Переуступка по дду

Содержание

Все о договоре переуступки прав требования – подробная статья АН Владис

Переуступка по дду

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде.

Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

  • Договор долевого участия;
  • Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка.

То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно.

Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить.

Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

  • Итак, основное место занимает инвестирование;
  • Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
  • Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста».

И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье.

Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца.

Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано.

Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества. Агентство недвижимости “Владис” Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул.

Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777

msk@vladis.ru

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1651

Договор переуступки – в чем отличие от ДДУ и так ли он безопасен?

Переуступка по дду

Покупка квартиры в новостройке – это бизнес. До 2014 года (в сытое время) он бы очень распространен. Но и сейчас есть люди, этажами скупающие квартиры, а потом продающие их перед сдачей дома в эксплуатацию (чтобы не платить налоги и коммуналку) тем, кто не успел, не было денег раньше и т.д.

Так что если вы не успели купить понравившуюся квартиру у застройщика, но такие предложения есть от физлиц – эта статья для вас. Потому что покупать квартиру у дольщика вы будете по договору уступки прав требования. Дольщик, купивший квартиру у застройщика, переуступит свои права на нее вам.

Итак, поехали.

Договор уступки права требования (в простонародье — переуступка) — что это такое? За что переуступку любят инвесторы и не жалуют девелоперы? Новострой-М разобрался в этих непонятных словах.

По договору уступки одно лицо как бы передает другому право требования об исполнении обязательства. Можно передать и сами обязательства — принимающая сторона должна исполнить их в пользу третьего лица.

Относительно квартир в новостройках это выглядит так. Правообладатель передает правоприобретателю основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Не саму квартиру (ее еще нет – она в стройке), а право на нее!

Поскольку договор уступки права похож на соглашение купли-продажи, назовем правообладателя продавцом, а правоприобретателя — покупателем. Так проще и понятнее.

Договор уступки широко применяется при реализации квартир в новостройках. Потому что: а) строительство идет — стоимость квартиры растет, инвесторы продают недвижимость до окончания строительства; б) договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только когда идет строительство, а договор купли-продажи — только когда есть оформленное право собственности на квартиру.

От момента ввода объекта до оформления права собственности времени может пройти много, и застройщик выпадает из фазы активной реализации квартир. В итоге застройщик заключает ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, и та неспешно занимается продажами по договору уступки.

Переуступка выгодна обеим сторонам. Продавец получает деньги за квартиру без акта приема-передачи и оформления права собственности (меньше возни!). Покупатель приобретает квартиру «не с нуля», отслеживает ход и темпы строительства (а цена квартиры в таком случае ниже, нежели когда новостройка введена в эксплуатацию и оформлено право собственности).

Сделки по переуступке можно разделить на два типа: когда объект принадлежит юридическому лицу и когда объект принадлежит физическому лицу. В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, потому что она возможна до вступления в собственность — потом это уже обычная купля-продажа. В первом варианте речь чаще всего идет об инвестировании.

Человек покупает квартиру на этапе котлована и продает ее ближе к сдаче дома. Цена квартиры в начальной и финальной стадии строительства существенно различается. Купил, допустим, за 3 млн рублей квартиру, а продал перед сдачей в эксплуатацию за 3,8 млн рублей – 800 тысяч заработал! Профит!

При оформлении документов действие ДДУ не прекращается — в нем просто меняется дольщик. Был дольщик Иванов, купивший квартиру у застройщика, а потом дольщик Иванов продал свой ДДУ – то есть переуступил право требования на квартиру Петрову. Теперь квартира (после сдачи дома), а точнее права на нее, принадлежит уже Петрову.

Если договор, заключенный между застройщиком и продавцом-инвестором (тот самый Иванов, который хочет продать квартиру) не устраивает покупателя (Петрова), то внести правки он не может. Или отказаться от покупки, или брать что дают.

Во втором варианте продавцом выступает юридическое лицо — например, подрядная организация или инвестор строящегося объекта. Договор всё равно нужно проверять.

Помните — договор уступки может содержать подводные камни!

Девелоперы воспринимают частных инвесторов на рынке новостроек не просто как покупателей, а как конкурентов. Многие инвесторы, приобретая недвижимость на начальной стадии строительства, продают ее до получения права собственности по цене ниже, чем у застройщика.

У застройщика, к примеру, цены выросли на 15%, а дольщик-инвестор готов перепродать квартиру (т.е. право требования на нее) за всего +10%. И то хлеб! Но это уже конкуренция с застройщиком, последнему это невыгодно.

