Переуступка квартиры это

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое?

Переуступка квартиры это

Переуступая права, продавец (цедент) передает права требования квартиры покупателю (цессионарию) по договору цессии. Передаются права требования, а не сама недвижимость, поскольку по документам ее еще нет. В этом состоит отличие договора цессии от договора покупки-продажи: во втором случае покупатель получает готовую квартиру и сразу же регистрирует права собственности на нее.

Внимание! Переступить права на готовую квартиру нельзя – такие сделки можно совершать только со строящимся жильем.

После того как застройщик закончит оформлять документы и введет дом в эксплуатацию, покупатель получит законную возможность претендовать на готовую квартиру.

Договор цессии заключается в дополнение к главному договору долевого участия. После оформления переуступленного договора застройщик передает квартиру тому, кто последним приобрел право требования на жилье.

Для проведения сделки нужно:

  • получить разрешение застройщика и иных уполномоченных органов;
  • зарегистрировать готовый договор в Росреестре – только после этого покупатель станет полноправным собственником квартиры.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос

Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:

  • Москва доб. 143
  • СПб доб. 702
  • РФ доб. 684

Как избежать обмана при составлении договора

При сделках, связанных с недвижимостью, всегда отмечался высокий показатель мошенничества. Так, чтобы не стать жертвой обмана важно перед составлением договора проверить следующие документы продавца и строительной компании:

  • Разрешение застройщика на возведение жилого объекта. Также стоит проверить соответствие действительности всех сведений, которые отмечены в предоставленной бумаге.
  • Подтвержденная выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Данная бумага является достоверным источником информации об объектах недвижимости. Заказать ее можно в МФЦ.
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Данный документ предоставляется не позднее 5 дней с момента подачи запроса. Информация открыта, поэтому любое физическое лицо может подать прошение и оценить надежность строительной компании.
  • Первоначальный договор долевого участия, заключенный продавцом и все соответствующие приложения к нему.
  • Квитанции подтверждающие произведение платежей в соответствующем размере. Важно сравнить предоставленные данные о платежах с печатью застройщика, если деньги вносились через кассу.

Ознакомление со всеми перечисленными документами исключит возможность обмана. Оформлять сделку стоит только в случае, если все документы полностью соответствуют нормам.

Плюсы, минусы и подводные камни

Договор цессии имеет преимущества и недостатки для всех сторон сделки.

Для продавца

Продавец получает возможность заработать. После публикации проектной декларации он оформляет договор ДДУ, а под конец строительства, когда стоимость жилья повышается, человек переступает права на него.

Но есть и проблемы:

  • по времени переуступка прав длится дольше, чем оформление всех других сделок (купли-продажи, дарения и т. д.) – необходимо связываться не только с покупателем, но и с застройщиком, а затем посещать Росреестр, при необходимости – обращаться в банк, к сотрудникам органов опеки;
  • с полученных по переуступке прав средств необходимо оплатить налог и подать декларацию в ФНС.

Для покупателя

Основное преимущество для покупателя – низкая стоимость новостройки, в отличие от вторички. К тому же он тоже может заработать на перепродаже

К рискам для покупателя относятся следующие:

  • застройщик может обанкротиться, период строительства или оформления документации – затянуться, при этом с продавца уже ничего не получится спросить;
  • есть риск приобрести права требования с просрочками выплат застройщику, с невыполненными обязательствами перед компанией;
  • если оформить договор неправильно или не зарегистрировать его в Росреестре, есть риск пострадать от двойных продаж, когда недвижимость одновременно продается еще одному покупателю – это влечет за собой продолжительные судебные разбирательства.

Если покупатель решит расторгнуть с застройщиком договор, то ему будет перечислена та сумма, которая указана в договоре долевого участия и оплачена по нему. Эта сумма намного меньше той, которую покупатель перечислил продавцу, – в результате человек понесет значительные финансовые убытки.

Форма и существенные условия договора цессии

Соглашение об уступке прав следует заключать в такой же форме, как и тот договор, права по которому передаются новому кредитору. То есть если основной договор заключен в простой письменной форме, то и договор цессии нужно оформить в простом письменном виде.

