Переуступка договора долевого участия в строительстве

Содержание

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка договора долевого участия в строительстве

В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.

Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии.

Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.

Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.

Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.

Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.

Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.

Специфика сделки

В числе нюансов можно выделить:

Выплата задолженностипо общему решению дольщика, девелопера во время подписания соглашения об участии в возведении многоквартирного здания, детерминируется возможность реализации:

  • с переводом остатка задолженности на нового собственника;
  • исключительно по факту перечисления совокупной цены будущей жилплощади.

В том случае, если по закону разрешено перевести остаток долга на нового владельца недвижимости, к нему также перейдет текущее расписание оплат, сумма платежа.

Процедура регистрации переуступки прав по ДДУОсновное условие для подписания соглашения цессии — гос регистрация документа в Росреестре. А значит, не пройдя такую процедуру, все документы, подписанные вами определяются как незаконные
 Цессиясогласно законодательству РФ реализация недостроенной жилплощади считается допустимой исключительно посредством цессии

Законодательная регламентация

Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:

Федеральный Закон № 214 «О долевом участиирегламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга
 Гражданский кодекс РФустанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется:

  1. Если выплата паевого участия осуществляется по частям (существует график погашения долга, установлена конкретная сумма выплат), нужно изначально получить согласие от строительного предприятия для перевода остатка долга на нового собственника недвижимости.
  2. Известить фирму-девелопера, получить от нее разрешительную документацию в письменном виде на такого рода сделку.

Заключение предварительного соглашения

В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.

В данном соглашении стоит описать:

Краткую характеристику передаваемой жилплощадиее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочее
Величину аванса который передается продавцу от покупателя
Дата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессииосуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки;
ответственность двух сторонв частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее

ДДУ

По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.

В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.

К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.

Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.

В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.

Переуступка прав между родственниками

В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.

К примеру, супруги вступили в паевое строительство в тот период, когда их ребенок учился в ВУЗе. После того, как он трудоустроился, ребенок получает финансовую ответственность за данную будущую недвижимость.

По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.

И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.

Особенности процедуры:

  • В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
  • Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).

Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии, в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.

Порядок оформления

Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.

Однако если дольщик заключил ДДУ, при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируютсякак мошенничество.

Для выкупа данного права у вкладчика нужно:

Выполнить процедуру проверкиразрешительных, лицензионных документов у девелопера;
Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительственеобходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию);
Оформить у девелопера документо состоянии действующей задолженности вкладчика;
Добиться согласия от строительного предприятияна реализацию сделки по соглашению цессии;
В случае, если вкладчик пребывает в официальном бракеон должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом.

Только после таких процедур разрешается подписание документа.

Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.

Какие официальные документы необходимы

В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:

  • ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие — госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра;
  • Удостоверения личности покупателя и продавца;
  • В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт госрегистрации ДДУ, отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
  • Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.

Образец соглашения

В документе должны быть представлены:

Сведения о строительной фирмеобязанности, права двух сторон;
Данные о первом вкладчике, о второмкоторые приобретают право требования по соглашению цессии
Характеристика жилого помещениятехнические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее;
Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступкивспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон.

Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.

Для чего необходим акт приема-передачи

По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.

В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.

Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.

Выплата налога

Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.

Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.

Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.

А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.

: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Переуступка договора долевого участия в строительстве

Нередко при возведении многоэтажных домов юридические, а также физические лица решаются заключить договор долевого участия(ДДУ) с целью последующей перепродажи. Соответственно совершается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве и составляется соглашение.

Процедура обладает своими нюансами, есть определенные риски как для продавца, так и для покупателя. Об этом будет рассказано ниже.

Что такое, нюансы договора

Договор переуступки прав представляет собой соглашение, составляемое между дольщиком и потенциальным покупателем. Дольщик – лицо, заключившее ранее соглашение об участии в долевом строительстве с застройщиком.

Он передает прерогативу требования насчет недостроенного имущества покупателю.

Стоит заметить, что передается именно преференция требования, а не право собственности, поскольку такового еще в действительности нет у самого дольщика.

