Переуступка прав по дду подводные камни

Содержание

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка прав по дду подводные камни
Переуступка прав по дду подводные камни

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:
[/attention][/attention][/attention]

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Переуступка прав по дду подводные камни

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.
[/attention][/attention][/attention]

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.
[/attention][/attention][/attention]

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 32

Переуступка прав по дду подводные камни

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Pavel_bosenko осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 10 дек 2018, 01:19 Пол: Мужской Благодарил: 72 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение Pavel_bosenko » 23 июл 2019, 18:51

Falcon писал(а) 23 июл 2019, 11:49Как разрешилась ситуация с Донстроем и ВТБ? Донстрой дал согласие на не сданные корпуса? Получилось ли продать через переуступку?

Ничего не получились, согласие не дали, ни ВТБ ни Донстрой. Обращались также по другим объявлениям где написано переуступка согласованна. Тоже самое ни бумаг ничего.

Единственное как можно купить данную квартиру это 100% нала и знакомые в Росреестре которые точны проведут сделку.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Falcon Pavel_bosenko Falcon наблюдатель
Сообщения: 2 Зарегистрирован: 23 июл 2019, 08:14 Пол: Мужской Благодарил: 1 раз Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Falcon » 24 июл 2019, 11:37

Вы хотели купить по переуступке? У меня ситуация другая, мне нужно продать квартиру. Каким путем идти? В договоре с ДС прописано: “Государственная регистрация уступки прав и обязанностей по Договору допускается только при наличии письменного согласия Застройщика. Немотивированный отказ Застройщика от согласования уступки прав (требований) не допускается.”

Как Донстрой “мотивировал” Вам отказ согласования уступки прав?

Falcon Newrasik новичок
Сообщения: 47 Зарегистрирован: 22 фев 2017, 12:04 Пол: Женский Благодарила: 26 раз Поблагодарили: 12 раз Не в сети

Сообщение Newrasik » 11 авг 2019, 13:45

Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: СергейСергей Newrasik hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 11 авг 2019, 13:50

Newrasik писал(а) 11 авг 2019, 13:45Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

У разных риэлторов разный подход к ценообразованию за свою работу. Кто-то берет в процентах от суммы, кто-то твердую цену.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Тут как договоритесь, рынок) hotpan Shuran Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети
[/attention][/attention][/attention]Сообщение Елена112233 » 23 авг 2019, 00:02

Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

Елена112233 ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:00

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

нотариус сам документы готовит.

Он за правовую работу деньги берет, да и вникать в интернетные текста вряд ли станет ЕленаЛям ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:01

мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

ЕленаЛям Инвестор2016 Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение Елена112233 » 03 сен 2019, 22:35

Сейчас эскроу счёта банки открывают бесплатно , и если указать в договоре цессии и про аккредитив и эсероу, то не надо платить деньги за открытие аккредитива , нотариус этого не знал и в банке не подсказали , поэтому мы ещё 3 к заплатили за аккредитив

Елена112233 alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 03 сен 2019, 22:57

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

проблема в покупателе..с разрешением от застройщика ему спокойнее…и да справка о полном расчете по дду обязательный документ при переуступке. Разрешение не требуют. Я не сдавал,хотя было. Позвоните в справку росреестра на всякий случай.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: ЕленаЛям alexs4444 hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 04 сен 2019, 11:38

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Нотариус сам все сделает. Паспорта и дду ему предоставить и все. Согласие супруга ещё. Если совсем экономить, то можно скачать дупт и акт, сшить четыре экземпляра и в мфц с согласие супруга. Справка о полном расчёте с застройщиком и его же разрешением на переступку – опционально
[/attention][/attention][/attention]Отправлено спустя 2 часа 54 минуты 13 секунд:

Доброго дня!

