Пакетная сделка с недвижимостью

Содержание

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя

Пакетная сделка с недвижимостью

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя. Особенности проведения альтернативных сделок с недвижимостью.

Есть несколько разновидностей получения денег при альтернативных сделках.

Регистрация сделок по порядку

Покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.

Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки.

То есть нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру.

Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельство государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам.

Но здесь появляется риск для верхнего продавца: если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы.

Сделка с недвижимостью между нижним покупателем и верхним продавцом

Вторая схема — наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников. В условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя, который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продав по схеме.

В этом случае, если что-то пошло не так, интересы промежуточных участников цепочки в данной схеме могут быть нарушены. А учитывая, что договор купли-продажи может быть отозван с регистрации, то существует достаточно большой риск мошеннических схем.

Как ни странно, риэлторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме, и ее вовремя устранят.

Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, например, наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказав регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.

Пакетная регистрация, о которой многие пишут как об уже реализованном спасении для альтернативных сделок, при которой либо регистрируются все сделки, либо ни одной, в данном случае неприменима, если только стороны не пошли по третьей схеме.

Сделки под условием

Третья схема основана на применении ст. 157 “Сделки, совершенные под условием”. Она редко используется на практике и является рискованной для всех участников.

Сделка с недвижимостью считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

При такой схеме стороны в каждом договоре купли-продажи, участвующем в цепочке, указывают отлагательное условие о том, что данная сделка будет считаться заключенной при одновременной государственной регистрации остальных договоров.

В этом случае как раз либо регистрируются все договоры, либо ни одного. Порой таким образом увязываются не все сделки, а только некоторые из цепочки. Например, промежуточные покупатели продавцы завязывают свои сделки с нижним покупателем, чтобы однозначно расстаться с деньгами за квартиру только после регистрации своего права собственности.

Но проблема в данном случае в том, что при признании затем хотя бы одного договора купли-продажи недействительным вся схема ставится под сомнение, поскольку начинают реализовываться установленные условия о взаимосвязанном заключении всех сделок одновременно. То есть теоретически в этом случае любую сделку можно признать несостоявшейся.

Договор купли продажи между всеми участниками

Некоторые предлагают и четвертую схему — заключение многостороннего договора купли-продажи сразу между всеми участниками. Однако практика по данному пути пока не идет, хотя такой договор мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав.

В связи с этим покупателю рекомендуется либо не приобретать квартиру с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности.

При альтернативных сделках как никогда, необходима помощь опытного юриста по недвижимости. Сопровождение сделки застрахует вас от рисков потери денег и времени.

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (921) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости

Источник: http://laww.ru/alternativnye-sdelki-usloviya-dostu.php

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Пакетная сделка с недвижимостью

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – что это такое, порядок проведения сделки

Пакетная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры пользуется популярностью на рынке недвижимости. Это обусловлено безнадобностью большинству участников собирать большую сумму для покупки жилья.

Главным источником денежных поступлений является головной собственник (покупатель). Остальные обменивают свою жилплощадь на другую, порой с доплатой или получением разницы от продажи.

Все нюансы данного мероприятия будут разобраны в статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Под альтернативной сделкой подразумевается многоступенчатый обмен жилой площади, осуществляемый несколькими собственниками одновременно. По сути, это некая цепочка, включающая нескольких участников, одновременно подписывающих документы по купле-продаже своих квартир. Подобные действия не противоречат ГК РФ (гл. 9).

Аналогичным способом можно совершить прямой обмен квартир, но тех, что находятся в социальном найме (статья 72 ЖК РФ). Только подыскать варианты, устраивающие все стороны, практически невозможно. Поэтому неизбежно внесение доплаты.

Цепочка при покупке квартиры

В альтернативной сделке принимают участие минимум 3 стороны:

  • покупатель первой в очереди квартиры;
  • продавец под №1, который тоже нацелен на приобретение для себя новой квартиры;
  • продавец под №2 – продает ту самую альтернативную жилплощадь покупателю-1.

