Переуступка что это значит

Что такое продажа по переуступке

Переуступка что это значит

Привлекательные инвестиционные объекты еще до передачи дома в эксплуатацию меняют собственника несколько раз. Для продажи еще не готового объекта существует особое соглашение, которое позволяет передать права новому владельцу. Как купить квартиру по переуступке правильно?

Определение переуступки

Это способ приобретения недвижимости, при помощи которого меняется одна из сторон — дольщик или покупатель. Вторая сторона, в качестве которой выступает застройщик, не меняется.

Новый покупатель получает полный объем прав и обязанностей по основному соглашению.

Среди них выделяют права требования передачи готовой квартиры, обязанность производить оплату, если расчеты произведены не в полном объеме.

Считается, что переуступка является способом передачи прав на строящуюся квартиру. Но в действительности передается только право требования. Приобретателем права может быть не только физическое лицо, но и компания. В качестве основного часто используется договор долевого участия, но возможны и другие формы соглашения.

Порядок оформления переуступки

Важно знать, что такое продажа по переуступке, так как она имеет ряд особенностей при оформлении. Порядок заключения и дальнейшей регистрации договора выглядит следующим образом:

Согласие застройщикаПорядок оформления зависит от того, внесена ли полная оплата. Если финансовые обязательства полностью исполнены, передаются только права. Согласно гражданскому кодекса РФ, это называется уступкой права требования. В этом случае согласие не требуется. Если же соглашение оплачено не полностью, разрешение обязательно.Часто за это вносится комиссия в размере 1-5% от размера первоначальной оплаты.
ОформлениеПродавец передает полный комплект документов. Это не только основной договор. Передаются дополнительные соглашения, платежные документы об оплате. Передача оформляется актом, который подписывают обе стороны. Переуступка заключается в письменной форме в виде отдельного договора.
РегистрацияОна выполняется в Росреестре по месту нахождения объекта. Документы подаются не во всех случаях. Она необходима, только если продажа осуществлялась по договору долевого участия. В этом случае при подаче документов регистратор изменит данные о собственнике.

Рекомендация! Даже если договор полностью оплачен, лучше уведомить строительную компанию о предстоящей сделке. Особенно это важно, если в соглашении присутствует данный пункт. Уведомление передают лично или направляют письмом с уведомлением. В первом случае потребуется второй экземпляр, на котором делают отметку о приеме. Это и станет доказательством получения уведомления.

Основные риски

Если планируется продажа по переуступке прав, что это важно знать изначально. А также необходимо учитывать возможные риски. Среди них самыми актуальными являются:

  • долгострой;
  • строительная компания на грани банкротства;
  • приобретение в доме, который в дальнейшем не соответствует первоначальному проекту.

Важно позаботиться, чтобы застройщик был уведомлен должным образом. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда у него появляется право взыскать неустойки и убытки. Договор в дальнейшем может признаваться недействительным уже после оплаты по нему.

Необходимо обратиться к застройщику напрямую с письменным заявлением. По нему сообщат о наличии или отсутствии долгов, размере реально произведенной оплаты. Это позволит убедиться в добросовестности продавца. Также необходимо не только запросить, но и досконально проверить платежные документы. Особенно это важно, если квартира покупалась в рассрочку.

Проверка надежности застройщика

Устанавливается точный порядок покупки квартиры, начиная с проверки застройщика. В первую очередь уточняются сведения на сайте, реальные отзывы покупателей на профильных форумах.

Дополнительно у застройщика запрашиваются:

  • устав и учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • договор об аренде земли или выписка из ЕГРН о собственности;
  • свидетельство из налогового органа о постановке на учет;
  • бухгалтерская отчетность;
  • строительный проект с указанием этапа, цели, срока предполагаемой сдачи дома.

Нужно посетить строительную площадку, чтобы самостоятельно увидеть соответствие этапа строительства заявленному. Если это возможно, следует посетить квартиру, которая будет передаваться в собственность. Здесь же можно ознакомиться с инфраструктурой и особенностями района. Учитывается наличие магазинов, аптек, поликлиники, больницы, детских садов и школ.

Подписание договора

Он имеет стандартную форму, включающую предмет соглашения, гарантии, стоимость и сроки. Договор готовится в простой письменной форме, но его желательно заверить в нотариальном порядке. Нотариус тщательно проверит, есть ли права на квартиру у продавца, уточнит отсутствие залога и обременения.

Затем передаются документы на регистрацию, включая:

  • заявление установленного образца;
  • гражданские паспорта участников сделки;
  • договор долевого участия;
  • согласие супруга, если квартира приобреталась в браке;
  • договор переуступки;
  • нотариальную доверенность и паспорт представителя, если одна сторона не может лично присутствовать;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности.

Внимание! Через 5-7 дней после передачи документов в Росреестр завершаются регистрационные действия. С этого момента возникает право требования новой квартиры, когда дом будет сдан.

Таким образом, при покупке квартиры по договору переуступки уделяют внимание подготовительному этапу. Выясняется добросовестность продавца, надежность строительной компании. Если условия соблюдены, можно не опасаться за потерю недвижимости и денег.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-takoe-prodaza-po-pereustupke.html

Покупка квартиры по переуступке: детали, плюсы и риски – Статьи

Переуступка что это значит

Существует множество способов приобретения недвижимости, один из которых – переуступка – всегда вызывает вопросы и опасения. Мы расскажем подробнее о переуступке, ее особенностях, выгоде и рисках, связанных с ней. Переуступка – это даже не способ продажи готовой недвижимости, а лишь передача прав требования на возводимый объект. Между этими понятиями есть существенная разница.

