Переуступка квартиры от застройщика

Содержание

Переуступка прав на квартиру в новостройке: как это работает?

Переуступка квартиры от застройщика

Далеко не всегда покупка новой квартиры подразумевает схему «от застройщика – к покупателю». Нередко недвижимость (точнее – право на ее приобретение) переходит от одного инвестора к другому, то есть жилье перепродается.

Такая схема возможна, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, и правоустанавливающие документы на квартиру не получены.

Первоначальный инвестор (тот, кто приобрел квартиру у застройщика) за определенную плату передает другому человеку свое право на получение жилья после окончания строительства. Эту схему называют переуступкой права требования.

Переуступка и с чем ее едят

По договору о переуступке, по разным данным, заключается до трети всех сделок с первичной недвижимостью Москвы. Есть проекты, в которых частные инвесторы выкупают на старте продаж целые блоки квартир, и по мере готовности дома (и роста цен) фиксируют прибыль, переуступая свои права на будущие квартиры другим покупателям.

Жилье может перепродаваться и в силу личных обстоятельств, но в любом случае схема переуступки вполне легитимна, если осуществляется на основании одной из законных схем продажи недвижимости (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Квартиры, которые продают по переуступке, как правило, дешевле недвижимости от застройщика и жилья, на которое уже оформлено право собственности.

Заместитель генерального директора ГК «Пионер» Марина Маловик предупреждает: «Лицо, которому уступается право, полностью принимает на себя все права, обязанности и риски участника долевого строительства, в том числе связанные с нарушением со стороны застройщика.

Поэтому покупателю необходимо ознакомиться со всеми условиями договора и особое внимание уделить сопоставлению сроков ввода объекта в эксплуатацию с реальной ситуацией на строительной площадке».

Иными словами, приобретая квартиру по переуступке, следует объективно оценивать обстоятельства и быть готовым к возможными рискам.

Что следует знать покупателю

1. При оформлении переуступки необходимо указать, на основании какого именно типа первоначального договора уступается право требования собственности.

2. В документе обязательно фиксируют сумму и порядок расчетов (в противном случае сделка может быть признана незаконной).

3. Покупатель должен убедиться в том, что у застройщика есть все разрешительные документы на проведение работ.

4. Во избежание неприятных последствий договор уступки необходимо заверить у нотариуса.

5. Даже если в первоначальном договоре нет обязательного условия о согласовании переуступки с застройщиком, покупателю лучше поставить его в известность о своих действиях.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов уточняет: «Официально согласовывать переуступку с застройщиком не нужно, но на практике необходимо иметь документ или иное доказательство, подтверждающее согласие застройщика. Стоит отметить, что если застройщик запрещает подобного рода продажи на своих объектах, то таким образом он нарушает закон».

Юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова добавляет: «Любой участник долевого строительства вправе с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта заключить с любым лицом договор уступки права требования. Законодательством Российской Федерации не установлено право застройщика по ограничению свободы клиента в заключении договора уступки».

Однако в реальной жизни все обстоит несколько иначе.

Почему застройщик против

На деле многие застройщики при заключении договора с первичным инвестором вносят в документ пункт об обязательном уведомлении компании в случае продажи по переуступке.

Обычно застройщик требует письменно сообщать о факте переуступки в течение 5-10 дней после того, как новый договор пройдет государственную регистрацию (она, к слову, при переуступке обязательна). А некоторые компании в договоре с первичным покупателем и вовсе прописывают невозможность переуступки.

Это позволяет исключить демпинг со стороны временных инвесторов, провести своеобразный «фейсконтроль» при продажах недвижимости премиум-класса, избежать путаницы и ошибок при оформлении документов – словом, избавляет компанию от множества проблем.

Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев уточнил, что необходимость согласовывать переуступку с застройщиком, как правило, прописывается сегодня во всех договорах долевого участия.

«Застройщики редко отказывают своим дольщикам в праве продавать свои квартиры на этапе строительства, но обязательным требованием является оплата полной стоимости договора. Если застройщик хочет ограничить количество переуступок, то он увеличивает стоимость данной услуги».

Арсений Васильев

Оптимально, если застройщик выступает третьей стороной при сделке переуступки. Но покупателю все же обязательно нужно проверить, на какой стадии находятся расчеты за квартиру между застройщиком и первичным инвестором.

Финансовые вопросы

К слову о расчетах. Сделка по переуступке облагается налогом, который, согласно закону, должен уплатить первый инвестор, причем не с разницы между суммой инвестиции и уступки, а со всей суммы сделки. Но нередко первый покупатель старается переложить финансовые обязательства на нового дольщика.

