Переуступка договора долевого участия

Содержание

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Переуступка договора долевого участия

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.

Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь — никому не продашь” — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, — объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, — поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, — все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43517942-pereustupka-prav-po-ddu-nyuansy-slozhnosti-riski-dolschika/

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

Переуступка договора долевого участия

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ.

Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е.

388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или компанию. Случаев много.

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги.

Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей.

Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст.

11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п.

1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п.

2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ.

И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п.

2 ст. 382 ГК РФ.

В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

  • Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
  • Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п.

1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ.

Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст.

391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Что сделать покупателям:

  1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам.

Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком.

А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

На что обращать внимание в тексте договора:

  • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
  • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
  • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
  • На пункты о компенсации площади.
  • Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку.

    Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

    Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

    Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

    Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

    Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

    Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

    Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов.

    Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

    Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.

    Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

    Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

    Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

    Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

      Банковская ячейка . В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.

    Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.

  • Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

    Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

    Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

    Риски, связанные с застройщиком

    1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

    Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

    Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства, – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

    2. Потеря денег при расторжении ДДУ

    Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

    Ответы юристов

    Добрый день! Ответ на поставленный вопрос зависит от даты заключения ДДУ. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.

    Источник: https://sudsoveti.ru/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-na-uchastie-v-dolevom-stroitelstve-czessiya-ddu/

    Как уступить квартиру по ДДУ

    Переуступка договора долевого участия

    › Дольщику о ДДУ ›

    В этой статье мы расскажем, как заключить договор уступки права требования по договору долевого участия, если вы покупаете новостройку у другого дольщика, или, наоборот, желаете безопасно продать свою недостроенную квартиру. Для наглядности мы подготовили схему действий при заключении договора уступки.

    Правила заключения договора уступки ДДУ

    Помимо заключения ДДУ напрямую с застройщиком, квартиру в строящемся доме можно купить по договору уступки, заключенному с предыдущим дольщиком.  При  уступке предыдущий дольщик передает свои права и обязанности по ДДУ новому дольщику.  Для этих целей заключается договор уступки (цессии), либо соглашение о передаче договора долевого участия.

    Договор уступки прав на получение недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.  Однако уступка штрафов, пеней и неустоек не подлежит госудаственной регистрации, если оформлена отдельным договором.

    Государственная пошлина за регистрацию составит 350 рублей для физического лица. При этом применяются те же правила, что и при регистрации основного договора долевого участия.

    Договор уступки можно заключить в любой момент до подписания передаточного акта на квартиру (т.е. до ее получения дольщиком).  При этом договор долевого участия, права по которому передаются, уже должен быть зарегистрирован Росреестром.

    Существенным условием договора уступки (цессии) будет точное описание договора долевого участия, права по которому переуступаются.  Новому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием до совершения уступки.

    В случае, если предыдущий дольщик полностью выплатил цену квартиры, права по договору могут быть уступлены без согласия застройщика. Однако полностью исключить застройщика из участия в уступке не получится: для регистрации договора потребуется справка — подтверждение от застройщика, что средства получены в полном объеме.

    Договор долевого участия может содержать запрет на уступку требований по нему. Однако такой запрет не будет действителен для случаев, когда предыдущий дольщик полностью оплатил цену квартиры.  В судебной практике положения статьи 11 закона 214 — ФЗ рассматриваются, как дающие возможность совершать уступку требований по такому договору вне зависимости от содержащихся в договоре запретов.

    Если расчеты по договору между предыдущим дольщиком и застройщиком не завершены:

    • потребуется согласие застройщика на переуступку;
    • цена уступки по договору должна быть уменьшена на сумму, которую новый дольщик должен будет уплатить застройщику.

    В этом случае перед заключением договора уступки необходимо будет получить письменное согласие застройщика на нее.  Застройщик вправе отказать в выдаче такого согласия.  Некоторые застройщики включают в договор долевого участия запрет на уступку до полной оплаты цены ДДУ.  Такой запрет будет допустимым с точки зрения закона.

    Как зарегистрировать договор уступки прав на долевое участие в строительстве

    Для регистрации договора уступки прав по ДДУ в Росреестре потребуются следующие документы:

    • Документы продавца — цедента и покупателя-цессионария;
    • Согласие застройщика на уступку, если оно требуется;
    • Если дольщик оплатил цену квартиры, нужна также справка о полном расчете по договору, в которой подробно перечислены все сделанные дольщиком платежи и сроки их совершения. Такая справка может быть выдана застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи;
    • Договор долевого участия, права по которому переуступаются;
    • Согласие банка, если квартира куплена в кредит;
    • Согласие супруга, если продавец -физическое лицо состоял в браке на момент заключения ДДУ. Аналогичное согласие супруга потребуется и от покупателя;
    • Согласие органа опеки и попечительства, если права по договору уступает несовершеннолетний.

