Оспаривание договора аренды земельного участка

Содержание

Признание договора аренды земельного участка недействительным

Оспаривание договора аренды земельного участка
Как владельцам земельных участков защитить свои права

: 06.05.201907.05.2019 Юрист Новосибирска

Часто в судебных решениях по земельным спорам выносят вердикт: признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером …

В судах, одними из наиболее распространенных споров об аренде земельных участков традиционно являются споры о возобновлении договоров аренды земли.

Если в результате принятия решения нарушено право лица на земельный участок, спор касается частноправовых отношений и подлежит рассмотрению в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон.

Аналогично земельные споры по обжалованию решений органов местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре также имеют частноправовой характер.

Споры о признании незаконным и отмене распоряжения Администрации района о предоставлении разрешения на разработку технической документации по землеустройству должны решаться в порядке административного судопроизводства.

Дела по спорам, возникающим из земельных отношений, в которых принимают участие субъекты хозяйственной деятельности, однако предмет спора в которых непосредственно касается прав и обязанностей физических лиц, подлежат рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства.

Наличие у лица статуса физического лица — предпринимателя, не является безусловным основанием для разрешения спора с ее участием в порядке хозяйственного судопроизводства.

ЮРИСТ НОВОСИБИРСКА

+7 913 202-63-94

Предпосылками и материальными основаниями для защиты права собственности или права пользования земельным участком в судебном порядке наличие подтвержденного соответствующими доказательствами права человека (собственности или пользования) в отношении земельного участка, а также подтвержденного соответствующими доказательствами факта нарушения (непризнания или оспаривания) этого права на земельный участок.

Отсчет исковой давности по требованиям о признании недействительными государственных актов на право постоянного пользования земельными участками начинается с момента, когда о нарушенном праве узнали госструктуры в лице уполномоченного органа.

Необходимым условием для внесения изменений в договор аренды земли по ее площади, есть формирования земельного участка как объекта гражданских прав, изготовление технической документации по землеустройству относительно определения площади земельного участка.

Формальные изменения не влекут за собой внесение изменений или переоформления договора аренды, но наступления материальных изменений является основанием для внесения изменений в условия договора аренды или его прекращения в случае, если стороны согласовали такое условие в договоре аренды земли.

Изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы, не может быть меньше чем определено в Налоговом кодексе.

Изменение размера арендной платы (в процентах от нормативной денежной оценки), оформлена приложениями к решениям горсовета о бюджете города на определенный год, не может считаться законодательной основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы.

Возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренного статьей Земельного кодекса РФ, возможно при совокупной наличии таких юридических фактов: арендатор продолжает пользования выделенной земельным участком, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, письменного уведомления арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды не поступило, стороны заключили дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.

Совершение арендатором действий, направленных на возобновление договора аренды земли в рамках процедуры, предусмотренной статьей 22 Земельного кодекса, исключает в дальнейшем возможность возобновления договора аренды земли.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТ НОВОСИБИРСКА

+7 913 202-63-94

Изменение объекта аренды исключает возможность пролонгации договора на тех же условиях и требует заключения нового сделки по новому (измененного) предмета договора.

Непризнанное арендодателем право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок подлежит защите судом по иску арендатора путем признания недействительным договора аренды этого же земельного участка, заключенного арендодателем с другим арендатором, на основании статей Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс связывает возможность расторжения договора напрямую не с существенным изменением обстоятельств, при существенном изменении обстоятельств. Финансовый кризис в стране и инфляционные процессы обстоятельствами общего характера, коммерческими рисками сторон и в полной мере касаются обеих сторон договора.

Отчуждения объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, не является основанием для расторжения договора аренды с предыдущим владельцем.

Непроведение денежной оценки в порядке, установленном законодательством, является основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным.

Передача арендованного земельного участка коммунальной собственности в субаренду возможна только с разрешения органа местного самоуправления.

Недействительность первоначального договора является основанием для признания недействительными производных от него договоров аренды земельных участков, которые по своей сути являются договорами о продлении недействительного договора.

Полученное ответчиком на основании договора право пользования земельным участком, которая накладывается на земельный участок истца, нарушает его вещное право, возникшее ранее.

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок при условии принятия мер по оформлению необходимых документов для пользование ею не может считаться правонарушением.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, лицо как владелец недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право на часть этого участка.

Размещение временного сооружения при отсутствии решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность или в пользование является основанием для применения положений Земельного кодекса.

Именно только фактическое пользование земельным участком при отсутствии документов, удостоверяющих права на нее, не является достаточным основанием для признания таких действий самовольным занятием участка.

Обязательства владельца недвижимого имущества освободить земельный участок путем демонтажа этого имущества нарушает право собственности лица.

Пользования земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов на нее и расположенный на этом участке недвижимое имущество влечет применение положений Земельного кодекса.