При заключении договора следует обратить внимание на следующие моменты:

  • в соглашении должно быть зафиксировано изначальное основание переуступки, то есть указание на ДДУ;
  • фиксируется определенная сумма, а также порядок расчета;
  • нужно осуществить проверку документации застройщика, проследить как продвигается строительство;
  • обязательное нотариальное удостоверение соглашения уступки;
  • покупателю надлежит известить застройщика о подписанном соглашении. В противном случае у нового потенциального собственника строящегося жилья могут возникнуть довольно неприятные ситуации (например, по прерогативе истребования соответствия сроков возведения).

Процесс переуступки регламентирован в следующих НПА:

  1. В главе 24 ГК РФ рассматриваются условия уступки, ее форма, прописаны права и обязанности сторон сделки. В целом отношения по сделки регулируются нормами гражданского кодекса и самим текстом соглашения.

  2. Статья 11 №214-ФЗ установила порядок переуступки требований. Так, осуществить процедуру возможно во временной промежуток, начиная от госрегистрации ДДУ и до момента подписания передаточного акта сторонами.

    Если уступка совершается от юр лица, то оплата происходит исключительно после регистрации достигнутого соглашения.

Процедура и само соглашение обладают рядом характерных особенностей, которые следуют изучить перед подписанием соглашения:

  • риски для приобретателя будут небольшими, если основанием нового соглашения выступает непосредственно ДДУ. Образец такого соглашения можно скачать;
  • бывший дольщик несет ответственность перед будущим дольщиком исключительно по действительности переданных прерогатив, но не отвечает за качество итоговой недвижимости, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее. С такими вопросами надлежит обращаться к застройщику;
  • подписанное соглашение не прерывает действительность участия в долевом строительстве, а подразумевает лишь перемену лиц. То есть меняется потенциальный будущий собственник квадратных метров;
  • если уступающая преференцию сторона не оплатила расходов по ДДУ, то осуществляется и переход задолженности к новому владельцу. О перемене в данном случае в общеобязательном порядке уведомляется отвечающий за возведение здания;
  • при переводе долговых обязательств могут возникнуть сложности с застройщиком, в случае если новый приобретатель собирается оплачивать посредством ипотеки;
  • покупателю следует обезопасить себя от лишних расходов, а, следовательно, получить акт сверки платежей. Тогда непредвиденные долги не придется оплачивать;
  • если подписан акт передачи квартиры, то дольщик сможет продать недвижимость лишь по предварительному договору купли-продажи. Ни о какой уступке здесь и речи быть не может;
  • в одних случаях требуется согласие застройщика на переуступку, в других – нет. Так, если об этом упоминается в основном соглашении, то обойти мнение застройщика не удастся, а в некоторых случаях придется и заплатить денежные средства, о чем также прописано в договоре.

Регистрация соглашения о переуступке прав требования, какие документы нужны, куда обратиться

ВНИМАНИЕ !!! Согласовав текст договора, его следует зарегистрировать в установленном законодательством порядке. Регистрация потребуется в том случае, если основанием уступки является ДДУ.

Обратиться следует в отделение Росреестра по месту проживания или в МФЦ и предоставить следующие документы:

  1. ДДУ.
  2. Соглашение об уступке прав (не менее чем 2 экземпляра, подписанные участниками).
  3. Согласие строительной компании в письменном виде, непосредственно о самой уступке и о переводе долговых обязательств в случае их наличия.

  4. Письменное согласие супруги продавца либо брачный договор, доказывающий отсутствие претензий насчет строящегося жилья.
  5. Разрешение из отдела опеки и попечительства, если в договоре участником является несовершеннолетний или недееспособный индивид и у него есть прерогативы на жилплощадь.

  6. Заявление сторон с просьбой о регистрации подписанного соглашения.
  7. Заявка от покупателя на зарегистрирование ипотечного займа.
  8. Кредитный договор с банковской организацией.
  9. Доверенность в случае участия доверителя.
  10. Платежный документ, свидетельствующий об уплате госпошлины.