    Срок регистрации договора уступки составит

    • 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр напрямую
    • 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

    О чем нужно помнить покупателю квартиры по договору уступки

    Зачастую договоры уступки предлагают работающие на объекте компании-подрядчики, с которыми застройщик рассчитался правами на будущие квартиры.

    Если права по договору передает юридическое лицо, оплата за уступку должна быть произведена только после государственной регистрации договора уступки. Это правило установлено, чтобы защитить дольщика от возможной потери средств.

    Поэтому даже при заключении договора цессии между двумя физическими лицами для покупателя желательно проводить окончательный расчёт уже после регистрации договора.

    Если предыдущий дольщик приобрёл квартиру в ипотеку, то необходимо согласие банка-кредитора на переуступку прав по такому ДДУ. Как правило, банк даёт такое согласие при условии, что он получит часть средств напрямую от покупателя. Банк также может выдать покупателю кредит для оплаты. В любом из этих случаев, схема действий при уступке усложнится.

    Если к договору долевого участия был открыт счет эскроу, все права на него переходят к новому дольщику одновременно с регистрацией соглашения об уступке прав по ДДУ.Как правило, договор уступки влечёт больше рисков для покупателя, чем обычный договор долевого участия.

    Например:

    • Основной договор долевого участия может быть не оплачен или не зарегистрирован,
    • объект строительства мог быть не проверен надлежащим образом, т.к. продавец изначально собирался перепродать эту квартиру по переуступке;
    • Продавец может оказаться банкротом.
    • В результате новый дольщик может лишиться и денег, и квартиры.

    Чтобы уменьшить риски, помимо стандартной проверки застройщика и объекта, в случае уступки необходимо дополнительно убедиться, что:

    • Договор долевого участия действительно заключён с продавцом квартиры и зарегистрирован в Росреестре;
    • Этот договор действительно является договором долевого участия, а не другим видом договора. Закон не запрещает заключать ДДУ между юридическими лицами, но и не обязывает. Поэтому застройщик и подрядчик могут заключить друг с другом иной договор — инвестиционный, подрядный и т.д. Передача прав по такому договору физическому лицу невозможна, т.к. это противоречит закону 214 ФЗ.
    • Продавец и застройщик рассчитались между собой за квартиру. Они должны предоставить все подтверждающие это финансовые документы. Нужно иметь в виду, что если квартиру по переуступке продаёт подрядчик, пакет документов может быть весьма объёмным. Зачастую он включает разнообразные акты и соглашения о зачете, которые покупатель должен тщательно изучить. Желательно также получить на руки копии всех этих документов, чтобы иметь доказательства на случай суда;
    • В случае, если цена квартиры не уплачена полностью, согласие застройщика на ее переуступку обязательно. Однако и при полной оплате покупатель может заручиться согласием застройщика для собственного спокойствия.
    • Если уступка не первая, желательно убедиться, что предыдущие договоры также оплачены.

    В заключение еще раз отметим, что только правильно составленный, подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор уступки сделает нового покупателя квартиры полноправным дольщиком. Тщательный анализ всех предлагаемых к подписанию документов позволит избежать неприятных сюрпризов.

    Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

    Как уступить квартиру по ДДУ Ссылка на основную публикацию

    Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/ustupka

    Порядок оформления договора цессии в новостройке

    Переуступка договора долевого участия

    / Квартира / Переуступка прав собственности

    Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

    Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

    С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

    Юридическая природа и суть переуступки права требования

    Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

    Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

    Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

    Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

    Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

    Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

    Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

    Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

    • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
    • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
    • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

    О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

    Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

    Основные риски по договору цессии

    Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

    Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

    1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

    Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

    • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
    • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
    • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

    Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

    Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами.

    Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

    2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии.

    Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

    В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

    После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

    Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

    Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

    Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

    При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

    Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

    3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза.

    При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

    Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

    Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

    Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

    • инвестиционные соглашения;
    • предварительные соглашения купли-продажи;
    • предварительные соглашения долевого участия;
    • вексельные схемы.

    Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

    Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

    • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
    • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

    4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

    Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

    Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

    Правила оформления цессии

    Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

    При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

    Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

    Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

    Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

    Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html

    Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

    Переуступка договора долевого участия

    Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать.

    Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем.

    Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

    Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст.

    382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ).

    Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

    Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

    Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку.

    В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

    В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

    Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

    Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

    Инвесторов становится меньше

    Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию.

    Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды».

    Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

    Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен.

    Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими.

    В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

    Риски договора переуступки

    Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

    Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

    Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

    Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья.

    Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

    Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

    Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

    Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии.

    Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

    Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

    Алгоритм оформления сделки

    Поэтапное оформление сделки включает в себя:– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия.

    Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

    Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

    – составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

    – передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

    – оплату покупки.

    После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

    «Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок.

    Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

    Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

    Источник: ГдеЭтотДом.РУ

    Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2044320-2018-08-17-kvartira-v-novostrojke-po-pereustupke-kak-pravilno-oformit-sdelku/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.