Детали

На этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует и, согласно юридическим канонам, не может существовать и собственности на нее. Поэтому передаче – продаже, переуступке – подлежат только права требования на строящийся объект.

Ведь логично предположить, что такой объект может быть не окончен, а значит, и право собственности не возникнет. Права требования же могут возникать на любом этапе строительства, в некоторых случаях даже до его начала. Они возникают у юридического или физического лица после заключения с застройщиком договора.

Для юридических лиц это договор подряда или совместного инвестирования, для физических – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи.

Права требования можно реализовывать по-разному. Например, просто получить квартиру после окончания строительства, как делает большинство. Здесь все просто.

Второй вариант – это как раз продажа прав требования еще кому-то – «третьему лицу», в юридической терминологии. А уже это лицо вступит в права собственности после сдачи дома – или еще раз продаст права требования.

Этот процесс продажи и называется переуступкой, или же цессией.

Риски

При многоступенчатой комбинации риски для конечного бенефициара возрастают, ведь у промежуточного звена – того лица, которое первым приобретает права требования – эти права могут быть под вопросом.

В этом и заключается главная проблема – переуступать можно только безусловные права требования. Единственный документ, который такие права дает безусловно – это договор долевого участия.

На его основании уже в договоре переуступки прав на квартиру указывается лицо, продающее права требования – и этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Это важно понимать – если права требования переуступаются на основании договора другого вида и содержания, нежели ДДУ, государственная регистрация права переуступки не может быть осуществлена. Ведь другие типы документов могут включать определенные условия, после выполнения которых наступает право требования. А гарантировать наступление такого условия продавец не в состоянии.

Звучит довольно запутанно, так что поясним ситуацию на конкретном примере. Подрядчик выполняет часть работ не за деньги, а в счет квартир в будущем доме, то есть, получает права их требования в качестве оплаты. Если строительство идет по плану, все в порядке.

Но если между застройщиком и подрядчиком возникнет юридический спор, права требования могут быть аннулированы, либо же их реализация очень затянется из-за судебных разбирательств.

Такая ситуация вовсе не редкость, поэтому договор подряда не может быть основанием для заключения договора переуступки.

Почему переуступка может быть выгодна продавцу прав требования

Договор долевого участия заключается с внесением полной стоимости квартиры. До 1 июля 2019 года эти средства поступают застройщику, после – будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Но ситуаций, когда в процессе строительства дома у дольщика возникают обстоятельства, вынуждающие его отказаться от квартиры и вернуть вложенные средства, может быть множество.

Например, необходимость избавиться от кредита или ипотеки в случае утраты источника дохода. В таком случае, переуступка – это хороший способ спасти финансовое положение. Это могут быть личные обстоятельства – например, развод, который делает бессмысленным приобретение совместного жилья. Или получение квартиры в наследство. Это также может быть переезд в другой город, страну и так далее.

Во всех этих случаях заключение договора переуступки – фактически единственный механизм, позволяющий срочно вернуть вложенные средства без потерь. Если бы его не было, дольщику пришлось бы ждать сдачи дома и только после реализовывать квартиру. Однако нужно помнить, что переуступка прав требования возможна только до момента, пока не подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.

Почему переуступка может быть выгодна покупателям

Более 70% покупателей недвижимости приобретают квартиру в новостройке напрямую у застройщика, заключая ДДУ. Однако в ряде случаев схема с переуступкой оправдывает для покупателя свою сложность, а все риски можно учесть и исключить заранее.

Например, довольно часто наиболее ходовые квартиры в строящемся жилом комплексе раскупают еще на этапе котлована, после чего они появляются в продаже только по переуступке прав требования.

Зачастую именно так зарабатывают инвесторы, приобретая квартиру на старте и продавая ее позже по более высокой цене. Если у вас есть желание купить квартиру определенного типа, на определенном этаже и т.д.

, необходимо либо заключать договор долевого участия на самых ранних этапах, либо попытаться найти нужную квартиру среди переуступок.

Конечно, во втором случае заплатить придется несколько больше. В том числе и потому, что готовность дома увеличивается – а значит, снижаются риски недостроя и сокращается время ожидания. К тому же, даже если переуступка совершается не с целью заработать, дольщик увеличит цену как минимум до текущего рыночного уровня.

С другой стороны, приобретая переуступку, можно, напротив, сэкономить. К примеру, в том случае, когда действующему дольщику необходимо срочно продать свою недвижимость. При срочной продаже цены почти всегда ниже рынка.

Последствия переуступки и выводы

Как мы уже указали, договор переуступки прав собственности обязательно регистрируется. Не соответствующий требованиям закона договор просто не внесут в реестр. Это отсекает большую часть рисков, хоть и несколько усложняет процедуру.

После заключения такого договора все права дольщика переходят к покупателю, и застройщик должен исполнить все обязательства после сдачи дома уже перед ним. Поэтому же, кстати, обо всех договорах переуступки на этапе их заключения обязательно уведомляется застройщик как заинтересованное лицо.

Кроме того, это дополнительная страховка рисков для обеих сторон.

Процедура денежных расчетов при заключении договора переуступки такая же, как при покупке квартиры на вторичном рынке.

Налоговые последствия для сторон договора переуступки также не отличаются от любых других операций с недвижимостью.

Самое главное, на что нужно обращать внимание покупателю – наличие зарегистрированного должным образом договора долевого участия. Это очень важно, ведь только данный документ дает основания для возникновения прав требования.

Источник: https://kvsspb.ru/klientam/stati/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-detali-plyusy-i-riski/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.