Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

Содержание

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: инструкция

Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

Договор долевого участия (ДДУ) не означает для дольщика наступления права владения объектом недвижимости в строящемся доме. Этот документ лишь подтверждает то, что на его основании такое право в будущем может быть оформлено.

ДДУ считается выполненным, если дольщик в полном объёме погасил задолженность перед строительной компанией, а застройщик в соответствии с существующими требованиями сдал в эксплуатацию жилой дом.

Но даже, не имея прав собственности на квартиру, дольщик может продать право на её приобретение в будущем другому человеку. Это и называется переуступкой прав.

То есть фактически предметом продажи выступает не сама квартира, а право на оформление её в личное владение.

Все взаимоотношения компании-застройщика и дольщиков устанавливаются ФЗ №214. Данный закон определяет саму возможность покупки квартиры по переуступке прав только в двух случаях:

  • если полностью выплачена вся сумма, предусмотренная ДДУ, но до того момента, как будет подписан акт о передаче недвижимости;
  • если сумма остатка переводится на нового дольщика.

Покупатель должен внимательно отнестись ко всей процедуре. Последовательность действий можно представить в виде следующего алгоритма.

1. Проверка компании-застройщика.

Ни в коем случае не следует пренебрегать этим шагом. При наличии любых подозрений в отношении компании-застройщика необходимо либо прояснить все вопросы у руководства самой компании, либо проконсультироваться у юристов. Если подозрения (на первый взгляд самые незначительные) имеют место, то возможно будет целесообразнее отказаться от приобретения квартиры по переуступке прав.

Проверке должны подлежать:

  • документы, подтверждающие право владения компанией участком земли под домом или подтверждение аренды на эту землю;
  • наличие разрешительной и согласительной документации на сооружение многоквартирного дома;
  • учредительные документы компании;
  • срок работы компании-застройщика в данном сегменте рынка, наличие уже построенного и сданного в эксплуатацию жилья, отзывы клиентов о компании.

2. Ознакомление с документами, предоставляемыми продавцом.

Продавец должен предоставить целый пакет документов для совершения сделки и прежде, чем давать своё согласие покупателю следует внимательно изучить их.

Обязательными к предоставлению являются:

  • ДДУ или предварительный договор о покупке объекта недвижимости, который был заключён между компанией-застройщиком и продавцом;
  • подтверждения об оплате всех предусмотренных договором взносов;
  • одобрение переуступки прав со стороны супруга (супруги) дольщика;
  • одобрение переуступки прав со стороны компании-застройщика.

Получать согласие строительной компании нужно лишь в тех случаях, когда долевые взносы по договору уплачены не в полном объёме. Если все средства уплачены, то достаточно поставить в известность компанию о предстоящем заключении договора о переуступке прав.

3. Оформление договора.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что если первоначальный договор со строительной компанией был нотариально заверен, то и заключаемое соглашение также должно иметь отметку нотариуса. Своё согласие должны выразить все лица, на которых распространяется действие основного договора.

Как и в любой сделке, особое внимание уделяется договору. В данном случае следует учесть, что документ будет составляться не в отношении конкретного объекта, а в отношении юридических прав на него.

4. Госрегистрация договора.

Договор о переуступке прав должен пройти процедуру госрегистрации в отделениях Росреестра и только после этого покупатель становится обладателем полного юридического права на оформление в будущем свидетельства о владении квартирой.

Регистрацию документа можно произвести либо в МФЦ, либо непосредственно в Росреестре. Любое физическое лицо должно оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей.

Передача денежных средств от покупателя продавцу осуществляется, как правило, после получения договора от регистрирующих органов.

В процессе переуступки прав на объект строящейся жилой недвижимости возможно возникновение ряда сложностей. В большинстве случаев эти сложности связаны с большими затратами времени на определённые этапы процедуры.

Например, могут возникнуть сложности с получением одобрения сделки со стороны строительной компании.

Если продавец в своё время оформлял ДДУ с использованием ипотеки, то придётся заручаться согласием ещё одной стороны и другие.

Одним из самых значимых рисков при совершении данной сделки является то, что даже если вы выполнили всю процедуру и зарегистрировали переуступку прав, материальные претензии вы сможете выставлять только продавцу, а не компании-застройщику.

Например, сумма сделки с продавцом составляет 3 миллиона рублей, а первоначальный ДДУ был заключён на сумму 2 миллиона. В случае банкротства строительной компании максимальный размер претензий будет ограничен той суммой, которая фигурирует в ДДУ.

Вся разница для покупателя будет потеряна.

