Переуступка доли

Продажа квартиры по переуступке прав в 2020 году

Переуступка доли

Юридическая база знаний › Сделки с недвижимостью

18.01.2020 2 449 просмотров

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

Плюсы и минусы продажи доли по переуступке

Положительные стороны переуступки:

  • Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
  • Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.

Отрицательные стороны:

  • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
  • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
  • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Перечень документов для оформления

Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:

  • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
  • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
  • согласие от супруга (супруги);
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
  • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
  • договор долевого участия;
  • согласие застройщика на проведение сделки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Составление договора

Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:

  1. Информация о продавце, застройщике, покупателе.
  2. Стоимость переуступки.
  3. В каком порядке производится расчет.

В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.

Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Здесь можно скачать образец договора

Как же продать квартиру по переуступке?

Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

  • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
  • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
  • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
  • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
  • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
  • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

Заключение

В 2020 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

Переуступка квартиры в новостройке. Продажа жилья по договору переуступки. Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Основные ошибки при оформлении сделок по уступке доли в ООО — Audit-it.ru

Переуступка доли

Журнал “Финансовый директор” № 11 за 2008 год

www.fd.ru

ссылка на оригинал статьи на сайте fd.ru

Жуков Евгений, Старший юрисконсульт направления по сопровождению международных инвестиционных проектов
Департамента налогов и права ООО «Бейкер Тилли Русаудит»

Автор, являясь специалистом, неоднократно принимавшим участие в проектах юридического Due Diligence хозяйственных обществ, в числе прочего, осуществлял проверку сделок купли-продажи акций и долей хозяйственных обществ на предмет соответствия действующему законодательству. В данной статье автором будут раскрыты некоторые аспекты совершения сделок купли-продажи долей в обществах с ограниченной ответственностью (ООО), на которые участники таких сделок зачастую обращают мало внимания.

Порядок перехода доли (части доли) участника ООО в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам регулируется Федеральным законом от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее по тексту – Закон №14-ФЗ), а также статьей 93 Гражданского кодекса РФ.

Следует иметь в виду, что законодательством предусматривается возможность существенно ограничить уступку доли участника ООО посредством внесения соответствующих оговорок в устав ООО.

В этой связи для правильного оформления сделки по уступке доли необходимо учитывать, в первую очередь, положения устава ООО. Уступка доли другим участникам ООО может быть обусловлена необходимостью получения согласия самого общества или других участников ООО (п.1 ст.

21 Закона №14-ФЗ), в то время как уступка доли третьим лицам может быть вообще запрещена уставом (п.2 ст.21 Закона №14-ФЗ).

Как показывает практика, редкая сделка по уступке доли ООО обходится без того, чтобы участники сделки что-нибудь упустили при ее оформлении и, тем самым, допустили нарушение действующего законодательства.

Основные ошибки, которые на практике допускаются при оформлении сделок купли-продажи долей ООО (в особенности, в регионах) сводятся к следующему.

1. Отсутствие письменных уведомлений общества об уступке

Согласно абз.2 п.6 ст.21 Закона №14-ФЗ общество должно быть письменно уведомлено о состоявшейся уступке доли (части доли) в уставном капитале общества с представлением доказательств такой уступки. Приобретатель доли (части доли) в уставном капитале общества осуществляет права и несет обязанности участника общества с момента уведомления общества об указанной уступке.

Как показывает практика, отсутствие письменных уведомлений общества является одним из наиболее распространенных нарушений порядка уступки доли ООО.

Зачастую, непосредственно после заключения договора купли-продажи доли и совершения расчетов с продавцом, покупатель доли активно включается в процесс принятия решений общего собрания/единственного участника ООО, в том числе, принимает решения о внесении изменений в учредительные документы ООО, о назначении органов управления общества и т.п.

Между тем, в случае если ни продавец, ни покупатель доли не направили в общество письменное уведомление об уступке доли с приложением доказательств уступки (как минимум, договора уступки доли), логично сделать вывод о том, что до момента получения обществом такого уведомления об уступке доли приобретатель доли фактически не приобретает статус участника общества. Это означает, что он не имеет права участвовать в управлении делами общества посредством участия в общем собрании участников ООО, не имеет права на участие в распределении прибыли, а любые решения, принятые им в качестве участника общества, могут быть признаны недействительными.

2. Нарушение преимущественного права покупки доли

Согласно п.4 ст.

