Переуступка права после ввода в эксплуатацию

Содержание

Особенности заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию – ЮК

Переуступка права после ввода в эксплуатацию

Встречаются ситуации, когда граждане становятся участниками долевого строительства и заключают ДДУ после ввода в эксплуатацию. Покупая квартиру в готовой новостройке, не придется долго ждать окончания строительства и передачи ключей от застройщика.

Многих привлекает стоимость недвижимости, планировка, расположение и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа.

Единой позиции нет и у судов, о чем говорит судебная практика: по одинаковым делам принимаются диаметрально противоположные решения.

Взаимоотношения между строительной компанией и инвестором регулирует договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязан построить дом и после сдачи его в эксплуатацию, передать жилье дольщику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять готовую квартиру.

По закону №214-ФЗ, ДДУ считается заключенным и приобретает юридическую силу только после государственной регистрации в Росреестре. Оплата по договору также должна производиться после регистрации.
Закон №214-ФЗ не дает четкого ответа на вопрос: можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.

Но и прямого запрета также нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Встречаются случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после сдачи дома.

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Иногда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит указанную сумму. По сути, деньги вносятся безосновательно, так как по закону незарегистрированный договор не считается заключенным.

При заключении договора после сдачи дома, есть риск получить отказ в регистрации ДДУ и остаться ни с чем.

Ведь у застройщика, получившего деньги без регистрации договора не возникает обязательств по передаче жилья. Поэтому не стоит передавать деньги строительной компании до регистрации договора в Росреестре.

О способах восстановления утраченного ДДУ можно узнать в статье «Как дольщику восстановить ДДУ».

Зачем платить риэлторам большие комиссионные? Лучше доверьте сопровождение по ДДУ профессиональным юристам! Это безопаснее и выгоднее! Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 и получите бесплатную консультацию!

Суды по-разному трактуют положения 214-ФЗ. Так, в Постановлениях АС Волго-Вятского округа от 17 июня и 17 сентября 2008 г. указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет.

В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС РФ уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию.

Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако некоторые суды придерживаются противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ в сданном доме.

Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после сдачи дома, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил объект и у него осталось только одно обязательство – передать жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

Каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. В данном вопросе нет единой применительной практики, поэтому дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на последний момент и надеяться, что договор зарегистрируют.

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Переуступка своих прав по ДДУ – совершенно иной вид отношений. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания акта приема-передачи. Фактическая передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией.

В долевом строительстве это целый процесс, который длится от нескольких месяцев до 2-х лет. При нарушении сроков сдачи по ДДУ дольщик вправе требовать с застройщика неустойку и компенсацию убытков, вызванных просрочкой. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ дела и разработают порядок действий по взысканию максимально возможной неустойки.

Оплата за юридические услуги – по факту получения денежных средств от застройщика.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт приема-передачи объекта подписан, то , с точки зрения закона, ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который также проходит госрегистрацию.

Но здесь есть нюансы. Зачастую подписание акта приема-передачи откладывается из-за выявления дефектов и недоделок.

Если при приемке квартиры у застройщика дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей их устранения.

Необходимо правильно оформить документы, поскольку застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Это не только исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Но помните, что если сделка совершается после сдачи дома в эксплуатацию, то на практике отказать в регистрации договора могут в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому заранее оцените все риски и проконсультируйтесь с опытным юристом.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в долевом строительстве и поможет безопасно провести сделки, взыскать неустойку с застройщика, подготовить документы для обращения суд.

За бесплатной консультацией обращайтесь по телефонам или заполните форму обратной связи в разделе «Контакты».

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/zaklyuchenie-ddu-posle-vvoda-obekta-v-ekspluatatsiyu

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Переуступка права после ввода в эксплуатацию

Выгодная цена на жилую недвижимость в новостройках действует до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Приобретение квартир осуществляется на основании договора долевого участия. Однако в некоторых случаях необходимо продать апартаменты до сдачи ЖК. Для этого оформляется договор переуступки прав.

Суть соглашения о переуступке

Подавляющее большинство квартир в новостройках продается на основании соглашения долевого участия – ДДУ. До момента сдачи в эксплуатацию каждый покупатель по сути является инвестором. Только после официального завершения работ оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет ряд нюансов в оформлении.

