Переуступка права собственности риски

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2020 году

Переуступка права собственности риски
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2020 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией.

Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг.

Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Переуступка права собственности риски

Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме риски при этом определяются существенные, что заставляет граждан сомневаться в подобном формате соглашения.

Однако несмотря на это, закон точно регламентирует процедуру заключения подобного рода договора, все требующиеся документы, а также тонкости, позволяющие избежать проблем в процессе совершения сделки.

Квартиры по договору переуступки при этом не будут иметь никаких отличий, выступая в качестве объекта отношений.

Сущность и нормативная база договора

Покупка квартиры по переуступке представляет собой договор, как и всегда в гражданских правоотношениях.

Соглашения, которые ещё называются цессией, это некая договорённость между двумя или более участниками отношений, направленная на передачу права требовать квартиру, когда та будет построена.

Подобная вариация сделки распространяется исключительно на ситуации, когда квартиры ещё нет, она лишь в планах и лицо просто получает право в дальнейшем стать её собственником.

Необходимо понимать, что это не просто переуступка права собственности, это лишь передача возможности в будущем потребовать от застройщика квартиру, так как пока она не построена, никаких прав лица как собственника возникать не может.

Когда лицо по каким-то основаниям получает возможность владения квартирой в строящемся доме, оно может начать ею распоряжаться ещё до окончания стройки. Подобные программы на сегодняшний день широко распространены.

Граждане имеют несколько вариантов распоряжения полученным на квартиру правом, среди которых и будет осуществление уступки права требования жилья в строящемся доме.

Для покупателя важно определение того факта, что имущества как такового пока нет, это главное условия рассматриваемого соглашение.

Заинтересованное лицо имеет возможность применить не только уступку права требования, но и иные варианты, которые никак не будут перекликаться между собой, но при этом непосредственно касаться дальнейшего владения квартиры, ещё не построенной.

К способам распоряжения рассматриваемым правом относят следующие:

  1. Договор уступки права. Многие считают, что применять такое соглашение опасно, однако приобретение квартир зачастую происходит именно так. Передача осуществляется не самой квартиры, уступается право на неё.
  2. Соглашение о долевом участии. Такой вариант будет действовать в любой период строительства, но только до того, как объект принят и может эксплуатироваться.
  3. Договор предварительной продажи. Лицо лишь формально купило квартиру по такому соглашению, так как оно заключается на этапе, когда никаких документов, подтверждающих право собственности нет, они только оформляются, но квартира уже готова.
  4. Договор купли-продажи. Стандартный вариант, который возможен только после регистрации права собственности лицом, которое имело право на квартиру ещё на момент её строительства.

Сравнивая все предложенные варианты, можно сделать вывод, что, когда жильё уступается, то лицо приобретает возможность рассчитывать и претендовать на квартиру задолго до того, как она будет готова. Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

Нужно обращать внимание на закон, который регулирует вопросы строительства. цель законодателя направлена на контроль над тем, чтобы сроки сдачи объектов не задерживались, нарушая интересы обладателей права требования.

 Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области. Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы. Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством.

Необходимая документация

Уступка права требования это такая же сделка, как и многие другие, отражённые в гражданском законодательстве. Именно поэтому необходимо соблюдать порядок действий, предусмотренный для тех, кто решил покупать квартиру.

Предполагается несколько важных этапов, которые, в том числе, будут касаться и строительных компаний. Квартиру по переуступке невозможно оформить без участия застройщика, поэтому ему также следует уделять внимание.

Однако первое и главное — это документация, которая будет необходима для оформления рассматриваемой сделки.

В перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки и заключения соглашение по уступке требования, входят следующие документы:

  • уведомление, которое выдаётся непосредственно застройщиком и содержит в себе сведения о том, что договор об уступке был заключён;
  • разрешение от банка, если квартира приобретается в порядке ипотечного кредитования;
  • разрешение застройщика, но только в том случае, когда дольщик имеет какие-либо не исполненные обязательства;
  • если имеется супруг, то его согласие необходимо, причём оно должно быть заверено у нотариуса;
  • квитанция об оплате государственной пошлины, которая необходима при обращении в реестр и получении выписки, что также должна входить в перечень необходимых документов;
  • текст самого договора;
  • акт, который бы подтверждал передачу всех представленных выше документов.

Это та документация, которую должен подготовить дольщик при составлении договора по уступке прав на требование квартиры в будущем.