Поэтому в ДДУ появился пункт, по которому дольщику запрещено продавать квартиру без согласия компании-застройщика (а за согласие он может брать комиссию в виде процентов от сделки). Но такого пункта может и не быть – читайте ДДУ!

Обязательное разрешение от застройщика на переуступку спасет его от недобросовестного инвестора, который может продать свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.

Вы же не хотите купить квартиру с долгом? Заплатить дольщику, у которого купили право требования на квартиру – а потом выяснится, что он с застройщиком не расплатился? Вот такого не может быть, если застройщик сам проверяет своих конкурентов-переуступщиков.

Кстати, не всегда квартира, приобретенная по договору переуступки, дешевле, чем у застройщика. Скажем, инвестор купил ликвидную «однушку».

У застройщика таких квартир не осталось — скорее всего, инвестор продаст ее дороже.

Если самый ликвидный вариант — это студия, а к сдаче дома в эксплуатацию у застройщика остались, например, только «двушки» и «трешки», то инвестор может продать студию даже дороже «двушки» от застройщика.

При покупке квартиры в новостройке у людей, как правило, есть выбор — обратиться напрямую к застройщику или приобрести жилье по переуступке. Второй вариант актуален особенно тогда, когда нужна квартира с определенными характеристиками, а в продаже от застройщика таких уже не осталось.

О том, как заключить договор переуступки и не попасть в неприятную ситуацию, читайте в разъяснении юриста.

Не так страшна переуступка, как ее малюют! Подписывайтесь на Новострой-М! Ставьте лайки, расшаривайте наши тексты и нарративы, смотрите панорамы и аэротуры новостроек, читайте советы юристов дольщикам и лайфхаки! Будьте в теме – словом с Новострой-М!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-m.ru/dogovor-pereustupki--v-chem-otlichie-ot-ddu-i-tak-li-on-bezopasen-5c6bf17a6021bf00ae3779c1

Переуступка прав по договору ДДУ

Переуступка по дду

Если говорить простым языком без юридических терминов, то переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия) это возможность купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Причем цена будет на 20-30% ниже.

Это сделка, в которой напрямую задействован застройщик, и потому стоимость всегда минимальная. Однако соглашение о переуступке – документ, подписываемый будущим владельцем недвижимости и дольщиком, который ранее оформил ДДУ с застройщиком. Поэтому процедура имеет ряд особенностей.

И если их знать, то какой-либо риск при оформлении сделки можно исключить.

Переуступка с ДДУ: что это?

Компания застройщик приступает к возведению жилого дома с целью получить прибыль от продажи квартир. Капитальное строительство многоквартирных жилых комплексов требует больших финансовых затрат.

Чтобы продажи начались уже на стадии рытья котлована или на последующих этапах, застройщик выставляет часть жилого фонда на продажу по сниженным ценам. Покупатель жилья в строящемся доме подписывает договор долевого участия, становясь при этом дольщиком.

Но если он решит продать квартиру, его статус меняется. Договор переуступки прав требования, подписываемый при этом называется цессией.

Следует четко понимать значение следующих терминов:

  1. Цессия – сделка, предполагающая передачу прав на квартиру при условии исполнения обязательств перед застройщиком, которые по ДДУ не исполнены.
  2. Цедент – лицо (физическое или юридическое), ранее подписавшее договор долевого участия с застройщиком, но пожелавшее продать квартиру в новостройке.
  3. Цессионарий – субъект, принимающий на себя обязательства при передаче договора. Это лицо, которое по договору цессии станет владельцем собственной квартиры.

Правовое основание – Федеральный Закон 214-ФЗ, в котором оговорена возможность оформления переуступки прав по ДДУ с согласия застройщика. По условиям договора цессионарий обязан выплатить цеденту сумму, оговоренную в тексте.

При этом новый дольщик принимает на себя материальные обязательства, которые ранее не выполнил продавец. Если проще, то новый владелец квартиры покупает жилье на условиях застройщика за минусом части, уже исполненной цедентом.