Если основной договор удостоверен у нотариуса, то и переуступка долга, соответственно, должна быть заверена в нотариальном порядке.

Если сделка, права по которой переходят к новому лицу, зарегистрирована в Росреестре, то и договор цессии подлежит регистрации (если иное не предусмотрено нормативными актами).

Единственное существенное условие договора переуступки — его предмет. Предметом является право требования, которое переходит к новому кредитору. В тексте договора следует описать суть передаваемого права требования и указать, на основании каких документов оно возникло. При этом совершенно не обязательно отражать в договоре причины и мотивы такой передачи.

Договор или судебное решение, из которого вытекает передаваемое право, обязательно прилагается к соглашению о переуступке. Если такой договор имеет приложения, то их также нужно передать новому кредитору.

Все иные условия соглашения об уступке прав относятся к числу дополнительных и включаются в текст соглашения по усмотрению сторон.

Рекомендации для покупателя

Для минимизации рисков необходимо выполнить следующие действия.

  • Попросить у продавца показать оригинал договора ДДУ. Документ должен содержать печати и подписи застройщика, пометку о регистрации в Росреестре и другие важные сведения.
  • Убедиться в том, что застройщик не ведет процедуру банкротства. Проверить данную информацию можно на этом сайте – достаточно ввести наименование компании в поисковой строке.
  • Проверить, не является ли застройщик участником уголовного дела, на этом сайте.
  • Ознакомиться с проектной декларацией. Компании-застройщики размещают ее на своем сайте или отправляют по запросу пользователя. Следует убедиться в том, что характеристика жилья и сроки сдачи соответствуют текущим обстоятельствам.
  • Ознакомиться с отзывами о застройщике на форумах, пообщаться с теми, кто покупал жилье у конкретной компании. При этом обращать внимание следует на большое количество отрицательных отзывов. Если откликов клиентов нет либо их мало, то это свидетельствует о надежной работе компании.
  • Убедиться, что в договоре долевого участия четко прописана ответственность, которая ожидает застройщика за срыв сроков строительства.

Для нивелирования рисков покупатель может вписать в договор условие о возврате продавцом средств, если строительство будет остановлено или ввода дома в эксплуатацию по каким-либо другим причинам не произойдет. В то же время практика показывает, что такие договора практически не заключаются.

Иногда продавцы выражают желание оформить договор о переуступке прав задним числом. Соглашаться на данный шаг не нужно, так как в дальнейшем это может привести к неприятностям. Есть вероятность того, что подобный договор получит статус недействительного, и покупатель лишится права на квартиру.

Если покупатель заключает сделку не по договору долевого участия, а по другому соглашению, то его риски столкнуться с проблемами многократно повышаются.

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило,
инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Продажа квартиры по переуступке прав

Проведение сделки состоит из 4 этапов.

Подготовка документов

Требуемый пакет документации:

  • договор ДДУ;
  • разрешение на сделку от застройщика и супруга заявителя (при необходимости – от кредитора, если жилье покупалось на заемные средства);
  • справка о том, что у продавца нет задолженности перед компанией-застройщиком.

Внимание! Разрешение от супруга необходимо заверить у сотрудника нотариального агентства. Этот документ необходим, если договор ДДУ был заключен в супружеском союзе, и имущество – совместно нажитое.

Для получения разрешения от застройщика необходимо отправить ему письменное оповещение о запланированной сделке. Некоторые компании берут за такие действия определенный взнос.

Справку об отсутствии непогашенных долгов застройщик оформляет в том случае, если цена договора полностью оплачена. При наличии задолженности обязательства по ее выплате перекладывается на покупателя.