Этот вопрос становится предметом торга, и чаще всего стороны приходят к соглашению разделить расходы поровну. Что касается реальной цены сделки, то ее отражение в договоре уступки является крайне важным моментом.

«Для лица, принимающего на себя обязанности по договору долевого участия в строительстве, это сыграет важную роль в случае предъявления претензий к участнику долевого строительства, а также при оформлении налогового вычета при покупке квартиры», – комментирует Марина Маловик.

Вообще именно в материальных отношениях сторон кроются подводные камни сделок по переуступке.

Проблемы могут возникнуть, если оплата по ДДУ не была произведена в полном объеме, и первичный инвестор скрыл этот факт, или же если объект договора находится в залоге у банка, и чтобы зарегистрировать переуступку, обременение необходимо снять (хотя как вариант – долг по кредиту может быть переведен на нового инвестора). Эксперты отмечают, что самый безопасный вариант – вносить полную стоимость по договору переуступки только после его государственной регистрации.

После подписания договора и его государственной регистрации у покупателя должны быть на руках следующие документы

  • основной договор, на основании которого произошла уступка
  • подтверждение расчетов по основному договору
  • акт передачи упомянутых документов
  • подтверждение согласия второй стороны на переуступку
  • договор уступки

Покупка квартир по переуступке, по всей вероятности, будет актуальна и в перспективе. В компании «НДВ-Недвижимость» объясняют это большим числом инвесторов, которым выгодно вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, а также наличием немалого процента покупателей, которые в процессе возведения дома передумывают приобретать в нем квартиру по причинам частного характера.

Дата публикации 11 июня 2013

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/pereustupka_prav_na_kvartiru_v

Нюансы переуступки квартиры в новостройке

Переуступка квартиры от застройщика

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Shuran админ
Сообщения: 23881 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 18585 раз Поблагодарили: 14448 раз Не в сети

Сообщение Shuran » 28 сен 2015, 15:59

forever еще вопрос к тем кто вышел из 4 Долгопы, Щербинки и ЮД, в случае банкротства сушки могут ли те кому переуступили оспорить перемену лиц по ЖСК и взыскать деньги с продавцов??? никто не копал инфу по этому вопросу? только если докажут, что продавец в момент уступки знал, что сушка будет банкротом:)а так -нет, конечно, ст. 390 ГК РФ1. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.2. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;цедент правомочен совершать уступку;уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.3. При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/10164072/25/#ixzz3n2OgeBcM

Shuran Будулай профи
Сообщения: 1509 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 13:09 Пол: Мужской Благодарил: 1710 раз Поблагодарили: 1771 раз Не в сети

Сообщение Будулай » 28 сен 2015, 16:27

Shuran только если докажут, что продавец в момент уступки знал, что сушка будет банкротом:)а вообще не было случаев в практике, что кто то оспаривал переуступку когда-нибудь ? вдруг упертый какой-нибудь попадется. и различия этих действий в рамках ЖСК и ДДУ. ведь кооператив то после банкротства СУ155 продолжает существовать..

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Будулай forever уважаемый
Сообщения: 1325 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 12:10 Пол: Мужской Благодарил: 329 раз Поблагодарили: 680 раз Не в сети

Сообщение forever » 28 сен 2015, 16:31

ну есть вариант чистой воды уголовный: справка о невменяемости задним числом, правда появляется шанс “присесть” для покупца, решившегося на этот шаг. сушки после переуступа всегда просят нотариалку на своего человека в ЖСК, значит посещение нотариуса происходит 1-3 недели после сделки, маленькое неудобство для доказухи по невменяемости. кмк

Бо_параноите? )
что есть предмет договора уступки? всего лишь договор жск, а не само будущее право на ква. если все обязательства с обеих сторон по переуступке выполнены, на каком основании оспаривать?

да не так чтобы особо, просто по вторичке много читал статей по оспариванию сделок недееспособными бабулями и т.д. а по первичке вообще нет инфы.
а вот…вспомнилось, кто расписки на полную сумму давал по недостроям сушкиным, это полный попандос.

сделку можно признать недействительной ввиду несоответствия расписки и цены по договору уступа.

forever av_nechaev профи
Сообщения: 1652 Зарегистрирован: 15 сен 2015, 22:20 Пол: Мужской Благодарил: 70 раз Поблагодарили: 1327 раз Не в сети

Сообщение av_nechaev » 28 сен 2015, 18:28

foreverа вот…вспомнилось, кто расписки на полную сумму давал по недостроям сушкиным, это полный попандос. сделку можно признать недействительной ввиду несоответствия расписки и цены по договору уступа.