В подобной сделке могут участвовать от 3 сторон и более. В случае большого количества составляющих звеньев приходится сделку делить на части. Это слишком сложная процедура в плане согласования условий. Поэтому риелторы обычно ограничиваются цепочками максимум из пяти участников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как происходит альтернативная сделка?

Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.

Схема простейшей альтернативной сделки такая:

  • участник 1 — у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
  • участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
  • участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.

Основная сумма вносится наличными первым участником взамен на квартиру. Причем передает он ее не второму участнику (хозяину приобретаемой недвижимости), а сразу третьему. Если же образуется разница между стоимостью альтернативного и исходного жилья, она возвращается участнику 2. Либо он вносит доплату, если новая квартира оказывается дороже.

Когда все стороны пришли к единогласному соглашению, составляются договора купли-продажи на каждую взаимодействующую пару. Они подписываются и подаются на регистрацию в Росреестр в один день. После чего между сторонами осуществляется расчет.

Даже такой простой вариант альтернативной сделки может отнять целые сутки. Чем больше цепочка квартир, тем сложнее урегулировать все моменты и подготовить соответствующие документы.

Это под силу только профессиональным риелторам, поскольку требуется досконально проверять каждую составную часть сцепки.

В случае срыва хотя бы единственной купли-продажи, развалится вся последовательность, что чревато убытками для участников.

Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки

Последовательность проведения альтернативной сделки, практически такая же, как при прямой продаже.

Этапы купли-продажи, где участвуют 2 альтернативные квартиры:

  1. оцениваются реализуемые жилые объекты;
  2. подбирают альтернативные варианты и одновременно ищут приобретателя квартиры, первой в цепочке;
  3. как только находится покупатель, оформляется задаток или аванс на квартиру 1;
  4. удостоверяются в юридической чистоте недвижимости:
  5. собирают необходимый пакет документов, составляют предварительные договора по всем трем объектам и подписывают их;
  6. заключают основные договора купли-продажи (ДКП) одновременно;
  7. передают документы по всем сделкам на регистрацию права собственности;
  8. получают завизированные в Росреестре бумаги на руки;
  9. участвующие стороны рассчитываются между собой безналичными перечислениями и с помощью зарезервированной банковской ячейки (для основной суммы);
  10. подписывают акт приема-передачи недвижимости, что подтверждает отсутствие претензий у покупателя.

Если какая-то из квартир в цепи приобретается по ипотеке, принцип действий не меняется. Только банк может внести ряд своих корректив в документальном плане. А это способно замедлить весь процесс.

Перечень документов

В базовый пакет документов входят:

  • паспорта российского образца всех участников сделки;
  • доверенность (если интересы собственника представляет иное лицо);
  • документальное подтверждение прав собственности на недвижимость, техпаспорта и выписки из ЕГРН;
  • справка из ЖКХ об отсутствии прописанных на жилой площади, а также задолженностей по коммунальным услугам.

Если реализуется совместно нажитое имущество, потребуется письменное согласие от второго супруга.

Договор купли-продажи

Когда все документы подготовлены, приходит черед составления ДКП по каждой сделке в цепи. С этим лучше справится опытный юрист или нотариус.

Каким должно быть содержание документа:

  • реквизиты паспортов двух сторон;
  • полная информация о недвижимости;
  • сумма приобретения за вычетом аванса (задатка);
  • банковские реквизиты для перечисления безнала;
  • двухсторонние права и обязанности;
  • дата и подписи.

Такое соглашение не обязательно визировать нотариально. Однако процедура упрощает дальнейшее оформление, а также позволяет в дальнейшем избежать ряда проблем, в том числе с неправильно составленным текстом.

В обязанности нотариуса входит проверка ДКП на ошибки, законность и соблюдение интересов всех участников сделки. Он проводит разъяснительную беседу, при необходимости добавляет определенные пункты.