Особенности соглашения:

  • оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
  • возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;
  • помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.

Если передача прав требований оформляется на основании ДДУ – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения. Во всех других случаях этого делать не нужно.

После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком. Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Возможные риски

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями.

Они заключаются в следующем:

  • Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
  • Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
  • Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.
  • Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.

Перед заключением сделки необходимо согласовать все моменты с застройщиком. Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат, если оформлялась рассрочка.

Порядок оформления

Существует определенный регламент заключения подобных сделок. Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права требования на квартиру. Также нужно внести изменения в Росреестр, так как ДДУ проходит обязательную регистрацию. Обоснованием для этого является смена собственника.

Этапы:

  1. Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
  2. Согласование цены и порядок расчетов.
  3. Оформление сделки.
  4. Регистрация договора, смена собственника.

Фактически переуступка прав собственности на квартиру является предварительным этапом перед официальной регистрацией недвижимости в ЕГРН после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со стройкой. Это рекомендуется сделать по нескольким причинам – убедиться, что работы на объекте ведутся, он расположено по адресу регистрации.

Пакет документов

Так как покупка квартиры по переуступке сопряжена с определенными рисками – нужно составить корректный договор. В нем указываются не только права и обязанности сторон, но и полная информация о застройщике. Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее.

Перечень документации:

  • Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
  • Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
  • Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
  • Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
  • Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
  • Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.

При расчете необходимо учитывать обязательную сумму налога. Он составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Размер государственной пошлины для подобных сделок стандартный – 2 000 для физических лиц и 22 000 рублей для юридических. Исключение – реализация ипотечной недвижимости.

Скачать документ (dogovor-cessii-ustupki-prava-prava-trebovaniya-mezhdu.doc, 54KB)

Регистрация прав

После изменения собственника это факт должен отобразиться в данных Росреестра. Подается новый пакет документов, полностью аналогичный с первичным оформлением ДДУ – разрешение на строительство, проектная декларация, план, договор долевого участия.

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена – необходимо ждать официальной сдачи объекта в эксплуатацию. Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

  • оригинал ДДУ;
  • заявление, составленное по образцу;
  • акт передачи объекта;
  • официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.

После официального оформления продажа квартиры по переуступке прав будет невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Покупка квартиры по переуступке прав: порядок действий, риски

Переуступка права после ввода в эксплуатацию

Покупка квартиры по переуступке прав требования — достаточно распространенный вид сделки. Однако, как и любая сделка с недвижимостью, имеет свои особенности и несет определенные риски для покупателя. В данной статье мы рассмотрим в чем суть такой сделки, как избежать рисков при ее совершении и на что обратить внимание покупателю.

Что значит переуступка прав при покупке квартиры?

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), но и по переуступке прав требования действующего участника долевого строительства (договор цессии).

При переуступке прав к покупателю переходит не объект недвижимости, а право требовать его у застройщика после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Совершение таких сделок регламентируется нормами Федерального закона № 214 и Гражданского кодекса РФ. Помимо продавца и покупателя в процессе оформления сделки также участвует застройщик и кредитная организация (если покупатель привлекает средства ипотечного кредита).

Справка! Уступить свое право требования продавец может только в том случае, если он полностью внес оплату цены объекта по ДДУ, либо при условии перевода оставшегося долга на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214). Таким образом покупатель получает не только права, но и обязанности прежнего дольщика.

Нужно ли согласие застройщика?

Прямого указания на необходимость согласия застройщика при переходе права требования к другому лицу в законодательстве не указано, но это условие может быть отражено в ДДУ.

Зачастую застройщики не только настаивают на получении их согласия, но и могут потребовать определенную плату за его оформление. Такое требование является не обоснованным.

Пункт 3 статьи 382 ГК РФ указывает лишь на необходимость уведомления застройщика в письменной форме об уступке прав другому лицу, во избежание неблагоприятных последствий переуступки (например, невозможность предъявления застройщику претензий за нарушение установленных договором сроков строительства).

Особенности

Иногда бывает, что переуступка прав — это единственный способ купить квартиру в строящемся доме, когда все они уже распроданы.