Про схематоз Семён Санса с его проектом СЛ вопрос. Продают по переступке, изначальный ДДУ был от юрика к юрику. Менеджеры говорят, что при банкротстве застройщика конечному физику все выплатят, что у него в дупт прописано. Верно? Выплатят по ценники метра из ДУПТ?

hotpan olga070674 новичок
Сообщения: 11 Зарегистрирован: 27 сен 2019, 16:24 Пол: Женский Благодарила: 1 раз Поблагодарили: 1 раз Не в сети

Сообщение olga070674 » 27 сен 2019, 16:31

Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

olga070674 Гимли новичок
Сообщения: 79 Зарегистрирован: 12 сен 2018, 22:52 Пол: Мужской Благодарил: 13 раз Поблагодарили: 22 раза Не в сети

Сообщение Гимли » 27 сен 2019, 17:50

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

Я делал без согласия (ЛСР) но ЛСР и не требовал согласования. При сделке нотариус все же поставила в известность, что, согласно закону, согласие застройщика не обязательно и требование застройщика незаконно. Гимли alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 27 сен 2019, 23:16

olga070674 писал(а) 27 сен 2019, 16:31Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

В Летнем Саду значительный объем на старте продаж ушел ” внутреннему инвестору” и с приличным дисконтом от застройщика он торгует на ЦИАНе уже давно..сбивая при этом цены и остальным..это как вариант, а так рынок определяет цену…Подводные камни те что и при покупке с собственностью, даже меньше-справка о полной оплате ДДУ + копии платежек, согласие супруги, если не в браке посмотреть не состоял ли на момент оплаты ДДУ, дееспособность ( справки из диспансеров) alexs4444

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-465

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Переуступка прав по дду подводные камни

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка прав по дду подводные камни
Переуступка прав по дду подводные камни

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:
[/attention][/attention][/attention]

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Переуступка прав по дду подводные камни

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.
[/attention][/attention][/attention]

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.
[/attention][/attention][/attention]

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 32

Переуступка прав по дду подводные камни

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Pavel_bosenko осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 10 дек 2018, 01:19 Пол: Мужской Благодарил: 72 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение Pavel_bosenko » 23 июл 2019, 18:51

Falcon писал(а) 23 июл 2019, 11:49Как разрешилась ситуация с Донстроем и ВТБ? Донстрой дал согласие на не сданные корпуса? Получилось ли продать через переуступку?

Ничего не получились, согласие не дали, ни ВТБ ни Донстрой. Обращались также по другим объявлениям где написано переуступка согласованна. Тоже самое ни бумаг ничего.

Единственное как можно купить данную квартиру это 100% нала и знакомые в Росреестре которые точны проведут сделку.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Falcon Pavel_bosenko Falcon наблюдатель
Сообщения: 2 Зарегистрирован: 23 июл 2019, 08:14 Пол: Мужской Благодарил: 1 раз Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Falcon » 24 июл 2019, 11:37

Вы хотели купить по переуступке? У меня ситуация другая, мне нужно продать квартиру. Каким путем идти? В договоре с ДС прописано: “Государственная регистрация уступки прав и обязанностей по Договору допускается только при наличии письменного согласия Застройщика. Немотивированный отказ Застройщика от согласования уступки прав (требований) не допускается.”

Как Донстрой “мотивировал” Вам отказ согласования уступки прав?

Falcon Newrasik новичок
Сообщения: 47 Зарегистрирован: 22 фев 2017, 12:04 Пол: Женский Благодарила: 26 раз Поблагодарили: 12 раз Не в сети

Сообщение Newrasik » 11 авг 2019, 13:45

Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: СергейСергей Newrasik hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 11 авг 2019, 13:50

Newrasik писал(а) 11 авг 2019, 13:45Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

У разных риэлторов разный подход к ценообразованию за свою работу. Кто-то берет в процентах от суммы, кто-то твердую цену.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Тут как договоритесь, рынок) hotpan Shuran Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети
[/attention][/attention][/attention]Сообщение Елена112233 » 23 авг 2019, 00:02

Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

Елена112233 ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:00

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

нотариус сам документы готовит.

Он за правовую работу деньги берет, да и вникать в интернетные текста вряд ли станет ЕленаЛям ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:01

мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

ЕленаЛям Инвестор2016 Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение Елена112233 » 03 сен 2019, 22:35

Сейчас эскроу счёта банки открывают бесплатно , и если указать в договоре цессии и про аккредитив и эсероу, то не надо платить деньги за открытие аккредитива , нотариус этого не знал и в банке не подсказали , поэтому мы ещё 3 к заплатили за аккредитив

Елена112233 alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 03 сен 2019, 22:57

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

проблема в покупателе..с разрешением от застройщика ему спокойнее…и да справка о полном расчете по дду обязательный документ при переуступке. Разрешение не требуют. Я не сдавал,хотя было. Позвоните в справку росреестра на всякий случай.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: ЕленаЛям alexs4444 hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 04 сен 2019, 11:38

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Нотариус сам все сделает. Паспорта и дду ему предоставить и все. Согласие супруга ещё. Если совсем экономить, то можно скачать дупт и акт, сшить четыре экземпляра и в мфц с согласие супруга. Справка о полном расчёте с застройщиком и его же разрешением на переступку – опционально
[/attention][/attention][/attention]Отправлено спустя 2 часа 54 минуты 13 секунд:

Доброго дня!