21 Закона №14-ФЗ участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли (части доли) участника общества по цене предложения третьему лицу пропорционально размерам своих долей, если уставом общества или соглашением участников общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. Кроме того, уставом общества может быть предусмотрено преимущественное право общества на приобретение доли (части доли), продаваемой его участником, если другие участники общества не использовали свое преимущественное право покупки доли (части доли).

Как показывает практика, нередки случаи нарушения продавцами долей ООО порядка извещения остальных участников ООО и самого общества о намерении продать свою долю.

Так, согласно абз.2 п.4 ст.21 Закона №14-ФЗ участник общества, намеренный продать свою долю (часть доли) третьему лицу, обязан письменно известить об этом остальных участников общества и само общество с указанием цены и других условий ее продажи.

При этом, в случае, если участники общества и (или) общество не воспользуются преимущественным правом покупки всей доли (всей части доли), предлагаемой для продажи, в течение месяца со дня такого извещения, если иной срок не предусмотрен уставом общества или соглашением участников общества, доля (часть доли) может быть продана третьему лицу по цене и на условиях, сообщенных обществу и его участникам.

В этой связи, для того, чтобы избежать нарушения преимущественного права покупки доли, продавец доли обязан направить вышеуказанное письменное извещение всем остальным участникам ООО и самому обществу (в случае если в уставе ООО предусмотрен порядок уведомления участников ООО через общество, то достаточно направить извещение только в общество). Целесообразно, чтобы у продавца доли сохранились доказательства направления такого извещения (расписка в получении, уведомление о вручении заказного письма, опись вложения в ценное письмо). Данное извещение должно быть направлено не позднее, чем за месяц до заключения договора уступки доли (если иной срок не установлен в уставе ООО), либо договор уступки доли может быть заключен до истечения месячного срока, но только при условии, что на руках у продавца будут письменные документы, свидетельствующие об отказе всех остальных участников ООО и  самого общества от преимущественного права на покупку доли.

Обращаем внимание на то, что уступка доли с нарушением указанного порядка чревата тем, что любой участник ООО и (или) само общество могут в течение трех месяцев с момента, когда участник общества или общество узнали либо должны были узнать о таком нарушении, потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

3. Отсутствие согласия супруга продавца на уступку  доли

Обращаем внимание на то, что в случаях, когда продавцом доли является физическое лицо, одним из наиболее распространенных видов нарушений порядка уступки доли ООО является отсутствие документального подтверждения получения согласия супруга продавца на отчуждение доли.

Так, согласно п.1, п.2 ст.34 Семейного кодекса РФ (СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, в том числе доли в уставных капиталах юридических лиц, является их совместной собственностью.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п.2 ст.35 СК РФ).

В то же время, сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга.

Однако это возможно только по требованию супруга, не давшего согласия на сделку, и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п.2 ст.35 СК РФ).

В этой связи, в случаях, когда продавец доли находится в браке, и, при этом, на момент приобретения доли в ООО он уже находился в браке, целесообразно обеспечить получение от супруга/супруги продавца доли письменного согласия на отчуждение доли, являющейся совместной собственностью супругов.

Отсутствие такого письменного согласия супруга продавца влечет за собой риск того, что сделка по уступке доли может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга.

О бращаем внимание на то, что иск о признании сделки недействительной может быть предъявлен  пострадавшим супругом в течение года с того дня, когда он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст.181 ГК, п.3 ст.35 СК РФ).

4. Отсутствие решения общего собрания продавца или покупателя доли

В случаях, когда продавцом, либо покупателем доли является юридическое лицо, нередки случаи, когда совершение сделки по купле-продаже доли не было одобрено общим собранием/советом директоров продавца или покупателя.

Необходимость в получении такого одобрения со стороны общего собрания или совета директоров возникает в случаях, когда сделка купли-продажи доли подпадает под определение крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (подробнее см. ст.45-46 Закона №14-ФЗ, ст.78-79, 81-84 Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

В случае если сделка купли-продажи доли совершена с нарушением порядка согласования крупных сделок или сделок, в отношении которых имеется заинтересованность, она может быть признана недействительной по иску общества (т.е. продавца или покупателя) или одного из его участников/акционеров.

5. Уступка неоплаченной доли

Согласно п.3 ст.21 Закона №14-ФЗ доля участника общества может быть отчуждена до полной ее оплаты только в той части, в которой она уже оплачена.

Вместе с тем, нередки случаи, когда доли уступаются участниками ООО без осуществления их полной оплаты.