Такая покупка может быть весьма выгодной, а цена сделки ниже, чем при покупке от застройщика. Переуступка прав в некоторых случаях имеет дополнительные нюансы.

В ипотеку

Если объект недвижимости приобретается по переуступке прав и с привлечением средств ипотечного кредита, необходимо обратить особое внимание на выбор банка-кредитора. Процесс получения заемных средств будет быстрее и проще при обращении в банк, который является партнером застройщика.

Безусловно заемщик вправе обратиться в банк, где для него наиболее оптимальные условия кредитования, но он не сотрудничает с организацией-застройщиком. В этом случае нужно быть готовым к тому, что банк может потребовать собрать гораздо больше документов и справок, в том числе в отношении застройщика.

С материнским капиталом

При оплате части стоимости квартиры по ДДУ средствами материнского капитала у продавца возникает обязательство перед Пенсионным фордом о выделении несовершеннолетним долей в готовом объекте.

Переуступить право требования другому лицу можно лишь до момента подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком. Таким образом, переуступка при использовании маткапитала может быть расценена как попытка его обналичивания. Застройщики не позволяют в таких случаях дольщикам уступать свои права по договору.

При наличии долга

Уступка прав на строящийся объект недвижимости, приобретенный по ипотеке, усложняется тем, что перед совершением сделки продавцу необходимо будет полностью погасить долг по ипотечному кредиту и снять обременение в Росреестре.

Долг может быть оплачен средствами продавца или покупателя.

Покупка прав требования на объект с имеющимся долгом по ипотеке также возможна, но в этом случае ипотечный долг будет также переоформлен на покупателя (заключен новый ипотечный договор), а в сделке будет принимать участие представитель застройщика. На совершение сделки потребуется разрешение банка-кредитора.

Как снизить риски?

Чтобы минимизировать риски покупки проблемного жилья покупателю перед заключением сделки необходимо принять следующие меры:

  • выяснить, по какой причине продавец принял решение переуступить свое право;
  • тщательно изучить документы-основания, подтверждающие право продавца (переуступка права будет зарегистрирована только в случае, когда права переходят по договору ДДУ, переход прав по другим видам договора несет существенные риски для покупателя);
  • ознакомиться с проектной документацией, удостовериться в соблюдении сроков строительства – это поможет избежать приобретения долгостроя или объекта, построенного из материалов низкого качества;
  • проверить деятельность застройщика – стабильное финансовое состояние и положительная репутация снижают риски того, что объект не будет достроен.

Расторгнуть сделку по переуступке прав будет невозможно в случае несоблюдения застройщиком своих обязательств. Продавец не несет за это ответственность и все претензии покупатель сможет предъявить в дальнейшем только застройщику.

Порядок заключения сделки

Порядок действий при совершении сделки переуступки прав существенно не отличается от обычной сделки купли-продажи и содержит следующие этапы:

  1. Проверка надежности компании-застройщика.
  2. Подготовка документов сторонами сделки.
  3. Подписание договора.
  4. Государственная регистрация права.
  5. Окончательные расчеты между участниками.

При необходимости между сторонами может быть заключен предварительный договор переуступки прав, который должен соответствовать требованиям статьи 429 ГК РФ и содержать существенные условия основного договора.

Перечень документов

Для совершения сделки сторонам потребуется подготовить следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • договор долевого участия;
  • документы, подтверждающие внесенные дольщиком платежи;
  • согласие застройщика на совершение сделки;
  • разрешение банка-кредитора (если долг по ипотеке не погашен и переходит к покупателю);
  • нотариальное согласие супругов продавца и покупателя;
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если участником ДДУ является несовершеннолетний или недееспособный гражданин).

Если покупатель использует заемные средства, то дополнительно предоставляется ипотечный договор.

Договор переуступки права покупки квартиры

Договор может быть в простой письменной форме или заверен у нотариуса. Все зависит от того, в какой форме заключался первоначальный договор.

Его содержание должно быть следующим:

  • дата и место подписания;
  • персональные данные сторон;
  • сведения о ДДУ и объекте, на который переходят права требования;
  • сумма переуступки;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности участников;
  • подписи сторон.