Если продавцом выступает юр лицо, то необходимы еще и учредительные документы. Для АО может понадобится одобрение всех акционеров на совершение сделки.

Уступающему преференцию индивиду стоит помнить, что уступка требований также относится к сделкам с недвижимостью, происходит уступка материальных прав. По этой причине продавцу придется оплатить налог.

На каждом этапе участники процедуры выполняют определенные действия, представленные в нижеследующей таблице:

Действия продавцаДействия застройщикаДействия покупателя
Извещает застройщика о намерении продажиВыдает письменное разрешениеДоговориться о приобретении с супругом ил супругой
Заручиться согласием супруги на сделкуОтдает справку о выплате задолженностиПроверяет документацию застройщика
Взять разрешение у банка (в случае ипотечного займа)Представляет покупателю документы, доказывающие легальность возведения зданияАнализирует платежи бывшего дольщика
Получить выписку из ЕГРПВыдает будущему дольщику акт сверки платежейОформляет ипотеку на погашение затрат или оплачивает услуги застройщика наличными

ВАЖНО !!! После совершения вышеозначенных действий составляется соглашение и в присутствии уполномоченного лица участники подписывают документ.

В бумаге обязательно указываются следующие сведения:

  • предмет договора (сведения о сторонах, государственный номер ДДУ, объект передаваемой недвижимости с указанием расположения, количества комнат, метража жилплощади и прочее);
  • стоимость, порядок производства расчетов, гарантии выполнения обязательств;
  • права и обязанности участников;
  • меры ответственности;
  • подписи и реквизиты сторон.

Опасности при переуступке по ДДУ

Переуступка требований вполне легальная сделка, однако далеко не безопасная как для продавца, так и для покупателя.

Существующие риски для продавца:

  1. Довольно высокая оплата за согласие застройщика. Последние, чтобы не упустить предполагаемую выгоду, включают в текст соглашения положения о стоимости переуступки в случае такой необходимости.

    С одной стороны, строительную компанию можно понять, поскольку нужно знать с кем имеешь дело (платежеспособен ли родственник, которому передается прерогатива требования). Избежать согласия компании возможно при полном погашении долговых обязательств, иными словами полной выплате за будущую недвижимость.

  2. Отказ застройщика.

    Часто компания прописывает положение о невозможности уступки. Если соглашение уже подписано, то оспорить положение возможно только в судебном порядке. Или прежде чем подписывать такой ДДУ, стоит подумать о непредвиденных обстоятельствах, которые могут возникнуть и все придется прибегнуть к уступке преференции.

  3. Отказ кредитной организации.

    Если услуги возведения были оплачены посредством займа у банка, то потребуется согласие кредитора.

ВНИМАНИЕ !!! Однако у потенциального дольщика намного больше рисков, чем у продавца.

Далее представлены опасения для покупателя:

  • вероятность долгой постройки или вовсе банкротства строительной компании. Продавец уступает лишь прерогативу требования, но не отвечает за просрочку сроков. Поэтому стоит изначально найти как можно больше информации о застройщике, проверить документы, разрешающие возведение, оценить ход проведения строительных работ. И только убедившись в порядочности и законности действий застройщика, следует оформлять соглашение;
  • потеря средств при расторжении ДДУ. Расторгнув договор с застройщиком, покупатель получит лишь сумму, зафиксированную в соглашении о долевом участии. Однако разницу от переуступки никто возмещать не станет;
  • недействительность цессии. Когда изначально сделка будет признана ничтожной (при отказе застройщика, банковской организации);
  • «двойная» переуступка. Непорядочный дольщик, решив заработать средств, уступал свои требования насчет строящегося жилья нескольким приобретателям. Такое возможно, если основанием соглашения об уступке выступает предварительный договор купли-продажи, заблаговременный ДДУ. То есть по тем основаниям, какие не требуют государственной регистрации соглашения;
  • невозможность подать в суд на строительную компанию. Получив прерогативу требования и не известив застройщика такой риск вполне реален;
  • признание цессии недействительной по закону и признание ее не внушающей доверия. Подозрения возникают если сделка заключена по сильно сниженной стоимости или осуществлена меньше чем за 12 месяцев до начала дела о признании продавца банкротом;
  • передача налогового бремени. При регистрации сделок с недвижимостью предусмотрен сбор, который довольно немаленький. Поэтому многие дольщики, уступающие свою прерогативу, в соглашение включают пункт об оплате фискального сбора потенциальным покупателем. А наиболее часто встречается деление расходов поровну между участниками.

