Передача прав на земельный участок

Содержание

Переход прав на земельные участки в 2019 году, регистрация, госпошлина, переход права собственности на землю | Земельный эксперт

Передача прав на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок в момент получения во владение строений, которые расположены на указанной земле, разрешается и регулируется статьей 35 ЗК РФ и статьей 273 ГК РФ. Новый собственник получает право распоряжаться землей в полном объеме. Если зданием владеет несколько человек, то они получают землю, на которой размещена недвижимость, в долевую собственность.

Моментом перехода прав на земельный участок является регистрация документа, на основании которого было передано право. Таким документом может выступать дарственная, договор купли-продажи,  мены, решение суда.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок обязательна во время совершения сделок с недвижимым имуществом и землей (статья 551 ГК РФ). Она проводится в  Росреестре, а соответствующая запись вносится в ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Преимущественное право покупки или аренды

Владелец строения, расположенного на не принадлежащей ему земле, обладает преимущественным правом покупки участка земли (п. 3, ст. 35 ЗК РФ).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Если строение находится в долевом владении, то, для того, чтобы продать часть такого строения, продавцу следует известить об этом в письменной форме других совладельцев.

Если они откажутся от своего преимущественного права либо не приобретут продаваемую часть помещения на протяжении месяца после получения письменного извещения, продавец вправе реализовать свою долю недвижимости постороннему человеку.

Иностранные физические и юридические лица, являющиеся владельцами строения, находящегося в России на земле, им не принадлежащей, также могут воспользоваться преимущественными правами покупки земельной территории (п. 5, ст.

35 ЗК РФ). Порядок проведения покупок установлен и регулируется земельными законодательными актами.

Однако президент РФ имеет право установить перечень сооружений, на которые преимущественные права иностранцев не распространяются.

Особенности отчуждения здания

Отчуждение строений, зданий, находящихся на определённом участке и принадлежащих одному гражданину, осуществляется вместе с землей. Отчуждение земельных территорий, принадлежащих одному человеку, без расположенных на них строений запрещается. Вопросы, связанные с процессом отчуждения строений, регулируются ЗК России (статья 35-я, пункт 4-й).

Отчуждение строений, расположенных на ограниченной в обороте земельной территории и принадлежащих одному гражданину, осуществляется совместно с землей только в том случае, когда федеральным законодательством это разрешено.

Однако существует ряд ситуаций, когда отчуждение строений может произойти без участка земли:

  • строения построены на земельном участке по условию сервитута;
  • здания возведены на территории, которая изъята из оборота в рамках ст. 27 ЗК РФ;
  • часть строений, которую нельзя выделить в натуре совместно с частью земельной территории, где они расположены (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ), например, квартира (помещение), находящаяся в жилом или нежилом многоэтажном здании (административном корпусе).

Отчуждение доли в праве собственности на здание производится вместе с отчуждением соответствующей доли на земельный участок, на котором построено строение.

Пример по переходу прав на земельный участок

Илья Степанович Кондратьев, проживающий в городе Зеленодольске, арендовал в 2000 году магазин площадью 330 м2.

Общая площадь земельного участка (прилегающая территория плюс земля под магазином), находящегося в собственности муниципалитета, составила 700 м2.

Аренда магазина длилась до 2006 года, после чего Илья Степанович выкупил его у предыдущего владельца. Договор купли-продажи прошёл регистрацию в Росреестре.

Через некоторое время И.С. Кондратьев принял решение воспользоваться правом преимущественного приобретения и аренды, и на его основании выкупить земельный участок под магазином вместе с прилегающей территорией. Обратившись в городскую администрацию, предприниматель узнал, что ему предстоит покупать участок по цене 2280 рублей за 1 м2.

Господин Кондратьев уже владеет территорией под магазином, на основании зарегистрированного соглашения купли-продажи.

Поэтому предприниматель, выкупая у муниципалитета участок, зафиксированный в кадастровом учёте, внёс плату не за всю его площадь (700 м2), а лишь за прилегающую к магазину территорию (700 м2330 м2 = 370 м2). Размер внесённой платы составил 2280 руб. * 370 м2= 843600 рублей.

Факт перехода права владения земельной территорией из собственности муниципалитета в собственность И.С. Кондратьева зарегистрирован в ЕГРП. Предпринимателю выдано свидетельство, подтверждающее его право собственности на землю.

Заключение

В завершение статьи следует выделить несколько ключевых моментов:

  1. Каждая сделка с землей должна пройти государственную регистрацию.
  2. Перед проведением регистрации права собственности земельной территорией потребуется оплатить госпошлину.
  3. Отчуждение строения возможно лишь совместно с земельной территорией, на которой построено здание (кроме земель, изъятых из оборота и участков под многоэтажными зданиями).
  4. Иностранцы, имеющие в собственности строения на территории России, также обладают преимущественными правами покупки земельной территории, на которой построена их недвижимость.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переходу прав на земельный участок

Вопрос: Нужно ли уплачивать госпошлину в процессе оформления прав, позволяющих владеть земельной территорией по наследству? Станислав.