Про схематоз Семён Санса с его проектом СЛ вопрос. Продают по переступке, изначальный ДДУ был от юрика к юрику. Менеджеры говорят, что при банкротстве застройщика конечному физику все выплатят, что у него в дупт прописано. Верно? Выплатят по ценники метра из ДУПТ?

hotpan olga070674 новичок
Сообщения: 11 Зарегистрирован: 27 сен 2019, 16:24 Пол: Женский Благодарила: 1 раз Поблагодарили: 1 раз Не в сети

Сообщение olga070674 » 27 сен 2019, 16:31

Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

olga070674 Гимли новичок
Сообщения: 79 Зарегистрирован: 12 сен 2018, 22:52 Пол: Мужской Благодарил: 13 раз Поблагодарили: 22 раза Не в сети

Сообщение Гимли » 27 сен 2019, 17:50

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

Я делал без согласия (ЛСР) но ЛСР и не требовал согласования. При сделке нотариус все же поставила в известность, что, согласно закону, согласие застройщика не обязательно и требование застройщика незаконно. Гимли alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 27 сен 2019, 23:16

olga070674 писал(а) 27 сен 2019, 16:31Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

В Летнем Саду значительный объем на старте продаж ушел ” внутреннему инвестору” и с приличным дисконтом от застройщика он торгует на ЦИАНе уже давно..сбивая при этом цены и остальным..это как вариант, а так рынок определяет цену…Подводные камни те что и при покупке с собственностью, даже меньше-справка о полной оплате ДДУ + копии платежек, согласие супруги, если не в браке посмотреть не состоял ли на момент оплаты ДДУ, дееспособность ( справки из диспансеров) alexs4444

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-465

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Переуступка прав по дду подводные камни

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка прав по дду подводные камни
Переуступка прав по дду подводные камни

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:
[/attention][/attention][/attention]

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Переуступка прав по дду подводные камни

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.
[/attention][/attention][/attention]

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.
[/attention][/attention][/attention]

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 32

Переуступка прав по дду подводные камни

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Pavel_bosenko осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 10 дек 2018, 01:19 Пол: Мужской Благодарил: 72 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение Pavel_bosenko » 23 июл 2019, 18:51

Falcon писал(а) 23 июл 2019, 11:49Как разрешилась ситуация с Донстроем и ВТБ? Донстрой дал согласие на не сданные корпуса? Получилось ли продать через переуступку?

Ничего не получились, согласие не дали, ни ВТБ ни Донстрой. Обращались также по другим объявлениям где написано переуступка согласованна. Тоже самое ни бумаг ничего.

Единственное как можно купить данную квартиру это 100% нала и знакомые в Росреестре которые точны проведут сделку.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Falcon Pavel_bosenko Falcon наблюдатель
Сообщения: 2 Зарегистрирован: 23 июл 2019, 08:14 Пол: Мужской Благодарил: 1 раз Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Falcon » 24 июл 2019, 11:37

Вы хотели купить по переуступке? У меня ситуация другая, мне нужно продать квартиру. Каким путем идти? В договоре с ДС прописано: “Государственная регистрация уступки прав и обязанностей по Договору допускается только при наличии письменного согласия Застройщика. Немотивированный отказ Застройщика от согласования уступки прав (требований) не допускается.”

Как Донстрой “мотивировал” Вам отказ согласования уступки прав?

Falcon Newrasik новичок
Сообщения: 47 Зарегистрирован: 22 фев 2017, 12:04 Пол: Женский Благодарила: 26 раз Поблагодарили: 12 раз Не в сети

Сообщение Newrasik » 11 авг 2019, 13:45

Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: СергейСергей Newrasik hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 11 авг 2019, 13:50

Newrasik писал(а) 11 авг 2019, 13:45Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

У разных риэлторов разный подход к ценообразованию за свою работу. Кто-то берет в процентах от суммы, кто-то твердую цену.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Тут как договоритесь, рынок) hotpan Shuran Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети
[/attention][/attention][/attention]Сообщение Елена112233 » 23 авг 2019, 00:02

Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

Елена112233 ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:00

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

нотариус сам документы готовит.

