обязанности и права обязательны для отображения в соглашении. Арендодатель обязуется передать конкретное угодье на срок, оговоренный ранее, и не совершать целенаправленных действий, выступающих препятствием для ее использования арендатором.

Арендующее лицо обязуется согласовывать все планируемые действия с настоящим соглашением, не выходить за дозволенные и регламентированные им рамки, что подразумевает своевременную оплату и использование территории согласно ее категориальной принадлежности.

Важно! Обязательно наличие примечания, которое гласит, что арендные отношения между заинтересованными сторонами начинают действовать только на основании составленного и подписанного акта передачи и приема земельного угодья.

Если договор заключают физические лица

При составлении соглашения порядок обязательных пунктов не меняется, но присутствуют нюансы:

  • указываются личные паспортные данные заинтересованных граждан;
  • договор со сроком действия меньше года не нуждается в регистрировании, только по согласию обеих сторон.

Если оформление отношений важно для одной из сторон, то следует внести договор в единую государственную регистрационную базу.

Если договор имеет пункт о возможности передачи земли по субаренде, то непосредственный арендатор обязан официально связаться с законным владельцем и предупредить его о своих планах (лучше привлечь нотариуса и составить официальное письмо, которое отправляется почтовой службой с функцией оповещения о получении).

Нюансы гражданского соглашения

При желании физические лица имеют право заключить соглашение устно, но это распространяется для аренды, рассчитанной менее чем на год. Такие соглашения заключаются чаще между родственниками или близкими людьми.

Важно! Граждане имеют право заключать арендные соглашения на необходимый срок, вне зависимости от целевого назначения территории.

Вопрос касательно изменений пунктов договора

Если договор заключается на продолжительный период, то возникают ситуации урегулирования некоторых пунктов путем внесения в них изменений. Арендодатель может столкнуться с необходимостью изменить сумму аренды или запретить арендатору заключать договор с субарендаторами.

Когда долгосрочный договор внесен в единую государственную базу реестров, то внесение изменений возможно только посредством заключения соглашений дополнительного порядка.

Такие соглашения отражают номер конкретного договора об аренде и дату, когда он был заключен. Каждая сторона правовых отношений ставит личную подпись, после чего соглашение дополнительно регистрируется в единой базе.

Как зарегистрировать арендную договоренность

Когда договор составлен, согласованы все пункты и он подписан обеими заинтересованными сторонами, соглашение регистрируется в государственной базе реестра.

В компетентную инстанцию предоставляется обязательный пакет документов:

  • документы, удостоверяющие личности граждан (участников соглашения);
  • паспорт Кадастра конкретного земельного надела;
  • паспорт технического плана на зарегистрированные строения (при наличии таковых на участке);
  • непосредственно соглашение (обязательно три копии);
  • чек о произведенной оплате государственного сбора (для юридических лиц и организаций 1 тысяча рублей, для граждан 350 рублей).

В течение 5 рабочих дней каждая из сторон получает на руки подписанный договор с печатью о государственной регистрации. Один экземпляр остается в базе.

Переуступка арендных прав

Переуступка или субаренда оформляется между третьим лицом и непосредственным арендатором. Как только соглашение проходит регистрацию в компетентной государственной организации, арендатор не имеет права вести деятельность на оговариваемой территории.

Важно! Переуступка возможна в единственном случае, если официальный владелец не имеет ничего против этого, а значит, данный пункт предусмотрен основным арендным договором.

Владельца арендатор обязан оповестить о планируемом подписании договора о переуступке.

Законодательная база предусматривает наличие основных пунктов в договоре о переуступке:

  • указывается информация касательно заинтересованных сторон;
  • прописывается дата подписания переуступки;
  • описывается объект договоренности;
  • устанавливается период субаренды (переуступка не может превышать сроки, указанные в основном договоре, заключенным между непосредственным владельцем земли и арендатором);
  • указывается информация по уровню оплаты, ее срокам;
  • предусматриваются пункты, регулирующие автоматическую возможность расторжения договора о субаренде.

Договор о субаренде также регистрируется в единой базе реестров.

О нюансах аренды земельного участка, рассказывает юрист Евгений Осинцев

Источник: https://ros-zakon.ru/zemelnie-voprosy/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

Аренда земли | Как взять землю в аренду?

Особенности договора аренды земельного участка

Под арендой земли понимают передачу одним лицом (арендодателем) права на пользование земельным участком другому лицу (арендатору) при соблюдении следующих условий:

  • срочность передачи прав то есть ее ограниченность определенным сроком времени;
  • возмездность арендатор передает арендодателю арендную плату по взаимному соглашению;
  • возвратность по окончании срока аренды все права на участок возвращаются арендодателю.