Договор составляется по количеству участников сделки. Дополнительно экземпляры документа понадобятся для Росреестра, застройщика и банка.

Скачать договор переуступки права покупки квартирыВнимание! В договоре необходимо подробно описать объем прав, передаваемых новому дольщику, а также его обязанности и основания перехода к нему этих прав.

Перерегистрация прав

Если основанием для перехода права является ДДУ, то договор уступки обязательно подлежит госрегистрации. Сделать это можно через отделения МФЦ или обратившись в один из офисов Росреестра, предоставив те же документы, которые были необходимы для заключения договора.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо также предоставить его учредительные документы.

Когда сделка будет зарегистрирована, ДДУ должен остаться у покупателя для дальнейшей регистрации права собственности после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Сроки и стоимость

Срок регистрации договора зависит от способа обращения за его регистрацией и составляет:

  • через Росреестр – 7 дней;
  • через отделения МФЦ – 9 дней.

При подаче документов на регистрацию, как правило, покупатель оплачивает государственную пошлину за совершение регистрационных действий, сумма составляет 350 рублей (пп. 30, п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

После получения зарегистрированного договора между участниками сделки происходят окончательные расчеты.
Подводя итоги отметим:

  1. По договору переуступки прав покупатель получает права требования к застройщику на период строительства объекта недвижимости.
  2. Переуступка прав возможна только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения.
  3. Перед заключением договора необходимо внимательно изучить документы застройщика и документ, на основании которого продавцу принадлежат передаваемые права.
  4. Нотариальное заверение переуступки прав не обязательно, кроме случаев, когда у нотариуса заверен первоначальный договор.
  5. Если основанием переуступки выступает ДДУ, то необходима государственная регистрация договора переуступки.

Покупка квартиры по переуступке прав на сегодняшний день является распространенной сделкой и позволяет на выгодных условиях приобрести покупателю жилье в новостройке.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Переуступка права требования как способ приобрести квартиру – новости недвижимости

Переуступка права после ввода в эксплуатацию

Что это такое

Переуступка права требования, а иначе цессия – это вид сделки с недвижимостью, при которой лицо, купившее право на жилье у застройщика (инвестор или цедент), передает иному лицу (цессионарию) право на его получение по окончании строительства.

Некоторые ошибочно считают, что делегируется право на собственность. Однако в случае цессии передается именно право требовать исполнения обязательств у застройщика (должника), указанных в ранее заключенном между ним и цедентом договоре.

Поэтому такая сделка заключается до акта приема-передачи жилья и перехода прав на него к инвестору, то есть реализации права требования.

В каких случаях применяется

Самый надежный и распространенный вариант цессии – это переуступка права требования исполнения должником обязательств, предусмотренных Договором долевого участия (ДДУ). Как и сам ДДУ, Договор уступки прав требования по ДДУ регистрируется в ЕГРН – Едином государственном реестре недвижимости.

Инвестор-дольщик приобретает жилье на раннем этапе строительства, ждет возрастания стоимости недвижимости с приближением срока сдачи и затем перепродает право требования по выгодной для себя цене.

Однако случаи, в которых человек продает права требования, могут быть и другими. Один из самых неприятных – продажа жилья, находящегося в залоге. Чтобы избежать такой нечестной сделки, необходимо проверить состояние недвижимости в Росреестре.

Также на цессию могут подтолкнуть обнаруженные нарушения или недочеты в новостройке, ее несоответствие проекту, оттягивание сроков сдачи или вовсе близящееся банкротство застройщика.

Поэтому, прежде, чем заключать договор, очень важно все узнать о девелоперской компании и рассматриваемом объекте.

Ведь цедент отвечает только за действительность переданных прав, но не за сроки и качество, так что все последующие проблемы придется решать с компанией-должником.

Выгода для покупателя

Переуступка наоборот может быть безопасным видом сделки на поздних стадиях строительства, когда уже понятно, как себя зарекомендовала себя строительная компания, соответствует ли здание плану и будет ли оно вовремя сдано.

При этом приобрести жилье по Договору переуступки получится дешевле, чем купить ту же квартиру в новостройке после сдачи. И даже до введения в эксплуатацию застройщики обычно предлагают недвижимость дороже, чем цеденты.