Он за правовую работу деньги берет, да и вникать в интернетные текста вряд ли станет ЕленаЛям ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:01

мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

ЕленаЛям Инвестор2016 Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение Елена112233 » 03 сен 2019, 22:35

Сейчас эскроу счёта банки открывают бесплатно , и если указать в договоре цессии и про аккредитив и эсероу, то не надо платить деньги за открытие аккредитива , нотариус этого не знал и в банке не подсказали , поэтому мы ещё 3 к заплатили за аккредитив

Елена112233 alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 03 сен 2019, 22:57

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

проблема в покупателе..с разрешением от застройщика ему спокойнее…и да справка о полном расчете по дду обязательный документ при переуступке. Разрешение не требуют. Я не сдавал,хотя было. Позвоните в справку росреестра на всякий случай.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: ЕленаЛям alexs4444 hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 04 сен 2019, 11:38

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Нотариус сам все сделает. Паспорта и дду ему предоставить и все. Согласие супруга ещё. Если совсем экономить, то можно скачать дупт и акт, сшить четыре экземпляра и в мфц с согласие супруга. Справка о полном расчёте с застройщиком и его же разрешением на переступку – опционально
[/attention][/attention][/attention]Отправлено спустя 2 часа 54 минуты 13 секунд:

Доброго дня!

Про схематоз Семён Санса с его проектом СЛ вопрос. Продают по переступке, изначальный ДДУ был от юрика к юрику. Менеджеры говорят, что при банкротстве застройщика конечному физику все выплатят, что у него в дупт прописано. Верно? Выплатят по ценники метра из ДУПТ?

hotpan olga070674 новичок
Сообщения: 11 Зарегистрирован: 27 сен 2019, 16:24 Пол: Женский Благодарила: 1 раз Поблагодарили: 1 раз Не в сети

Сообщение olga070674 » 27 сен 2019, 16:31

Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

olga070674 Гимли новичок
Сообщения: 79 Зарегистрирован: 12 сен 2018, 22:52 Пол: Мужской Благодарил: 13 раз Поблагодарили: 22 раза Не в сети

Сообщение Гимли » 27 сен 2019, 17:50

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

Я делал без согласия (ЛСР) но ЛСР и не требовал согласования. При сделке нотариус все же поставила в известность, что, согласно закону, согласие застройщика не обязательно и требование застройщика незаконно. Гимли alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 27 сен 2019, 23:16

olga070674 писал(а) 27 сен 2019, 16:31Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

В Летнем Саду значительный объем на старте продаж ушел ” внутреннему инвестору” и с приличным дисконтом от застройщика он торгует на ЦИАНе уже давно..сбивая при этом цены и остальным..это как вариант, а так рынок определяет цену…Подводные камни те что и при покупке с собственностью, даже меньше-справка о полной оплате ДДУ + копии платежек, согласие супруги, если не в браке посмотреть не состоял ли на момент оплаты ДДУ, дееспособность ( справки из диспансеров) alexs4444

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-465

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Переуступка прав по дду подводные камни

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка прав по дду подводные камни
Переуступка прав по дду подводные камни

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:
[/attention][/attention][/attention]

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Переуступка прав по дду подводные камни

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.
[/attention][/attention][/attention]

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.
[/attention][/attention][/attention]

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 32

Переуступка прав по дду подводные камни

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Pavel_bosenko осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 10 дек 2018, 01:19 Пол: Мужской Благодарил: 72 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение Pavel_bosenko » 23 июл 2019, 18:51

Falcon писал(а) 23 июл 2019, 11:49Как разрешилась ситуация с Донстроем и ВТБ? Донстрой дал согласие на не сданные корпуса? Получилось ли продать через переуступку?

Ничего не получились, согласие не дали, ни ВТБ ни Донстрой. Обращались также по другим объявлениям где написано переуступка согласованна. Тоже самое ни бумаг ничего.

