Переуступка без согласия застройщика

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 22

Переуступка без согласия застройщика

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Олег_1970 Newrasik новичок
Сообщения: 47 Зарегистрирован: 22 фев 2017, 12:04 Пол: Женский Благодарила: 26 раз Поблагодарили: 12 раз Не в сети

Сообщение Newrasik » 27 авг 2018, 13:19

При покупке по переуступке от физического лица – договор страхования ответственности будет на первоначальную сумму, уплаченную первым покупателем, верно? Получается риски на разницу не будут покрываться страховкой ?

Newrasik F-milaa новичок
Сообщения: 43 Зарегистрирован: 04 сен 2017, 17:05 Пол: Женский Не в сети

Сообщение F-milaa » 02 сен 2018, 01:19

покупатель в договоре уступки прописал передачу денежных средств продавцу осуществляется в течение 1 ДНЯ после регистрации ДДУ.Смущает срок.Какой срок прописываю обычно?Заранее благодарна за ответ

F-milaa Shuran Sanchess Kora осваиваюсь
Сообщения: 108 Зарегистрирован: 05 ноя 2015, 23:15 Пол: Мужской Благодарил: 111 раз Поблагодарили: 28 раз Не в сети

Сообщение Kora » 08 сен 2018, 07:49

Так можно или нельзя в результате продать по переуступке без согласия если в ДДУ оно прописано?
многие писали что если оплата 100 % можно только уведомить?

Kora Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 320 раз Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 08 сен 2018, 09:55

Kora писал(а) 08 сен 2018, 07:49Так можно или нельзя в результате продать по переуступке без согласия если в ДДУ оно прописано?
многие писали что если оплата 100 % можно только уведомить?

Росреестр регистрирует без согласия. Другое дело, если у вас ипотечник, то банк может затребовать согласие застройщика, так как это прописано в договоре.
Особо щепетильного покупателя без ипотеки тоже может отпугнуть отсутствие согласия.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Kora Анна7 F-milaa новичок
Сообщения: 43 Зарегистрирован: 04 сен 2017, 17:05 Пол: Женский Не в сети
Сообщение F-milaa » 11 сен 2018, 10:39

Можно ли приостановить регистрацию переуступки

Отправлено спустя 1 час 5 минут 10 секунд:

И разве фора не относит документы на регистрацию сразу в росреестр,почему то прислали расписку через МФЦ проезд завода серп и молот F-milaa Bhackta новичок
Сообщения: 19 Зарегистрирован: 22 авг 2018, 22:55 Пол: Мужской Не в сети

Сообщение Bhackta » 11 сен 2018, 17:59

Планируется к приобретению домкадыш в бизнесе. Было несколько переуступок м\у юриками + цессия Банку, т.к. брался кредит, а отдавался по отступному квартирами. Договора уступок все есть, есть платежки по ДДУ, застрой в курсе, согласие есть, открытых банкротств на данный момент нет. Проблема в том, что нет уставов и решений по крупным сделками всех юриков (уступщик по своей дает, а остальные предлагает добывать самостоятельно) + по отступному тоже могут быть вопросы, соответственно нет возможности проверить всю историю на 100%. Имеем неопределенку, в которой риски до конца не понятны, но предполагаемы. Вопросы в студию: 1. Какова вероятность оспорить сделку одним из юриков в случае обнаружения косяка в дальнейшем и отобрать хатку у физика после оформления в собственность?2. Есть ли разница с точки зрения рисков физику приобретать по уступке или по ДКП после оформления соба на юрика?

3. Какую стелить соломку – страховать титул\вписывать детей\вставать на учет ПНД\закладывать и т.д. шоб не отобрали непосильно нажитое ))

Bhackta Shuran админ
Сообщения: 23881 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 18580 раз Поблагодарили: 14445 раз В сети

Сообщение Shuran » 11 сен 2018, 22:23

F-milaa писал(а) 11 сен 2018, 11:44Можно ли приостановить регистрацию переуступки Отправлено спустя 1 час 5 минут 10 секунд:

И разве фора не относит документы на регистрацию сразу в росреестр,почему то прислали расписку через МФЦ проезд завода серп и молот

можно. фора давно уже сдает через МФЦ

Отправлено спустя 51 секунду:

Bhackta писал(а) 11 сен 2018, 17:59Проблема в том, что нет уставов и решений по крупным сделками всех юриков (уступщик по своей дает, а остальные предлагает добывать самостоятельно)

это серии маст хэв, если нету – лучше пройти мимо Shuran F-milaa Shuran F-milaa люсенька новичок
Сообщения: 11 Зарегистрирован: 12 сен 2018, 11:19 Пол: Женский Благодарила: 13 раз Поблагодарили: 1 раз Не в сети

Сообщение люсенька » 12 сен 2018, 11:36

Анна7 писал(а) 08 сен 2018, 09:55Росреестр регистрирует без согласия. Другое дело, если у вас ипотечник, то банк может затребовать согласие застройщика, так как это прописано в договоре. Особо щепетильного покупателя без ипотеки тоже может отпугнуть отсутствие согласия.

