Переуступка дду от юридического лица

Содержание

Юридическое сопровождение уступки требований по ДДУ

Переуступка дду от юридического лица

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/service_fiz/nedvizhimost/yuridicheskoe-soprovozhdenie-ustupki-trebovaniy-po-ddu/

Переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу | Кузнецова и Партнеры

Переуступка дду от юридического лица

Как переуступить неустойку по ДДУ юридическому лицу?

Запишитесь на консультацию

Не всегда застройщик заканчивает стройку вовремя. При срыве сроков сдачи дома у дольщика возникает право требовать уплаты неустойки. Однако законодатель установил существенные различия в том, кто именно требует неустойку с застройщика: лицо физическое или юридическое.

Разберемся, в чем именно разница и почему порой выгоднее, чтобы преемником стало именно юрлицо.

Соглашение, в рамках которого одна сторона уступает свое право требовать что-либо второй стороне, называется цессией. Если говорить о переуступке неустойки по договору долевого участия, то в рамках цессии дольщик передает право требовать выплату неустойки другому лицу. Закон позволяет участнику долевого строительства передать такое право как физическому, так и юридическому лицу.

Оформить переуступку неустойки по ДДУ дольщик может в любой момент, когда такое право возникло у него самого. Кроме случаев, когда:

  • передавать любые права, в том числе и требования неустойки, прямо запрещено самим договором долевого участия;
  • на передачу прав требования, в том числе и неустойки, требуется согласие застройщика (такое условие закреплено в ДДУ);
  • одновременно передается и право требования неустойки, и право на саму квартиру, а согласие застройщика, которое в данном случае обязательно, не получено.

Чаще всего причина, побудившая участника долевого строительства передать право требовать с застройщика неустойку по ДДУ, одна: ему не хочется тратить время и силы на эту процедуру.

Ведь переуступка не означает, что дольщик отказался от выплат и не получит ничего. Это не так. Он тоже получает компенсацию, но лишь в оговоренной цессией части.

Остальное забирает себе тот, кто эту переуступку принял.

Дольщику часто выгоднее передать права требования неустойки по ДДУ именно по рассматриваемой схеме. Главное преимущество заключается в том, что дела по взысканию неустойки по ДДУ, в которых истцом выступает физическое лицо, рассматривают суды общей юрисдикции.

Когда участниками спора являются юридические лица, они будут выяснять отношения уже в арбитраже. В первом случае существует риск того, что суд снизит размер требуемой выплаты.

Если же выплата неустойки требуется через арбитражные инстанции, вероятность снижения ее размера значительно ниже.

Случается, что застройщик готов выплатить дольщику неустойку, но по разным причинам не может сделать этого именно в денежном эквиваленте. В качестве компенсации строительная фирма предлагает, к примеру, производство каких-либо работ.

А участнику долевого строительства это не нужно, он хочет именно деньги. Назревает конфликт, грозящий перерасти в долгие судебные разбирательства. Но находится фирма, которой необходимы предлагаемые застройщиком работы.

И тогда дольщик заключает с таким юридическим лицом договор цессии по переуступке прав требования неустойки по ДДУ.

В рамках этого соглашения фирма-преемник получает неустойку от застройщика в форме выполнения работ, а передавшему право требования дольщику она выплачивает за это денежную компенсацию. Все в плюсе: застройщик выполнит свои обязательства по уплате неустойки, юридическое лицо, принявшее право требования, получит необходимые работы, а дольщик – денежную компенсацию.

Удобно переуступать право требования неустойки именно юридическому лицу и тогда, когда дольщику положена компенсация по нескольким квартирам. В таком случае процедура взыскания неустойки потребует подготовки большого пакета документов. С этим лучше справится команда юристов по ДДУ, работающих в штате юридического лица, чем одно физическое лицо.