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

  1. Цессия представляет собой уступку прерогативы требования от настоящего дольщика к потенциальному.
  2. На законодательном уровне согласие строительной компании не предусмотрено, однако последняя для своей безопасности прописывает пункт в ДДУ.

    Такое ограничение по договору не запрещается законом.

Перед оформлением переуступки нужно быть предельно осторожным как продавцу, так и покупателю.

Однако для последнего существуют двусторонние опасения (со стороны строительной компании и самого дольщика).

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Самостоятельная переуступка квартиры

Переуступка договора долевого участия в строительстве

Когда оформляется переуступка квартиры, самостоятельно действовать можно, но только если вы знаете все тонкости и нюансы процедуры передачи прав требования. Чтобы разобраться в этом, не нужно быть практикующим юристом. Достаточно изучить информацию, изложенную в этой статье.

Действуйте согласно рекомендациям, но перед этим оцените целесообразность покупки. Для этого в публикации есть раздел, касающийся затрат, которые придется понести. В любом случае сделка является юридическим, правовым актом.

Значит, все самостоятельные действия должны производиться в соответствии с требованиями действующего законодательства России.

Как проходит сделка?

Ответ на вопрос, можно ли самостоятельно оформить переуступку, простой и однозначный. Конечно, можно. Законами вы никак не ограничены в принятии подобных решений.

По своей сути оформление договора цессии мало чем отличается от обычной купли-продажи, хотя некоторые особенности все же есть. Соглашение не всегда двустороннее.

В некоторых случаях договор трехсторонний, и его подписывает представитель застройщика, продавец квартиры (цедент) и покупатель (цессионарий).

Если говорить о подробной пошаговой инструкции, то самостоятельное переоформление переуступки на квартиру в строящемся доме выглядит следующим образом:
  1. Изучение и анализ документации, предоставляемой цедентом и застройщиком. Цель – убедиться в добропорядочности первого и надежности второго.
  2. Сбор документов, которые необходимы цессионарию, чтобы совершить сделку, как того требует действующее законодательство Российской Федерации.
  3. Уведомление всех участников. Письменно извещается застройщик, а если продавец покупал квартиру в ипотеку, то оповещается банк, выдавший займ.
  4. Подписание договора переуступки прав на квартиру в присутствии нотариуса. Нотариальное заверение – обязательное требование ГК РФ.
  5. Оплата суммы согласно договору. Покупатель выплачивает продавцу денежные средства в объеме, указанном в договоре цессии.
  6. Оформление закладной и кредитного договора, если покупатель оплачивает жилье за счет заемных средств, выданных банком в рамках ипотечного кредита.
  7. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ, после которой новому владельцу выдается соответствующая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Не стоит забывать о необходимости вносить регулярные платежи, оплачивать налог на недвижимость, а также НДФЛ (оплачивает цедент).

Как оформить?

Каждый из этапов, перечисленных ранее, имеет свои особенности. Так, при анализе документов, предоставленных застройщиком, обращают внимание на следующие важные аспекты:

  1. Наличие разрешений на ведение коммерческой деятельности.
  2. Наличие разрешений на строительство дома.
  3. Отсутствие трудностей в финансировании проекта.
  4. Устойчивое финансовое положение.
  5. Исполнение сроков строительства, указанных в проекте и т.д.

Также придется самостоятельно проводить юридический мониторинг договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом. Обращают внимание на наличие запретов на оформление цессии, что иногда встречается в тексте соглашения.

Самостоятельно составить договор цессии тоже можно. Скачайте образец, изучите его особенности. Обговорите условия передачи прав на квартиру, оформите переуступку согласно требованиям действующего законодательства. А передавать деньги лучше через банковскую ячейку. Выглядит это так.

