Переуступка прав арендатора по договору аренды

Содержание

Долги бывшего арендатора при переуступке прав по договору аренды (перенайме)

Переуступка прав арендатора по договору аренды

Многие физические и юридические лица приобретают права и обязанности по договору аренды не путем заключения договора аренды напрямую с арендодателем, а путем заключения соответствующего соглашения об уступке прав по договору аренды. С правовой тачки зрения такая уступка именуются «перенайм по договору аренды». Юристы по аренде компании “Мадрок” разобрались с ситуацией и изложили в настоящей статье.

Так, в ч. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, законодатель прямо предусматривает возможность передачи прав другому арендатору, однако, только с согласия арендодателя.

Заключая подобные договоры, новый арендодатель часто беспокоится может ли перейти к нему задолженности бывшего арендатора (по арендной плате, за услуги ЖКХ и др.), в связи с чем, хотелось бы отметить следующее.

Как установлено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты.

Именно поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо согласовать все права и обязанности сторон, однако, что будет если права и обязанности, которые касаются долгов бывшего арендатора (в случае их наличия) согласованы не были?

В таком случае необходимо обратиться к положениям ГК РФ, в частности к ч. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которой, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности лица по договору перенайма переходят только с момента заключения договора, то задолженности предыдущего арендатора не могут быть взысканы с нового. Поскольку перевод долга возможен только с согласия «нового должника», то если в договоре такое положение не предусмотрено, то перевод долга невозможен.

Указанные выше правила являются общими, однако, существуют случаи, когда новый арендатор по договору перенайма будет нести ответственность за долги первого арендатора.

Так, это касается случаев, когда предметом аренды выступает земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, при этом срок такой аренды составляет более пяти лет.

Согласно ч. 9 ст.

22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 по смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ.

При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.

Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками – гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Учитывая, приведенные доводы, Президиум пришел к выводу о том, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, учитывая приведенное Постановление можно сделать вывод о том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно.

29.10.2018

Источник: https://madroc.ru/perenaim_po_dogovoru_arendi.php

Образцы и Шаблоны Договоров / Соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Переуступка прав арендатора по договору аренды

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос.

В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся.

Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.

Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?

Что такое переуступка?

Переуступка земли, означает полностью передать третьему лицу свои права и обязанности на распоряжение участком. А тот субъект, который передает свои права, теряет их окончательно.

Вместе с получением прав новый пользователь земли приобретает и обязанности по уплате налогов и соблюдению прав использования.

А субаренда подразумевает под собой частичную и временную передачу в пользование, а арендодатель становится якобы посредником между государством и субарендатором.

Приобретение права аренды на землю

Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион.

То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов.

В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.

Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления.

Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора.

Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.

Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна.

Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее.

В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.

Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего.

Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам.

Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.

Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.

Важные аспекты

  • Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
  • Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
  • Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Документы

Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:

Для физических лиц:

  1. Заявление.
  2. Копии паспортов.
  3. Налоговый номер.
  4. Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
  5. Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
  6. Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
  7. Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
  8. Кадастровый паспорт на земельную площадь.
  9. План участка из БТИ.

Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):

  1. Копия свидетельства или выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Копия ОКПО.
  3. Копии уставных документов.

Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.

Источник: http://info.yarnet.ru/zkn/index.php?id=310

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Переуступка прав арендатора по договору аренды

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ппа

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Источник: https://zakon436.ru/xitrosti-pereustupki-arendnyx-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie/

Как правильно составить договор переуступки прав на нежилое помещение?

Переуступка прав арендатора по договору аренды

Переуступка прав аренды – это актуальный способ передать арендованную недвижимость третьему лицу. Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части. Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее.

Что это?

Прежде, чем рассматривать порядок осуществления переуступки, давайте более детально рассмотрим, что такое ППА (переуступка прав аренды).

Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.

Осуществить это можно двумя способами:

  1. Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
  2. Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.

Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.