Помимо этого, нотариус удостоверяется в наличие всех бумаг и верности их оформления, дееспособности участвующих лиц и их добровольном согласии.

Это послужит доказательством, если потом кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке.

Регистрация сделки

Для регистрации договоров обращаются непосредственно в Росреестр или ближайшее МФЦ. Обязательно присутствие всех лиц, задействованных в процессе.

Предоставляют сотруднику документы в оригинале и квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей (для каждой сделки). Взамен выдается расписка со списком сданных бумаг и датой повторного приема.

В назначенный день надо будет подойти, чтобы забрать документы и правоустанавливающую выписку.

Процедура регистрации в Росреестре занимает стандартно 10 дней. В случае подачи договора, удостоверенного нотариусом, срок сокращается до 3 суток.

Расходы

В ходе альтернативной сделки надо быть готовым к следующим тратам:

  • государственная пошлина;
  • налоги;
  • стоимость покупаемой недвижимости.

Возможно придется заплатить за дополнительные услуги:

  • в нотариате;
  • риелтору (примерно 5% от цены сделки);
  • оценочной организации – от 2000 рублей (стоимость варьируется от региона, срочности, характеристик жилья);
  • банку – за резервирование ячеек.

Передача денег

О способе расчета договариваются между собой заблаговременно. Это может быть аккредитив, использование банковской ячейки с наличностью. После закладки денежных средств для каждой ячейки составляется допсоглашение, где прописываются условия изъятия содержимого.

Важно грамотно составить схему взаиморасчетов.

К примеру, покупатель 1 помещает деньги в свою ячейку банка, доплату за альтернативную квартиру размещают в другой. Только после регистрации перехода права собственности всех объектов в цепи продавцу будет открыт к ним доступ.

В случае невозможности самостоятельно выстроить порядок расчета, рекомендуется обратиться к менеджеру банка за помощью. Он предложит оптимальные варианты, ответит на интересующие вопросы.

Рассчитаться между собой участники могут как до регистрации ДКП, так и после. Это оговаривается заранее.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Уплата налогов

При реализации жилплощади по альтернативной сделке налог платится в размере 13% от полученной прибыли (статья 228 НК РФ). Освобождаются от этого граждане, у которых недвижимость пробыла в собственности от 5 и более лет.

Купив квартиру по альтернативному варианту, можно претендовать на налоговый вычет в том же размере (13%). Это регламентируется статьей 220 НК РФ.

Риски альтернативной сделки

Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах.

В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки.

Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.

На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит.

В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор.

Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.

Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Несмотря на определенные сложности, возникающие при альтернативной купле-продаже, подобный формат сделки часто оказывается наиболее выгодным. Для многих это становится единственным способом улучшить жилищные условия.

Положительные и отрицательные стороны такого варианта приобретения недвижимости:

ПлюсыМинусы
  • Можно купить жилье по сниженной цене, поскольку продавцы часто идут на уступки из-за вынужденных обстоятельств.
  • Вся задействованная в цепи недвижимость тщательно проверяется на юридическую чистоту, что исключает мошенничество.
  • Продавец может повысить цену на квартиру, когда видит заинтересованность покупателя.
  • Велика вероятность срыва сделки, если одним из участников не будет вовремя найдена альтернативная квартира.
  • Продавец может передумать, тогда придется отказывать покупающей стороне.
  • Из-за большого количества участников процедура может затянутся надолго.
  • Риск «выпадения» одного или нескольких звеньев из цепочки, что выведет из строя весь механизм.

Источник: https://SocPrav.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry

Как риэлторы хитрят

Пакетная сделка с недвижимостью

Пост и о недвижимости, но по большей части, о Сбербанке и их доп.услугах.

Печёт второй день. Будет полезно тем, кто планирует покупать квартиру. Предвижу комментарии “Ну нельзя же верить менеджерам на слово. Что за идиоты на это ведутся”. Клиент изначально банковскому работнику доверяет, это же банк, тем более, это же СберБАНК, и это нормально.