Сумма поступает в банк, но остается недоступной для продавца, пока вы не завершите оформление переуступки, и не предоставите выписку из Росреестра.

Только после этого денежные средства поступят на счет цедента, который в свою очередь получает гарантию, что оплата будет получена в полном объеме.

Сколько стоит?

Платы за оформление не предусмотрено, даже если сделка проводится самостоятельно. Оплачивается госпошлина в размере 175 рублей. Это продавец со статусом цедента, получая деньги, обязан заплатить налог по стандартной ставке НДФЛ, которая составляет 13% от размера полученной суммы.

Но спустя год подается декларация 3НДФЛ и оформляется налоговый вычет. Декларацию необходимо подготовить самостоятельно. Застройщик не имеет права требовать деньги за то, что покупатель с продавцом самостоятельно решили оформить переуступку квартиры.

На это указывает Федеральный Закон № 214-ФЗ.

Какова длительность оформления?

Здесь можно сказать, что сроки относительны. Если процедура проводится самостоятельно, потраченное время зависит от расторопности участников сделки. Подготовка документации, проверка юридического соответствия, получение разрешений супругов и т.д. Все это требует времени.

После оформления, когда необходимо предоставить самостоятельно оформленный договор переуступки в Росреестр, уйдет еще от недели до месяца. Это необходимо для проверки достоверности предоставленных бумаг. На оформление ипотеки потребуется дополнительно от двух дней до двух недель.

Документы

Застройщик предоставляет регистрационные свидетельства и уставные документы.

Также придется самостоятельно изучить финансовые отчеты за последний квартал (предыдущий текущему), чтобы определить успешность бизнеса и экономическую стабильность предприятия.

Имеет смысл затребовать подтверждения, что предприятие не находится на стадии банкротства. Продавец, он же цедент, передает на ознакомление договор долевого участия (ДДУ). Сделку нельзя будет завершить самостоятельно без:

  1. Паспорта гражданина Российской Федерации.
  2. СНИЛС, ИНН.
  3. Зарегистрированного ДДУ.
  4. Акт сверки об отсутствии задолженностей (если квартира оплачена 100%).
  5. Письменного согласия банка и застройщика.
  6. Справки о семейном положении (оформляется нотариально).
  7. Письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Покупатель, решивший провести сделку по переуступке самостоятельно, должен подготовить естественно паспорт и СНИЛС (ИНН). Еще потребуется согласие супруга (супруги) и чек об уплате госпошлины. Вся документация для оформления квартиры по переуступке предоставляется в оригиналах и копиях, которые необходимо самостоятельно подготовить заблаговременно.

Договор

Есть два типа договора цессии:

  1. Двусторонний. При подписании участвует продавец и покупатель. Застройщик уведомляется, знакомится с условиями, ставит отметку и получает свой экземпляр.
  2. Трёхсторонний. Третьим участником становится банк, если квартира кредитная (приобретается в ипотеку). Застройщика необходимо уведомить в любом случае.

По оформлении соглашения лучше не действовать самостоятельно, если нет соответствующих знаний и навыков. При любых затруднениях лучше обратиться за консультацией к специалистам.

Формулировки должны быть четкими, однозначными, а содержание законным. Чтобы переуступка обрела юридическую силу, и появилось право требования на квартиру, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это можно сделать, обратившись самостоятельно или доверить регистрацию застройщику.

Остались вопросы

Напишите нам в чат

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/kak-samostoyatelno-provesti-sdelku-po-pereustupke/

Переуступка прав по ДДУ: с какими сложностями может столкнуться покупатель?

Переуступка договора долевого участия в строительстве

Продажи новостроек через договор переуступки (цессии) довольно часто встречаются в крупных городах, в частности в Санкт-Петербурге.

Цессия — соглашение, по которому передаются права и обязанности по договору участия в долевом строительстве жилья от одного первоначального участника строительства к другому. Возможность переуступить права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст.

11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Такая возможность переуступить права требования на ещё строящееся жилье очень востребована среди инвесторов в недвижимость, поскольку дает возможность продать объект до оформления его в собственность.

