Передача права аренды

Содержание

Переуступка прав аренды

Передача права аренды

В последнее время на рынке недвижимости России наблюдаются значительные изменения. Стремительное развитие строительной области привело к тому, что рынок первичного жилья стал очень популярным.

Однако экономический кризис оказал влияние на понижение цен на жилье, а это в свою очередь, напрямую зависит от покупательной способности граждан нашей страны.

Платежеспособность граждан оказывает содействие развитию сделки уступки прав, как в отношении договоров купли-продажи объектов недвижимости, так и в отношении договоров аренды.

Суть сделки

Термин «переуступка» (или цессия) означает такую разновидность сделки, которая непосредственно связана с пользованием недвижимостью.

В случае оформления сделки, на основании которого полученные права передаются наряду с обязанностями другому лицу.

Права переходят при согласии собственника недвижимого имущества, которое должно быть сделано в письменной форме.

В качестве предмета сделки цессии недвижимости выступают арендные права.

Условием действительности сделки является выражение арендодателем согласия собственника на ее совершение.

Особенности уступки

Нюансы совершения договора цессии аренды установлены в нормах гражданского законодательства.

В ст. 615 ГК РФ установлены все детали ее оформления, установлен порядок заключения, определены обязательства сторон сделки.

Обязательным условием является соблюдение арендатором требований законодательства, связанных с пользованием чужим объектом недвижимости.

По договору аренды он может передать:

 Недвижимость по договору субарендыэто означает сдачу объекта в поднаем
 Прав и обязанностей 3-им лицампри письменном согласии арендодателя
 В качестве залогачтобы обеспечить разнообразные обязательства в уставный капитал юридических лиц

Перемена лиц, пользующихся недвижимостью, приводит к вторичной сдаче предмета переуступки за плату.

Согласно указаниям действующего законодательства, на арендаторе лежит ответственность за нарушение условий сделки.

По переуступке передаются как права, так и обязанности, от одного лица в соответствии с арендным соглашением к третьему лицу.

Сделка переуступки прав аренды является заключенной после прохождения процедуры гос. регистрации в службе Росреестра.

Форма договора цессии должна быть такой же, как и форма первоначального договора аренды.

Для чего необходима

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, под арендой понимается сделка, ее субъектами являются арендодатель и арендатор, на основании которой передается имущество, прошедшее регистрацию в ЕГРН.

К примеру, земельных участков, сооружений и строений, транспортных средств, и иного имущества, которое не теряет в результате пользования своих качеств, которые передаются на время за плату.

Арендатор передает права аренды другому лицу по своей собственной воле.

Обычно договор цессии позволяет избежать процедуры расторжения основного арендного договора и оформления нового, в случае, когда арендатору больше не требуется объект. Что влечет за собой денежные и временные расходы.

Объект недвижимости передается другому лицу целиком, а с арендатора снимаются все договорные обязанности.

К примеру, арендатор взял в наем недвижимость для ведения коммерческой деятельности, но впоследствии по каким-либо причинам вынужден прекратить ее.

В этом случае выходом из такой неблагоприятной ситуации для него может служит заключение переуступки.

По этой сделке собственник объекта недвижимости не теряет доходов, положенных ему по основному договору аренды.

Переуступка арендных прав

В силу ст. 608 ГК РФ, собственник объекта недвижимого имущества может свободно распоряжаться принадлежащими ему правами. Он имеет право заключить в отношении него договор дарения, купли-продажи, мены или аренды.

Кроме того, возможна передача недвижимости арендатором другому лицу, если он не сможет дальше выполнять свои обязательства по оплате арендных платежей. Право пользования переходит в этом случае к третьему лицу.

Земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса, арендатор имеет возможность передачи арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Условия договора субаренды могут значительно различаться от условий, содержащихся в первоначальном договоре.

Стоимость использования земельным наделом определяется самим арендатором.

Порядок оформления договора аренды земли регламентируется указаниями ст. 606 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор переуступает право аренды участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если соглашением аренды участка земли не предусмотрено иное.

Уведомление производится в письменной форме, но допускается и другая форма. Земельный надел переходит по сделке цессии, которая заключается в надлежащем порядке.

