Переуступка прав на недвижимое имущество

Содержание

Уступка прав на недвижимость: особенности сделки

Переуступка прав на недвижимое имущество

Ежегодно в России строятся миллионы квадратных метров жилой площади. Приобретение квартир в новостройках привлекает покупателей по двум основным причинам.

Первая — жить в новой квартире всегда приятнее, в отличие от приобретенной на вторичном рынке. Второй причиной является привлекательная цена нового жилья: чем дольше ждать сдачи дома, тем квартира дешевле.

Если квартира приобретается, например, на стадии нулевого цикла, разница в цене может достигать до 45% от рыночной стоимости.

Напомним, что нулевой цикл по сути является стартом строительных работ. На данном этапе, как правило, происходит рытье котлована, подводка коммуникаций, отливка фундамента здания и строительство его подземной части (цокольный и подвальный этажи).

На втором этапе идет строительство его надземной части. Этот этап самый длительный. А что касается стоимости помещений, то чем больше этажей построено, тем выше их цена. Завершает процесс строительства внутренняя отделка дома и ввод в эксплуатацию.

На этом этапе обычно стоимость строящихся квартир практически равна рыночной стоимости готового жилья.

Приобретение квартиры в строящемся доме может быть осуществлено путем заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ), вступления в жилищный кооператив (ЖСК) или путем уступки права требования (цессии). На первичном рынке недвижимости цессия как способ реализации жилья широко распространена.

О правовых особенностях уступки прав при приобретении жилой недвижимости и о том, на что следует обратить внимание при заключении договора цессии, расскажет адвокат Андрей Комиссаров.

Что следует знать при уступке прав по ДДУ

Цессия в сфере долевого строительства представляет собой перепродажу жилья в новостройках путем уступки права требования в пользу покупателя.

С одной стороны договора выступает цедент — тот, кто уступает право, с другой цессионарий — тот, к кому это право переходит. Положения о договоре цессии регулируются главой 24 ГК РФ.

Такой договор может быть заключен в любое время до момента передачи готовой квартиры дольщику.

Договор уступки права требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации так же, как и первичный договор.

Это означает, что после его заключения пакет документов должен быть подан государственному регистратору для внесения изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Договор, не прошедший государственную регистрацию, недействителен, поэтому, прежде чем заключать договор уступки прав, следует проверить, прошел ли первоначальный договор государственную регистрацию.

Сделать это совсем не сложно: необходимо подать соответствующий запрос в реестр прав через интернет или через МФЦ.

Срок ответа составляет от 5 до 9 дней.

Договор долевого участия, по которому уступается право должен, быть полностью оплачен либо уступка должна происходить одновременно с переводом долга по договору долевого участия на нового участника строительства (ст. 11 ФЗ № 214).

Цена договора цессии должна формироваться с учетом остатка долга по первоначальному ДДУ.

В противном случае цессионарий рискует дважды оплатить стоимость квартиры, поскольку вместе с правом требования по договору, которое возникнет только после его полной оплаты, к нему перейдет и обязанность оплаты договора долевого участия. Таким образом, покупатель оплатит и уступку прав, и ДДУ.

Также следует учесть, что право требования квартиры у цессионария возникает только после полной оплаты договора, поэтому если договор оплачен не полностью, то в договоре следует указать, что происходит именно уступка будущего требования. Кроме того, при переводе долга на нового участника долевого строительства необходимо заручиться письменным согласием застройщика, которое необходимо для государственной регистрации договора уступки.

Цедент отвечает перед цессионарием только за недействительность сделки об уступке прав. Иными словами, если дольщик уступает вам право требования квартиры, то отвечает он только за недействительность договора цессии (ст.

 390 ГК), поэтому если вы приобрели права по ДДУ, а дом не построен или подлежит сносу, поскольку возведен без соответствующей разрешительной документации, то вы можете предъявлять претензии только застройщику, а не лицу, уступившему право требования по договору.

Уступка прав по договору долевого участия может быть совершена неограниченное количество раз. Закон не предусматривает каких-либо ограничений на этот счет, но уступка должна быть совершена до передачи готового объекта дольщику.

После передачи объекта переход прав возможен уже на основании договора купли-продажи или иной сделки,

поскольку передача объекта говорит о фактическом завершении строительства и прекращении обязательств по договору долевого участия.

Несмотря на то, что, согласно положениям ФЗ № 214, в Российской Федерации привлечение денежных средств граждан в целях инвестирования строительства жилых помещений допускается только путем заключения договоров долевого участия, застройщики далеко не всегда соблюдают данные требования закона. Это характерно не только для небольших малоизвестных строительных компаний, но и для крупных застройщиков. Так, например, поселок «Славянка» на юге Санкт-Петербурга строился при заключении с гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир.

Что следует знать при уступке прав по ПДКП

Согласно статье 429 ГК РФ, под предварительным договором понимается договор, в котором выражено намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, содержащихся в предварительном договоре.

Такой договор заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение необязательно, он не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.

При этом в силу закона предварительный договор должен содержать ряд специальных существенных условий.

­­­Предмет основного договора. Должен быть четко и недвусмысленно описан объект недвижимости, который будет продан в будущем. Обычно указывается метраж квартиры, количество комнат, строительный номер и этаж. Также дополнительно могут быть указаны строительные оси и иные технические характеристики.

Цена договора. Обязательно указывается полная стоимость квартиры. Если в договоре указана сумма, но не указано наименование валюты, то цена будет считаться определенной в рублях.

Срок заключения основного договора. Договор без указания срока его заключения не будет являться недействительным, однако следует обратить внимание, что если срок в договоре не указан, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с даты подписания предварительного.