Оформление переуступки неустойки по ДДУ юридическому лицу ничем не отличается от любой другой процедуры оформления договора цессии. Дольщику-физическому лицу необходимо:

  • Выбрать юридическое лицо, которому он будет уступать право требовать неустойку.
  • Обговорить с ним условия переуступки, размер и сроки компенсации, другие нюансы, касающиеся данного вопроса.
  • Письменно известить фирму-застройщика о том, что право требовать неустойку переуступается юридическому лицу. При этом если ДДУ не предусматривает согласие застройщика, то письмо носит уведомительный характер. В ином случае в извещении потребуется просить застройщика в установленный срок сообщить о своем согласии или несогласии с такой переуступкой. Извещение направляется по почте либо передается представителю строительной фирмы лично.
  • Составить договор переуступки и подписать его. Этот шаг в обязательном порядке делается только после получения застройщиком уведомления о предстоящей переуступке права требовать неустойку, а также в предусмотренных на то случаях одобрения им этой сделки. Иначе существует риск, что договор цессии будет признан нелегитимным.
  • Пройти процедуру государственной регистрации договора переуступки. Это условие является обязательным. Цессия по ДДУ имеет юридическую силу только после ее регистрации в Росрестре.
  • Передать фирме, принявшей право требовать неустойку, необходимые для этого документы (оригинал ДДУ, квитанции, акты и т.п.).
  • Получить оплату. Ее размеры, порядок и сроки стороны договора переуступки права требования неустойки по ДДУ определяют сами.

Правильно составить договор переуступки, подготовить сопутствующий этой процедуре пакет документов поможет адвокат по ДДУ.

Заключение

Как видно, переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу имеет свои нюансы, несоблюдение которых грозит признанием такого соглашения недействительным. Как следствие – дольщик не получит причитающиеся ему выплаты. Разобраться во всех тонкостях этой процедуры, грамотно оформить необходимые документы поможет адвокат по спорам с застройщиком.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/pereustupka-neustoyki-po-ddu-yuridicheskomu-licu/

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

Переуступка дду от юридического лица

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»).

Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам.

Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г.

Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См.

«Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)

Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером.

Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином

Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.

Единственный нюанс – если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].

Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования

Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства.

Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.

Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования

Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.

Признание сделки недействительной

Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления.

При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании.

Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.

Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций.

А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства.

Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.

[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.

Выводы

Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам.

Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера.

На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика.

К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.

Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность.

Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере.

О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».

Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной. 

[1] 15% и 6%

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40768.html

Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Переуступка дду от юридического лица

> Защита дольщиков > Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Некоторые граждане приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости в инвестиционных цвелях для их последующей перепродажи и получения прибыли.

Но бывают и ситуации, когда по каким-то причинам (например, дольщик нашёл более выгодное предложение с небольшой доплатой), к моменту завершения строительства многоквартирного дома необходимость в объекте долевого строительства у собственника пропадает и он выставляет его на продажу.

Поскольку на рынке новостроек крутятся огромные деньги, то это всегда будет привлекать на него посредников в лице всевозможных «риэлторов» (посредников) и недобросовестных граждан, которые стремятся нажиться на доверии и неопытности покупателей. Если в первом случае речь идёт об «услугах», которые могут быть оценены до 10% от стоимости объекта недвижимости за «подбор квартиры», то в случае с мошенничеством новый покупатель и вовсе может лишиться квартиры и денег.

Не упускают возможности «заработать» на дольщиках и застройщики, которые не перестают совершенствовать свои ДДУ.

В настоящее время недобросовестные строительные компании прописывают в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика согласовывать с ними переуступку прав требования на объект долевого строительства и получать от них соответствующее разрешение.

Разумеется, что не за бесплатно. Стоимость подобных «разрешений» может составлять до 10% от цены договора, что не так уж и мало даже с учётом возросшей стоимости квартиры.

Вместе с тем, согласно действующему законодательству Российской Федерации, у участника долевого строительства отсутствует обязанность по согласованию с застройщиком переуступки приобретённой квартиры (при условии исполнения им обязательства по полной оплате цены ДДУ) и тем более платить за это деньги. Дольщик должен лишь уведомить застройщика о том, что он переуступил квартиру третьему лицу, направив в адрес строительной организации подтверждающие факт сделки документы.

Дольщику, далёкому от юридической науки и нюансов сделок с недвижимостью очень трудно увидеть проблемные моменты в ДДУ и в договоре переуступки (цессии). Чаще всего покупатели жилья не привлекают к сопровождению сделок с недвижимостью профессиональных юристов, а подписывают договора бегло их просмотрев и поверив абстрактным фразам продавца / менеджера застройщика.