Объектов недвижимости

Недвижимое имущество – это вещь, обладающая индивидуально определенными признаками, которая при использовании не теряет свои первоначальные свойства.

Недвижимость отличается от движимого имущества тем, что объект недвижимого имущества нельзя передвинуть без нанесения ей несоразмерного урона.

Недвижимость делится на подкатегории:

  • земельные участки;
  • квартиры;
  • нежилые помещения;
  • прочие виды имущества, относящиеся в соответствии с законом к недвижимости.

Допускается сдача в аренду любых вышеназванных разновидностей недвижимости.  Срок договора аренды определяется сторонами сделки.

Третьим лицам

Договор цессии прав аренды не может быть заключен, если условиями первоначальной сделки не установлена возможность ее оформления.

Переуступка производится между арендатором и 3-м лицом, который после заключения сделки становится полноценным арендатором.

Персонального присутствия обладателя объекта недвижимости во время подписания договора уступки не нужно.

Другому лицу договор переуступки выгоден тем, что ему передается правомочие использования объектом на срок, установленный в договоре. При этом он должен пользоваться недвижимым имуществом согласно его назначению.

Порядок оформления

Стороны договора переуступки могут вносить изменения в него, если содержание этих условий соответствуют их интересам.

Однако они не имеют право на внесение корректировок в основной договор аренды, заключенный собственником объекта недвижимости и арендатором.

Условия начального арендного соглашения остаются неизменными согласно действующим гражданско-правовым актам.

Образец договора

В силу положений действующего законодательства сделка переуступки прав аренды должна быть оформлена отдельным договором.

В процессе составления документа следует учитывать пункты первоначального договора аренды.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в ипотеку в статье: как оформить переуступку квартиры в строящемся доме.

Он должен содержать детальное описание права аренды, которое уступается, нормы касательно срока передачи, а также стоимость уступки, установленная за использование объекта недвижимости.

Текст договора по переуступке должен включать:

 Наименование договораместо и дата его заключения
 Личные сведения сторон сделкиописание предмета переуступки, в том числе его основных параметров
 Права и обязательства контрагентов, подписавших документсрок действия соглашения, он не может превышать первоначально установленному арендному сроку
 Величина арендной платыона не может быть выше платы, установленной первым договором
  Ответственность при нарушении условий договорасписок документов, которые передаются другому лицу
 Условия при которых договор может быть расторженстороны сделки смогут сделать это при необходимости

Условия сделки переуступки права аренды не должны противоречить условиям первоначального арендного соглашения.

Основной договор является документом, который необходимо учитывать при составлении сделки по уступке права.

Соглашение о передаче аренды подписывается обеими сторонами сделки. Рядом с подписями ставится расшифровка. Также установлено требование о заверении подписей сторон в нотариальной форме.

Права и обязанности сторон

При заключении договора цессии прав аренды согласно нормам ст. 422 Гражданского кодекса РФ ее сторонам нужно соблюдать требования, установленные в законе.

Нужно помнить, что к новому арендатору передаются обязанности, которые должны быть реализованы.

К обязанностям нового арендатора относятся:

Обязанность внесения арендной платыкоторая установлена первым договором
 Уплата налоговсоответственно положениям Налогового Кодекса РФ
 Оплата задолженности, если это оговорено при совершении переуступкитакой пункт прописывается в тексте сделки, в противном случае долг платит начальный арендатор

Как правило, арендатор перед оформлением договора переуступки права аренды гасит свои долги.

Другая сторона, получающая право аренды, имеет право истребования задолженности от старого арендатора до заключения сделки.

Такая сделка выгодна для всех сторон соглашения:

 Предшествующего арендаторакоторый подобным образом освобождается от бесполезной недвижимости
 Нового арендатораприобретающего объект недвижимости по аналогичной стоимости
 Арендодателяне утрачивающего доход со сдачи объекта в аренду за счет зафиксированной в договоре арендной платы

Регистрация сделки

Сделка приобретает законную силу в результате прохождения регистрации, которая осуществляется ФКП Росреестра.

Она не является обязательной в случае, если договор оформляется между гражданами на срок не более 1 года.