На счет признания недействительной – это сомнительно.

А вот обоим попасть под колпак налоговой и УК – легко av_nechaev Против ветра Будулай профи
Сообщения: 1509 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 13:09 Пол: Мужской Благодарил: 1710 раз Поблагодарили: 1771 раз Не в сети

Сообщение Будулай » 28 сен 2015, 21:17

вот мы все считаем количество зарегистрированных договоров на сайте росреестра, сегодня на одном форуме по Т2018 человек правильную вещь сказал.. нельзя учитывать в общем количестве договора с пометкой “Залог в силу закона”, так как это регистрация ипотеки.
ведь на самом деле…

с обратной стороны ДДУ, в случае ипотеки ставят две печати.. или иногда три, когда земля в залоге у банка. или когда нет ипотеки и рассрочки все равно две..

когда опять таки земля в залоге, а не в аренде или собственности, правильно ? тогда вопрос – росреестр обязан вносить все номера с печатаей в выписку, даже если их 3 ? следовательно ведем неверный подсчет проданных квартир у застройщика.

Будулай forever уважаемый
Сообщения: 1325 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 12:10 Пол: Мужской Благодарил: 329 раз Поблагодарили: 680 раз Не в сети

Сообщение forever » 28 сен 2015, 21:44

av_nechaevНа счет признания недействительной – это сомнительно. А вот обоим попасть под колпак налоговой и УК – легко

тут покопать нужно, но разве судья увидев сумму в договоре уступа и полную сумму в расписке не придет к мнение что в сделке нарушены интересы покупца, т.к.

он заплатил больше!!!!
еще покупец может попытаться взыскать неосновательное обогащение с продавана=разница между суммой в договоре и распиской

I-Sevи чего можно сделать если например человек покупал и в соглашении о уступке жск стоит 2,7, а есть расписка на 4,7 допустим, можно вернуть взад?

смотрел судебные решения, щас уже не нахожу, что отменяли сделки по квартирам где расписка и сумма в дкп были разные.
покупец имея на руках расписку на полную стоимость в любом случае ничего не теряет обращаясь в суд, особенно по сушке.

forever Alessand новичок
Сообщения: 86 Зарегистрирован: 15 сен 2015, 23:33 Благодарил(а): 24 раза Поблагодарили: 41 раз Не в сети

Сообщение Alessand » 28 сен 2015, 21:51

forever тут покопать нужно, но разве судья увидев сумму в договоре уступа и полную сумму в расписке не придет к мнение что в сделке нарушены интересы покупца, т.к. он заплатил больше!!!!
еще покупец может попытаться взыскать неосновательное обогащение с продавана=разница между суммой в договоре и распиской Нечаев прально посыл дал – деяние СОВМЕСТНО, и тот и другой подписывались под разными суммами и при участии другу друга – все участники сделки в курсе Разночтений в Суммах – Соучастие Налицо…Покупателя Alessand forever уважаемый
Сообщения: 1325 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 12:10 Пол: Мужской Благодарил: 329 раз Поблагодарили: 680 раз Не в сети Сообщение forever » 28 сен 2015, 21:56

AlessandНечаев прально посыл дал – деяние СОВМЕСТНО, и тот и другой подписывались под разными суммами и при участии другу друга – все участники сделки в курсе Разночтений в Суммах – Соучастие Налицо…Покупателя

ввели в заблуждение, жертва обстоятельств, душераздирающие подробности. мы тут теоретизируем, думаю судебной практики достаточно, можно копнуть. вобщем доп аргументы против полной расписки при неполной сумме в договоре появляются, для меня по крайней мере.

а вот по поводу расторжения дду или уступа по жск недовольным покупцом при соответствии сумм, почти не нашел зацепок для суда.

forever Shuran админ
Сообщения: 23881 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 18585 раз Поблагодарили: 14448 раз Не в сети

Сообщение Shuran » 28 сен 2015, 22:21

forever тут покопать нужно, но разве судья увидев сумму в договоре уступа и полную сумму в расписке не придет к мнение что в сделке нарушены интересы покупца, т.к. он заплатил больше!!!!еще покупец может попытаться взыскать неосновательное обогащение с продавана=разница между суммой в договоре и распиской полностью согласен, так и будет. но давать одну такую расписку, когда сумма в доках иная – не дружить с головой по полной Shuran Alessand новичок
Сообщения: 86 Зарегистрирован: 15 сен 2015, 23:33 Благодарил(а): 24 раза Поблагодарили: 41 раз Не в сети