Самым важным при покупке квартиры по переуступке прав требования является безусловное подтверждение наличия у продавца прав, которые переуступаются.

Некоторые нюансы приобретения квартиры в новостройке по договору уступки права требования

  1. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика, поскольку он приобретает лишь право требования у застройщика объекта долевого строительства; соответственно и все претензии по ДДУ покупатель может предъявить только застройщику, а не цеденту (продавцу).

  2. В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства может рассчитывать только на возврат застройщиком цены договора (указанной в ДДУ), а не всей суммы, уплаченной им по договору цессии продавцу.

  3. Оплата по договору цессии должна осуществляться только после перехода права требования квартиры новому участнику долевого строительства (при этом для защиты продавца в договор можно внести пункты о признании сделки недействительной в случае отсутствия оплаты со стороны покупателя в установленный срок).

  4. Если квартира изначально приобреталась первоначальным покупателем за счёт средств ипотечного кредитования и он до конца не погашен, то переуступить объект недвижимости без согласия на это кредитной организации (банка) на представляется возможным.

  5. Переуступка прав требования на объект долевого строительства возможна только до подписания акта приёма-передачи между дольщиком и застройщиком или признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

  6. Если в ДДУ в качестве участников долевого строительства фигурируют несколько собственников в виде супругов, то для переуступки квартиры, равно как и для других сделок с ней необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов на сделку.
  7. Основным документом, подтверждающим право продавца (участника долевого строительства) на квартиру в новостройке является договор долевого участия (ДДУ), который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, ровно также как и договор уступки права требования на квартиру (договор цессии).

Основные риски при приобретении квартиры в новостройке по переуступке для нового покупателя

Риски при переуступке для покупателя

Приобретение объекта с недостатками

Квартира в «долгострое» или «недострое»

Признание цессии недействительной

Мошенническая схема с «двойной переуступкой»

Продажа квартиры по заниженной цене

Перевод долга на нового покупателя

Квартира, приобретённая на материнский капитал

Проблемы с арендуемым земельным участком

Рассмотрим каждый из вышеприведённых рисков более подробно:

  • Продавец может хотеть избавиться от приобретенной недвижимости по причине наличия в квартире множественных недостатков, которые были выявлены им в результате первоначального осмотра объекта (который не обязывает его сразу же принимать объект у застройщика). Наличие недостатков квартиры, в соответствии со ст. 8 № 214-ФЗ, позволяет дольщику отказаться от принятия квартиры до устранения застройщиком выявленных недостатков. В то же время некоторые недостатки объекта долевого строительства могут быть весьма существенными (например, криво уложенные плиты перекрытия потолка или отсутствие межквартирной шумоизоляции) и для их устранения потребуется вложение значительных денежных средств. Кроме того, нельзя исключать и возможные серьёзные дефекты многоквартирного дома (типа трещины в фундаменте здания) о которых каким-то образом могло стать известно «счастливому» владельцу.
  • Объект незавершённого долевого строительства может быть выставлен на продажу собственником по причине его осведомлённости о высоких рисках недостроя многоквартирного дома и/или скорого банкротства строительной компании. Также многие дольщики избавляются от квартир в домах, строительство которых неоднократно приостанавливалось или ведётся слишком медленными темпами (так называемые «долгострои»). Приобретение квартиры в подобной новостройке по переуступке ДДУ не сулит новому участнику долевого строительства ничего хорошего. По этим причинам, следует внимательно и всестороннее проверять жилой комплекс и застройщика перед покупкой квартиры по цессии у частных продавцов.
  • Признание договора цессии недействительным в результате неправильно оформленной и/или проведённой сделки или неточных юридических формулировок в тексте грозит новому участнику долевого строительства серьёзными последствиями в виде потери движимого и недвижимого имущества (денег и квартиры). Сделка может быть умышленно проведена неправильно недобросовестным продавцом с целью её последующей отмены в судебном порядке. Во избежание подобных инцидентов настоятельно рекомендуется сопровождение сделок по переуступке прав специализированными юристами и/или риэлторами. Мнимая экономия может обернуться катастрофическими последствиями.
  • Квартиры в новостройках по переуступке могут продаваться не только по договорам участия в долевом строительстве, но и по другим видам договоров, не проходящих обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а потому велик риск наткнуться на так называемую «двойную переуступку». Даже если удастся привлечь мошенников к ответственности, вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно. Самостоятельное приобретение объектов долевого строительства по договору цессии без ДДУ категорически не рекомендуется без сопровождения сделки профессионалом.
  • Недобросовестный продавец может пытаться убедить покупателя приобрести у него квартиры по «заниженной цене» для уменьшения налоговой нагрузки на него. Так, в договоре цессии указывается цена продажи, а сделка осуществляется по другой – более высокой цене. «Разницу» покупатель, как правило, передаёт продавцу за наличный расчёт под расписку, а цену договора оплачивается в безналичной форме. Новому участнику долевого строительства не в коем случае не стоит соглашаться на этот «трюк» и «входить в положение» продавца, поскольку такая схема несёт лишь неоправданные риски и лишает возможности, в частности, воспользоваться налоговым вычетом в полном объёме.
  • Если изначальный участник долевого строительства не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком, установленные договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части оплаты цену ДДУ, то переуступка объекта долевого строительства возможна лишь с письменного согласия строительной компании и только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового дольщика (в силу положений ст. 11 № 214-ФЗ). Перед покупкой квартиры по переуступке следует истребовать у продавца и застройщика справку и платёжные документы, подтверждающие факт того, что цена договора была полностью выплачена и никаких задолженностей не имеется.
  • Следует быть предельно осторожными с приобретением по переуступке квартиры в новостройке по ДДУ, в котором фигурируют несовершеннолетние дети, а для оплаты цены договора использовались средства материнского капитала. Дело в том, что приобретение квартиры за счёт средств материнского капитала имеет свои особенности, а покупатели в лице родителей берут на себя определённые обязательства перед государством, неисполнение которых с большой долей вероятности может привести к признанию сделки по переуступке квартиры недействительной, в результате чего новый покупатель может безвозвратно лишиться квартиры и денег. Проведение подобных сделок рекомендуется только при наличии высококвалифицированного юриста.
  • Нередко встречаются случаи, когда в договоре долевого участия в строительстве указывается, что земельный участок находится в аренде у застройщика, а его владельцем является некое третье лицо (а не орган муниципальной власти). Не обязательно, но вполне возможно, что у покупателей квартир после завершения строительства многоквартирного дома и истечения срока действия договора аренды земли могут возникнуть серьёзные проблемы в виде земельных споров. Самым безопасным вариантов является приобретение новостройки, земля которой передана в аренду муниципальными властями, поскольку по истечении срока аренды (который обычно составляет 50 лет) он, как правило, беспроблемно продлевается.

Источник: https://bastion-com.ru/pereustupka-ddu.html

Переуступка (уступка) прав на квартиру по договору долевого участия

Переуступка дду от юридического лица

Узнать стоимость решения вопроса

Цессия, или переуступка прав по договору долевого участия – одна из самых актуальных услуг на рынке жилищного строительства. Первой стороной в передаче ДДУ выступает дольщик (цедент), заключивший договор со строительной компанией, второй – гражданин (цессионарий), который готов выкупить у него право на квартиру у застройщика.

Такая сделка становится необходимостью, когда дольщик отказался от идеи возведения квартиры вместе со строительной компанией еще до официальной передачи ему нового жилья. Иными словами, переуступка права по договору долевого строительства может произойти даже тогда, когда квартира не построена, – например, она находится на десятом этаже, а дом пока достроили до пятого этажа. 

Преимущества, недостатки и риски переуступки ДДУ

Уступка права требования по договору долевого участия – фактически операция по приобретению квартиры. Дольщик продает другому гражданину право на квартиру, для возведения которой он заключил ДДУ. Продается не квартира, а право на неё.

Переуступка по договору долевого участия имеет достоинства и недостатки для дольщика, продающего право требования, и для его покупателя. Какие они?