 К тому же цессия – это возможность приобрести жилплощадь в желаемом доме, если все квартиры уже распроданы.

Что необходимо сделать перед заключением договора уступки

Перед совершением сделки, как мы отметили выше, стоит удостовериться в том, что со строительной компанией и объектом все в порядке. Рекомендуется посмотреть различную документацию застройщика.

Нужно также проверить, действительно ли продавец является правообладателем, безусловны ли передаваемые им права и, на всякий случай, зарегистрирован ли вообще его ДДУ в Росреестре.

Застройщик должен быть уведомлен о готовящейся сделке и дать письменное согласие на цессию, за что может взять «комиссию» в размере 1-5% от стоимости квартиры. Чаще всего ее оплачивает покупатель, но по договоренности стороны могут разделить расходы между собой.

Согласно закону, участие должника не обязательно, если только это не предусмотрено условиями ДДУ. Поэтому продавец может пойти на сделку, не запрашивая разрешение.

В таком случае юристы советуют покупателям все равно письменно уведомлять компанию-застройщика о готовящейся цессии – во избежание риска неблагоприятных последствий. Например, лишения возможности требовать с должника штрафных санкций за несоблюдение сроков строительства.

Другие возможные последствия, как сообщает корпоративный юрисконсульт «Лекс-Групп» Александр Калачев, это оплата штрафа самим цессионарием, а также двойная продажа недвижимости.

До совершения сделки по переуступке продавец должен полностью выплатить сумму договора застройщику и представить справку об отсутствии долга перед ним. В ином случае договор рецессии может оказаться недействительным.

При необходимости вопрос задолженности может прояснить сам цессионарий, обратившись к девелоперу за актом сверки платежей первоначального владельца. В случае если квартира приобреталась дольщиком в рассрочку или ипотеку, которая еще не погашена, платежи продолжите вносить вы.

При этом по закону перенос долга на новое лицо может осуществляться только с официального согласия застройщика.

К договору цессии должен быть приложен Договор долевого участия.

Юрисконсульт Александр Калачев рекомендует внимательно изучить ДДУ, прежде чем заключать договор уступки: «Необходимо учитывать, что договор уступки будет содержать все основные характеристики ДДУ.

Поэтому, если речь идет о рисках важно изучить ДДУ и основные требования по нему: сроки ввода в эксплуатацию, порядок подписания акта приема-передачи, гарантии по договору и прочее». 


Как заключить Договор уступки прав требования

Договор цессии по ДДУ заключается между первоначальным дольщиком и новым покупателем, к которому в неизменном виде переходят все права и обязанности долевого владения, закрепленные в данном ДДУ. Следовательно, цедент отдает цессионарию и все соответствующие документы.

В Договоре уступки прав требования излагаются все условия передачи прав и указывается следующая информация:

  • Правовой статус участников договора
  • Данные об объекте недвижимости
  • Ответственность сторон,
  • Объем прав, которые цедент передает цессионарию
  • Права цедента
  • НДС, его наличие по договору, а также обязанности по его выплате
  • Оплата и расчет по договору.
  • Реквизиты сторон

Составленный договор проверяется и заверяется нотариусом, который тем самым подтверждает справедливость и корректность документа. Затем Договор уступки по ДДУ необходимо зарегистрировать в ЕГРН для признания его действительным и вступления договора в силу. Оплата по договору уступки производится уже после регистрации прав нового дольщика.

Для регистрации договора уступки в Росреестр предоставляют подлинник и копию:

  • Договора уступки
  • Зарегистрированного ДДУ
  • Паспортов обеих сторон сделки
  • Документа, подтверждающий оплату по ДДУ или переход долга на цессионария
  • Письменного согласия застройщика на переуступку (если таковое предусмотрено в ДДУ) и на перевод долга (если цедент не полностью произвел оплату по ДДУ).
  • Заверенного нотариусом согласия на совершение цессии супруга/ги продавца либо документ, подтверждающий, что передаваемые права не являются их общей собственностью.
  • Заявления о регистрации договора уступки
  • Квитанции об оплате госпошлины  за регистрацию

В отдельных случаях:

При ипотеке – заявление от цессионария на регистрацию ипотеки, разрешение банка-кредитора на переуступку прав, кредитный договор, закладная и документы, указанные в ней.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

При участии доверенных лиц – нотариальная доверенность.

