Переуступка чем опасна

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

Переуступка чем опасна

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно.

Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия.

    Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены.

    Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость.

    Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.

  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла.

Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.

  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке.

    Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность.

    Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

  4. Согласие застройщика на переуступку.

    В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей.

    В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-riski

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Переуступка чем опасна

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник долевого строительства (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств.

Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения, о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство.

Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того – принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб.

долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г.

исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

– во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

– во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

– в-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по ипотеке.

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб.

убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в долевом строительстве и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Я как адвокат рекомендую соглашаться на переуступку прав только по договору долевого участия и оплачивать ее после государственной регистрации.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник долевого строительства несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г.

установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.

2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Источник: https://www.irn.ru/articles/35785.html

Покупка квартиры по переуступке: детали, плюсы и риски – Статьи

Переуступка чем опасна

Существует множество способов приобретения недвижимости, один из которых – переуступка – всегда вызывает вопросы и опасения. Мы расскажем подробнее о переуступке, ее особенностях, выгоде и рисках, связанных с ней. Переуступка – это даже не способ продажи готовой недвижимости, а лишь передача прав требования на возводимый объект. Между этими понятиями есть существенная разница.

Детали

На этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует и, согласно юридическим канонам, не может существовать и собственности на нее. Поэтому передаче – продаже, переуступке – подлежат только права требования на строящийся объект.

Ведь логично предположить, что такой объект может быть не окончен, а значит, и право собственности не возникнет. Права требования же могут возникать на любом этапе строительства, в некоторых случаях даже до его начала. Они возникают у юридического или физического лица после заключения с застройщиком договора.

Для юридических лиц это договор подряда или совместного инвестирования, для физических – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи.

Права требования можно реализовывать по-разному. Например, просто получить квартиру после окончания строительства, как делает большинство. Здесь все просто.

Второй вариант – это как раз продажа прав требования еще кому-то – «третьему лицу», в юридической терминологии. А уже это лицо вступит в права собственности после сдачи дома – или еще раз продаст права требования.

Этот процесс продажи и называется переуступкой, или же цессией.

Риски

При многоступенчатой комбинации риски для конечного бенефициара возрастают, ведь у промежуточного звена – того лица, которое первым приобретает права требования – эти права могут быть под вопросом.

В этом и заключается главная проблема – переуступать можно только безусловные права требования. Единственный документ, который такие права дает безусловно – это договор долевого участия.

На его основании уже в договоре переуступки прав на квартиру указывается лицо, продающее права требования – и этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Это важно понимать – если права требования переуступаются на основании договора другого вида и содержания, нежели ДДУ, государственная регистрация права переуступки не может быть осуществлена. Ведь другие типы документов могут включать определенные условия, после выполнения которых наступает право требования. А гарантировать наступление такого условия продавец не в состоянии.

Звучит довольно запутанно, так что поясним ситуацию на конкретном примере. Подрядчик выполняет часть работ не за деньги, а в счет квартир в будущем доме, то есть, получает права их требования в качестве оплаты. Если строительство идет по плану, все в порядке.

Но если между застройщиком и подрядчиком возникнет юридический спор, права требования могут быть аннулированы, либо же их реализация очень затянется из-за судебных разбирательств.

Такая ситуация вовсе не редкость, поэтому договор подряда не может быть основанием для заключения договора переуступки.

Почему переуступка может быть выгодна продавцу прав требования

Договор долевого участия заключается с внесением полной стоимости квартиры. До 1 июля 2019 года эти средства поступают застройщику, после – будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Но ситуаций, когда в процессе строительства дома у дольщика возникают обстоятельства, вынуждающие его отказаться от квартиры и вернуть вложенные средства, может быть множество.

Например, необходимость избавиться от кредита или ипотеки в случае утраты источника дохода. В таком случае, переуступка – это хороший способ спасти финансовое положение. Это могут быть личные обстоятельства – например, развод, который делает бессмысленным приобретение совместного жилья. Или получение квартиры в наследство. Это также может быть переезд в другой город, страну и так далее.

Во всех этих случаях заключение договора переуступки – фактически единственный механизм, позволяющий срочно вернуть вложенные средства без потерь. Если бы его не было, дольщику пришлось бы ждать сдачи дома и только после реализовывать квартиру. Однако нужно помнить, что переуступка прав требования возможна только до момента, пока не подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.