Обращаем внимание на то, что сделка по уступке неоплаченной доли является ничтожной, как не соответствующая требованиям закона, и, соответственно, такая сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (см. п.1 ст.167, ст.168 ГК РФ). Согласно п.2 ст.166 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость.

Иск в суд о применении последствий недействительности ничтожной сделки может подать любое заинтересованное лицо (абзац 2 п.2 ст.166 ГК РФ). Заинтересованными лицами по сделке уступки доли, в частности, могут являться продавец доли, его супруг и наследники, его кредиторы, регистрирующие органы и др.

Отметим, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть подан в течение трех лет со дня, когда началось исполнение этой сделки (п.1 ст.181 ГК РФ).

В этой связи, при совершении сделок по уступке доли необходимо иметь на руках доказательства полной оплаты доли (в частности, платежных поручений, приходных кассовых ордеров, актов приемки-передачи имущества, если уставный капитал был оплачен не денежными средствами, решения единственного участника о внесении вклада и др.), подтверждающих поступление в общество суммы оплаты доли.

6. Нарушение порядка антимонопольного согласования сделки по уступке доли

При совершении сделок по уступке доли в ООО необходимо учитывать, что  вопросы приобретения долей в хозяйственных обществах, в том числе, регулируются Федеральным законом от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту – Закон о защите конкуренции).

Согласно пп.2 п.1 ст.28 Закона о защите конкуренции приобретение лицом долей
в уставном капитале ООО, дающих право распоряжаться более чем одной третью долей данного общества, осуществляется с предварительного согласия антимонопольного органа, в случаях, если:

а) суммарная стоимость активов по последним балансам лиц, приобретающих доли, и лица, доли которого приобретаются, превышает 3 млрд. руб.;

б) суммарная выручка указанных лиц от реализации товаров за последний календарный год превышает 6 млрд. руб., и при этом стоимость активов по последнему балансу лица, доли которого приобретаются, превышает 150 млн. руб.

в) одно из указанных лиц включено в реестр.

Если суммарная стоимость активов по последним балансам вышеуказанных лиц или суммарная выручка от реализации этими лицами товаров за календарный год, предшествующий году осуществления рассматриваемой сделки, превышает 200 млн. руб.

, и при этом суммарная стоимость активов по последнему балансу лица, доли которого приобретаются, превышает 30 млн. руб., то о совершении сделки достаточно уведомить антимонопольный орган в течение 45 дней с даты ее совершения (пп.5 п.1 ст.

30 Закона о защите конкуренции).

Как показывает практика, указанные требования по предварительному согласованию сделок в антимонопольном органе или по уведомлению антимонопольного органа нередко игнорируются участниками сделки.

Несоблюдение порядка антимонопольного согласования сделки может повлечь за собой как привлечение сторон по сделке к административной ответственности (см. п.3-4 ст.19.

8 Кодекса об административных правонарушениях), так и признание сделки недействительной по иску антимонопольного органа (см. п.2, п.4 ст.34 Закона о защите конкуренции).

При этом срок исковой давности по требованию о признании такой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п.2 ст.181 ГК РФ).

7. Несоблюдение формы сделки

Согласно п.6 ст.21 Закона №14-ФЗ уступка доли (части доли) в уставном капитале общества должна быть совершена в простой письменной форме, если требование о ее совершении в нотариальной форме не предусмотрено уставом общества.

На практике в большинстве случаев сделки по уступке доли совершаются в простой письменной форме, поэтому нарушения, связанные с несоблюдением формы сделки являются достаточно редкими.

В то же время, в некоторых случаях уставом общества может быть предусмотрена нотариальная форма совершения сделок по уступке доли ООО. Соответственно, в таких случаях несоблюдение нотариальной формы сделки по уступке доли ООО влечет за собой недействительность сделки.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/finance/a106/174202.html

Как и зачем продавать квартиры по переуступке

Переуступка доли

Заключение между застройщиком и дольщиком договора ДДУ, т.е. участия в долевом строительстве, дает последнему право истребовать у первого квартиру, получение которой он оплатил. Застройщик обязан передать выкупленную недвижимость дольщику в указанные в договоре сроки. Однако у владельца есть возможность официально передать его другому физическому лицу.

Процесс передачи права требования на жилье называется переуступкой. Для этого между дольщиком и гражданином, вступающим в такие правоотношения, заключается договор цессии. Правила оформления регламентированы ст. 11 закона о долевом строительстве.

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?

Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору.

Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

  • Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
  • Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
  • Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства. Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Договор уступки: заработать 50% от стоимости квартиры

Переуступка доли

Несмотря на то, что количество инвестиционных сделок с жильем снижается, переуступка прав на квартиру остается прибыльной для обеих сторон. В чем состоит выгода такой сделки, будут ли изменения по данному договору после перехода на эскроу-счета и что нужно сделать покупателю, чтобы снизить риски – выяснял Новострой-М.

По договору уступки права в случае с новостройками передается право требования к застройщику передачи жилья после ввода дома в эксплуатацию. По словам Дениса Артемова, старшего юриста юридической фирмы Via lege, договор уступки прав выгоден как продавцу, так и покупателю.

Продавец получает деньги за квартиру без принятия ее по акту приема-передачи и оформления права собственности, без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель приобретает жилье по более выгодной цене, чем после сдачи дома и оформления собственности, также он может оценить ход строительства проекта, его темпы. 

Сделки по переуступке прав преимущественно нацелены на прибыль – инвесторы входят в проект на начальных этапах возведения дома и до его ввода в эксплуатацию продают купленные лоты по возросшей цене.

Если это ликвидный продукт с набором качественных характеристик, с хорошей транспортной доступностью и наличием на территории объектов социально-бытовой инфраструктуры, то к окончанию строительства цена квадратного метра вырастает особенно сильно.

Как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, к моменту завершения строительства в портфеле застройщика остается достаточно скудный выбор квартир, стоимость которых сильно выше первоначальной. И зачастую покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом проекте, не находят нужного им предложения, поэтому вынуждены покупать квартиру по переуступке.

По оценкам застройщиков, в среднем на переуступке прав требования можно заработать 30-50% от первоначально вложенной суммы.

Максимальная прибыль возможна при приобретении жилья на этапе котлована и его перепродаже на финальной стадии строительной готовности дома.

Как сообщили в концерне «Крост», в жилых комплексах «Невский», Wellton Park и Union Park в 75 и 82 кварталах инвесторы могли заработать до 40 тыс. рублей за квадратный метр – за период строительства цена «квадрата» вырастает до 50%.

При покупке жилья в проектах группы компаний «МИЦ» также можно заработать до половины от стоимости квартиры.

Как рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов, эта цифра складывается из годового прироста, который по проектам компании составляет в среднем от 17% годовых (при среднем сроке владения квартирой 14-20 месяцев), и доходности от услуги внутреннего trade-in, которая позволяет получить прибыль от продажи в среднем 8-10% к рыночной стоимости.

По словам Алексея Лухтана, с начала старта продаж первой очереди ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» (апрель 2018 года) реализовано более 40% квартир.

Средняя стоимость квадратного метра показала высокую динамику роста – фактически только за один год средняя цена «квадрата» выросла на 21%, при этом завершение строительства Дома № 1 намечено только на II квартал 2020 года.

Следовательно, средняя цена метра к моменту сдачи первой очереди может вырасти еще на 10%. Некоторые квартиры подорожали более чем на 30%.

Перед тем как инвестировать в жилье, стоит узнать, нужно ли получать разрешение на переуступку от компании-застройщика и во сколько это обойдется – за согласие обычно взимается комиссия.

Пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании, появился в ДДУ в связи с тем, что частные инвесторы стали прямыми конкурентами девелоперов. Частные лица могут выставить квартиру дешевле, чем у застройщика, что сказывается на продажах последнего не лучшим образом.

Еще один немаловажный момент – по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. 

Однако квартиры в строящихся домах перепродают не только ради прибыли.

Как рассказали эксперты порталу Новострой-М, некоторые клиенты приобретают квартиру для себя и дальнейшего проживания, но за время строительства жилье становится «маленьким» – в семье рождаются дети.

Иногда семейная пара приобретает квартиру в браке, но за период стройки решает развестись. Покупателям также может понравиться другой проект, более интересный и современный, кто-то решает изменить локацию и переезжает в другой район Москвы или вообще в другой город.

Стоит отметить, что за последние 10 лет количество инвестиционных покупок сильно снизилось. Пик их популярности пришелся на 2005-2008 годы, когда цены на жилье благодаря развитию ипотечного кредитования стремительно росли.

В итоге более половины всех сделок на рынке столичной жилой недвижимости носили инвестиционный характер.

Перед вторым кризисом, за первые 6 месяцев 2014 года, доля подобных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась уже от 30 до 34% от общего объема.