При недееспособности или несовершеннолетии цедента – разрешение Органа опеки и попечительства.

По завершении сделки у покупателя остаются:

  • договор Уступки права требования
  • документ, подтверждающий расчеты между сторонами
  • согласие застройщика (а также согласие банка в случае ипотеки)
  • акт передачи всех документов
  • ДДУ

Риски заключения договора уступки не по ДДУ

При переуступке прав по любому другому договору, кроме ДДУ, договор цессии не регистрируется в ЕГРН, и для цессионария возрастает риск утери прав на квартиру.

Без регистрации появляется лазейка для мошенников, позволяющая неоднократно продавать права на одну и ту же недвижимость по так называемому предварительному соглашению.

Бывает также, что право требования продают подрядчики или инвесторы, чьи права могут быть, во-первых, конкретно не определены, а во-вторых, оспорены, если не выполнены обязательства перед застройщиком. Сделка между ним и подрядчиком может оказаться недействительной, как, следовательно, и переуступка по ней прав.

Итак, прежде чем приобретать недвижимость по договору цессии, обратите внимание на все оговоренные нами моменты.

Не забудьте тщательно изучить сам Договор долевого участия, по которому заключается договор уступки, ведь ДДУ является основой для последнего.

При необходимости или возникновении сомнений, не поленитесь обратиться за юридической консультацией – хотя бы бесплатной. Будьте внимательны и предусмотрительны, и тогда цессия окажется для вас стоящей и выгодной сделкой.

Фотоматериалы: www.kadrovyhdel.ru

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/70577-pereustupka-prava-trebovaniia-kak-sposob-priobresti-kvartiru/

Переуступка прав собственности на квартиру

Переуступка права после ввода в эксплуатацию

Строительство жилых домов за счет инвестиций частных лиц, в настоящее время, очень распространенное явление. Участие в долевом строительстве выгодно для каждой стороны договора.

Помимо этого, у дольщика имеется право в случае возникновения у него финансовых сложностей, передать право собственности на квартиру по переуступке. Разберем порядок заключения и особенности сделки.

Переуступка прав на квартиру является сделкой, которая представляет собой переход прав на эту жилплощадь другому лицу.

В случае приобретения жилья при помощи выданных банков кредитных средств, либо по рассрочке у строительной компании, помимо права собственности, уступаются и обязанности по уплате долга перед застройщиком.

Договор переуступки (цессии) заключается путем подписания договора в письменной форме, который должен пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра.

Переуступка права требования заключаются двумя сторонами:

 Цедент, лицо продающее жилое помещениедольщик, который приобрел квартиру у застройщика, но затем принял решение передать право собственности третьему лицу
 Цессионарий, купивший жильеу дольщика

В соответствии с действующими правовыми актами не имеется каких-либо ограничений относительно статуса сторон договора уступки требования.

Заключить цессию могут как граждане, так и организации.

По сделке переуступки допускается передача следующих прав другому лицу:

 Права требованияв частности требования дольщиком от фирмы-застройщика передачи квартиры в свое владение
 Права аренды на нежилые помещения часто оформляется юридическим лицом для занятия коммерческой деятельностью
 Обязательства по выплате задолженностии прочие обязательства

Предметом сделки уступки может являться как права требования, так и обязанности. Сделка, как правило, является возмездным договором.

Обычно сделка уступки права собственности оформляется при участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Договор цессии выгоден для каждой стороны соглашения.

Дольщик, который продает право и является первоначальным покупателем, приобретает ее по достаточно низкой стоимости на ранней стадии строительства.

После того, когда стоимость жилья в новостройке повышается (как правило, по мере завершения строительных работ), дольщик совершает продажу права третьему лицу, последующему покупателю жилья.

Первый дольщик получает дополнительный доход от продажи квартиры, приобретатель может купить именно то жилье, которое ему подходит, а застройщик получает полную стоимость по договору долевого участия.

Но не стоит забывать, что последующий дольщик несет риски того, что строящееся жилье еще должно пройти процедуру ввода в эксплуатацию и другие риски.