[

Подскажите пожалуйста, в ДДУ прописано,что переуступка допускается только с письменного согласия Застройщика и если его не уведомить, то с его стороны будет штраф.
И имеет ли права Застройщик делать платной Согласие на переуступку, если квартира оплачена на 100% и в договоре ДДУ про оплату Согласия со стороны Застройщика ничего не сказано? 120 000 берут)) люсенька Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 320 раз Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 12 сен 2018, 12:00

люсенька писал(а) 12 сен 2018, 11:36 Подскажите пожалуйста, в ДДУ прописано,что переуступка допускается только с письменного согласия Застройщика и если его не уведомить, то с его стороны будет штраф.

И имеет ли права Застройщик делать платной Согласие на переуступку, если квартира оплачена на 100% и в договоре ДДУ про оплату Согласия со стороны Застройщика ничего не сказано? 120 000 берут))

Если у вас полная оплата, то возьмите у застройщика справку о взаиморасчетах. Для Росреестра достаточно ДДУ и этой справки, должны зарегистрировать. Ну если покупатель не против и банк не участвует.

Застройщики что угодно могут лепить в ДДУ, но Росреестр работает строго по ГК и 214 ФЗ: полная оплата – никаких согласий не нужно.Застройщик уведомляется уже новым участником строительства после регистрации договора.

Про штрафы не знаю, не сталкивалась.

Отправлено спустя 22 минуты 53 секунды:

nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-135 За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: люсенька Анна7

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-315

Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов

Переуступка без согласия застройщика

Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.

По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%.

«Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика.

Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»

Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»

Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.

Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо.

В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры.

Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.

В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними.

«Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».

Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки.

При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.

«Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».

Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.

Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.

«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».  

«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»

Василий Шарапов, «Сити-XXI век»

Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании.

Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.

«Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.

Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.

«Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич.

– Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».  

За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением.

Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия.

«Пункт о необходимости получения разрешения на перепродажу у застройщика, а также комиссия за перерегистрацию прав – совершенно обычная практика, встречающая в 80% проектов в Московском регионе», – говорит Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet.

Размер комиссии, которую продавцу придется заплатить застройщику, как правило, составляет несколько процентов – около 50 тыс. рублей. Однако известны случаи, когда девелоперы брали за это «отступные» в размере 15% от стоимости квартиры, но это, скорее, исключение.

Говоря о конкуренции между застройщиком и инвесторами, стоит отметить, что дисконт относительно цен застройщика, как правило, на уровне 3-5%, максимум – 10%.

По словам Вартана Погосяна, директора департамента маркетинга TEKTA GROUP, встречаются отдельные предложения и с более существенными различиями.

Причем есть случаи, когда квартира экспонируется дороже, чем похожее предложение от застройщика.

«Завышать цену относительно существующих на момент продажи цен застройщика «физику» нецелесообразно, так как в этом случае новому покупателю ничто не мешает уйти за более привлекательной ценой»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

В целом же разница в цене индивидуальна в каждом конкретном случае. Многое зависит от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже.

Влияние оказывает и цена «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. Наконец, цена складывается и из количества аналогичных квартир в продаже у застройщика.

Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и ее стоимость может быть не ниже, а на несколько процентов выше.

Или если у застройщика к моменту ввода дома в эксплуатацию остались 2- и 3-комнатные квартиры, а инвестор изначально приобрел студию, которая на этапе сдачи дома является максимально ликвидной в эконом- и комфорт-классе, то инвестор может продать свою студию даже дороже, чем будет стоить «двушка» от застройщика.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит о том, что если в договоре есть условие об обязательном письменном согласии застройщика на уступку права требования к компании по договору участия в долевом строительстве, то такое согласие обычно оформляется путем трехстороннего дополнительного соглашения (прежний инвестор, новый инвестор, застройщик). Причем по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. Поэтому вопросы, связанные с переуступкой, рекомендуется уточнять на стадии заключения сделки с застройщиком.

«Тем инвесторам, кто решил вложиться в долгосрочный, крупный девелоперский проект, одобрение на переуступку застройщик, скорее всего, не даст», – предупреждает Вартан Погосян.

Это связано с тем, что компания самостоятельно массово реализует свой объект, для этого пункт о переуступке и появляется в договоре.

Также важно помнить, что на текущий момент банки не выдают льготную ипотеку под договор о переуступке с физическим лицом.