Сообщение Alessand » 28 сен 2015, 22:34

foreverдоп аргументы против полной расписки при неполной сумме в договоре появляютсяЯ еще не встречал таких Идеально тупых Продавцов, но если есть ссылки на решения Судов, без теоретизирования, – с удовольствием ознакомлюсь… Alessand Shuran админ
Сообщения: 23881 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 18585 раз Поблагодарили: 14448 раз Не в сети

Сообщение Shuran » 28 сен 2015, 22:42

Alessand Я еще не встречал таких Идеально тупых Продавцовя встречал…на форумах, сами писали о “подвиге”….и не одного:)
про решения судов – на нерсе подскажут, гарантирую, по незаконному обогащению – 200% Shuran Alessand новичок
Сообщения: 86 Зарегистрирован: 15 сен 2015, 23:33 Благодарил(а): 24 раза Поблагодарили: 41 раз Не в сети

Сообщение Alessand » 28 сен 2015, 22:47

Shuran про решения судов – на нерсе подскажут, гарантирую, по незаконному обогащению – 200% Покупатель Всегда прав по “самому гуманному” и привлечь его не получится за соучастие в таком вопросе? Alessand Shuran Против ветра профи
Сообщения: 1957 Зарегистрирован: 15 сен 2015, 23:57 Пол: Мужской Благодарил: 477 раз Поблагодарили: 1202 раза Не в сети

Сообщение Против ветра » 28 сен 2015, 23:22

Будулайвот мы все считаем количество зарегистрированных договоров на сайте росреестра, сегодня на одном форуме по Т2018 человек правильную вещь сказал.. нельзя учитывать в общем количестве договора с пометкой “Залог в силу закона”, так как это регистрация ипотеки.
ведь на самом деле…

с обратной стороны ДДУ, в случае ипотеки ставят две печати.. или иногда три, когда земля в залоге у банка. или когда нет ипотеки и рассрочки все равно две..

когда опять таки земля в залоге, а не в аренде или собственности, правильно ? тогда вопрос – росреестр обязан вносить все номера с печатаей в выписку, даже если их 3 ? следовательно ведем неверный подсчет проданных квартир у застройщика.

Будулай, в перечне зарегистрированных прав есть две записи: “участие в сделке” (зарегенный дду) и “залог в силу закона” (ипотека), последнее как раз и не нужно учитывать при подсчете кол-ва проданных квартир и не забываем, что в одном дду иногда может быть несколько квартир За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Будулай Против ветра

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры от застройщика

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам.

Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру.

При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками.

Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора.

В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком.

Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см.

«Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

  • При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
  • В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
  • Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
  • Договор уступки права требования заверяется нотариально.
  • Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству.

В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации.

Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования.

Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки.

При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса.

Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия.

На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора.

Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора.

Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика.

Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка.

Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него.

Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

  • основной договор, по которому совершалась уступка;
  • подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
  • акт передачи упомянутых выше документов;
  • подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности.

Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства.

Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/vse-o-pereustupke-prav-na-kvartiru-v-novostrojke/

Как купить квартиру по переуступке?

Переуступка квартиры от застройщика

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает.

Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан.

Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации.

Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ.

Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях.

В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс.

рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель.

Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы, минусы, риски

Переуступка квартиры от застройщика

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что такое, плюсы и минусы для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Мы уже разбирали, как не стать обманутым дольщиком, а так же Как заключить ДДУ

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Кстати, про инвестиции в недвижимость читайте здесь

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы и минусы

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.

Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.

Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку

Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.

Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.

Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.

Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.

Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.

Что обязательно предусмотреть

Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.

В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

От чего ДДУ не защищает подробнее здесь

Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.

На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.

Успешных вам сделок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prav-na-kvartiru-v-novostroyke.html

Покупка квартиры от подрядчика – что это значит?

Переуступка квартиры от застройщика

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

  • по юридической сути это договор цессии, переуступки права;

  • по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;

  • по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;

  • по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали.

Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность).

Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ.

Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы.

В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь – застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы.

С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков.

Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

  • подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

  • подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

  • по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

  • если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

  1. Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

  2. Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

  3. Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

  4. Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

Источник: https://novostroyker.ru/blog/podborki/kvartira-v-novostrojke-ot-podryadchika-osobennosti-pokupki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.