Вы же слышали о продавцах сотовых телефонов, которые людям продают настройки телефона дороже, чем сам телефон? Вы знаете какое количество людей попадалось на развод при аренде квартиры: “Оплатите комиссию, и мы дадим Вам номер собственника?”. Сколько людей переводит в займы друзьям, которых взломали? А здесь сделка идет на миллионы рублей, человек переживает, и считает, что если заплатит – будет спать спокойнее. Но цены называются совершенно не рыночные.

У Сбера есть вполне неплохой сервис Домклик. Ты сфотографировал документы, отправил дома заявку, получил одобрение. Есть скидка 0,3% к ипотечной ставке, если выбрал объект на их сервисе.

Круто? Конечно! Раньше, когда ты получал одобрение, тебя прикрепляли к отделению и конкретному менеджеру, который будет вести сделку от и до, кто разбирается в различных вопросах.

Сейчас все консультации перевели на колл-центры, которые расположены по разным городам России, и консультации их оставляют желать лучшего. У нас паспортные столы в соседних районах работают по разному.

Страна одна, законы одни, но специфика рынка везде отличается, соответственно, не по всем вопросам они консультируют правильно. А ради того, чтобы сэкономить, сбербанк нанимает людей в колл-центры в регионах, где зарплату можно платить меньше. Но пост не об этом.

Сейчас я веду параллельно две сделки, в одной из них я представитель продавца, в другой – покупателя. Там, где мы продаём объект, пришлось вмешаться и объяснить покупателю, что его откровенно разводят на доп.услуги, когда увидел, какой список услуг ему выкатили в чате по сделке. По пунктам:

Страховка.

Это нормально, что у каждой страховой разные тарифы. Покупателю предложено:

Сбербанк страхование жизни: 37238.5₽

Сбербанк страхование залога: 12708₽

Защита дома: 2000₽

Итого: 51947.

Я работаю с одним страховщиком, без откатов и прочего. Делает быстро и качественно работу, не накручивает цены, а я отправляю ей клиентов. Мой клиент доволен, страховщик доволен, я доволен, что доволен клиент. Все в плюсе.

Цены от нее: от 27586 до 35928. Из них 5 вариантов до 30 тысяч. По второму клиенту Сбербанк – 22830, у неё 10500-13650

А вот “Защита дома” это доп.страховка, которую клиент не заказывал и не соглашался, ему просто её вписали в перечень необходимых расходов по сделке. Это страховка, что если ты затопишь соседей, пожар устроишь, то страховая им возместит до 100 тысяч.

У каждого банка есть список аккредитованных страховых компаний, в которых Вы можете самостоятельно получить расчёт и хорошо сэкономить от названной суммы Сбербанком.

Естественно, клиент решил страховку брать не Сбербанка, на что менеджер начала уговаривать клиента со словами: “Ну Вы понимаете, что дочерняя компания точно выплатит своему же банку, а с другими могут быть проблемы?”. Вы топите аккредитованные ВАМИ же страховые компании и заявляете, что они могут кинуть?

Сервис безопасных расчетов.

Это форма безналичного расчёта. Она очень удобна для продавца, но крайне невыгодна для покупателя, поскольку при расчётах через ячейку или аккредитив, одним из условий можно сделать “Подписание акта приема-передачи”. В договоре будет указано, в какой срок Вам должны передать квартиру.

На деле, если нарушат на несколько дней, неделю, месяц, а Вам нужно съезжать с текущего жилья или другие обстоятельства, по которым нужно срочно её получить, Вы замучаетесь что-либо доказывать.

Лучше не допускать возможности “переобуться” во время сделки одной из сторон. Бывает, что продавец и покупатель ругаются после подписания договора и строят друг другу козни.

Предыдущий мой пост об этом.