Есть еще нюанс: если ведутся продажи паев (по схеме ЖСК), то переуступить пай другому лицу можно только после полной выплаты его стоимости. При этом покупка пая другим лицом не означает еще, что он сразу становится членом ЖСК. Поэтому нужно внимательно почитать устав ЖСК. Не будучи членом кооператива, претендовать на квартиру (пай) будет нельзя.  

Дата публикации 03 июня 2015

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/pereustupka_kak_developery_borjutsja_s_dempingom

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

Переуступка без согласия застройщика

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования.

По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.

Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент)  передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в  будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать  смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

  • Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
  • Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
  • При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
  • Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
  • Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
  • В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

  • Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
  • Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
При ознакомлении с судебной практикой становиться ясно, что содержавшийся в договоре ДДУ пункт о необходимости письменного  согласия строительной организации для заключения переуступки прав требования не всегда имеет законное обоснование.

Следовательно, если  дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

  • договора цессии и ДДУ
  • документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
  • согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
  • письменное согласие банка, при наличии обременения;
  • договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
  • если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

  • Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
  • Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/14/pereustupka-prav-po-ddu-soglasie-zastrojshhika/

Переуступка без согласия застройщика в 2020 – по ДДУ, права требования, не требуется

Переуступка без согласия застройщика

Приобретение квартиры в строящемся доме по контракту об уступке прав – это достаточно сложный процесс, который требует повышенного внимания от покупателя.

Если не обращать внимания на некоторые нюансы, сделка может оказаться опасной – приобретатель рискует остаться “ни с чем”. Именно поэтому важно знать все особенности таких договоров.

В сфере покупки и продажи недвижимого имущества уступка может осуществляться в двух способах:

  • по предварительному ДКП;
  • по ДДУ.

Если заключается предварительный ДКП, дольщик уступает право на предъявление требования к строительной корпорации на заключение основного контракта о купле квартиры.

Важно! По предварительному ДКП уступается именно право на предъявление требования о заключении основного контракта, но никак не право требовать предоставления квартиры в собственность!

С юридической точки зрения, предварительный ДКП лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. После совершения цессии будущий покупатель квартиры приобретет право требования со строительной компании заключения контракта о купле-продаже.

Уступка возможна, начиная с момента его заключения по дату заключения основного контракта о купле-продаже.

Обратите внимание! Предварительное соглашение не подлежит госрегистрации!

По ДДУ производится уступка права требования со строительной фирмы передачи квартиры. Перед цессией все расчеты по ДДУ должны быть совершены – иначе уже новому владельцу придется их нести.

Уступка по ДДУ может быть совершена до даты подписания акта приема-передачи жилого помещения от строительной фирмы к приобретателю. Договор подлежит обязательной госрегистрации в ЕГРП.

Особенности ДДУ и других договоров уступки

По ДДУ уступается именно право требования со строительной компании передачи квартиры в собственность, а не само право собственности (так как на стадии строительства дома его не существует в принципе).

Отметим, что помимо ДДУ, еще существует ряд гражданско-правовых договоров, по которым осуществляется уступка. Такие сделки не подлежат госрегистрации. В связи с этим, для конечного покупателя увеличивается риск неполучения жилого помещения.

К примеру, застройщик рассчитывается построенными жилыми помещениями с подрядчиком, а последний, в свою очередь, может переуступить право истребования уже конечному приобретателю.

Подрядчик может обладать правами на квартиру, к примеру, по инвестиционному контракту или соглашению о взаимозачете.

Повышенный риск для покупателя заключается в том, что права подрядной компании на конкретное помещение могут быть четко не регламентированы, либо подрядная организация может не выполнить свои обязанности перед строительной фирмой. Это значит, что права подрядной фирмы на квартиру могут быть оспорены в суде.

Важно! Чтобы снизить риски, покупателям необходимо заключать договор уступки только на основании ДДУ (договора долевого участия). Регистрация сделки в Росреестре снизит возможные риски до минимального предела.

Цессия не прекращает действия основного договора долевого строительства. На основании соглашения об уступке, изменяются стороны в обязательстве – на место первоначального дольщика встает новый.

При этом сохраняются все условия прежнего договора, касающиеся сроков и порядка передачи жилого помещения. Все права и обязанности прежнего дольщика переходят к новому в неизменном виде.

Как оформить землю сельхозназначения в собственность если она в аренде, рассматривается на этой странице.

214-ФЗ определяет, что в общем случае разрешения от строительной корпорации на заключение контракта об уступке прав истребовать не обязательно. Однако ГК РФ допускает включить в изначальный ДДУ условие об истребования письменного согласия на проведение цессии.

Если такое условие есть в ДДУ, дольщику необходимо его выполнять, а в отдельных случаях – даже платить строительной корпорации за выдачу разрешения.

Законом определено право застройщика на отказ в цессии, если изначальный дольщик не выплатил сумму денежных средств по договору долевого строительства.