Почему переуступка может быть выгодна покупателям

Более 70% покупателей недвижимости приобретают квартиру в новостройке напрямую у застройщика, заключая ДДУ. Однако в ряде случаев схема с переуступкой оправдывает для покупателя свою сложность, а все риски можно учесть и исключить заранее.

Например, довольно часто наиболее ходовые квартиры в строящемся жилом комплексе раскупают еще на этапе котлована, после чего они появляются в продаже только по переуступке прав требования.

Зачастую именно так зарабатывают инвесторы, приобретая квартиру на старте и продавая ее позже по более высокой цене. Если у вас есть желание купить квартиру определенного типа, на определенном этаже и т.д.

, необходимо либо заключать договор долевого участия на самых ранних этапах, либо попытаться найти нужную квартиру среди переуступок.

Конечно, во втором случае заплатить придется несколько больше. В том числе и потому, что готовность дома увеличивается – а значит, снижаются риски недостроя и сокращается время ожидания. К тому же, даже если переуступка совершается не с целью заработать, дольщик увеличит цену как минимум до текущего рыночного уровня.

С другой стороны, приобретая переуступку, можно, напротив, сэкономить. К примеру, в том случае, когда действующему дольщику необходимо срочно продать свою недвижимость. При срочной продаже цены почти всегда ниже рынка.

Последствия переуступки и выводы

Как мы уже указали, договор переуступки прав собственности обязательно регистрируется. Не соответствующий требованиям закона договор просто не внесут в реестр. Это отсекает большую часть рисков, хоть и несколько усложняет процедуру.

После заключения такого договора все права дольщика переходят к покупателю, и застройщик должен исполнить все обязательства после сдачи дома уже перед ним. Поэтому же, кстати, обо всех договорах переуступки на этапе их заключения обязательно уведомляется застройщик как заинтересованное лицо.

Кроме того, это дополнительная страховка рисков для обеих сторон.

Процедура денежных расчетов при заключении договора переуступки такая же, как при покупке квартиры на вторичном рынке.

Налоговые последствия для сторон договора переуступки также не отличаются от любых других операций с недвижимостью.

Самое главное, на что нужно обращать внимание покупателю – наличие зарегистрированного должным образом договора долевого участия. Это очень важно, ведь только данный документ дает основания для возникновения прав требования.

Источник: https://kvsspb.ru/klientam/stati/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-detali-plyusy-i-riski/

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Переуступка чем опасна

Почему-то принято считать, что покупка жилья по переуступке прав требования – процедура, опасная в первую очередь для покупателя. Это не совсем так, ведь жертвами мошенников всегда становятся невнимательные граждане, не знающие тонкостей и особенностей сделки данного рода.

И если изучить информацию, изложенную в настоящей публикации, вы сможете стать собственником жилья без каких-либо рисков и опасностей. Ведь главное – тщательно подходить к каждому этапу, впрочем, это необходимо делать при оформлении любого договора купли-продажи.

И покупка квартиры в готовом доме ничуть не безопасней, чем при оформлении соглашения о переуступке.

Опасно ли покупать квартиру по переуступке?

Если подходить к оформлению ответственно, не боясь, что обязательно вам будут предлагать участвовать в мошеннических сделках, достаточно просто перепроверить информацию, предоставляемую продавцом и застройщиком. Может показаться, что для этого необходимо быть адвокатом. Вовсе нет.

Достаточно следовать инструкции, о которой пойдет речь чуть позже. Сейчас необходимо разобраться, что имеется в виду под словом риск. Важно правильно понимать суть сделки.

Она заключается в том, что первичный покупатель подписывает договор долевого участия с застройщиком, становясь собственником квадратных метров, когда дом еще находится в стадии строительства.

Продавец предоставляет бумаги, подтверждающие, что взносы выплачивались вовремя, а просрочек по платежам нет. Этой справкой некоторые пренебрегают. Также не уделяют внимание письменному разрешению супруга (супруги) на проведение сделки. В итоге появляется риск, что через суд договор переуступки признают недействительным.

Уже из сказанного видно, что истинная причина попадания в сложную ситуацию – собственная невнимательность, неосведомленность, нежелание потратить время на изучения особенностей процедуры и законного порядка совершения сделки.

И, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов, ознакомьтесь с основными рисками, но об этом чуть позже.