  • Продавец может извлечь выгоду. Например, если гражданин заключил ДДУ на старте стройки, когда цены на квартиры минимальные, то перед сдачей дома, недвижимость обычно повышается в цене.

  • Цессия поможет с минимальными проблемами переехать в другой город.

  • Переуступка ДДУ избавит от финансовых трудностей.

  • Согласие застройщика, без которого цессия невозможна, может быть платным.

  • При расторжении ДДУ без причины, установленной законодательством, дольщик может быть наказан штрафом. Их включают в документ в интересах застройщика. При цессии уступке права требования по договору долевого участия продавец не подвергнется финансовой санкции.

  • Покупателю по цессии нужно будет придерживаться условий ДДУ, заключенного между продавцом квартиры и застройщиком. Требовать корректировок он не сможет.

  • Есть вероятность покупки квартиры по переуступке ДДУ в том доме, где недвижимость уже распродана.

  • Самым существенным минусом договора переуступки права в долевом строительстве для покупателя может стать ненадежность продавца, – ведь придется покупать не напрямую у застройщика, а у частного лица.

  • Есть риск подписать договор переуступки долевого участия в строительстве на выкуп квартиры у компании, которая «метит» в банкроты.

Важно! Цессия вовсе не значит, что человек потеряет вложенные в долевое строительство средства. Но для проведения такой операции нужно обязательно обратиться за правовой помощью к юристам. Иначе можно стать жертвой мошенников, предлагающих свои услуги по сопровождению сделки.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Переуступка по договору долевого участия в строительстве – нюансы оформления

По ФЗ №214 и ГК сделку уступки права в долевом строительстве можно выполнить при определённых условиях. Переуступка по ДДУ возможна до оформления приёмки-передачи квартиры. Когда акт подписан, дольщик уже не является должником застройщика.

  • После оформления цессии приобретатель права приступает к исполнению условий договора, и если, например, дольщик внес не все платежи строительной компании, то он должен будет их внести.

  • Переуступка прав требования по договору долевого участия предполагает подписание цессии между дольщиком и получателем права. Любые иные формы документов – незаконны.

В ДДУ может быть прописано, при каких условиях может уступаться право требования. Тут могут быть два подхода:

  1. Переуступка прав проводится при выплате всей цены договора. Всю стоимость жилья застройщику выплачивает инициатор договора цессии, а потом переуступает право на жилье.

  2. Оставшуюся долю по ДДУ выплачивает новый дольщик. По сути меняется имя в договоре. Получатель права требования приступает к его исполнению.

Важно! Договору цессии нужна регистрация в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Иначе он будет считаться незаключённым.

Как оформляется уступка по договору долевого участия: алгоритм сделки

Любые операции с недвижимостью нуждаются в помощи специалиста, но цессия – в особенности. В силу её специфичности. Что именно должен сделать дольщик для того, чтобы уступить право требования на новостройку? Ему предстоит ряд шагов, которые необходимо сделать в сопровождении юриста:

  • заключить предварительное соглашение о подписании договора переуступки долевого участия в строительстве со второй стороной;

    Предварительное соглашение – это документ, цель которого установление условий сделки по переуступке прав. Его подготовку лучше доверить юристу. Но в нескольких словах скажем, какие обязательные пункты должны в нем содержаться.

    1. Подробное описание передаваемой квартиры, – все её характеристики, стоимость, площадь, этаж, количество комнат…

    2. Размер задатка. Его вносит приобретатель права требования;

    3. Ответственность сторон при несоблюдении договора цессии;

  • направить уведомление застройщику о желании переуступить право требования;

  • получить согласие от застройщика на цессию. Без него сделка будет считаться незаключённой;

  • заручиться разрешением от банка, если продавец – заёмщик, и у него есть ипотека;

  • получить выписку из ЕГРП о праве продавца на жилье;

  • получить плату за уступку права можно после регистрации цессии;

  • подготовить договор переуступки долевого участия в строительстве;

  • подать бумаги в Росреестр, МФЦ; затем получить зарегистрированный документ;

  • ДДУ при цессии передается приобретателю права требования.