В случае со строительством жилья ни в коем случае нельзя подписывать предварительные договора без указания срока заключения основного,

поскольку по истечении одного года, если ни одна из сторон не обратилась с требованием заключения основного договора, предварительный договор теряет юридическую силу.

При этом, если дом еще не построен, требовать заключения основного договора покупатель не сможет, поскольку объект права, указанный в предварительном договоре, еще не существует.

В такой ситуации покупатель крупно рискует потерять деньги и не получить квартиру.

Несмотря на то, что действующее законодательство в значительной степени уравнивает большинство прав дольщика и гражданина-покупателя по предварительному договору купли-продажи, при уступке прав покупателя следует обратить внимание на следующий аспект.

Как было сказано ранее, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому риск стать жертвой мошенников при покупке квартиры в новостройке таким способом существенно выше. Недобросовестный цедент не лишен возможности одновременно уступить свои права нескольким гражданам, что, по сути, будет являться множественной продажей.

Защититься от таких мошенников возможно путем обращения непосредственно к застройщику с запросом о том, не были ли ранее уступлены права по конкретному предварительному договору.

Если нет, то можно заключать договор цессии, но при этом нужно помнить, что уступка прав по предварительному договору возможна с момента его подписания до момента заключения основного договора.

Договор цессии должен быть заключен в той же форме, что и предварительный договор, например,

если предварительный договор нотариально удостоверен, то и договор цессии также следует удостоверить у нотариуса.

 В завершение хотелось бы сказать, что предпочтительнее приобретать строящееся жилье непосредственно у застройщика, заключая договор долевого участия.

Если же вам подвернулась возможность приобрести его путем заключения договора цессии, то не следует экономить на квалифицированном юридическом исследовании рисков планируемой сделки.

Лучше заплатить несколько тысяч рублей за консультацию квалифицированного специалиста, чем сэкономить малость и потерять миллионы.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/11/15/pokypka-kvartiri-v-novostroike-po-ystypke-prav/

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступка прав на недвижимое имущество

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

  • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
  • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

  • унаследование права на получение долга;
  • реорганизация любой формы юридического лица;
  • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
  • наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую.

Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию.

После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман.

Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.

Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки.

Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

Источник: http://PravoNaNasledstvo.ru/oformlenie-nedvizhimosti/chto-takoe-pereustupka-prava.html

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Переуступка прав на недвижимое имущество

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам.

Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру.

При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками.

Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора.

В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный.

С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской , юридические риски продавца в подобной сделке минимальны.

Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов.

Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке.

Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору.

Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества

«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей

Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Заключение предварительного договора купли-продажи

Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.

Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:

  • предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
  • вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
  • есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.

Юристы «Центра Оформления Сделок» рекомендуют не подписывать предварительные договора на недвижимость, которая не введена в эксплуатацию.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.

Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.

Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта. Одна из самых простых проверок, доступных всем покупателям, — посмотреть, сколько квартир от дольщиков выставлено на продажу. Если их количество велико, это повод задуматься о выполнении застройщиком своих обязательств.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Жалоба в налоговую инспекцию: образец

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью

При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Один из рисков покупки квартиры по переуступке ДДУ заключается в том, что покупатель оформляет договор только с владельцем, при этом не учитывает права второго супруга

Обратите внимание, что даже если продавец разведен, на момент заключения договора он мог состоять в браке. Обязательно попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, иначе ее могут признать недействительной

Источник: https://NotariusMoskva.ru/zhilishchnoe/pereustupka-prav-sobstvennosti.html

Договор переуступки прав на недвижимое имущество

Переуступка прав на недвижимое имущество

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:
  1. Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
  2. Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
  3. Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
  4. Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
  5. Сам договор цессии.

Регистрация передачи прав по цессионному соглашению в Росреестре

Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):

  • если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
  • если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
  • если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).

Предлагаем ознакомиться  Нужен ли договор при расторжении

Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.

Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:

  • продажи или дарения недвижимого имущества;
  • отчуждения недвижимости под выплату ренты;
  • аренды имущественного комплекса (предприятия);
  • и в других предусмотренных законодательством случаях.

При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.

Форма соглашения о цессии

Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Источник: https://sevstrojspb.ru/dogovor-pereustupki-prav-nedvizhimoe-imushchestvo/

Как купить квартиру по договору переуступки?

Переуступка прав на недвижимое имущество

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках  составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго  до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому  нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день  сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое  частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь  именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно  понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте  или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно  сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Суть переуступки

Согласно  законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор  долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые  впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут  передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в  эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется  цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие  застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты  покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка  прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но  самой надежной является передача прав требования по действующему  договору долевого участия в строительстве. Только этот документ  гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной  регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать  покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать  ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с  долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого  участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять  квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не  поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о  девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести  жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все  свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите  учредительные документы компании и разрешение на строительство дома,  проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта  либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно  понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в  этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве  приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты  и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру,  на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно  прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с  застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности  дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или  акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил  стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в  полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность  передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав  на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он  заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил  во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой  службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после  заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

4. Соберите полный пакет документов

Следующий  шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например,  семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное  согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также  разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец  уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право  требования, и получает от него письменное разрешение и справку об  отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся  договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если  дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка  на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется  собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления  ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой  книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную  стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие  обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как  правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования  проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства  оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону  договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические  данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и  покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь,  количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны,  стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор  регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

Источник: Домофонд

Источник: https://www.NDV.ru/novosti/kak-kupit-kvartiru-po-dogovoru-pereustupki-5142

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.