Процедура гос.регистрации производится на основании заявления, подающегося в орган Росреестра (через МФЦ).

К заявлению прикладываются следующие бумаги:

 Паспорта сторон сделкиправоустанавливающая документация на объект недвижимости в отношении которого уступаются права
 Согласие собственника недвижимостиоб уступке права аренды или документ, удостоверяющий его извещение и 2 экз. договора о переуступке
 Согласие другого супругана совершение сделки, сделанное в нотариальной форме порядке
 Согласие банка, если объект пребывает у него в залогеа также доверенность, если заявление подает представитель

Организация помимо вышеуказанных документов подают учредительную документацию на юридическое лицо, свидетельство из ЕГРЮЛ, бумагу о полномочиях директора действовать без доверенности и т.д.

За осуществление услуги по регистрации уплачивается госпошлина в установленном в с. 333.33 Налоговом кодексе РФ размере.

Размер государственной пошлины за регистрацию в службе Росреестра сделки переуступки арендного права:

 Для физ. лиц2 000 руб.
 Для юр. лиц22 000 руб.

Отличия от субаренды

Фактически сделка переуступки отличается от договора субаренды тем, что право на использование объекта недвижимости переходит в рамках первоначального договора аренды.

В процессе ее заключения арендатор переуступает третьему лицу право аренды, теряя его невозвратно.

Сделка уступки права собственности подтверждает факт перехода недвижимого имущества.

Но по сделке субаренды объект недвижимости отдается временно в поднаём.

В результате чего независимо от предмета цессии в одно и то же время действительны два договора – и арендный, и субарендный.

В случае превышения действия срока аренды 5-ти лет, арендатор может уступить право пользования третьему лицу без согласия собственника, при условии его уведомления.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Оформление договора субаренды связано с переходом права пользования на определенное время, тем временем при сделке переуступки арендных прав полностью выбывает старый арендатор.

Обычно подобные сделки совершаются с помощью купли-продажи, а это снижает риски собственника недвижимости.

О переуступке прав требования по договору займа, смотрите здесь.

На арендатора возложена ответственность по обязательствам заключенного договора аренды, несмотря на подписание сделки субаренды.

Он обязан своевременно платить арендную плату, обеспечивать сохранность арендуемого объекта и выполнять условия основного договора.

: Переуступка права аренды нежилого помещения:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-arendy/

Переуступка права аренды недвижимости по договору. Правила выкупа недвижимости у государства

Передача права аренды

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды.

Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду.

В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

  • Право пользования имуществом;
  • Обязательства по арендным платежам;
  • Амортизацию права;
  • Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

  • Передать актив в субаренду;
  • Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
  • Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
  • Заложить арендные права;
  • Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

  • Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
  • Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
  • Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
  • Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
  • Величины расходов на содержание нежилого помещения;
  • Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику.

Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится.

Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

  • Как будут переданы арендные права;
  • Условия содержания недвижимости;
  • Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
  • Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию.

В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему.

Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Количество показов: 2707

25.01.2019

Источник: https://ce-na.ru/news/pereustupka-prava-arendy-obekta-nedvizhimosti-po-dogovoru/

Договор переуступки права аренды земельного участка

Передача права аренды

Почти 300 лет назад знаменитый просветитель, философ и писатель Жан Жак Руссо утверждал: «Истинным основателем гражданского общества был тот, кто первым огородил свой участок земли и решился сказать: «это мое». Осмелившись развивать эту тему, можно предположить, что следом возник вопрос – «что с этим делать?».

И если абстрагироваться от возвышенного, то надо признать, что одним из наиболее цивилизованных способов пользования землей стала аренда. Но лишь в том случае, когда договор переуступки прав аренды земельного участка между физическими лицами (впрочем, это касается и других вариантов) является равноценной частью взаимоотношений участников системы землепользования.

Именно возможность переуступки прав гарантирует относительную свободу действий владельца надела.

Законодательная основа. Понятия и термины

Не секрет, что во все времена «межевые распри» между соседями и серьезные конфликты более широкого масштаба происходили (и происходят) из-за несовершенства законодательства, с одной стороны и юридической неграмотности, а порой, и правового нигилизма граждан, с другой.