В тех случаях, когда дольщик заранее вносит плату за квартиру и делает это в полном размере, получение согласия от застройщика не требуется. Следует также ознакомиться с документами, которые будут подтверждать зачисление средств, на что дольщик имеет полное право.

Помимо подготовки документов со стороны дольщика, необходимо заранее ознакомиться с бумагами, которые бы отражали наличие размещения на проведение строительных работ.

К таким документам относят:

  • учредительные бумаги строительной организации;
  • отчётность как налоговая, так и бухгалтерская;
  • документы на земельный участок, которые позволяют производить на нём строительные работы;
  • проект работы, планы и схемы, иная техническая документация;
  • проектная декларация;
  • соглашение, отражающие то, какие средства на строительство получены, и кто их предоставил.

Отсутствие какого-либо документа может стать поводом задуматься о надёжности рассматриваемой сделки, так как нередко риски при покупке квартире по переуступке связаны именно со строительной организацией и нарушениями, которые она допускает.

Порядок заключения сделки

Прежде чем говорить об основных этапах, которые необходимо пройти при заключении договора по уступке права, необходимо определить порядок самой сделки. Она также включает в себя несколько видом действий, которые предстоит пройти дольщикам. Эти этапы представляют собой варианты осуществления рассматриваемой сделки, любой и которых может быть выбран её субъектом.

Варианты данного характера делятся на две группы, и каждый из них будет иметь определённый порядок реализации.

К ним относят следующее:

  1. Составление и подписание предварительного соглашения о продаже. Такой вариант не подразумевает непосредственную передачу денежных средств. Его предметом выступит обязанность в будущем заключить уже основной договор о покупке и продаже квартиры. Регистрировать такой договор не нужно, а действовать он будет до момента подписания основного варианта соглашения.
  2. Составление и подписание договора о долевом участии. Это договор подлежит регистрации, и главное при его заключении — это проверка расчётов долей, иначе есть риск понести дополнительные расходы.

В каждом из предложенных случаев необходимо помнить о требованиях, изложенных непосредственно в гражданском законе, соблюдение которых обязательно для правильного составления и подписания соглашения.

Договор об уступке права, независимо от того, какими способами он был заключён, всегда подлежит регистрации в соответствующих органах, в противном случае он будет считаться недействительным.

 Далее следует сказать о тех этапах, которые должен пройти дольщик, когда решает заключить договор переуступки права.

Они выполняются последовательно, причём прохождение каждого из шагов обязательно для того, чтобы сделка считалась действительной:

  1. Проверка документации, которую предлагает строительная организация. Она должна предоставить весь требуемый перечень.
  2. Подготовка и сбор документов. Перечень также должен быть полным, отсутствие каких-либо бумаг может потребовать больше временных и денежных затрат.
  3. Составление текста соглашения об уступке. Главное на этом этапе — внести все требуемые сведения в договор. Условия могут быть установлены в соответствии с требованиями каждой из сторон, в этом вопросе нет никаких ограничений. Однако закон определяет существенные условия соглашения, без которых он не будет действительным. Речь идёт о характеристиках объекта, то есть о праве и квартире, на которую это право передаётся, а также о сумме сделки с точным указанием размера оплаты.
  4. Регистрация договора. В этом случае также необходимо подготовить дополнительный пакет документов. В него будут входить такие бумаги, как справки об отсутствии долгов, паспорт, само соглашение, кредитные договоры, если таковые имеются, квитанция об оплате государственной пошлины, а также согласие супругов. Все эти бумаги направляются в регистрирующий орган, который в течение некоторого времени, обычно это период в десять дней, рассматривает заявление и регистрирует договор, внося сведение в государственный реестр.
  5. Подписание заявления и получение расписки. Этот этап осуществляется сразу после подачи документов на регистрацию, так как уполномоченный орган выдаёт документ, подтверждающий получение бумаг. В такой расписке указывается дата, когда заявитель должен явиться и получить документ о регистрации.

Пропустить один из этапов нельзя, так как каждый отдельный шаг является составной частью всей процедуры заключения договора по уступке права. Нарушения предложенного порядка повлечёт за собой недействительность соглашения.

Получение документов после регистрации осуществляется лично теми лицами, которые являются участниками договора.

Регистрирующий орган выдаёт бумаги только при предъявлении расписки и документа, устанавливающего личность гражданина, то есть паспорта.

В итоге и дольщику, и лицу, уступающему право, будет выдан договор уступки права, но уже с пометкой о регистрации, как подтверждение совершённой сделки.