Таким образом, переуступка прав в сооружаемом доме вполне осуществима, но требует повышенного внимания. Также следует быть готовым к тому, что потребуются значительные временные затраты на осуществление всей процедуры.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-stroyashhemsya-dome-instruktsiya

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

Приобрести квартиру в строящемся доме можно непосредственно от застройщика или у частного лица, которое заключило в своё время договор долевого участия с застройщиком. Выкуп у частного лица осуществляется по переуступке прав требования. Для такой сделки есть свои особенности.

Что такое переуступка прав требования?

Переуступка прав требования – особая форма договора, по которому приобретатель квартиры в строящемся доме может передать свои права на приобретённое жильё другому лицу, которое в дальнейшем будет оформлять на себя право собственности после приемки дома на основе акта приёма-передачи.

Данная форма договора предусмотрена как Гражданским Кодексом Российской Федерации, так и Федеральным законом за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Уступка прав требований предусмотрена статьей 11 214-го Федерального закона и рассматривается данным нормативным актом как процедура передачи прав требования на имущество, осуществляемую после того, как предыдущим владельцем были полностью исполнены его обязательства перед застройщиком.

Различия между переуступкой и договором долевого участия

Несмотря на то, что и по договору долевого участия, и по договору переуступки прав требования квартира выкупается в строящемся доме, разница между договорами определяется тем же 214-м Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 4 этого закона под договором долевого участия в строительстве понимается заключение соглашения между застройщиком и дольщиком, по которому за счёт средств, внесённых дольщиком, застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иную форму жилья, часть которого в соответствии с размером внесённых дольщиком средств передаст по акту приема-передачи в виде полноценного жилья.

Договор переуступки прав собственности подразумевает передачу прав не от застройщика частному лицу, а от другого частного лица.

Переуступка практически во всех случаях требует согласия застройщика.

Порядок продажи по переуступке

Сделка, в результате которой продажа квартиры будет осуществлена на основании переуступки прав требований, будет отличаться от стандартной сделки по купле-продаже квартиры, так как итоговой регистрации права собственности в такой сделке не будет.

Основные шаги в сделке будут выглядеть следующим образом:

  • выплата всей необходимой суммы застройщику от покупателя первых прав требования или перечисление суммы банком в счет взятого ипотечного кредита;
  • размещение информации о продаже квартиры в строящемся доме в доступных средствах массовой информации;
  • формирование цены, по которой будет реализована квартира (с учетом предложений застройщиков на квартиру в данном доме, а также с учетом того, распроданы ли квартиры в этом доме, которые реализовывал сам застройщик или что-то из предложений еще осталось);
  • предварительная беседа с покупателем на предмет приобретения квартиры по переуступке прав требований на нее (если дом находится уже не на этапе котлована, то квартира может быть продемонстрирована потенциальному покупателю);
  • получение согласия застройщика на переуступку прав требования (в том случае, если такое согласие должно оформляться в соответствии с положениями договора долевого участия, по которому первый дольщик приобретал свои права);
  • оформление договора переуступки прав с последующим его заверением у нотариуса (заверение у нотариуса не является обязательной процедурой, однако, в силу того, что оформить право собственности у выкупившего такие права лица получится только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи ему квартиры по соответствующему акту, подпись нотариуса на договоре будет выступать своего рода гарантией того, что договор является действующим и заключенным в соответствии с положениями действующего законодательства);
  • перевод (в случае наличия) долга по выкупу жилплощади на нового будущего собственника.

Как уже говорилось выше, оформление права собственности на недвижимость будет происходить только после сдачи дома в эксплуатацию.

Так как передачу данного права лицу, выкупившему права требования, осуществит непосредственно застройщик.

Возможные риски

Переуступка прав требования сопряжена для выкупающего их лица с определенными рисками.  Это обусловлено тем, что при заключении первичного договора – договора долевого участия, интересы дольщика страхуются самим застройщиком (каждый застройщик имеет специальный страховой фонд на случай, если он не может исполнить свои обязательства).

Страхование от невыполненных обязательств прописано в договоре долевого участия, заключаемом между дольщиком и застройщиком.

В случае, если речь идет о переуступке прав требования, такое страхование, хотя и предусмотрено договором с предыдущим лицом, имеющим права требования, не фиксируется в новом договоре, так как меняется одно из лиц, имеющих права требования исполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме.

Таким образом, в случае, если застройщик по каким-то причинам не исполняет свои обязательства, выкупивший права требования человек рискует остаться без жилья и без своих собственных средств.

Еще одним риском, который также имеет большое распространение, является то, что дом может быть не принят в эксплуатацию по различным обстоятельствам. Данный риск также проходит страхование в договоре долевого участия, но при переуступке прав такое страхование в автоматическом режиме не происходит.

