Переуступка прав аренды что это

Содержание

Что такое ППА и с чем его едят)релиз лучших предложений продажа, ППА, продажа готового бизнеса за 3дня 22/24 октября

Переуступка прав аренды что это

Релиз лучших предложенийпродажа, ППА, продажаготового бизнеса за 3дня 22/24 октября по версии ask24.city

Фото кафе м. Коптево

Продолжаем знакомить Вас с лучшими предложениями по продаже бизнеса в городе по версии ASK24CITY или ППА. Что же такое ППА? Это переуступка права аренды в основном от департамента имущества г. Москва. Отличается толерантной ставкой аренду от города и если помещение получали в аренду в конце 90-х/начале 2000-х: крайне продолжительные сроки аренды, причины продажи в основном такие:

· Перепродажа с целью заработать (может включать в себя ремонт помещения, от города они попадают в основном в крайне запущенном виде) а также раскрутку бизнеса для большей коммерческой привлекательности.

· Смена профиля деятельности

· Личные обстоятельства

· Ну и разный шахер махер))) поэтому вы должны проверять тщательно документы на помещение, договора аренды, назначение использования по договору (ВАЖНО!!!), отсутствие обременений и штрафных санкций, наличии договоров субаренды помещения(в некоторых договорах от ДГМИ прямым текстом это запрещено)вообщем всю историю взаимоотношений продавца(арендатора)с городом(арендодателем)

· Поскольку переуступка (ППА) происходит в основном путем замены учредителей в юр. Лице, Вам придется заказать аудит оного, дабы потом «не разрыдаться от счастья неожиданного приобретения)

Коммерческую целесообразность данного приобретения в основном представляют, торговые помещения, и помещения под общепит. У них более высокая ликвидность при сдаче в аренду(если только вы не ищете помещение под собственный бизнес). В любом случае нужно считать рентабельность данного приобретения.

То есть сумма покупки ,количество оставшихся лет аренды, делим чтобы вывести арендную ставку с учетом потраченных на покупку ППА денег, и если цена аренды к рынку имеет дисконт процентов 30, то можно считать, что вы в плюсе, для общепита, это критично.

Такая тайна: если вы платите в общепите за аренду половину от оборота, тогда можете считать что, вы просто при деле)).

Давайте посмотрим на общую картину за последние три дня, помещения отбирались в ручном режиме из нашей базы, мы не являемся ни владельцами и не представляем их интересы.

Если Вам интересны предложения из данного релиза регистрируйтесь на сайте и работайте в профессиональной CRM там, есть и контакты собственников или риелторов их представляющих и ссылки на первоисточник где было размещено предложение.

Если вы хотите чтобы Вашим вопросом (продажа, покупка, аренда) занялись профессионалы с более чем 15 летним опытом работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы, обращайтесь с вашими предложениями через форму на сайте

Столовая м. Площадь Ильича

Общественное питание

Площадь: 105

Адрес: Москва, проезд Завода Серп и Молот

Цена: 1000000 руб

ППА столовой . Ст. М. Площадь Ильича, Авиамоторная , 10 м.п., проезд завода Серп и Молот Второй этаж четырехэтажного административного здания , 105 кв.м. Мебель, оборудование, коммуникации. Арендная плата 85 000 руб. В здании 400 чел. Рядом на этой же территории БЦ 2000 чел. Там нет столовой с нашей кухней. Хотят продать за 1 000 000 руб.

Столовая-кафе м. Беломорская

Общественное питание

Площадь: 80

Адрес: Москва, Смольная улица,

Цена: 3500000 руб

Продается готовый бизнес общественного питания через ППА. Заведение находиться в многофункциональном офисном здании бизнес-центр “Смольная 24а” на первом этаже 18 этажного здания, вход в кафе напротив 4 лифтов, которые поднимают ежедневно тысячи человек. Огромные площади бизнес- центра заполнены 100% арендаторами.

Арендодатели этого помещения являются огромным холдингом, с серьёзными и правильными подходами к арендаторами, которые готовы всегда помочь в Ваших проблемах. Заведение работает в течении 1,5 лет успешно. Сделан отличный ремонт, куплено новое оборудование, персонал из 4 человек работает с открытия заведения, полностью обучен.

Работаем с европейской кухней приготовления блюд, подача через линию раздачи. заведение работает 5 дней в неделю, есть возможность работать в выходные. Доступ в заведение до 20 часов, потом все ставиться на охрану до утра. Есть возможность работать круглосуточно с договорённости с арендодателем. Арендная плата составляет 204000 руб. Депозит за 2 месяца внесен.

Кафе прибыльное, с огромными возможностями увеличивать выручку. на дополнительные вопросы готова ответить при встрече, или по телефону.

Кафе м. Коптево

Общественное питание

Площадь: 37

Адрес: Михалковская улица,

Цена: 2150000 руб

Продажа кафе Соffее Мооsе в Коптево! Вложение в открытие кафе с 15 посадочными местами – 2 150 000?. Есть возможность сотрудничать с Яндекс едой! В кофейне проведён дизайнерский ремонт. Мебель выполнена из хороших материалов под заказ! Есть большая база постоянных гостей! Поставщики выполняют работу свою на 100%.