Процедура переуступки оформляется в надлежащем порядке, а его нарушение может приводить к признанию сделки незаконной.

Сделка совершается в следующей последовательности:

 Получение согласия застройщикаэто требуется, если основной дольщик еще имеет долг за указанную квартиру
 Подписание предварительного договора переуступки прав собственностипо такому договору уплата денежных средств не выполняется, а стороны лишь уславливаются о своих намерениях заключить в будущем основную сделку на определенных условиях
 Заключение основного договора (если отсутствуют разногласия)Регистрация цессии в службе Росреестра
 Осуществление расчетов между сторонамисовершается уплата установленной суммы (как правило, посредством депозитной ячейки в банке)

Оформить сделку переуступки права на квартиру можно до момента подписания акта сдачи новостройки в эксплуатацию, в которой находится жилплощадь.

После подписания акта сдачи, смысла в оформлении уступки права нет. Возможно только оформление стандартного договора купли-продажи.

При покупке квартиры

Следует отличать договор купли-продажи объекта недвижимости и соглашение переуступки права собственности на него.

Основным различием является то, что в ходе уступки совершается продажа прав, а по сделке купли-продажи непосредственно недвижимость.

При этом следует тщательно изучать условия договора. Рекомендуется обратиться за услугами грамотного юриста, который проверит все пункты соглашения.

Необходимо осознавать, что риски перекладываются с первоначального дольщика на последующего приобретателя квартиры.

Для сведения рисков к минимуму, нужно запросить у строительной фирмы документ о том, что долги по оплате стоимости жилья отсутствуют.

Иначе, вторичный приобретатель будет нести ответственность за невыполнение обязанности по оплате по договору долевого участия перед застройщиком.

Кроме того, договор уже может быть расторгнуть в одностороннем порядке застройщиком, поэтому дольщик не может уступать права на квартиру.

При продаже недвижимости

Передача прав собственности на объект недвижимости допускается до дня получения акта сдачи построенного дома. После ввода новостройки в эксплуатацию дольщик имеет право только на оформление сделки купли-продажи квартиры.

Во время оформления сделки уступки, требуется наличие согласия застройщика в письменном виде на изменение собственника жилья. Согласие обязательно, если у дольщика остаются обязательства по выплате долга застройщику.

При отсутствии задолженности строительную фирму следует уведомить о будущей уступке. Обязанность уведомления застройщика возлагается на первого приобретателя жилплощади.

Уведомление совершается в письменной форме. Желательно посылать его почтовым отправлением (заказным письмом с описью вложения).

В этом случае у дольщика будет подтверждение направления такого уведомления застройщику, которое может потребоваться в случае возникновения спорных ситуаций по договору переуступки права собственности на квартиру.

Долевое участие

Оформление договора переуступки права собственности в этом случае широко применяется. Сделка по сути является передачей дольщиком своего права требования от застройщика сдачи квартиры за установленную по договору долевого участия стоимость.

Например, физическое лицо вкладывает денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома.

Он вносит средства за конкретную квартиру определенной площади и планировки. После внесения первого взноса, он продолжит уплачивать ежемесячные платежи по договору долевого участия застройщику.

Но внезапно его финансовое положение изменяется, и он не может больше регулярно вносить плату за жилье. В этом случае он может переуступить право требования на указанное жилое помещение третьему лицу.

По сделке уступки он передает не только право собственности, но также и обязанности по уплате задолженности по договору ДУ.

В соглашении цессии необходимо указать сумму, за которую первоначальный покупатель уступает право требования, и размер задолженности перед застройщиком.

Также рекомендуется прикладывать к договору график платежей по погашению задолженности перед строительной компанией.

Что такое переуступка пая на недвижимость в ЖСК, смотрите тут.