Оформление переуступленного договора

В тексте документа необходимо указать такую информацию:

  • дата, город заключения договора;
  • сведения об участниках сделки: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • сведения о договоре ДДУ: №, дата оформления, информация о сторонах;
  • адрес квартиры, на которую переуступаются права, и ее характеристики;
  • стоимость переуступки, которую покупатель заплатит продавцу;
  • порядок расчетов, реквизиты расчетных счетов;
  • список документов, которые получит покупатель от продавца;
  • права и обязательства покупателя и продавца;
  • дополнительные условия оформления соглашения;
  • заключительные положения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

договора можно по этой ссылке.

Источник: https://RosComLand.ru/kvartira/chto-takoe-pereustupka-prav.html

Что такое переуступка права на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры это

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому.

Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого.

Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

Порядок действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Уведомление о заключении договора переуступки

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/pereustupka-prav-na-kvartiru.html

Переуступка квартиры в новостройке: что это такое, риски и подводные камни

Переуступка квартиры это

Переуступка квартиры в новостройке – это способ продажи еще не построенной недвижимости. В данном случае корректнее говорить о переуступки прав собственности на квартиру. Рассмотрим, в чем состоит суть данной сделки, какой риск и преимущества она несет для сторон и какие действия необходимо совершить для ее проведения.

Переуступая права, продавец (цедент) передает права требования квартиры покупателю (цессионарию) по договору цессии. Передаются права требования, а не сама недвижимость, поскольку по документам ее еще нет. В этом состоит отличие договора цессии от договора покупки-продажи: во втором случае покупатель получает готовую квартиру и сразу же регистрирует права собственности на нее.

Внимание! Переступить права на готовую квартиру нельзя – такие сделки можно совершать только со строящимся жильем.

После того как застройщик закончит оформлять документы и введет дом в эксплуатацию, покупатель получит законную возможность претендовать на готовую квартиру.

Договор цессии заключается в дополнение к главному договору долевого участия. После оформления переуступленного договора застройщик передает квартиру тому, кто последним приобрел право требования на жилье.

Для проведения сделки нужно:

  • получить разрешение застройщика и иных уполномоченных органов;
  • зарегистрировать готовый договор в Росреестре – только после этого покупатель станет полноправным собственником квартиры.

Договор цессии имеет преимущества и недостатки для всех сторон сделки.

1. Подготовка документов

Требуемый пакет документации:

  • договор ДДУ;
  • разрешение на сделку от застройщика и супруга заявителя (при необходимости – от кредитора, если жилье покупалось на заемные средства);
  • справка о том, что у продавца нет задолженности перед компанией-застройщиком.

Внимание! Разрешение от супруга необходимо заверить у сотрудника нотариального агентства. Этот документ необходим, если договор ДДУ был заключен в супружеском союзе, и имущество – совместно нажитое.

Для получения разрешения от застройщика необходимо отправить ему письменное оповещение о запланированной сделке. Некоторые компании берут за такие действия определенный взнос.

Справку об отсутствии непогашенных долгов застройщик оформляет в том случае, если цена договора полностью оплачена. При наличии задолженности обязательства по ее выплате перекладывается на покупателя.

2. Оформление переуступленного договора

В тексте документа необходимо указать такую информацию:

  • дата, город заключения договора;
  • сведения об участниках сделки: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • сведения о договоре ДДУ: №, дата оформления, информация о сторонах;
  • адрес квартиры, на которую переуступаются права, и ее характеристики;
  • стоимость переуступки, которую покупатель заплатит продавцу;
  • порядок расчетов, реквизиты расчетных счетов;
  • список документов, которые получит покупатель от продавца;
  • права и обязательства покупателя и продавца;
  • дополнительные условия оформления соглашения;
  • заключительные положения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец договора можно по этой ссылке.

Необходимо подготовить по одному экземпляру договора для непосредственных сторон сделки, а также для Росреестра, застройщика и кредитора.

3. Регистрация договора в Росреестре

Зарегистрировать договор можно как в Росреестре, так и через МФЦ.

При себе следует иметь такие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор ДДУ;
  • переуступленный договор;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма – 350 рублей, оплачивается покупателем);
  • согласие супругов сторон на проведение запланированной сделки, заверенное в нотариальном порядке;
  • согласие на сделку от застройщика, от кредитора;
  • справка о том, что у продавца перед застройщиком не осталось никаких задолженностей (или об обязательстве выплатить остаток в установленные сроки, об их переводе на покупателя).