В кафе имеется свой туалет со всеми видами диспенсоров: полотенце, мыло и туалетную бумагу. Также большое круглое зеркало. Имеется 3 шкафа напольных: уборочный инвентарь, гардеробная и еще один для всего остального. Кофемашина Nuоvа Simоnеlli Аррiа 2 2GV. Купил новую. В отличном состоянии. Кофемолка МDХ без бункера.

Фильтр не дешевый Вritа для кофемашины(17000?). Касса подключена к планшету, денежному ящику и терминалу! Имеется всё необходимое оборудование: Ледогенератор, термопот, гриль, микроволновка, быстрый интернет(оплаченный за октябрь).

Кафе вышло уже в ноль за два месяца! Причина продажи: открытие другого бизнеса!Продажа бизнеса до 25.10.2019!!

Кафе м. Охотный Ряд

Площадь: 207

Адрес: Газетный пер.,

Цена: 3900000 руб

Продается действующая пиццерия в центре Москвы, в Газетном переулке. Метро Охотный ряд. Ресторан работает более 9 лет. Долгосрочный, зарегистрированный договор аренды до 2024г. Арендная плата 250000 руб. Коммунальные платежи 70000 руб. 1 учредитель. Помещение находиться в нежилом здании.

Продается со всем оборудование. Площадь помещения 206, 5 кв м, 2 торговых зала, на 50 посадочных мест, есть летняя веранда, внесена в дислокацию. Есть парковка для персонала на 2 места, погрузочно – разгрузочная зона. В ресторане установлена печь для пиццы на дровах, хоспер для приготовления шашлыков на углях.

Стоит современная система учета.

Торговая площадь м. Текстильщики

Торговое помещение

Площадь: 15

Адрес: 2-й Грайвороновский проезд,

Цена: 900000 руб

ППА отдела в гастрономе. Отличное предложение! Шикарные перспективы! Мясо-колбасы-сыры-молочка-кондитерка-хлеб и т п. Раскрученная точка, постоянные покупатели. Выручки 25-30 тр, подтверждаются документально. Соседи:-Овощи-фрукты, пиццерия, разливное пиво, кулинария, бургерная и табак. Все вопросы по телефону

Торговая площадь м. Красносельская

Торговое помещение

Площадь: 6

Адрес: Москва, Краснопрудная улица, 22-24

Цена: 450000 руб

Продаётся торговая точка с фруктами, овощами, сухофруктами в проходимом торговом центре. 1 минута от м. Красносельская. Подробнее по телефону.

Торговая площадь в Москва Большая Почтовая ул., 34 (16.1 м?)

Торговое помещение

Площадь: 16

Адрес: Большая Почтовая ул., 34

Цена: 4250400 руб

“Резиденции архитекторов” – жилой комплекс премиум-класса. Находится в сердце столицы – в ЦАО, в Басманном районе Москвы, между Рубцовской набережной и Большой Почтовой улицей. Квартал будет соединен прямым пешеходным мостом с ТПУ, включающим станцию м. Рубцовская (открытие планируется в конце 2019 г.

) и в пешей доступности от м. Электрозаводская и м. Бауманская. Это комфортно и тщательно продуманный проект для тех, кто ценит высокий уровень комфорта и качество жизни. Насыщенная инфраструктура, разнообразие архитектурных решений, ландшафтный дизайн и собственный пешеходный бульвар с торговой галереей.

Первая очередь: корпусы 10, 11, 12, 13, 16. Вторая очередь: корпусы 3, 4, 5, 6, 7. Третья очередь: корпусы 1, 2, 8, 9. Готовность: 1 очередь-IV квартал 2019 г. 2 очередь I квартал 2020 г. 3 очередь I квартал 2020 г.

Выгодные инвестиции: -офисы с видом на набережную -2 минуты до метро -открытые планировки -дизайнерские лобби -огромные арочные окна

ППА ТЦ м. Крылатское

Торговое помещение

Площадь: 600

Адрес: ул. Крылатские Холмы,

Цена: 6000000 руб

Продаю готовый бизнес в виде торгового центра. Помещение, цокольный этаж 600кв.м., под любую сферу деятельности, в данный момент используется как торговый центр и дом быта .Есть все оборудование ( стеллажи , холодильники и тд.)Есть несколько арендаторов .

Можно использовать под магазин алкоголя, офис, склад. Все коммуникации, МГТС, Интернет. В шаговой доступности от метро, рядом конечная остановка общественного транспорта. Два отдельных входа. Лицензия на продажу алкоголя. 70 кВт электроэнергии, 5 мокрых точек ,вентиляция .Аренда городу 145 000р в месяц.

Продажа происходит через смену учредителя .