Процедура совершения сделки

Сделка переуступки права должна заключаться в установленном порядке. Порядок ее оформления выглядит следующим образом:

 Прежде всего нужно получить согласие от фирмы- застройщикаили направить ей уведомление о заключаемом договоре
 Подготовка необходимой документациипосле подготовки всех нужных бумаг, застройщик вручает их основному приобретателю-дольщику. Факт вручения документации сопровождается оформлением акта
 Заключение предварительного договораобсуждение всех спорных условий по сделке
 После согласования всех условий оформляется основной договор уступкион подается вместе с другими документами для прохождения процедуры регистрации в ФКП Росреестра (через МФЦ). После регистрации сделки, осуществляются расчеты между сторонами

Проверка застройщика

Для проведения проверки фирмы застройщика, потребуется запросить у него следующие бумаги:

  1. Устав;
  2. Выписку из реестра юридических лиц;
  3. Банковские реквизиты;

В выписке из ЕГРЮЛ содержатся сведения, не находится ли указанная компания в стадии банкротства или ликвидации, преобразования.

Кроме того, следует проверить всю документацию на приобретаемую квартиру. На нее запрашивается выписка из ЕГРН, также у строительной компании получается справка об отсутствии задолженности.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит информацию о собственниках квартиры, не имеется ли наложенных обременений и ограничений (залог, арест и т.д.)

Также не мешает изучить проект на здание, который должен быть предоставлен по требованию любого лица. Проверять документы необходимо в случае малейших сомнений в добросовестности застройщика.

Образец документа

Договор уступки права должен быть оформлен в письменном виде, а также подписан каждой его стороной.

В этом документы указывается:

 Личные данные контрагентов соглашениятакже желательно прописать информацию о застройщике
 Информация о предмете сделкит.е. об уступаемой квартире
 Обязательства продавца и приобретателя друг к другу
 Ответственность по договоруНаступающая при нарушении условий соглашения
 Причины, по которым договор может быть расторгнутв одностороннем порядке и обстоятельства, при которых сторона может обратиться в суд с иском
 Способы урегулирования споровДата, подписи сторон

Чем детальнее прописаны пункты договора, тем возможны меньше конфликтных ситуаций.

Регистрация сделки

Вслед за сбором полного комплекта документов, и достижении договоренности по поводу условий основной сделки, его следует подписать. Далее необходимо зарегистрировать ее в ЕГРН.

Подать документы можно в ближайшем отделении МФЦ (центр по оказанию услуг населению «Мои документы»).

Срок оказания услуги 10 дней, если у специалистов регистрационной службы не будет вопросов к договору и приложенным к нему бумагам.

Нужно ли платить налоги

Уплатить налог с продажи прав собственности на квартиру должен первоначальный приобретатель, т.е. дольщик по договору долевого участия.

Продав жилье, он получает прибыль, с которой и должен внести налог в бюджет. Как правило, стоимость строящегося жилья существенно возрастает в цене по мере строительства объекта недвижимости застройщиком.

В соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса РФ, нужно уплатить налог:

  1. 13% — с полученного дохода для граждан РФ.
  2. 30% — для иностранных граждан.

Застройщик и последующий приобретатель не несут обязанности по уплате налогов.

В силу ст. 220 НК РФ, помимо этого, последний покупатель имеет право использования налогового вычета:

 От потраченной суммына покупку данной квартиры, но не более 2 000 000 руб.
  В размере процентов по ипотекев случае привлечения для приобретения жилья кредитных средств банка

Продавец имеет право использовать вычет размером сделанных затрат на оплату квартиры застройщику.

На указанную сумму он может уменьшить полученную с продажи прибыль по договору долевого участия.

Чтобы использовать имущественный вычет следует подать декларацию по форме 3-НДФЛ в ФНС.

Преимущества и недостатки сделки

У соглашения уступки права есть как плюсы, так и минусы.

Положительные стороны цессии:

 Приобретается непосредственно та квартира, которая понравилась покупателювозможность привлечения кредитных средств
 Стоимость жилья по переуступке более низкаячем при покупке уже построенной и сданной жилплощади
 Продавец, который не может выплачивать долг застройщику, может избежать ответственностисделка по договору совершается  в более короткие сроки, чем купля-продажа

Однако есть и отрицательные моменты. К ним относятся:

  Последующий приобретатель несет все риски, которые связаны с достройкой домаэти риски при переуступке права на квартиру в строящемся многоквартирном доме реальны
 Необходимость уплаты подоходного налогапродавцом и имущественного налога покупателем после регистрации права собственности на приобретенную квартиру

: Квартира в новостройке по переуступке, что нужно знать: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.