Источник: https://juristnovosibirsk.ru/zemelnye-spory/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-nedejstvitelnyj.php

Оспаривание договора аренды земельного участка

Оспаривание договора аренды земельного участка

Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия.

Как показывает практика, нередко возникают и такие случаи, при которых арендатор внезапно узнаёт, что юридическому лицу, сдавшему помещение в аренду, угрожает банкротство, в результате которого договор, может быть расторгнут без всякой вины арендатора.

Досудебное оспаривание

Самым простым способом оспорить заключённое соглашение является попытка досудебного урегулирования. Сам факт обращения в суд означает неспособность сторон уладить имеющиеся разногласия полюбовно. Оспорить договор аренды можно путём написания другой стороне официальной претензии, в которой можно изложить все имеющиеся жалобы по существу. Такая претензия должна содержать:

реквизиты сторон договора;

изложение причин, по которым оспаривается сделка или договор;

важные приложения (к примеру, заключение эксперта о неудовлетворительном состоянии арендуемого помещения);

дата и подпись составителя претензии.

Дальнейшая судьба такого договора зависит только от другой стороны. Независимо от реального положения вещей и добросовестности другой стороны ответные действия могут быть различны. Лица, получившие такую претензию, могут совершить следующие действия:

проигнорировать полученную претензию;

написать ответную претензию, указывая на недостатки другой стороны (к примеру, арендодатель, получив претензию о плохом состоянии помещения, сданного в аренду, пишет в ответ о несвоевременном внесении арендатором платы);

расторгнуть заключённый договор.

Существенные условия

Предметом рассматриваемого договора может являться земельный участок, находящийся на кадастровом учёте. Сведения об официальной постановке участка на учёт можно уточнить в специальном Департаменте городского имущества (ДГИ).

При этом наиболее частыми доводами к расторжению договора являются:

непригодность арендуемого имущества для проживания;

несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости;

не соответствие фактической площади земельного участка площади, указанной в договоре (при применении коэффициентов на помещение арендодатели часто искусственно завышают площадь, чтобы взять с арендатора большую плату);

невыполнение арендодателем своих обязательств в части поддержания имущества в надлежащем состоянии;

отказ арендодателя выходить на контакт с арендатором помещения.

В свою очередь для арендодателя существенными причинами расторгнуть договор могут оказаться:

несвоевременная уплата по договору;

порча арендованного имущества;

не сообщение другой стороне информации о любых существенных условиях, касающиеся арендуемого имущества;

иные нарушения, нарушающие суть договора. К ним можно отнести увеличение стоимости аренды на основе оценки земельного участка, произведённой арендодателем, с чем другая сторона может быть в корне не согласна.

Судебный процесс

Если сторонам так и не удалось договориться о расторжении договора, спор подлежит рассмотрению в суде. В подаваемом исковом заявлении должно быть указано:

содержание иска и требований одной стороны к другой со ссылками на нормы права и обстоятельства;

копия договора аренды и иных документов, имеющих отношение к делу (для арендатора это могут быть чековые квитанции подтверждающие оплату по договору).

Если судом будет вынесено решение, не устроившее заявителя, он имеет право его обжаловать в суде апелляционной и кассационной инстанциях. Процессуальные сроки обжалования договоров, равно как и сроки для обжалования решении суда по вопросам аренды аналогичны процессуальным срокам по большинству различных дел.

Наше предложение

В некоторых случаях стороны договора находят друг с другом общий язык и улаживают возникшие противоречия. Но бывают случаи, при которых качественная юридическая помощь очень необходима.

Юридическая компания «Лигал Мил» поможет разобраться в различных вопросах, окажет помощь в сложных и противоречивых случаях, поможет справиться с негативным развитием событий для любой из сторон спора в вопросах аренды земельных участков, позволив сэкономить деньги, время, отстоять права на имущество или аренду в различных ситуациях.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/arbitrajnye-spory/osparivanie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.php

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Оспаривание договора аренды земельного участка

Алексей Сергеев

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка.

Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление.

До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной.

53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений.

Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

ПРИМЕР

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу.

В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка.

Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании.

Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты.

Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

досудебное производство, земельный налог, ИП, налог на имущество организаций, налоги, сборы, взносы, недвижимость, оценочная деятельность, практические ситуации, юрлица, ВС РФ, Росреестр, Алексей Сергеев

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/sergeev/1125271/

Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Оспаривание договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

  1. В период действия аренды.
  2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

  • наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
  • информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
  • подпись и дата;
  • мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

  • использует земли не по назначению;
  • ухудшает состояние земли;
  • не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
  • неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

  • одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
  • одна из сторон признана недееспособной;
  • отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

  • исковое заявление;
  • договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • чеки о внесении арендной платы;
  • доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/kak-priznat-nedejstvitelnym

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.