Когда покупатель согласен оплатить оставшуюся часть задолженности застройщику, нужно заключить договор о переводе долга между цедентом и цессионарием.

Если договор цессии признали недействительным, покупатель может требовать возврата личных средств и понесённых убытков или пойти в суд, который и решит, кто прав.

Важно! Бывает, застройщик не участвует в переуступке прав собственности. Но встречаются и случаи, когда условие участия компании есть в ДДУ. Оно обязательно, и если цедент еще не выплатил все средства застройщику.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Регистрация договора переуступки ДДУ

Чтобы зарегистрировать цессию в представительстве ФРС или МФЦ требуются следующие документы:

  • паспорт РФ;

  • заявления на регистрацию переуступки;

  • договор участия в стройке;

  • согласие застройщика на цессию;

  • соглашение об уступке права требования по договору долевого участия;

  • согласие супруга в спорной ситуации. Его заверяет нотариус;

  • заявление от приобретателя переуступки на регистрацию ипотеки, ипотечный договор при необходимости;

  • договор о переводе долга или справка об отсутствии задолженности цедента перед застройщиком, если осуществляется переуступка ДДУ при ипотеке;

  • квитанция о госпошлине за регистрацию уступки.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Подводные камни уступки по цессии

Переуступка прав требования по договору долевого участия – наиболее безопасная сделка, – цессия проходит регистрацию. Но вообще при уступке существуют различные риски. Рассмотрим основные.

  • При оформлении передачи прав не по ДДУ, а другому виду договора, – например, купли-продажи – он уже не будет регистрироваться, а значит, есть риск того, что покупатель получит уже купленное кем-то жилье.

  • Договор переуступки долевого участия в строительстве предполагает получение от покупателя не только справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к дольщику, но и все финансовые документы, в том числе акт сверки внесённых платежей. Тогда будет понятно, есть ли у продавца долги перед строителями. Они не станут неприятным сюрпризом для покупателя.

  • Незаключенность ДДУ – главная причина признания сделки по уступке права недействительной. Для подтверждения прав продавца можно получить выписку из ЕГРП.

  • Когда договор цессии уже заключен, претензии по несостоятельности застройщика, проблемам со строительством дома к продавцу невозможны.

Примеры из практики

№1

В «Правовой Петербург» за консультацией обратился гражданин, которому риелтор предложила приобрести квартиру по переуступке прав требования. Жилье находилось в хорошем районе и неподалёку от места работы мужчины. В агентстве недвижимости ему сказали, что сделку уступки права требования по договору долевого участия можно оформить задним числом.

Юристы объяснили, что предложение похоже на мошенничество. Скорее всего, продавец подписал акт приёмки-передачи на квартиру, а значит, не имеет права на переуступку.

№2

За помощью к юристам обратились муж и жена. Они, используя средства материнского капитала, хотели купить квартиру по переуступке ДДУ в строящемся доме и просили специалистов организовать сделку и проверить надежность компании.

Юристы провели правовую экспертизу, – компания вела свою работу законно, сомнений в успешном завершении стройки не возникло. Специалисты помогли провести переуступку права требования на жилье.

Важно! Вывод один: цессия – очень непростая процедура. Необходимо юридическое сопровождение при сделках покупки или продажи квартир по уступке прав ДДУ. Юристы помогут выбрать надежного застройщика, проверить документы, проконтролировать ход оформления сделки, обезопасив интересы приобретателя права требования.

Условия работы с «Правовым Петербургом»

  • Составим договор переуступки долевого участия в строительстве;

  • Переуступка по ДДУ в Санкт-Петербурге;

  • Отсутствие скрытых платежей;

  • Оплата только за результат;

  • Работаем 24/7

  • Опыт более 7 лет!

  • 98% довольных клиентов.

Что вы получите дополнительно, обратившись к нам

  • Бесплатная консультация.

  • Стоимость услуг – фиксированная. Не меняется в процессе работы.

  • Наши услуги оплатит ответчик!

Нужно составить договор переуступки по ДДУ? Без опытного юриста не обойтись!

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Источник: https://yurist-advokat812.ru/uslugi/zashchita-dolshchikov-i-payshchikov/ustupka-prav-po-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.