Ответ: Каждая сделка, совершённая с землей или недвижимостью, подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК РФ).

Плательщиком госпошлины признаётся физическое либо юридическое лицо, которое обратилось в Росреестр за оказанием услуги по выполнению юридически значимых действий.

Пошлину следует оплатить до момента подачи заявления на регистрацию перехода прав собственности либо когда оно уже подано в электронном виде. Размер пошлины составляет: юр. лицам – 22000 рублей, а физлицам – 2000 рублей.

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/prava-na-zemlyu/perexod-prav-na-zemelnyj-uchastok-pri-poluchenii-v-sobstvennost-zdaniya/

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Передача прав на земельный участок
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке – другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/perehod-prava-na-uchastok-pri-otchuzhdenii-nahodyashhihsya-na-nem-zdanij-ili-sooruzhenij.html

Переход права на земельный участок | Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Передача прав на земельный участок

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Свое имущество можно продать, подарить, заложить, сдать в аренду, распорядиться любым другим способом.

Это не распространяется на земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Право на земельный участок  в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации.

Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка.

Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.

Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.

Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.

Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.

Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.

Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.

Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.

Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество. Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, когда придется пройти процедуру обращения  в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.

Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.

Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок.

Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.

Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия.

Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества.

Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.

С. ЖМУРКО, адвокат

http://sotki.ru/sad_ogorod/article/perehod-prava-na-zemelnyy-uchastok-1530

Источник: https://ya-advokat.ru/portfolio-item/6-sotok/

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Передача прав на земельный участок

Переход прав на земельный участок от одной стороны к другой рассматривается как отчуждение земельного участка. Законодательство предусматривает добровольную смену собственника, но не исключены и случаи принудительного изъятия в соответствии с судебным решением.

Что такое отчуждение земельного участка

Законодательно допускается передача прав на землю изначальными владельцами другим лицам.

Под отчуждением земельного участка понимаются действия по изменению прав на землю.

В качестве владельцев могут выступать физические лица, организации, государственные учреждения.
Отчуждением не признается сделка о передача имущества без права предоставления новым владельцам распоряжаться участком по собственному усмотрению. Иными словами, аренда земли не расценивается как отчуждение.

При этом допускается возможность использования земли арендаторами, но право распоряжаться собственностью по-прежнему закреплено за владельцем.

Порядок передачи земельных участков в собственность третьим лицам регулируется положениями Гражданского кодекса и Земельного. Все сделки с объектом фиксируются в письменном виде.

Причинами отчуждения участков могут быть следующие:

  • Договоры купли-продажи земельных участков, заключаются участниками сделки в договорном, как правило, возмездном порядке.
  • Конфискация земельных участков, то есть принудительное отчуждение, проводится по решению государственных органов.
  • Прочие административные решения.

При этом не стоит забывать, что нормами Земельного кодекса запрещено отчуждать некоторые земельные участки. К таким территориям относят заповедники, национальные парки и прочие.

В некоторых случаях земельные участки участвуют в залоговых операциях, то есть владельцы предоставляют объекты под залог, получив за это определенную денежную сумму. По отношению к подобным объектам совершить сделку по купле-продаже будет сложно, так как на него составлена закладная и действует обременение.


Невозможно продать и кусок земли, на который приставы наложили арест. Эти действия происходят в ходе исполнительного производства, например, если хозяин объекта является должником.
Отчуждение участка происходит на возмездной (в случае продажи) и безвозмездной (дарение) основе.

По характеру операции передача земли носит как добровольный характер, так и принудительный.

Добровольное отчуждение

Под добровольной передачей прав на земельный участок рассматриваются случаи, когда владелец по собственному желанию отдает объекты в собственность с последующим правом распоряжения третьим лицам.

Речь о добровольном отчуждении идет при наступлении следующих событий:

  • Купля — продажа участка. Это стандартная процедура, регулируемая положениями ГК РФ и Земельного кодекса. Реализация может происходить вместе со строениями, возведенными на участке, так и без них.
  • В случае добровольного отказа. Каждый гражданин вправе отказаться от права собственности на землю, в том числе и при вступлении в наследство. Для этого потребуется обратиться в территориальное отделение Росреестра.
  • В качестве вклада в уставный, паевой или складочный капитал. Участок может быть передан обществу и оформлен как часть уставного капитала. В таком случае новым собственником становится юридическое лицо.
  • Договор мены оформляется в ситуации, при которой владелец изъявляет произвести обмен на другой участок земли или иное имущество.
  • Дарственная. Этот документ означает, что собственник добровольно передает на безвозмездной основе принадлежащий ему объект и полные права владения. Операция может быть заключена с физическими лицами или организациями.
  • Договор постоянной или пожизненной ренты предусматривает наличие регулярных выплат новым владельцем в пользу предыдущего. Платежи в первом случае совершаются по достижению определенной суммы, во втором ― всю жизнь.
  • Наследование земельного участка. Передача объекта в пользу третьего лица проводится по условиям, оговоренным в завещании.