Земельное законодательство нашей страны зиждется на положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов. В первую очередь, в них определено понятие «право собственности на землю», которое включает в себя три составляющих: владение, пользование и распоряжение землей:

  • владение землей возможно в таких формах собственности, как частная, государственная (федеральная или субъекта РФ) и муниципальная. Согласно российскому законодательству права всех собственников защищены одинаково;
  • права пользования – это аренда, оперативное управление и бессрочное пользование государственной или муниципальной землей. Право последнего предоставляется отдельным категориям юридических лиц. Пользование землей предполагает возможность извлечения из нее выгоды, строительство на территории хозяйственных построек, выращивание сельскохозяйственной продукции;
  • распоряжение участком земли – прерогатива собственника, который может ее использовать как угодно, если его действия не противоречат законодательству и не ущемляют интересов третьих лиц: сдавать его физическим и юридическим лицам на условиях аренды, продавать, дарить, завещать, оставлять в качестве залога и прочее.

Важно. Согласно российскому законодательству земельные участки должны использоваться в соответствии с целевым назначением, которое определяется категорией земельных угодий.

Участниками земельных отношений в контексте рассматриваемого вопроса выступают:

  • собственник земельного участка – его правообладатель, которому принадлежит право собственности на землю в полном объеме;
  • владелец надела, арендатор, который может переуступить право аренды земельного участка;
  • новый арендатор – участник сделки, переходящий после подписания документа о переуступки прав, в категорию владельца наделом.

Во всех этих трех ипостасях могут выступать как юридические, так и физические лица. Прежде чем приступить к рассмотрению основного содержания темы стоит обратить внимание на два ключевых слова, которые нередко, даже в специальной литературе, используются как взаимозаменяемые.

Уступка и переуступка. Действительно, чаще всего, они признаются именно такими. Можно в одном абзаце встретить оба этих слова, наполненных одним содержанием.

Если же, отнестись к терминологии более строго, то переуступка – это передача прав собственности. Термин, как правило, используется применительно к вопросам, связанным с недвижимостью.

Уступка или договор цессии подразумевает передачу долгов, подтвержденных документально, от одного кредитора другому.

Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.

С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках.

Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери).

Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.

Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:

  • на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
  • обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
  • передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
  • договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
  • переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.

Важно. Непременное условие проводимой сделки по смене владельца надела – обязательное соблюдение основных положений первоначального договора (сроков действия, суммы и порядка арендной платы, целевого использования земли, запретов и обременений).

Законодательныенормы при рассмотрении вопросов опереуступке права аренды не определяютразличий между терминами «договор» и«соглашение» переуступки. Так же, каки в случае с «переуступкой/уступкой»,их дифференцированное использованиене предусмотрено.

То есть применениеэтих терминов зависит от желания авторатекста. И это не случайно, ибо основойпроводимой сделки остается первоначальныйдоговор аренды. Все остальные документыбазируются на нем.

При этом – должнособлюдаться требования ГК РФ обобязательном документальном оформлениидоговора/соглашения.

Сторонами договора переуступки права аренды земли выступают арендатор и новый претендент. Собственник стороной сделки не является. Закон предусматривает обязательное уведомление его о предстоящей сделке, если она заключается на срок более 5 лет.

При оформлении переуступки на меньший временной период, уведомление обязательным не является.

С целью всесторонней подготовки сделки стороны могут подписать предварительный договор, который к моменту заключения соглашения будет содержать полный объем необходимых сведений и документов:

  1. Дата и место подписания договора, данные о представителях сторон, подтверждающие их полномочия.
  2. Предмет договора с подробной информацией об участке – его площади, номерах (кадастровом и условном) месторасположении, границах, разрешенных видах деятельности на нем. Сведения должны соответствовать аналогичным, зафиксированным в первоначальном договоре аренды.
  3. Условия владения участком – сроки аренды, ставка арендной платы, периодичность и порядок платежей, штрафные санкции – все в соответствии с основным договором. Как правило, даже оговаривается гарантия сохранения размера арендной платы в течении первого года действия договора.
  4. Стоимость сделки (практикуется оплата переуступки права аренды), способы расчетов и порядок приема-передачи недвижимости.
  5. Сведения о наличии ограничений и обременений в отношении надела (например, нахождение в залоге).
  6. Ответственность сторон, передача прав и обязанностей по договору, а также в период подготовки и проведения сделки.
  7. Банковские реквизиты участников сделки.