Внимание! И первый и второй способ возможны только в том случае, если в условиях договора аренды позволяется переуступка прав или на этот процесс владелец недвижимости дал письменное одобрение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – это юридическая процедура, которая регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом.

Детальное описание каждого из этапов, а также права и обязанности каждой из сторон описаны в следующих статьях:

  • статья 388 – 390 ГК РФ – порядок заключения сделки;
  • статья 615 ГК РФ – права и обязанности арендатора.

Совершенно иначе будет происходить переуступка прав на недвижимость, которая является собственностью государства. В подобном случае арендатор обязан будет провести аукцион. Вся процедура детально описана в статье 17 ФЗ№135 «О защите конкуренции».

Особенности сделки

Прежде, чем заключать договор, нужно учесть следующие особенности составления и подписания договора о переуступке:

  1. Договор может быть составлен, как на определенный период, так и бессрочно. В данном случае не играет никакой роли договоренность с действующим арендатором. Все зависит от того, какие условия будут поставлены владельцем.
  2. Договора на срок в 1 год и более обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации, документ не будет иметь никакой юридической силы.
  3. Чтобы подписать договор о переуступке прав на недвижимость, принадлежащую государству, нужно вначале выиграть аукцион.
  4. При подписании договора, все льготы и уступки, касающиеся действующего арендатора, автоматически распространяются на нового арендатора.

Важно! Довольно часто арендаторами совершается продажа прав аренды. Особенно это актуально в тех случаях, когда недвижимость сдается на выгодных условиях.

Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:

  1. Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
  2. При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
  3. Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
  4. Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
  5. Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.

Коммунальная квартира: все о проживании в коммуналке

Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.

Переуступка прав по договору

Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:

  • получение одобрения на переуступку от владельца;
  • подписание договора о переуступке.

Если же арендатор желает совершить переуступку прав на недвижимость, собственником которой является государство, то процесс будет состоять из трех этапов:

  • получение разрешения от муниципальной службы;
  • проведение аукциона (согласно ФЗ №135);
  • подписание договора по переуступке.

Итак, давайте более детально рассмотрим второй способ передачи прав на недвижимость.

Особенности переуступки на государственную недвижимость

Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:

  • недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
  • участниками сделки выступают юридические лица.

Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.

Способ поиска арендатора на недвижимостьКритерии выбора победителя
АукционПобедителем становится та компания, которая предложит большую сумму за аренду недвижимости.
КонкурсПобедителем становится юридическое лицо, которое предложит наиболее выгодные и интересные условия сотрудничества.

В большинстве случаев арендаторы прибегают к проведению конкурса. Он состоит из следующих этапов:

  • арендатор создает конкурсную комиссию (это должны быть компетентные субъекты);
  • он проводит подготовку конкурса, организовывает это мероприятие;
  • арендатор продумывает критерии отбора участников;
  • оповещает всех заинтересованные организации о запланированном конкурсе (допускается подача рекламы в соответствующие СМИ).

Внимание! Информация о запланированном конкурсе должна быть передана в средства массовой информации за 30 дней до начала конкурса.

После этого комиссия рассматривает всех кандидатов, базируясь на предоставленных параметрах и принимает решение относительно того, кому будет совершена переуступка прав.

Порядок выселения из квартиры собственника

Далее, комиссия и арендатор подписывают с победителем договор переуступки прав. Данная сделка будет считаться двухсторонней и возмездной (статья 575 ГК РФ).

договора

Существуют следующие требования и стандартны относительно содержания документа:

Предмет договораНедвижимость, на которую совершается переуступка прав.
Участники договораДействующий арендатор и третье лицо (будущий арендатор)
Срок и стоимостьВажно указать длительность аренды (это может быть, как несколько месяцев, так и несколько лет), а также стоимость (прописывается сумма за определенный период, к примеру, 50 000 рублей за 1 месяц). Сумму рекомендовано указать и цифрами и прописью.
Права и обязанностиЭтот раздел содержит информацию об обязанностях обеих сторон, к примеру, арендатор обязан совершать оплату аренды каждый месяц 25 числа.
Причины и порядок расторжения договораЗдесь стоит прописать возможные форс-мажоры. Указать, как происходит досрочное расторжение договора, а также какие компенсации обязана выплатить каждая из сторон при нарушении сделки.