Теперь о выгоде сделки с переуступкой. Застройщик, предлагая стать дольщиком на стадии строительства, предоставляет жилье по минимально возможной цене. Как только здание введут в эксплуатацию, стоимость квадратного метра увеличится на порядок. Часто продавцом становится человек, испытывающий финансовые трудности.

Стремясь в сжатые сроки получить деньги, он предлагает перекупить жилье по цене, которая зачастую ниже, чем изначально установил застройщик. Остается переоформить документы, дождаться ввода дома в эксплуатацию и вселиться. Итог – недорогое жилье в новостройке с собственной инфраструктурой в хорошем районе города.

А с рисками давайте разбираться.

Основные риски для покупателей

Ошибки, допущенные при совершении предварительного договора, становятся проблемой. Любая коммерческая операция с недвижимостью должна фиксироваться Росреестром. Отсутствие отметки о регистрации – повод сомневаться в правомерности купли-продажи.

Договорившись о покупке жилья по минимальной цене, покупатель испытывает чувство эйфории от удачного приобретения. Стоимость квартиры со временем вырастет, а значит, речь идет о капиталовложении.

Радость, гордость, чувство близости удачи приводит к тому, что он элементарно не желает проверить наличие обременений.

Иногда люди договариваются о покупке квартиры в долгострое. Сроки сдачи прошли, график строительства не соблюдается. Данные факты являются свидетельством недобросовестности застройщика. Никто не проверяет наличие семьи у продавца.

Муж или жена, не написав письменное согласие вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным, и выиграть процесс, особенно, если в семье есть несовершеннолетние дети, и квартира должна стать местом его постоянной регистрации.

Даже долги не проверяются, что также приводит к тому, что покупатель остается, что называется, с носом. А ведь всех проблем несложно избежать.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причиной продажи жилья может стать недобросовестность застройщика. Инвестор, желая приобрести недвижимость за копейки, заключает договор на стадии рытья котлована, когда квадратный метр стоит дешевле на 20-30%.

Затем, увидев, что строительство затягивается, и конца ему не видно, он хочет вернуть свои деньги, и желательно с прибылью. То же происходит, когда дольщик узнает о проблемах застройщика, связанных с нехваткой финансирования.

Покупателю необходимо собрать информацию об объекте и строительной компании, ответственной за его своевременную сдачу. Сведения анализируются, и только после этого принимается окончательное решение.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Все, что приобретается в период законного брака, является совместно нажитым имуществом. Если на момент оформления сделки продавец находится в разводе, это не мешает его второй половине подать на раздел в течение трех лет.

Поэтому проверяйте семейное положение продавца на момент подписания им договора долевого участия. Требуйте, чтобы письменное согласие было заверено нотариально. В противном случае оно утрачивает (не приобретает) юридическую силу.

При совершении сделки учитывается совместное пожелание обоих супругов, состоящих в законном браке.

Долги и штрафы по взносам у продавца

В законодательстве зафиксировано требование, указывающее, что при подписании договора цессии (переуступки) в сделке участвует застройщик. Предприятие обязано акцентировать внимание на наличие задолженности, если таковая имеет место. Однако желательно сделать это лично.

Минимум – требуйте справку, где сказано, что все платежи внесены вовремя, штрафы и пени не насчитаны, а если и были, то погашены в полном объеме. В документе должен фигурировать остаток задолженности. Копии платежных квитанций, банковские выписки и чеки также не будут лишними.

Обязательно сопоставьте даты, сверив их с графиком (приложение к договору долевого участия).

Признание договора ДДУ недействительным

Это особый случай, когда изначально договор долевого участия (ДДУ) составлялся с нарушениями действующего законодательства. Отсутствие обязательных атрибутов, подписей, печатей, нотариального заверения – повод считать соглашение ничтожным (незаключенным). Проведите юридический мониторинг, затребовав копию договора с застройщиком.

Имеет смысл привлечь юриста, как и в случае с оформлением соглашения о переуступки долга. Обращайте внимание на такие факторы, как использование материнского капитала для оплаты жилья. Значит, у продавца есть малолетние дети, и нужно быть особенно осторожным. Проконтролируйте, что покупаемая квартира не является единственным жильем.

Обременение, ипотека, квартира в кредите

Если продавец брал деньги у банка, процедура оформления договора усложняется, так как появляется еще один участник – кредитор. Банк накладывает обременение, о чем сообщается в Росреестр. Убедитесь, что этой отметки нет.