Однако сейчас у таких договоров начала проявляться новая особенность – всё чаще переуступки начали оформлять от юридического лица физическому. Особенно популярно это стало после введения экроу-счетов, застройщики продают квартиры практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям, чтобы избежать новой модели.

Обычно такая схема выглядит следующим образом: часть квартир застройщик по сниженной цене продаёт аффилированной компании. Именно она уже по рыночной цене будет перепродавать эти квартиры частным покупателям.

При этом застройщик убивает сразу двух зайцев: взнос в компенсационный фонд, который оплачивает застройщик, рассчитывается от заниженной стоимости первичного договора, плюс прибыль от повторной реализации будет не на его счетах.

Сама по себе переуступка права по ДДУ совершенно законна. Это могут быть и договоры простых потребителей, по каким-то причинам решивших продать недвижимость в строящемся доме, или вознаграждение застройщика подрядчикам, поставщикам или владельцам земли, на которой реализуется проект.

Но стоит отметить, что именно такой формой пользуются и недобросовестные застройщики. Ведь по договору переуступки покупатель приобретает не саму квартиру, а только права и обязанности, предусмотренные в ДДУ.

А, следовательно, продавец не несёт никакой ответственности за исполнение обязательств, предусмотренных договором, ни по срокам сдачи объекта, ни по его качеству.

Давайте рассмотрим, с какими проблемами в этом случае может столкнуться потенциальный покупатель.

1. Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Т.е. фиктивные ДДУ аффилированной компании застройщик оформляет по минимальной цене.

При этом при заключении договора переуступки прав с итоговым покупателем сумма значительно возрастает (как правило, покупателю это объясняется большей готовностью объекта). Но застройщик отвечает перед дольщиком только по той цене, что указана в первоначальном договоре.

И если по какой-либо причине покупатель захочет расторгнуть договор с застройщиком (будь то срыв сроков или неудовлетворительное качество объекта), то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ.

2. Но в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика. В этом случае возмещение рассчитывается из цены квадратного метра, определённой отчётом оценщика, но не менее цены, указанной в ДДУ.

Причём дольщик имеет право пригласить своего оценщика, если будет не согласен с предоставленной оценкой конкурсного управляющего, и потребовать включить в реестр требований к застройщику именно наибольшую стоимость.

Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. Хотя и это не гарантирует возмещения рыночной стоимости квартиры в случае банкротства застройщика, особенно в случае, если застройщиком не вносились обязательные отчисления в компенсационный фонд.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде.

3. Если при заключении обычного ДДУ в сделке участвуют двое: застройщик и покупатель, то при продаже квартиры через переуступку таких звеньев в цепочке может быть значительно больше. А значит, возрастает риск, что какое-то из этих звеньев окажется недобросовестным.

Ни для кого не секрет, что перед покупкой квартиры в строящемся доме необходимо собрать максимум информации о застройщике. А в случае с переуступкой, тем более от юрлица, придется осуществить проверку сразу нескольких компаний. В противном случае есть серьёзный риск потерять квартиру.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее. Платежи должны быть признаны действительными.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Лучше также изучить информацию о компании, на которую оформлен ДДУ: давно ли она существует, какую деятельность ведёт, какой штат сотрудников, отчисляет ли налоги, есть ли с её участием судебные разбирательства.

Насторожить должен, например, тот факт, что в компании зарегистрированы 2 человека, а застройщик с ней оформил ДДУ на условиях взаимозачёта за выполнение определённых работ. Необходимо также проверить правовые основания предыдущих сделок. Т.к. если одна из сделок в цепочке будет признана недействительной, это может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

4. Существует также понятие добросовестного приобретателя. Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать.

И по общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли. Т.е. вновь купленная квартира в этом случае должна остаться у конечного приобретателя. Но покупатели, оформляющие договор переуступки, не получают защиту добросовестного приобретателя, так как они не получили право на готовую квартиру как вещь. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ.

Источник: https://pravo.org/articles/pereustupka-prav-po-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.