Добровольное отчуждение предусматривает соблюдение прав собственника. Для того чтобы не лишиться надела, владельцу потребуется следовать ряду простых правил:

  • использовать землю по назначению, при этом способы эксплуатации не должны оказывать отрицательного влияния на окружающую среду;
  • обеспечить сохранность ранее установленным геодезическим знакам;
  • не загрязнять территорию, избегать мероприятий, который способны ухудшить плодородное состояние земли;
  • вовремя вносить плату за участок;
  • соблюдать санитарные, противопожарные, экологические и иные требования при эксплуатации надела;
  • использовать ресурсы водных, лесных и иных объектов, не причиняя вред окружающей среде.

После совершения добровольной передачи земельный объект оформляется на нового собственника. Ему же переходят все права и обязанности пользователя.

Принудительное отчуждение

Иногда наступают случаи, при которых воля владельцев участков не учитывается.

Принудительное отчуждение совершается по решению суда.

Конфискация надела проходит в пользу муниципальных образований или иных государственных структур. Изъятие может произойти и как следствие нецелевого использования земли с нанесением ущерба окружающей среде.

В большинстве случаев принудительное изъятие становится следствием неправомерного использования природных ресурсов или в результате действия исполнительного производства.

Компенсации за отчуждение при таких вариантах не предусмотрены.

Но иногда земли изымаются для нужды государства. В таких ситуациях бывшим владельцам покрываются их убытки. Возмещение ущерба собственникам проводится за счет бюджетных средств. Также может быть предоставлен и другой надел в пользование. Владелец участка вправе обратиться в суд, если размер компенсационных выплат или качество нового участка сочтет неудовлетворительным.

К случаям принудительного отчуждения земли относят:

  • Изъятие надела в пользу государства. Владельцу объекта предусматривается возмещение потерь или предоставляется равноценная замена.
  • Конфискация земельного участка не предполагает наличие компенсационных выплат. Как правило, происходит принудительная реализация объекта с целью погашения имеющейся у собственника задолженности.
  • Отчуждение земли при обнаружении случаев ненадлежащего использования. Первоначально владельцу участка выносится предупреждение. Если за этим не последовали действия по устранению нарушений, земельный надел изымается в пользу государства без предоставления компенсационных выплат.
  • Реквизиция участка. Происходит при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Земельный объект изымается временно, собственникам компенсируются потери.

Для того чтобы максимально устранить вероятность принудительного отчуждения земельных участков, необходимо соблюдать правила по эксплуатации объекта. При наличии предписаний земельного контроля потребуется вовремя устранить причины предъявления претензий.

К сожалению, при конфискации надела собственник навсегда теряет на него право. Полное изъятие проводится в целях погашения задолженности или по причине нерационального, причиняющего вред использования.

В случае изъятия земли пользу государства владелец вправе рассчитывать на компенсацию. Если отчуждение носит временных характер по причине наступления непреодолимый обстоятельств, участок можно получить обратно, компенсировав потери.

Порядок отчуждения

Участниками сделки по отчуждению земли могут выступать граждане, организации и представители государства.

Для признания действий правомерными у собственника должен быть в наличии правоустанавливающий документ, которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, решение суда о признании собственности на участок, Постановление главы администрации на землю, свидетельство о вступлении в наследство. Кроме того, потребуется свидетельство о регистрации права на землю и кадастровый план (выписка, паспорт) участка.

Для совершения сделки необходимы:

  • договор купли-продажи, мены или дарения, где указываются реквизиты земельного участка (кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы и прочие),
  • данные участников сделки, а также ее характер (возмездный или безвозмездный);
  • кадастровый план на участок земли или выписка;
  • правоустанавливающие документы на земельный надел;
  • паспорта и данные участников;
  • оплаченная госпошлина.

Продать часть участка, на которое распространяется право собственности, не получится.

Перед этим рекомендуется обратиться в межевую организацию, которая разделит заявленную территорию на несколько отдельных наделов, которые в свою очередь потребуется вновь поставить на кадастровый учет и заново зарегистрировать.

Отчуждение земельного участка при всех вариантах совершения сделки должно происходить при соблюдении всех требований законодательства. При этом важно правильное оформление документов, так как впоследствии признать процедуру недействительной будет затруднительно.

Прочтите также: С чего начать приватизацию земельного участка в 2018 году

© Читать далее https://prosadidom.ru/land/registration-land/usloviya-i-poryadok-otchuzhdeniya-zemelnogo-uchastka/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prosadidom/usloviia-i-poriadok-otchujdeniia-zemelnogo-uchastka-5aee9cf89e29a23794d93949

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Передача прав на земельный участок

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. – Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ.

В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст.

552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено.

Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222.

А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст.

33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок.

Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.

20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст.

271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст.

33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е.

если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст.

552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Источник: https://RuLaws.ru/Zemelnyy-kodeks/Glava-V/Statya-35/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.