Данные Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

По мнению Ильи Липкинда, директора информационного агентства «Саминвестор», сейчас все факторы, делавшие подобные сделки привлекательными, исчерпаны.

Бурный рост ипотеки в прошлом году даже с учетом опасений по поводу сокращения предложения из-за перехода застройщиков на эскроу-счета привел к росту цен на недвижимость в среднем на 10-15%, что в большинстве случаев лишь компенсировало снижение стоимости квартир в предыдущие годы.

При этом отложенный спрос, сформировавшийся ранее, уже частично исчерпан, а частично – задавлен продолжающимся снижением реальных доходов населения. Поэтому в настоящий момент жилье покупают в основном для собственного проживания.

Например, в проектах ГК «МИЦ» инвестиционные покупки составляют 15-20% от общего спроса, столько же процентов приходится на сделки с переуступкой прав требования. На объектах концерна «Крост» фиксируется не более 10% сделок с переуступкой.

По словам Дианы Гурусовой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в апреле 2019 года доля переуступок в общем объеме продаж компании составляла порядка 4,1%.

Если брать аналогичный период прошлого года, данный показатель равнялся 6,4%, а в 2017 году – 10,3%.

Переуступка и эскроу-счета

Многих волнует вопрос – какие изменения произойдут при переуступке по ДДУ с эскроу-счетами. Специалисты сходятся во мнении, что после вступления в силу новых правил продажи недвижимости никаких непредвиденных нюансов возникнуть не должно.

Договор долевого участия никто не отменял, изменилась лишь схема перевода денежных средств от покупателя к застройщику, где гарантом выступает банк.

Как рассказала Диана Гурусова, порядок процедуры будет включать составление и регистрацию договора переуступки, а также заключение дополнительного соглашения к договору эскроу, в котором будут прописаны изменения и новый депонент. Таким образом, застройщики продолжат работать в рамках 214-ФЗ.

Как считает Илья Липкинд, в течение ближайшего года доля инвестиционных покупок квартир, скорее всего, будет держаться вблизи нынешних уровней или даже незначительно увеличится в связи с ожиданиями повышения цен из-за перехода на счета эскроу, возможным снижением ключевой ставки Центробанка РФ и опасениями по поводу приближения нового мирового финансового кризиса. Однако в более долгосрочной перспективе объем подобных инвестиций продолжит сокращаться.

Проверить, чтобы не рисковать

Если человек, мечтающий о новом жилье, все-таки решает приобрести квартиру в новостройке у частного инвестора по переуступке прав, то к этому нужно тщательно подготовиться. Риск потерять деньги и новую квартиру выше, чем может показаться на первый взгляд.

По словам Дениса Артемова, первое, о чем нужно позаботиться и на чем ни в коем случае нельзя экономить – это полная юридическая проверка по потенциально вашей, конкретной квартире – а не по жилому комплексу целиком.

Подобное юридическое сопровождение стоит в среднем около 30 000 рублей. Конечно, кто-то может подумать, что ту же самую проверку вполне может провести риэлтор, с которым вы работаете, но это не так.

Риэлторы, как правило, не имеют юридической квалификации и соответствующего опыта, поэтому не знают, на что смотреть в первую очередь.

А ситуации встречаются самые разные, общее в них только одно – риск потери денег и новой квартиры для покупателя. 

Пример 1: у покупателя были все шансы «отдать» половину своей новой квартиры бывшей жене продавца. Бывшие супруги начали делить имущество в суде (ареста на него по каким-то причинам не было).

Продавец по ДДУ предоставил покупателю заявление, что не состоял в браке и даже показал новый паспорт без штампа. Ему рассказали о судебном процессе, после чего он просто исчез.

Если бы его не проверили – скорее всего жена отсудила бы половину квартиры у нового владельца.

Пример 2: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». А схема расчетов в данном случае предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации (так бывает). Продавца поставили в известность, после чего он перестал выходить на связь.

Пример 3: застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика X и 10 – на подрядчика Y, в качестве оплаты выполненных работ. Оба подрядчика аффилированны друг с другом. Подрядчик X уступил одну из квартир продавцу, уступка была зарегистрирована и оплачена.

При проверке выяснилось, что уступленной продавцу квартиры у подрядчика X нет, она у подрядчика Y. А это значит, что у продавца нет прав на эту квартиру, поэтому покупателю лучше найти другой вариант. Удивительно, что Росреестром этот факт был упущен из вида, юристами – нет.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/dogovor_ustupki_zarabotat_50

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.