В противном случае проверьте, готов ли этот банк дать разрешение на совершении цессии.

Позднее, при оформлении документа, снова обращайтесь в банк, чтобы кредитор получил свой экземпляр соглашения, полномочные лица из числа сотрудников кредитного отдела поставили подписи, которые заверяются оригинальными печатями. Теперь есть три способа погашения задолженности:

  1. Заплатить остаток долга в полном объеме, взять соответствующую справку, закрыть кредит.
  2. Согласиться погашать задолженность на условиях, предоставленных ранее продавцу.
  3. Подписать свой договор кредитования, где условия обговорены персонально с новым владельцем.

Обязательно проверяйте наличие (отсутствие) задолженностей перед банком. Получите у продавца соответствующую справку.

Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь погашать задолженность продавца за счет личных сбережений под честное слово. Каждая финансовая операция оформляется документально.

Любое изменение собственника отображается в Едином государственном реестре. Там же вносятся отметки об обременении.

Какие документы необходимы для исключения рисков?

Чтобы сделка была для вас прозрачной, достаточно потребовать:

  1. Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
  2. Согласие на цессию от застройщика.
  3. Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
  4. Согласие на сделку от супруга/супруги.
  5. Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
  6. Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
  7. Справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту, непогашенных штрафов за просрочку.
  8. Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Каждый документ должен обладать юридической силой и быть действительным на момент предъявления. Сверяйте даты, периоды. Убедитесь в наличии подписей, печатей, нотариального заверения и т.д.

В этом случае риски отсутствуют, и покупка квартиры будет действительно выгодной, как и планировалось.

Проявляйте осторожность, будьте внимательными, не делайте поспешных выводов, оставайтесь благоразумным, и покупка станет абсолютно безопасной.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Хитрости и опасности продажи квартир по договору переуступки · Город 812

Переуступка чем опасна

20 процентов квартир в новостройках Петербурга продается по договору переуступки. Хотя массовое сознание продолжает воспринимать переуступку как подозрительную операцию типа попытки сбыть лежалый товар.

Что такое переуступка и чего надо опасаться на самом деле, «Городу 812» рассказал Павел  Штепан, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), председатель Комитета Российской гильдии риелторов по государственным жилищным программам и межрегиональным сделкам.

– Сначала скажите о масштабах рынка квартир, покупаемых по переуступке.

– В  Петербурге ежемесячно продается более 10 тысяч готовых квартир и регистрируется  около 5 тысяч договоров долевого участия в строительстве. (В Ленобласти 6 тыс. и 2,6 тыс. соответственно).

Каждая пятая квартира в новостройках продается по переуступке. Объем сделок по переуступкам быстро растет, начиная с  2015 года. Уже появились фирмы, которые торгуют только переуступкой.

Кстати, за включение в ДДУ пункта о возможности переуступки застройщики берут с дольщиков по 35 тысяч рублей.

– То есть переуступка порождена экономическим кризисом, который начался в 2014 году?

– Главный  драйвер рынка недвижимости – покупательная способность населения. Она падает последние три года. Если прежде в Петербурге  считалось нормальным, когда при месячном доходе, равном стоимости 1 кв. метра жилья, человек может потратить половину заработанного на обслуживание ипотеки, то теперь ситуация изменилась.

При стабильных ценах на недвижимость, которые даже не отрабатывают инфляции, дорожает все остальное. И люди могут тратить на ипотеку не более 40%, а то и 30 % своих ежемесячных доходов. Людям нужны деньги на жизнь, и они «выходят из стройки».

И на ближайшее будущее не надо обольщаться низкими процентными ставками по ипотеке. Нет их пока.

Поэтому дольщики вносят заметный вклад в предложение квартир по переуступке. Но не они являются главными игроками на этом рынке.

– А кто же главный?

– Субподрядчики, которые  получают от застройщиков в  качестве платы за свою работу квадратные метры, как правило, еще  непостроенные. Когда в экономике все хорошо, расплата идет деньгами. Начались сложности – квадратными метрами.

На субподряд  идет примерно половина стоимости объекта, квадратными метрами  застройщик обычно дает 60%  и только 40% – живыми деньгами. Это  приводит к тому, что у «субчиков» сейчас нет свободных денег,  и их квартиры выходят на рынок переуступки по цене ниже, чем у застройщика.

«Субчики» занимают примерно 50% этого рынка.

– А остальные 50% как делятся?

