Переуступка дду от подрядчика

Содержание

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка дду от подрядчика

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Переуступка дду от подрядчика

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

ПродавецПокупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправныПокупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займаЕсли покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублейИзучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимостиЗарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банкаЧерез 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома
  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата
  • Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.
  • Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).
  • Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2020 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2020 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Источник: https://giak.ru/zhkh/pereustupka-prav-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Покупка квартиры от подрядчика – что это значит?

Переуступка дду от подрядчика

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

  • по юридической сути это договор цессии, переуступки права;
  • по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;
  • по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;
  • по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали.

Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность).

Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ.

Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы.

В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь – застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы.

С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков.

Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

  • подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;
  • подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;
  • по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;
  • если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

  1. Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

  2. Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

  3. Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

  4. Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

Источник: https://novostroyker.ru/blog/podborki/kvartira-v-novostrojke-ot-podryadchika-osobennosti-pokupki

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика. Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2020 году

Переуступка дду от подрядчика

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило,
инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Зачем перепродают квартиры по цессии

В отдельных ситуациях, причинами продажи жилья по цессии являются:

  • искусственное увеличение фирмой-строителем времени сдачи квартир в пользование;
  • неудовлетворительное качество застройки;
  • плохое финансовое состояние компании-застройщика.

Фирма или обычный гражданин, вложивший свои средства в новый дом, может посчитать, что жилой комплекс не достроят, поэтому решает избавиться от своей доли таким способом.

А иногда, первый хозяин просто передумал жить в этой квартире, его не устроила имеющаяся инфраструктура, удалённость от места работы и прочее. Поэтому он решил продать неподходящую жилплощадь.

Для этого первоначальному хозяину необходимо передать своё право требования на жилое помещение другому дольщику, естественно за деньги.

Особенности продажи квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.

Договор цессии, как и договор ДДУ, должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность.

Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии.

Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.

Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке, возможно ли это? Да, такая сделка реальна. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель дает деньги, продавец погашает ипотеку и таким образом снимает с недвижимости обременение и имеет право на заключение договора цессии.

Возможна и покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку. Хотя жилье покупается в строящемся доме, процент ипотеки не ниже, чем кредитные на покупку вторичной недвижимости. Покупателю, во-первых, придется попросить продавца о скидке, чтобы хоть немного снизить расходы.

Во-вторых, не каждый банк соглашается кредитовать жилье по договору цессии. Если же кредитор согласен, в банке открывается счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения.

После подписания договора цессии средства идут на счет цеденту. Если на переуступке цедент хочет заработать и продает квартиру дороже, чем покупал, банк даст кредит покупателю только из расчета на первоначальную стоимость квартиры.

Разница оформляется распиской и поступает цеденту на счет после подписания договора переуступки.

А вот если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, сделку будет оформить очень сложно, лучше от такого варианта отказаться. Все документы об ипотечном кредите — долге или его погашении — прилагаются к общей документации для оформления договора цессии.

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем.

Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса.

Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз. Покупатель от этого никак не застрахован.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, возможно в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве.

Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

В остальных случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки не происходит.

Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Самым распространенным вариантом такой переуступки является заключение договора цессии с подрядчиком.

Многие компании-застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками не денежными средствами, а его натуральным эквивалентом — будущими квартирами.

При выполнении строительства застройщик обязуется передать в собственность подрядчику некоторое количество жилой недвижимости.

Именно эти пока еще несуществующие квадратные метры подрядчик может продавать по договору цессии.

В случае возникновения каких-либо разногласий между застройщиком и подрядчиком их договоренности и обязательства друг перед другом могут быть расторгнуты. Соответственно цессионарий не получит ничего.

При совершении покупки

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, договор цессии в этом случае будет хорошей альтернативой заключению сделки купли-продажи.

Важно помнить, что переуступку прав требования можно оформить с любым дольщиком, имеющим законное подтверждение своих прав на будущую жилплощадь.

То есть прежде чем покупать недостроенную недвижимость в многоквартирном доме необходимо проверить подлинность и действительность договора долевого участия в строительстве, на основании которого будет заключаться цессия.

Также в обязательном порядке потребуется провести проверку имеющейся проектной и разрешительной документации застройщика.

Важно помнить, что дольщик может переуступить свои права требования получения готовой недвижимости третьим лицам только в случае полной выплаты всей стоимости квартиры по договору долевого участия.

Или же по обоюдному согласию сторон, остаток долга может быть переведен на нового владельца (цессионария).

Еще одним обязательным условием при покупке квартиры в новостройке является проверка ее юридической чистоты.

Необходимо убедиться, что не существует каких-либо законных ограничений или обременений на будущей недвижимости (арест, залог, ипотека и т.д.).

В случае продажи

Принимая на себя ответственность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, необходимо знать, что в случае необходимости вы можете продать свои права требования по договору переуступки.

Для этого нужно в обязательном порядке уведомить компанию-застройщика. После заключения цессии, все прав, которыми обладал цедент, переходят к цессионарию в полном объеме, не больше, не меньше.

Важно помнить, что, передав свои права требования новому владельцу недвижимости, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие застройщика.

Если строительная компания допустит срыв срока сдачи или возведет строение ненадлежащего качества, то на этом основании расторгнуть договор переуступки невозможно.

Некоторые покупатели, привлекающие к сделке профессиональных юристов, требуют включение в договор переуступки пункта, в котором дольщик обязан поручиться за строительную компанию.

Хотя подобное требование не противоречит закону, ручаться за кого бы то ни было в наше нестабильное время не практично.

При наличии ипотеки

Вступая в долевое строительство, граждане не становятся ограниченными в своих правах даже в том случае, если приобретают недвижимость на заемные деньги.

Они имеют возможность продать недостроенное жилье в многоквартирном доме, заключив договор цессии с юридическим или физическим лицом.

Но таким дольщикам необходимо в обязательном порядке получить разрешение банка-кредитора на подобную сделку.

Обычно финансовые учреждения легко соглашаются на такие операции, ведь в случае успешного исхода ипотека будет погашена досрочно и в полном объеме.

Важно напомнить, что некоторые банки выдают кредиты для приобретения недвижимости по договору цессии.

О переуступке ипотечной квартиры читайте в статье: переуступка ипотеки. Как происходит переуступка по ДДУ, читайте здесь.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/pereustupka-ot-zastrojshchika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.