После подписания договор заверяется у нотариуса, но лишь в том случае, если эту процедуру проходил первоначальный документ. В адрес собственника отправляется уведомление о заключенном договоре и сведениях о новом арендаторе.

Участие физических лиц в переуступке прав

Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.

Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан.

И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных.

Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.

Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:

  • обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
  • присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
  • пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
  • оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
  • для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.

Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год.

Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства – в течении месяца.

Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.

Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.

Переуступкаправ аренды земли носит компромиссныйхарактер и является удобной формойразрешения возникающих разногласиймежду участниками земельных отношений.

Источник: https://derkach.ru/blog/pereustupka-arendy-zemli/

Что такое ППА в недвижимости?

Передача права аренды

Иногда возникают обстоятельства, при которых у арендатора больше нет необходимости пользоваться арендованной недвижимостью, но при этом до истечения договора ещё остаётся немало времени.

Помимо такого нежелательного варианта, как разрыв договора, в этом случае есть два других, которые позволят не беспокоить владельца лишний раз, а иногда ещё и извлечь прибыль: субаренда и переуступка прав аренды.

Понятие переуступки права аренды

ППА в недвижимости называют передачу как прав, так и обязательств, взятых на себя по договору аренды, другому лицу.

Договор переуступки может быть заключён как между гражданами, так и между компаниями, а ещё между гражданами и компаниями, гражданами и государством.

У переуступки есть свой срок, и её длительность ограничена продолжительностью самой аренды, в рамках которой она предоставляется. От субаренды ППА отличается тем, что при ней уступающая права сторона полностью их теряет, в то время как при субаренде лишь на время отказывается, и после истечения установленного срока они возвращаются.

ППА практикуется в отношении:

  • земельных участков;
  • нежилых помещений;
  • иной недвижимости.

Разберём механизм работы переуступки и возникающие в её ходе нюансы правоотношений:

  • Ключевая особенность ППА состоит в том, что участие в этой сделке собственника необязательно, ведь заключается соглашение между передающим свои права арендатором и новым нанимателям.
  • Это значит, что арендатору не требуется получать согласие собственника при совершении переуступки, однако, обязательно поставить его в известность и иметь подтверждение этого. В ином случае он получит возможность аннулировать переуступку.
  • Поскольку уже в ходе передачи прав аренды согласие собственника объекта будет необязательным, у него есть возможность заблокировать саму возможность переуступки ещё на этапе заключения договора – для этого нужно внести в него специальный пункт о запрете переуступки, после чего она станет невозможной.
  • В ходе совершения переуступки в изначальный договор аренды не могут вноситься никакие изменения, любое возможное изменение должно обсуждаться с владельцем объекта либо до уступки первым арендатором, либо после её совершения вторым, к которому перейдут права.
  • Это значит, что к получившему права аренды лицу переходят полностью и все оговорённые обязанности, а при наличии у предыдущего долгов они также перейдёт к новому. Допускается включить эти долги в стоимость договора.
  • Относительно стоимости, отметим, что переуступка обычно приносит выгоду отказывающемуся от своих прав арендатору, поскольку уступает он их не безвозмездно, а за определённую компенсацию, указывающуюся в соглашении.
  • При наличии оформленного в соответствии с требованиями законодательства договора переуступки и предупреждения собственника об этом, лицо, к которому перешли права аренды, становится полноправным арендатором, и собственник будет обязан соблюдать договор аренды в его отношении в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса.

Законодательная основа

Переуступка прав аренды и механизм, по которому она проводится, описываются в статье 615 ГК РФ.

Права арендатора имущества

Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:

  • заключения договора субаренды;
  • передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
  • передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
  • применения права аренды как залогового актива;
  • его применения как части уставного капитала компании.

Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.

С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:

  • распоряжение объектом;
  • проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
  • расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
  • получение оплаты в прежнем объёме и в срок.

При противоречии договора переуступки изначальному владелец получит право расторгнуть его.