При составлении документа стоит уделить особое внимание каждому из пунктов. В документе не разрешается допускать грамматические или лексические ошибки. Также нельзя использовать просторечье. Важно, чтобы договор соответствовал общим юридическим нормам.

Договор переуступки права аренды нежилого помещения – скачать образец.

Порядок проведения процесса

Продажа прав аренды нежилых помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России осуществляется согласно следующим правилам проведения процесса переуступки.

Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):

  1. Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
  2. Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
  3. Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.

Льготы по земельному налогу для пенсионеров

Для юридических лиц (если недвижимость является государственной собственностью):

  1. Получение разрешение на переуступку прав в местной муниципальной службе.
  2. Выбор комиссии и проведение конкурса.
  3. Подписание договора с победителем.
  4. Передача прав на недвижимость, посредством подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. При регистрации нужно предоставить:

  • копии публикаций или квитанции об оплате услуг СМИ;
  • документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона;
  • договор о переуступке прав на недвижимость.

После того, как Росреестр убедиться в чистоте сделки, он производит регистрацию документа. Эта процедура может длиться до 30 календарных дней.

Оценка стоимости

Законодательством не установлено ограничений относительно размера арендной платы, а потому владелец имеет право установить любую удобную ему сумму. Чтобы переуступка прав по договору аренды не затянулась на долгие месяцы, а назначенная стоимость была рентабельной, специалисты рекомендуют заказать оценку недвижимости у независимого оценщика.

Важно! Перед тем, как оплатить услуги оценщика, необходимо убедиться в том, что у него есть лицензия СРО и он имеет сертификат об аттестации.

Причина, по которой данная услуга будет актуальной – это качество проведения оценки. Специалист определяет стоимость, ориентируясь на:

  1. Площадь недвижимости и ее технические характеристики.
  2. Прибыльность недвижимости (выгодное ли расположение, наличие коммуникаций).
  3. Права и обязанности, которые устанавливает владелец (чем больше возможностей будет иметь будущий арендатор, тем выгоднее считается сделка).

Также учитывается наличие коммуникаций, соседи рядом и многие другие факторы, которые способны благоприятно или негативно сказаться на развитии бизнеса.

Переуступка прав на недвижимость – это выгодный процесс, как для владельца, так и арендатора. Сама процедура довольно простая, однако имеет свои отличительные характеристики, а потому требует профессионального подхода.

Чтобы сделка оказалась прибыльной и договор был зарегистрирован в Росреестре с первого раза, лучше, чтобы вся процедура сопровождалась специализированным юристом, который знает все «подводные камни» этой правовой сферы.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/dogovor-pereustupki-prava-arendy-nezhilogo-pomescheniya.html

Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды – Правовой мир

Переуступка прав арендатора по договору аренды

  • Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

  • Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

  • Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник:

Переуступка прав аренды — что это такое, порядок оформления, преимущества и недостатки

Передача арендных прав может понадобиться в разных случаях и применяться к таким объектам, как коммерческая и промышленная недвижимость, земельные участки различного назначения, оформленные в аренду у муниципалитета или государства. Независимо от функциональных различий объектов и видов их целевого использования, сама процедура переуступки остаётся практически неизменной.

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

  • участие объекта в имущественных сделках;
  • передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

  • арендатор переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса;
  • нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
  • продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Законодательные основания

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

  • положений договора;
  • норм законодательства;
  • согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.

Чем отличается переуступка от субаренды

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки.

Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны.

Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником.

Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником.

После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

  • собственник — арендодатель;
  • арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
  • лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Источник: https://stepnoeadm.ru/nalogi/mozhet-li-arendator-ustupit-pravo-trebovaniya-po-dogovoru-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.