Необходимые условия для оформления переуступки прав по ДДУ

Помимо указанного выше Федерального Закона при оформлении сделки руководствуются целым рядом законодательных актов, включая Гражданский и Налоговый Кодекс Российской Федерации, а также различного рода постановлениями и рекомендациями. Каждый, кто желает оформить переуступку прав по ДДУ должен знать, что:

  1. На момент подписания договора купли-продажи с переуступкой дольщик (продавец) должен фактически иметь право требовать жилье по ДДУ, и ранее не отписал квадратуру третьему лицу. Вторая переуступка по ДДУ возможна, но потребует дополнительных действий при проверке правомерности действий цедентов.
  2. По времени сделка проводится в период между моментом регистрации договора долевого участия и оформлением акта приема-передачи квартиры в собственность дольщика. Раньше уступка невозможна по причине отсутствия права называться цедентом, а позже она бессмысленна, и подписывают стандартное соглашение о купле-продаже.
  3. Переуступка предполагает два варианта развития событий. Первый случай – дольщик полностью внес стоимость жилья, но дом еще не введен в эксплуатацию. Второй – стоимость квартиры выплачена застройщику не полностью, и тогда требуется оформить соглашение о переводе долга.
  4. Если недвижимость оплачена не полностью, переуступка прав по ДДУ оформляется с разрешения застройщика. В противном случае этого не требуется, если в договоре долевого участия нет соответствующего требования. Поэтому всегда имеет смысл уведомлять застройщика о смене дольщика.

Если пренебрегать данными требованиями законодательства, можно стать заложником ситуации, когда третье лицо через суд добивается расторжения договора цессии. Чтобы этого избежать, следуйте инструкции, приведенной далее. Уделяйте особое внимание работе с документами.

Порядок действий (Как оформляется)

Сразу необходимо определить, каким образом будет передаваться право требования квартиры. Вариантов всего два:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом случае дольщик так и остается дольщиком, и только после сдачи дома квартиру можно переоформить по стандартному договору купли-продажи недвижимости.
  2. Переуступка прав по ДДУ. Это тот самый случай, который рассматривается в настоящей публикации. Право требования передается в момент подписания цессии, и если перед застройщиком есть задолженность, ее погашает цессионарий.

Пошаговая инструкция по сути проста. Собираете документы, оформляете договор. Далее следует передача денег продавцу и регистрация в МФЦ или Росреестре. Однако каждый этап необходимо рассмотреть отдельно.

Необходимые документы

Потребуйте от застройщика уставные документы, свидетельство о регистрации и постановке на учет в Федеральной Налоговой Службе. Это доказательство законности деятельности.

Затребуйте финансовый отчет (баланс) за последний отчетный квартал текущего года, убедитесь, что компания не является банкротом, и проблем с финансированием строительства нет.

Потребуется бумага, указывающая на наличие прав собственника на землю, а также разрешение на застройку земельного участка. В проектной документации интересует:

  1. Целевое назначение здания.
  2. Соответствие этапа строительства.
  3. Окончательный срок реализации проекта.
  4. Дата ввода здания в эксплуатацию.

Также требуйте бумагу, в которой указаны источники финансирования. Это могут быть собственные средства застройщика, а также деньги, получаемые от сторонних инвесторов. В свою очередь продавец (цедент) обязан подготовить следующие документы:

  1. Копию уведомления застройщика о планируемой переуступке.
  2. Письменное разрешение строительной компании на проведение сделки.
  3. Письмо о согласии из банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  4. Выписку из ЕГРН о наличии прав собственности на квартиру (бывший ЕГРП).

Если покупатель состоит в законном браке, разрешение его супруги(а) также необходимо. Несмотря на то, что список кажется большим, лично покупатель готовит только этот документ. После сбора документацию необходимо проверить на достоверность и соответствие. Теперь приступайте к оформлению соглашения.

Как составить договор?

Желательно привлечь к процедуре юриста. Скачать образец несложно, но он послужит лишь примером. Каждый случай отличается, и важно учесть все нюансы. Унифицированной формы договора на переуступку прав на квартиру по ДДУ нет. Пользуются общими положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Документ обретает юридическую силу при наличии следующих обязательных атрибутов:

  1. Дата заключения, место события.
  2. Название, регистрационный номер.
  3. Нотариальное заверение.
  4. Отметка о регистрации в ЕГРН.
  5. Полные реквизиты участников сделки.
  6. Подписи представителей юр лиц.
  7. Печати (для юридических лиц).

Существует два типа таких соглашений: двустороннее и трехстороннее. В первом случае договор визирует продавец и покупатель. Такая форма предусмотрена на случай, если взнос за квартиру первоначальный дольщик внес в полном объеме. Трехстороннее соглашение предполагает участие застройщика.