Желательно предоставлять оригиналы документов, но можно подготовить и нотариально заверенные ксерокопии.

Сотрудник сверит информацию в документах, после чего выдаст расписку. В ней будут указаны сведения о перечне предоставленных заявителем справок и бумаг, о приблизительной дате готовности услуги.

4. Получение покупателем квартиры

После того как договор зарегистрирован, покупателю необходимо ожидать, пока застройщик не введет готовый дом в эксплуатацию.

Компания присвоит дому почтовый адрес, составит кадастровый паспорт на дом и все квартиры, а также протокол о распределении жилых помещений.

Затем покупатель получит ксерокопию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанный застройщиком акт приема-передачи недвижимости.

Для регистрации прав собственности необходимо отправиться в Росреестр или МФЦ с такими документами:

  • паспорт;
  • договор ДДУ и цессии;
  • ксерокопия разрешения на ввод дома в использование;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины (ее сумма для обычных граждан – 2 тысячи рублей, для компаний – 22 тысячи).

Сотрудник сверит информацию в документах, оформит расписку, содержащую перечень принятых справок и бумаг, примерную дату готовности услуги. В среднем регистрация права собственности длится до 10 рабочих дней. При повторном посещении Росреестра заявителю выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на объект. С этого момента процедура получения жилья считается завершенной.

Все расходы, которые сопутствуют переуступке объекта в новостройке, – ответственность покупателя. Он платит госпошлину в размере 350 рублей при регистрации договора о переводе прав и 2 тысячи рублей за оформление прав собственности в Росреестре.

Для продавца налог при продаже объекта составляет 13% от разницы сумм при оформлении ДДУ и передаче прав на объект. Продавцу необходимо своевременно составить декларацию и оплатить налог – иначе он столкнется со штрафами и другими видами наказаний.

Могут возникнуть и дополнительные расходы – например, на услуги нотариуса, что зависит от расценок конкретного агентства.

1. Если переуступаются права на ипотечную квартиру, то ситуация усложняется. Банковская организация снимет обременение и оформит разрешение на проведение сделки только в том случае, если кредит выплачен.

При желании продать квартиру при непогашенной ипотеке необходимо проконсультироваться с банковским работником и обговорить возможные варианты действий.

Долг по ипотеке переоформляется на покупателя в соответствии с процедурой, установленной финансовым учреждением.

2. Если в договоре ДДУ прописаны несовершеннолетние, то без сотрудников органов опеки не обойтись. Специалисты должны убедиться в том, что проводимая сделка не нарушает прав несовершеннолетних. Договор цессии подписывают мать, отец, опекун или другие законные представители ребенка.

3. Другой вариант реализации квартиры в новостройке – оформление предварительного варианта купли-продажи.

По этому документу продавец, обладающий правами на квартиру, которая еще не построена, берет на себя обязательства по заключению основного соглашения купли-продажи недвижимости в срок, оговоренный сторонами.

Любой участников такого договора вправе отказаться от исполнения взятых на себя обязательства. Никаких рисков данный договор за собой не несет. Допускается оформить предварительный договор задним числом – отрицательных юридических последствий это не несет.

Договор цессии гарантирует тот факт, что в будущем покупатель сможет оформить права собственности на недвижимость в готовом доме.

Документ оформляется в дополнение к главному договору ДДУ и тоже подлежит регистрации в Росреестре.

Переуступленный договор оформляется исключительно на те квартиры, которые еще не построены и не введены в эксплуатацию. Договор цессии нельзя оформить задним числом – это приведет к его аннулированию.

Перед сделкой покупателю необходимо проверить надежность застройщика и правильность составления договоров. Продавцы могут спешить продать недвижимость из-за проблем со строительством. В этом случае потребуется убедиться в том, что компания надежная, так как взыскать средства с первого собственника уже не получится.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/pereustupka-kvartiri-v-novostroyke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.