Единственное как можно купить данную квартиру это 100% нала и знакомые в Росреестре которые точны проведут сделку.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Falcon Pavel_bosenko Falcon наблюдатель
Сообщения: 2 Зарегистрирован: 23 июл 2019, 08:14 Пол: Мужской Благодарил: 1 раз Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Falcon » 24 июл 2019, 11:37

Вы хотели купить по переуступке? У меня ситуация другая, мне нужно продать квартиру. Каким путем идти? В договоре с ДС прописано: “Государственная регистрация уступки прав и обязанностей по Договору допускается только при наличии письменного согласия Застройщика. Немотивированный отказ Застройщика от согласования уступки прав (требований) не допускается.”

Как Донстрой “мотивировал” Вам отказ согласования уступки прав?

Falcon Newrasik новичок
Сообщения: 47 Зарегистрирован: 22 фев 2017, 12:04 Пол: Женский Благодарила: 26 раз Поблагодарили: 12 раз Не в сети

Сообщение Newrasik » 11 авг 2019, 13:45

Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: СергейСергей Newrasik hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 11 авг 2019, 13:50

Newrasik писал(а) 11 авг 2019, 13:45Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

У разных риэлторов разный подход к ценообразованию за свою работу. Кто-то берет в процентах от суммы, кто-то твердую цену.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Тут как договоритесь, рынок) hotpan Shuran Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети
[/attention][/attention][/attention]Сообщение Елена112233 » 23 авг 2019, 00:02

Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

Елена112233 ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:00

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

нотариус сам документы готовит.

Он за правовую работу деньги берет, да и вникать в интернетные текста вряд ли станет ЕленаЛям ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 41 раз Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:01

мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

ЕленаЛям Инвестор2016 Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение Елена112233 » 03 сен 2019, 22:35

Сейчас эскроу счёта банки открывают бесплатно , и если указать в договоре цессии и про аккредитив и эсероу, то не надо платить деньги за открытие аккредитива , нотариус этого не знал и в банке не подсказали , поэтому мы ещё 3 к заплатили за аккредитив

Елена112233 alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 03 сен 2019, 22:57

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

проблема в покупателе..с разрешением от застройщика ему спокойнее…и да справка о полном расчете по дду обязательный документ при переуступке. Разрешение не требуют. Я не сдавал,хотя было. Позвоните в справку росреестра на всякий случай.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: ЕленаЛям alexs4444 hotpan постоялец
Сообщения: 310 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 109 раз Поблагодарили: 146 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 04 сен 2019, 11:38

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Нотариус сам все сделает. Паспорта и дду ему предоставить и все. Согласие супруга ещё. Если совсем экономить, то можно скачать дупт и акт, сшить четыре экземпляра и в мфц с согласие супруга. Справка о полном расчёте с застройщиком и его же разрешением на переступку – опционально
[/attention][/attention][/attention]Отправлено спустя 2 часа 54 минуты 13 секунд:

Доброго дня!

Про схематоз Семён Санса с его проектом СЛ вопрос. Продают по переступке, изначальный ДДУ был от юрика к юрику. Менеджеры говорят, что при банкротстве застройщика конечному физику все выплатят, что у него в дупт прописано. Верно? Выплатят по ценники метра из ДУПТ?

hotpan olga070674 новичок
Сообщения: 11 Зарегистрирован: 27 сен 2019, 16:24 Пол: Женский Благодарила: 1 раз Поблагодарили: 1 раз Не в сети

Сообщение olga070674 » 27 сен 2019, 16:31

Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

olga070674 Гимли новичок
Сообщения: 79 Зарегистрирован: 12 сен 2018, 22:52 Пол: Мужской Благодарил: 13 раз Поблагодарили: 22 раза Не в сети

Сообщение Гимли » 27 сен 2019, 17:50

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

Я делал без согласия (ЛСР) но ЛСР и не требовал согласования. При сделке нотариус все же поставила в известность, что, согласно закону, согласие застройщика не обязательно и требование застройщика незаконно. Гимли alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 27 сен 2019, 23:16

olga070674 писал(а) 27 сен 2019, 16:31Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

В Летнем Саду значительный объем на старте продаж ушел ” внутреннему инвестору” и с приличным дисконтом от застройщика он торгует на ЦИАНе уже давно..сбивая при этом цены и остальным..это как вариант, а так рынок определяет цену…Подводные камни те что и при покупке с собственностью, даже меньше-справка о полной оплате ДДУ + копии платежек, согласие супруги, если не в браке посмотреть не состоял ли на момент оплаты ДДУ, дееспособность ( справки из диспансеров) alexs4444

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-465

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Переуступка прав по дду подводные камни

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.