Использование арендатором земель, передаваемых в аренду, возможно лишь в соответствии с их категорией и целевым назначением, например:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • сельскохозяйственные цели;
  • организация мест массового отдыха и другие виды назначения.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

  • статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
  • статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
  • статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
  • статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

  • запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
  • проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
  • уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
  • проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
  • по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка представляет собой разновидность договора аренды. В его тексте обязательно должны быть указаны:

  • стороны(субъекты)договора: арендодатель и арендатор;
  • предмет договора: земельный участок с указанием его категории и целевого назначения;
  • обязательства сторон;
  • величина арендной платы (если земельный участок находится в публичной собственности, то размер платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом органа государственной власти или местного самоуправления);
  • срок, на который заключается договор;
  • меры ответственности сторон;
  • иные условия договора, которые стороны считают существенными.

Для составления договора удобно использовать бланк договора аренды земельного участка.

Виды аренды земельных участков

Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:

  • краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
  • долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).

В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.

В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:

  • в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
  • в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.

По цели использования участка различают аренду:

  • земель сельхозназначения;
  • земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
  • земель лесного фонда;
  • промышленных территорий и другие виды аренды.

Выделяют также первичную и вторичную аренду (субаренду). Суть субаренды состоит в передаче арендатором полученного участка целиком или по частям третьему лицу или лицам в последующую аренду.

Она возможна, если в договоре нет прямого запрета на сдачу арендатором этого же участка уже в качестве субарендодателя. Как правило, в субаренду отдаются земли при долгосрочной первичной аренде.

Если аренда краткосрочная, то для субаренды требуется прямое разрешение арендодателя.

Ограничение аренды для земельных участков

Право аренды земельных участков ограничивается по разным основаниям.

  • Субъект договора. Не каждый участник хозяйственного оборота может выступать в роли арендодателя или арендатора данного участка.
  • Предмет аренды. Некоторые земли могут быть полностью изъяты из оборота или иметь ограниченную оборотоспособность. Например, к ним относятся особо охраняемые территории и объекты, земли обороны, безопасности.
  • Срок аренды. Например, договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, заключается на срок до трех лет.
  • Использование земельного участка. По закону оно должно осуществляться в соответствии с целевым назначением участка и способами, которые не наносят вред окружающей среде. Например, если земли передаются по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, то возведение на них жилых домов будет грубым нарушением договора и приведет к его расторжению.

Наиболее общие ограничения для использования арендованных земельных участков связаны с охраной окружающей среды, соблюдением границ санитарно-защитных зон.

Начало и завершение строительства на арендованном участке должно быть согласовано с соответствующими государственными и муниципальными органами.

Некоторые ограничения связаны с местоположением земельного участка и представляют собой запрет на те или иные действия, затрагивающие интересы третьих лиц. Речь идет, к примеру, о сервитуте, при котором арендатор обязан использовать часть арендуемой территории в интересах третьих лиц, гарантируя их свободный проход или проезд, прокладку или обслуживание инженерных сетей и т. д.

Кроме того, государственные и муниципальные органы могут резервировать территории для нужд расширения поселений или размещения важных стратегических объектов. В этом случае владельцам и арендаторам может быть предложено освободить занимаемые земельные участки.

Заключение договора аренды

Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, обычно составляется в простой письменной форме. Документ подписывается обеими сторонами сделки.

При аренде участка, который находится в публичной собственности, договор чаще всего заключается по итогам аукциона. Инициатором аукциона может быть государство, муниципальное образование или лицо, желающее стать арендатором.

Сдача участка в аренду без аукциона может привести к признанию договора аренды недействительным.

Аукцион не нужно проводить в случаях, которые оговариваются в законе, например, когда участок арендует:

  • собственник объекта незавершенного строительства с целью достроить его;
  • собственник здания на данном земельном участке;
  • лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории;
  • лицо, которому выдается участок взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд участка.

Акт приема-передачи земельного участка

Немалую роль играет приложение к договору аренды земли акт приема-передачи земельного участка.

В нем рекомендуется не только описать расположение участка с его границами, но и детально охарактеризовать его состояние на момент передачи арендатору.

Нередко в приложении стороны определяют условия устранения обнаруженных недостатков, например, удаления строительного мусора с территории.

Также в этот акт включают подробное описание передаваемого с участком имущества и документов. При возврате арендованных земель владельцу стороны вписывают в него перечень неотделимых улучшений, сделанных арендатором, а также прочие сведения о текущем состоянии участка.

Какие документы необходимы для регистрации договора аренды?