В договоре может быть и не предусмотрено условие о согласии стройфирмы. Но даже в этом случае дольщику следует направить письменное уведомление на юридический адрес строительной фирмы о желании провести цессию.

В противном случае, на основании ст. 382 ГК РФ, покупатель, к которому перейдет право требования, будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. В частности, конечный покупатель может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Тем не менее, такие вопросы в большинстве случаев решаются на усмотрение суда. И исход дела во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, ведущего дело.

Как его получить

Чтобы получить согласие от застройщика, необходимо:

  • выплатить всю сумму по договору долевого строительства;
  • убедиться, что соответствующего пункта, запрещающего цессию, в ДДУ нет;
  • ознакомиться с условиями соглашения – предусмотрена ли плата за уступку прав и, если да, то в каком размере;
  • направить застройщику письменное уведомление о желании произвести сделку.

Перед подписанием договора уступки производятся следующие действия:

  • проверяется нормативная документация застройщика;
  • подготавливаются документы участников процедуры;
  • составляется договор.

Для проверки документации застройщика покупатель квартиры может обратиться в офис строительной компании.

По первому требованию заявителя администрация застройщика обязана предоставить необходимые сведения:

  • учредительные сертификаты;
  • регистрационный аттестат;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
  • патенты на земельный участок – на праве аренды или собственности;
  • финансовая выписка за отчетный квартал;
  • лицензия на осуществление строительных работ.

Помимо указанных бумаг, приобретатель жилого помещения вправе запросить план на строительные работы. В плане указываются:

  • цель проектирования;
  • этапы возведения постройки;
  • срок предполагаемого завершения строительства;
  • срок сдачи здания в эксплуатацию.

Согласие застройщика на переуступку по ДДУ

Вместе с получением согласия от застройщика в письменном виде, продавец выполняет следующие действия:

  • уведомляет строительную компанию о совершении уступки, направляя на юридический адрес соответствующее письмо – при отсутствии оповещения сделку могут признать неправомерной;
  • строительная фирма предоставляет письменное согласие (за выдачу разрешения застройщик может взимать плату согласно условиям соглашения о долевом строительстве);
  • застройщик выдает справку о том, что задолженность по ДДУ отсутствует;
  • запрашивается разрешение от банка – если квартира является предметом залога по ипотеке.

Важно! Если приобретатель квартиры находится в зарегистрированном браке, требуется согласие супруга/супруги на покупку имущества!

После сбора всех документов происходит государственная регистрация договора цессии:

  • либо в Росреестре;
  • либо в одном из многофункциональных центров предоставления госуслуг.

В присутствии работника госструктуры участники процесса подписывают соглашение и подают следующие документы:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
  • при необходимости, разрешение на покупку недвижимости от супруга;
  • договор долевого участия, ранее подписанный совместно со строительной фирмой;
  • справка о погашении задолженности перед застройщиком или документ, подтверждающий переход задолженности к конечному покупателю;
  • согласие от застройщика на переуступку прав;
  • если квартира является предметом залога по ипотеке, требуется подтверждение от банка.

После передачи документации сотрудник кадастровой службы принимает оригиналы и копии бумаг, сверяет ксерокопии с оригиналами и возвращает документы.

И продавцу, и покупателю недвижимости выдается расписка о получении документов и сообщается предельный срок оказания государственной услуги.

На права требования

Для закрепления правоотношений сторон с юридической точки зрения должен быть составлен договор цессии.

Важно! Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре для внесения соответствующей записи о переходе права в ЕГРН.

Ознакомиться с образцом договора об уступке можно по этой ссылке.

В контракте указываются следующие условия:

  • город и место заключения сделки;
  • дата составления;
  • адреса, паспортные данные сторон процесса;
  • предмет договора;
  • реквизиты основного документа, являющегося основанием для переуступки (ДДУ);
  • адрес местонахождения объекта недвижимости;
  • технические параметры помещения – номер квартиры, этаж, количество комнат, общая проектная площадь;
  • оценка права требования (стоимость);
  • способ передачи денежных средств за передачу права от одной стороны к другой;
  • перечень документации, подлежащей передаче от одной стороны к другой, и сроки такой передачи;
  • права и обязанности сторон по договору;
  • прочие положения;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Итак, переуступка прав без разрешения строительной фирмы возможна, но в том случае, если в договоре долевого строительства не указано обратное.

Вне зависимости от условий соглашения, застройщик обязательно должен быть уведомлен о процедуре в письменной форме. В противном случае, конечный приобретатель помещения будет нести сопутствующие риски – например, отсутствие возможности потребовать неустойку за срыв сроков строительства.

Может ли брат отказаться от доли в квартире, рассказывается тут.

Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом читайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereustupka-bez-soglasija-zastrojshhika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.