Выгоды от переуступки

Переуступка имеет ряд выгод. Опишем основные из них:

  • если планируете переуступать длительный контракт, то выплаты будут продолжаться по прежней цене, более выгодной, чем была на актуальный момент;
  • чаще всего такие договоры заключаются относительно помещений, находящихся в зданиях в центральных районах городов, приносящих наибольшую выгоду;
  • перед тем как приобретать права при помощи ППА, потенциальный арендатор имеет возможность посмотреть недвижимость «в работе», и проверить, сколько она приносит денег, как много клиентов у того бизнеса, который в ней размещается;
  • первый арендатор не будет иметь проблем из-за разрыва соглашения с владельцем недвижимости, а также сможет вернуть часть вложенных средств.

Правила оформления

Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе.

Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.

Порядок оформления переуступки:

  • подготовка документов;
  • подготовка договора, в ходе которой стороны должны достигнуть соглашения о том, какие пункты должны в нём содержаться, а также обговорить возможные специальные условия;
  • обращение в Росреестр – его необходимо предпринимать, уже имея на руках готовый и согласованный текст соглашения, а также и остальные необходимые документы;
  • получение документов о передаче.

Заключение договора

Переуступка оформляется при помощи договора передачи прав аренды. В него необходимо внести сведения о следующем:

  • арендодателе и нанимателе, месте и времени составления текста;
  • имуществе, права аренды которого передаются;
  • процедуре, согласно которой проходит передача;
  • какими будут выплаты, компенсирующие их переход;
  • какими способами эти выплаты будут выполняться;
  • как будет вноситься сама арендная плата;
  • ответственность при нарушении соглашения;
  • если это земельный участок – сведения о его предназначении, и в дальнейшем он может использоваться только в соответствии с ним;
  • сведения о других возможных договорённостях сторон – это могут быть, к примеру, обязательства провести ремонт, провести перепланировку либо, наоборот, не делать её, данные об обременении;
  • иные дополнительные пункты, включить которые посчитали необходимым участники, если они не противоречат изначальному договору аренды;
  • наконец, указывается дата, обе стороны ставят свои подписи.

Установленной законодательством формы договора нет, но образец прилагается к статье, на него можно ориентироваться при составлении собственного.

Если для заключения сделки обязательно получение разрешения от хозяина имущества, либо просто для проверки текста на соответствие законодательству, сначала может быть подготовлен предварительный договор. Этот документ не будет иметь юридической силы, и используется для согласования деталей между сторонами перед тем, как выпустить окончательную редакцию.

Обретает силу договор только после регистрации в Росреестре. Исключение, при котором можно обойтись без регистрации,– соглашение заключается с физическим лицом на срок менее года. В остальных случаях она обязательна.

Отметим, что если сделка проводится между двумя юридическими лицами, то провести дарение прав аренды невозможно, это значит, что необходимо указать в договоре компенсационные выплаты и платить с них налоги. Поскольку происходит передача имущественных прав, необходимо будет выплатить НДС, базой при этом выступит сумма, передаваемая за уступку.

Налоговым агентом выступает сам новый арендатор, если он юридическое лицо. Если же он лицо физическое, то этим должен будет заниматься предыдущий арендатор.

Государственная пошлина

Чтобы заключить договор, необходимо оплатить государственную пошлину.

При определении её размера применяются те же условия, что и при отчуждении имущества, то есть сумма будет сильно меняться, смотря по тому, кто именно заключает соглашение:

  • если обе стороны сделки – физические лица, то пошлина составляет 2 000 рублей и её платят поровну;
  • если договор заключают юридические лица, они выплачивают 22 000, и выплата также делится поровну;
  • при заключении сделки между физическим и юридическим лицом они платят соответственно 2 000 и 22 000 рублей;
  • если физическое лицо оформляет соглашение с государством, то выплата составляет 2 000.

Перечень документов

После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
  • для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
  • для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
  • для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
  • договоры аренды – изначальный и новый;
  • квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.

Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит.

Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы.

Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.

Образцы документов

Договор уступки прав аренды земельного участка

Источник: https://pravo.estate/arenda/pereustupki-prava/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.