В случае, когда договор аренды заключается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в государственных органах. Если арендуется лишь часть земельного участка, ранее не учтенная в ЕГРН, то можно поставить ее на кадастровый учет сразу при регистрации договора.

Для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре необходимо:

1. Оформить заявление.

2. Подготовить основные документы:

  • договор аренды земли в двух экземплярах (если документы отправляются почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально);
  • документы, подтверждающие личность и полномочия лиц, подписавших договор – общегражданский паспорт, нотариально удостоверенная доверенность представителя организации или документ, подтверждающий полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности;
  • прочие необходимые документы ( например, если участок находится в ипотеке, то нужно предоставить письменное согласие залогодержателя).

3. Уплатить госпошлину.
4. Подать заявление и документы на госрегистрацию лично, через почтовое отделение или в электронном виде.

Ряд документов Росреестр получает по межведомственным каналам:

  • документ об уплате госпошлины;
  • учредительные документы юридических лиц – участников договора;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • документы о проведении торгов и их результатах.

Стороны договора по своей инициативе также могут их предоставить в Росреестр.

В каких случаях договор считается незаключенным?

Договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным, если выяснится, что его стороны не достигли соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям договора.

  • Предмет договора не указаны данные, позволяющие точно определить участок земли, подлежащий передаче в аренду. Однако если арендатор принял участок без замечаний и пользовался им, то его заявление о незаключенности договора может быть признано недобросовестным.
  • Размер арендной платы.
  • Выкупная цена, если предполагалось, что арендатор участка имеет право его выкупить.

Если Вы решили заключить договор аренды, Вам следует учесть множество нюансов, начиная от поиска участка и проверки соответствия информации, содержащейся в документах, реальным характеристикам, до составления договора и заключения сделки с арендодателем. Для того, чтобы сделка была законна, а в результате ее заключения Вы могли использовать участок в своих целях, рекомендуется обращаться к профессиональным юристам.

Компания Максард специализируется на оказании юридических и оценочных услуг в сфере недвижимости. Наши специалисты имеют большой опыт работы и оказывают помощь в решении правовых казусов, в том числе представляя клиента в суде.

Если у Вас есть вопросы по договору аренды земельного участка или возникла спорная ситуация, связанная с правоотношениями между арендатором и арендодателем свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на бесплатную консультацию на нашем сайте.

Мы с радостью ответим на все интересующие вас вопросы.

Источник: https://Maxard.ru/blog/zemelnye-pravootnoshenija/arenda-zemelnogo-uchastka/

Особенности аренды земельных участков

Особенности договора аренды земельного участка

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.11 ст.22 ЗК РФ) (об оборотоспособности земельных участков см. ст.27 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п.1 ст.22 ЗК РФ).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.10 ст.22 ЗК РФ).

Договор аренды

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 ЗК РФ (п.3 ст.22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (см. Складочный капитал полного товарищества.

Вклады, Складочный капитал товарищества на вере.

Вклады, Вклады в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, Уставный капитал акционерного общества, Паевой фонд производственного кооператива) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ) (о праве арендатора передавать земельный участок в субаренду см. ниже).

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством (см. Срок договора) для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.36 ЗК РФ (п.8 ст.22 ЗК РФ).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.4 и 5 cт.22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п.9 ст.22 ЗК РФ).

Вверх. Тэги: договор аренды транспорта, договор аренда комнаты, условия договора аренды, договор на право аренды.

Государственная регистрация договора

Договоры аренды земельного участка, субаренды (см.

выше) земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.2 ст.26 ЗК РФ) (см. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Арендная плата

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п.4 ст.22 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.3 ст.65 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п.4 ст.65 ЗК РФ).

Субаренда земельных участков
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п.6 ст.22 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ) (см. Изменение и прекращение договора аренды).

Кроме указанных в предыдущем абзаце случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
  • использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
  • неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  • неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  • изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст.55 ЗК РФ;
  • реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ (см. выше), не допускается:

  • в период полевых сельскохозяйственных работ;
  • в иных установленных федеральными законами случаях (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков

Источник: http://dogovorarenda.ru/osobennosti-arendy-zemelnyh-uchastkov

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Особенности договора аренды земельного участка

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

  • адрес или точное месторасположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
  • процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
  • другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

  • ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
  • контактные данные (адрес, номер телефона);
  • права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

  • изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
  • сдачи участка в субаренду;
  • досрочного расторжения сделки и т. п.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
  • кадастровый паспорт;
  • доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами.

Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт.

В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

  • реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
  • дата составления;
  • данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.

Это может быть:

  • конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
  • временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
  • наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uhastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.