Купля-продажа квартиры на основании переуступки прав требования является достаточно распространенной сделкой относительно жилья, продаваемого в строящихся домах. От договора долевого участия переуступка прав имеет существенное отличие тем, с кем именно заключается договор – с застройщиком или частным лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-pereustupke.html

Как застройщики продают квартиры по договорам переуступки

Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

Девелоперы придумали, как продавать квартиры в жилых комплексах, не достигших необходимой стадии готовности, без эскроу-счетов. Они делают это при помощи аффилированных юрлиц, являющихся, по сути, посредниками между застройщиком и покупателем жилья. Для последних особой опасности это не таит.

Договор переуступки прав требования (цессии) — инструмент, хорошо известный на рынке уже более десятка лет. Особенно популярным он был в период быстрого роста цен на строящуюся недвижимость в 2010-2013 гг., когда бал на «первичке» правили инвесторы. Многие из них стремились избавиться от квартир до сдачи дома, чтобы избежать уплаты НДФЛ, а единственным способом для этого была цессия.

В последние годы вместе с уходом инвесторов с рынка пользоваться переуступкой стали гораздо реже, однако нынешним летом вновь зафиксирован её бум. Но здесь есть важный нюанс: цессией теперь пользуются застройщики, чтобы продавать квартиры, не прибегая к эскроу-счетам.

Дырка в законах

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу.

Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и  машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.

Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.

Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.Многие, но не все.

Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.

Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры.

Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж.

Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

Предусмотрено всё 

Некоторых граждан подобная схема отпугивает, однако по большому счёту продавцы правы: опасностей в договоре переуступки нет. Разницы в том, кто продавец — физическое лицо или юридическое, не так уж много. 

Договор, разумеется, должен зарегистрировать Росреестр — это общее правило. Цедент (тот, кто уступает право требования) обязан предоставить платёжный документ, подтверждающий, что он выплатил всю сумму застройщику. На этом, в общем-то, и всё.Впрочем, некоторые подводные камни всё же имеются. В первую очередь это касается содержания ДДУ.

Например, там может быть пункт о доплатах со стороны дольщика, если построенная квартира окажется большей площади, чем планировалось. Это далеко не всем понравится, но изменить договор уже не выйдет, лучше совсем отказаться от сделки.

Есть ещё и такой нюанс: для АО и ООО отчуждение имущества является крупной сделкой, если его стоимость превышает 25% балансовой стоимости активов предприятия. В этом случае необходимо одобрение совета директоров (или совета акционеров). По всей вероятности, с этим вы не столкнётесь.

Активы юридически связанных с застройщиком компаний весьма значительны (особенно если на балансе значится какой-нибудь завод), но всё же стоит этот момент уточнить.Кроме того, есть пункт 3 ст. 13 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».

Он гласит, что «физлицо, которое приобрело у юрлица — участника долевого строительства право требования по ДДУ, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика не имеет права на получение возмещения».  С одной стороны, вроде бы тревожно.

Однако на деле и тут нет ничего страшного — эта мера направлена против вывода активов с баланса компаний, близких к банкротству. Проверить наличие производства легко можно на сайте арбитража.

Кстати, новостройки, вышедшие на рынок в этом году, дополнительно защищены компенсационным фондом дольщиков (он был создан в октябре 2017 года), в который девелоперы должны перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этого общего котла в пиковом случае дом и должны достроить. Добавим, что, несмотря на аффилированность застройщика и цедента, на всякий случай договор переуступки лучше оформлять в офисе застройщика, а в идеале — заключить трёхстороннее соглашение. В общем, делать всё так, как и в случае сделки с физлицом.

На этом, собственно, и всё. Как видим, ничего страшного во временной схеме продаж новостроек через переуступку нет, а дополнительным плюсом служат скидки на квартиры, пусть и не слишком большие. Кроме того, банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты и в этом случае, поскольку прекрасно знают об уловках, на которые идут девелоперы, чтобы как можно дольше избегать эскроу-счетов.

Мнение эксперта

«Такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчёт с юридическим лицом возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации.

Ипотеку на приобретение квартиры по договору уступки права сейчас выдают на тех же условиях (ставки, сроки, первоначальный взнос), что и по ДДУ.

Дополнительно банку нужно подтвердить оплату по ДДУ, предоставить согласие застройщика на такую уступку, а также сам договор долевого участия, права, по которому передают новому дольщику.»

Источник: https://nsp.ru/23678-obxodnoi-manyovr-ili-novostroika-po-pereustupke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.