ВНИМАНИЕ!!! вся информация взята с нашей автоматизированной базы собственников, мы не являемся владельцами и используем данную инфо в качестве промо, телефоны владельцев и другую информацию ищите в базе объектов на сайте, https://youtu.be/ZFWjJUFxMuY

#Москва #недвижимость #общепит #ППА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d40111cc7e50c00ad979f8e/chto-takoe-ppa-i-s-chem-ego-ediatreliz-luchshih-predlojenii-prodaja-ppa-prodaja-gotovogo-biznesa-za-3dnia-2224-oktiabria-5db15046d4f07a00adee8b7a

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Переуступка прав аренды что это
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды что это

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка прав аренды что это

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.

Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка.

Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.

Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.

Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Какие «подводные камни» могут встретиться?

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения по договору: что это такое, образец, оформление

Переуступка прав аренды что это

Переуступка прав аренды – это распространенный способ соглашения на российском рынке недвижимости. Главным владельцем производственных и торговых площадей является государство, в то время как частные организации осуществляют передачу этих площадей друг другу. Регламентируется данное действие ГК РФ.

Что это такое

Рынок недвижимости за последние годы подвергся большим изменениям. Быстрые темпы развития строительства привел к тому, что первичный рынок недвижимости стал наиболее востребованным.

Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью граждан. Это способствовало развитию сделки переуступки и в купле-продаже, и в сфере аренды недвижимости.

Понятие «переуступка» означает вид сделки, связанную напрямую с использованием недвижимости. Его получатель в процессе сделки перепоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.

Они переходят по согласию собственника недвижимости, которое выражается в письменной форме. Право аренды будет предметом соглашения.

ВНИМАНИЕ! Необходимым условием для арендатора при совершении сделки является согласие собственника.

Возможные трудности

Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.

Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:

  • при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
  • больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
  • арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
  • предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.

При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.

Составление договора

Сделка по заключению подобного рода договора может быть осуществлена по отношению к:

  1. земельному участку,
  2. нежилому помещению,
  3. иным объектам, относящимся к недвижимости.

Земельного участка

Договор переуступки прав аренды на земельный участок подразумевает некоторые особенности. Таковыми являются:

  • предыдущий арендатор, равно как и последующий, обязаны сообщить о проведении сделки владельца земли, однако его согласия не требуется,
  • согласно ст. 606 ГК РФ, владелец, при наличии соответствующего документа, подписанного сторонами, должен предоставить арендатору помимо права аренды, право пользования объектом,
  • согласно ст. 607 ГК РФ, договор подобного рода должен содержать дополнительные пункты, например, касаемые границ земли, места их расположения.

Нежилого помещения

Как и с участком земли, подобный договор относительно недвижимого имущества также имеет свои особенности, среди них:

  1. при составлении договора аренды между владельцем и арендатором, первый может включить такой пункт, как невозможность переуступки прав, при этом, в согласии арендатора нет необходимости,
  2. принимая объект недвижимости, третье в этой системе лицо принимает по предыдущему договору все его условия, а также долги по налогам, при их наличии. Подобного рода долги могут быть включены в общую стоимость сделки,
  3. составление договора является выгодной для первого арендатора, поскольку по окончании процедуры он получает денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность таких сделок состоит в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепи аренды участка или помещения.Таким образом, присутствие владельца объекта не обязательно.

При совершении сделки стороны могут добавить определенные пункты в договор, оговоренные ранее, но корректировать изначальный договор аренды, заключенный с владельцем, подобные изменения не должны.

Процесс оформления

Порядок совершения сделки включает нескольких этапов:

  • сбор документов, подготовка бланка договора, стороны должны заранее оговорить пункты, которые будут включены в документ,
  • обращение в орган для регистрации,
  • получение документов, имеющих законную силу, согласно которым права на объект от одного лица передаются другому.

Документы

Обязательными для предоставления документами являются:

  1. заявление по образцу,
  2. документы, подтверждающие личность (для физических лиц),
  3. справка налоговой службы,
  4. первый договор аренды, составленный с владельцем объекта,
  5. три копии договора.

Образец

Документ включает следующую информацию:

  • наименование документа (полное юридическое), место его составления, дата,
  • полные данные об участниках соглашения,
  • предмет сделки,
  • дополнительные пункты, которые обе стороны желают включить в договор,
  • подпись и дата участников.

Если при заключении сделки появляются сомнения, лучше обратиться к опытным юристам.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством. 

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

  1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
  2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
  3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

  • предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
  • последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
  • арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

  1. паспорт для удостоверения личности,
  2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
  3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
  4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Часто граждане, далекие от юриспруденции, считают, что понятия субаренды и переуступки равнозначны. Это вовсе не так. Что означает субаренда? Собственник или арендатор передает имущество или его часть третьему лицу на какой-то период времени. Права на владение и пользование им остаются за ним частично или полностью.

Касаемо переуступки, первый арендатор вместе с правами на владение недвижимостью передает и обязанности в полной мере, без возврата. При этом, последний пункт может являться одним из условий договоре по личному усмотрению сторон.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zemlya/chto-takoe-pereustupka-prav-arendyi-v-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.