Это если деньги за жилье внесены не полностью, и вместе с правом требования передаются долговые обязательства. Со стороны юридических лиц подписи ставят официальные представители. Это первые руководители или сотрудники, выступающие на основании доверенности.

Сам же договор переуступки прав по ДДУ признается ничтожным (незаключенным, недействительным), если отсутствует заверение нотариуса.

Что после?

Последним этапом оформления является посещение государственного регистратора. Нет четких ограничений по срокам регистрации в Росреестре, но это нужно делать незамедлительно.

Предварительно, еще до подписания договора проверьте, чтобы недвижимость не была обременена. Это возможно, например, если дольщик признан неплатежеспособным.

Банкротство предполагает арест имеющейся недвижимости с последующей реализацией, чтобы получить средства для погашения долгов.

А чтобы пройти процедуру регистрации цессионарий (новый владелец недвижимости) готовит следующий пакет документации:

  1. Квитанцию об уплате государственной пошлины за услуги регистратора.
  2. Копии и все экземпляры подписанного договора о переуступке прав по ДДУ.
  3. Паспорта каждого из участников или их представителей с доверенностями.
  4. Согласия мужей и жен продавца и покупателя, если стороны – физические лица.
  5. Собственно договор первичного дольщика с застройщиком (о долевом участии).
  6. Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или договор о переводе долга.
  7. Разрешение, выданное компанией-застройщиком на право перепродать квартиру.
  8. Банковские разрешения (для ипотеки) или закладная (если жилье – залог по кредиту).

На основании регистрации вам выдадут выписку, где сказано, кто является новым собственником и на основании каких правовых актов. Но перед этим сотрудник МФЦ или Росреестра примет бумаги, выпишет расписку об изъятии. Процедура длится от 7 до 10 дней. В назначенную дату выписка будет готова. Чтобы ее получить, возьмите гражданский паспорт.

Налог

Став собственником, придется платить налог на недвижимость. На цессионария не накладывается дополнительного налогообложения. Согласно Налоговому Кодексу России НДФЛ взимается с лиц, получающих денежную выгоду от сделки.

Цессия – договор возмездный, но покупатель тратит деньги, и налоги не платит. Однако он может вернуть себе часть затраченных на покупку средств, а именно 13%, если оформит налоговый вычет.

Как только дом введут в эксплуатацию и вы подпишете акт приемки квартиры, подавайте декларацию по форме 3-НДФЛ.

У возврата есть и ограничения. 13% возвращается с суммы, потраченной на покупку жилья. Лимит – 2 миллиона рублей, если квартира приобретена за личные средства, и 3 миллиона, если за счет кредитных средств, выданных банком. Для цедента ситуация выглядит иначе.

С него государство потребует заплатить 13% НДФЛ, если субъект является резидентом Российской Федерации. Нерезиденты РФ платят 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Если речь идет о переуступке прав по ДДУ, но из начисленной суммы необходимо вычесть деньги, потраченные на оплату доли застройщику.

Ипотека

В своем общем порядке процедура идентична той, что описана ранее. Однако есть одно отличие. Банк также является участником. Если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств, необходимо получить разрешение кредитора, даже если застройщик получил всю стоимость квартиры.

Важно, чтобы ипотечный займ был погашен или покупателю придется принять обязательства по кредитному договору на себя. Покупать квартиры по переуступки ДДУ в ипотеку также разрешено. Соберите документы согласно перечню, приведенному выше, отправляйтесь в банк, пишите заявление. Обговорите условия, подпишите кредитный договор, выплачивайте взносы (теперь уже банку).

Застройщик и цедент в этом случае получат причитающиеся деньги в полном объеме.

Если застройщик требует денег за согласие

Подобные ситуации на практике встречаются часто. Когда дольщик решает продать квартиру в недостроенном доме, застройщик не дает согласие, требует иногда до 20% стоимости. В Гражданском Кодексе РФ и Федеральном законе 214-ФЗ нет положения, подтверждающего наличие данной повинности, но и запретов также не указано.

Здесь решающий фактор – условия договора долевого участия. В тексте может находиться пункт, предполагающий подобный перерасчет. Подпись дольщика свидетельствует, что он ознакомлен и добровольно согласился с данным условием. Поэтому перед оформлением переуступки прав по ДДУ обязательно вычитайте документ.

Если такого пункта в тексте не окажется, требования застройщика незаконны, и сделку доводят до конца.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/pereustupka-prav-po-dogovoru-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.