И покупка квартиры это приятный и волнительный момент, и лучше его не омрачать негативом.  Я стараюсь выстраивать сделки так, чтобы каждая сторона была защищена, но и была заинтересована выполнять все условия в срок, и не важно, на стороне продавца я или покупателя. А для продавца получение денег после акта – это лучшая мотивация не нарушать сроки передачи.

По ряду факторов, нам нужна была сделка через ячейку, в наличной форме, обязательно.

Так как у сбербанка ПЛАНЫ ПРОДАЖ, мы столкнулись с такой отработкой возражений:

– Ячейка дороже сервиса! Ок. На 3 тысячи.

– Мы ликвидируем ячейки, на них сложно записаться. / Мы подождем. Так значит они пользуются спросом? Ликвидация – бред.

– Это может усложнить сделку. / Да, увеличение времени нахождения в банке +- на час.

Вишенка на торте:

– Перемещаться даже по отделению банка с такой крупной суммой гораздо менее безопасно чем провести расчеты безналично. К тому же пересчёт и проверка купюр предоставляется не бесплатно. / Сотрудник прямо нам говорит о том, что Сбербанк не может обезопасить нахождение своих клиентов на своей территории?

И ладно бы, ну предложили – отказались. Нет. Это делалось очень упорно.

Сначала меня пытались переспорить, потом позвонили клиенту, который доверил организацию сделки мне, и не в курсе, как правильнее поступить.

Ему, с точки зрения Пользы-Выгоды (продажники поймут) предложили эту услугу. Разумеется, он перевёл на меня, но пытаться подкрасться с разных сторон – абсолютно конченный поступок, Сбербанк.

Правовая экспертиза.

Клиенту была предложена услуга за 20000 рублей следующим образом:

– Мы проверяем документы на квартиру, на основе их делаем отчёт по квартире с правовой экспертизой, и в случае судебных разбирательств, он поможет доказать Вам, что Вы являлись добросовестным покупателем.

– Так банк же проверяет квартиру?

– Ну проверяет, но вдруг не все проверили.

Шедеврально. Первое – можно сделку провести через нотариуса. Нотариус тоже не панацея и полная защита, но намного лучше бумажки по оверпрайсу. Данная услуга есть на рынке. И её рыночная стоимость в два раза ниже.

И самое гениальное:

При оформлении полиса страхования жизни у Вас есть уникальная возможность подключить новую услугу «Онлайн консультация врачей 24 на 7». Данная услуга позволит Вам и Вашей семье получать онлайн-консультации практикующих врачей 24 часа в сутки из любой точки мира.

Врач дистанционно проконсультирует по вопросам здоровья, рассмотрит направленные фото и видео, порекомендует нерецептурные препараты. Может оценить результаты анализов, скорректировать ранее назначенное лечение, порекомендовать дополнительные исследования и дать экспертную оценку поставленному диагнозу.

только при оформление ипотеки данная услуга стоит 2299р.

Сбербанк, ты серьезно? Давай годовые подписки на гороскопы, консультацию экстрасенсов вводи, а чего нет?

Я не удивлюсь, если в отделениях Сбербанка скоро будет стеллаж с продуктами, или сразу переселят менеджеров в Пятерочку. Привет Почте России!

Я хочу сразу ответить тем, кто скажет: “А мы проводили, все было хорошо”. У меня тоже большое количество сделок с этим банком, и раньше все было хорошо. А сейчас это превращается в какую-то клоунаду. Сбербанк, не болей.

Считайте сами, ищите альтернативы и прежде чем соглашаться, подумайте, нужно ли оно Вам.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_riyeltoryi_khitryat_2828885

Альтернативная продажа квартир: особенности сделки

Пакетная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

  • Прямая продажа квартиры (свободная)
  • Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)
  • Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки
  • Продажа квартир цепочкой
  • Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках
  • Специфические риски альтернативной сделки
  • Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой
  • Для этого на практике используются следующие действия
  • Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/alternativnaya-kvartir-osobennosti-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.