– Не рискну оценивать в цифрах. Но заметная доля принадлежит и тем, кто играет в долевку с инвестиционными целями. Не дожидаясь сдачи дома, следовательно, приближения времени начала уплаты налогов, они выставляют квартиры на рынок. Весь инвестиционный бум начала 2010-х годов сейчас выброшен на рынок переуступки.

Еще один источник этого рынка – инсайдерская информация дольщиков, что у застройщика появились проблемы. И пока об этом не узнал весь город, надо избавляться от их товара.

Еще один вариант – застройщик построил дом, но с нарушением сроков. Чтобы не платить неустойку дольщикам, застройщик банкротится. Если дом готов на 90–95% и вдруг пошли переуступки на квартиры, принадлежащие самому застройщику, то это может быть  желанием уйти от неустоек.

– Для покупателя квартиры по переуступке последний вариант чем-то грозит?

– В самом плохом случае – это введение дома в эксплуатацию через создание ТСЖ. И регистрация права собственности через суд.

– Сколько покупатель может сэкономить, покупая переуступку?

– Есть примеры в Приморском районе: однушка площадью 32 кв. метра со сроком сдачи в четвертом квартале 2019 года стоит 3 млн рублей, готовая – 4 млн рублей, сдача во  втором квартале  2018 года –   3,45 млн рублей. Обычно диапазон экономии – от 300 тысяч рублей до 1 млн, или от 7 до 25% от стоимости квартиры.

– Каковы комиссионные агентств недвижимости?

– Стоимость услуг риелторов застройщики оплачивают в диапазоне от 2 до 5,5%. Застройщикам стало трудно привлекать деньги, перебрасывать их с объекта на объект. Просто за звонок покупателя в отдел продаж застройщику сегодня приходится потратить больше 10 тысяч рублей.

Попадаются «грамотные» покупатели, которые приходят в агентство и занимаются вымогательством: куплю квартиру, если поделитесь комиссией  застройщика.

– Сколько просят?

– Половину комиссии, такой своеобразный откат. Но уважающие себя агентства никогда не идут на подобные сделки. Если об откатах узнают застройщики или субподрядчики (а они обязательно узнают), то отношения с такими агентствами полностью прекращаются. И агентство больше не получит выгодных для него вариантов переуступок.

– Допустим, что переуступаемая квартира находится в ипотеке. Как  тогда проводится сделка по переуступке?

– Продавец, он же ипотечный  заемщик, и покупатель квартиры обращаются в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на покупателя. Переоформление ипотеки происходит только в банке, выдавшем ипотеку, на его условиях. Здесь важно, чтобы покупатель мог получить одобрение банка как ипотечный заемщик.

– А если покупатель квартиры нашел ипотечный кредит  в другом банке на более выгодных для себя условиях?

– Случаи договоров переуступки с участием двух банков мне неизвестны.

– Если гражданин решил самостоятельно купить квартиру по переуступке, на что он прежде всего должен обратить внимание?

– Первое, с чего надо начинать, – готовность дома. Покупать только когда дом подведен под крышу, то есть готовность не менее 70% . Покупка переуступки «на третьем этаже» – это огромный риск, на стадии котлована – выброшенные деньги.

Второе. Проверить застройщика. Срок работы на рынке жилья, количество  построенных и сданных в срок домов, особенно после 2014 года. Про точные цифры не спрашивайте – их знают только профессиональные эксперты по новостройкам.

Третье.  Важно, чтобы стройка была у этого застройщика не последней, чтобы были выкуплены новые пятна земли и получено разрешение на строительство. Если нет новых пятен, то это настораживает.

Четвертое. Должны быть выполнены и документально подтверждены все взаиморасчеты между застройщиком и продавцом переуступки   – «субчиком» или дольщиком. А вот этого частный покупатель проверить не сможет. Надо иметь инсайдерскую информацию.

Пятое. Не вестись на предложение «субчика» заключить предварительный договор купли-продажи. У «субчика» есть предоставленные застройщиком квартиры, но он еще не выполнил всех обязательств. И он предлагает покупателю внести деньги за квартиру в кассу без регистрации договора в Росреестре. Например, с дисконтом 15%, а не 5%. Напоминаю, что такие договоры незаконны, и деньги по ним не вернуть.

Вадим Шувалов

Источник: https://gorod-812.ru/opasnosti-prodazhi-kvartir-po-dogovoru-pereustupki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.