Основной плюс подобного рода сделки в том, что она предполагает минимальную цену по сравнению с той, что устанавливается при продаже готового жилья.  Говоря о порядке заключения соглашения об уступке права, следует отметить необходимость совершения некоторых затрат.

Если обращения к юристам не осуществляется, что также предполагает некоторые расходы, то единственной оплатой будет государственная пошлина. Она равная двум тысячам рублей при регистрации договора цессии.

Эта сумма будет действовать только тогда, когда договор подписывается гражданами. Когда в сделке участвуют физические лица, государственная пошлина равна двадцати двум тысячам рублей.

Риски уступки права

Рассматриваемый вариант соглашения нередко сопряжён с некоторыми рисками, которые наступают в результате совершения подобной сделки. Существует огромное количество аспектов, на которые следует обращать внимание при заключении договора. В первую очередь речь идёт о застройщике, особенности работы которого также должны быть изучены максимально подробно.

Изначально успех соглашения зависит как от строительной организации, так и от лица, которое предлагает передать право. Для снижения рисков необходимо тщательно изучить все необходимые документы и проводить разного рода проверочные мероприятия.

Какие могут быть риски? В первую очередь ненадёжность строительной компании, которая может либо не иметь разрешения на свою работу, либо использовать не те материалы, которые указаны в договоре, либо распределять квартиру сразу между несколькими лицами, что противоречит закону. Всё это приведёт к тому, что возникнет угроза вовсе остаться без жилья.

Кроме того, возможны проблемы у застройщика, которые не позволяют ему завершить работу. Для таких ситуаций договор должен предусматривать компенсации и возмещения. Главной причиной незавершённости работы может выступить банкротство, которое по каким-то обстоятельствам угрожает строительной организации. Эти моменты также следует выяснять заранее.

Нередки случаи, когда лицо, передающее право требовать в будущем квартиру, имеет долг. То есть, когда ему предоставлялась доля в жилищном доме, который пусть ещё и не достроен, но всё же предполагает оплату переданных прав.

Дольщик должен быть заранее осведомлён об этом, а в случае согласия на сделку понимать, что ему будет необходимо погасить тот долг, который был образован предыдущим владельцем прав.

Если будут какие-то нарушения со стороны участников договора, то застройщик легко может отказать в дальнейшем сотрудничестве.

Предусматриваются способы, которые позволяют предотвратить риски, возникающие в связи с уступкой права:

  1. Грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить всю информацию о деятельности организации, её возможностях и прошлых проектах.
  2. Проверка информации как о застройщике, так и о втором участнике соглашения. Необходимо подробно изучить документы, дающие лицу право распоряжаться своими возможностями.
  3. Изучение места постройки. Где располагается жилой дом, какие условия строительства — всё это нужно внимательно исследовать. При возможности следует даже уделить внимание материалам, которые используются для строительства.

Возможны и иные ситуации, а способы их разрешение будут также определяться в зависимости от специфики проблемы.

Таким образом, покупать квартиру путём уступки права возможно только в том случае, когда жилая площадь ещё не построена, то есть передаётся лишь право на будущее, но не фактическое имущество. Это и определяет специфику рассматриваемого варианта сделки.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-pereustupke-prav-sdannom.html

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

Переуступка права собственности риски

Последние изменения: Январь 2020

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке прав может быть оформлена следующими способами:

  • Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей. Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме. По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение. Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.
  • Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме. Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику. В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

  1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
  2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
  3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
  4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
  5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
  6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

  • основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
  • финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
  • при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
  • акт, устанавливающий факт передачи документации;
  • подписанный договор переуступки.

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

 

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

  • Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
  • В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
  • Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
  • Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

  1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
  2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-prav/

Стоит ли покупать квартиру в новостройке по договору цессии?

Переуступка права собственности риски

Покупкой собственного жилья рано или поздно озадачивается каждая семья России. Процесс это не простой и не быстрый, и не дешевый. Требует внимательного отношения при принятии решений на каждом из этапов сделки – при выборе продавца квартиры, банка, при необходимости привлечения заемных средств, проверке самого объекта и юридических документов на него.

В этом отношении повышенными рисками обладает покупка квартиры в новостройке, на которую еще не оформлено свидетельство о правах собственности.

Далее разберем основные риски, с которыми могут столкнуться покупатели жилья в строящихся домах.

Договор на приобретение квартиры в новостройке

В зависимости от стадии строительства договоры с покупателем могут быть разного вида:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Такой договор может быть заключен на любом этапе строительства дома вплоть до момента сдачи его в эксплуатацию.  ДДУ заключается между клиентом и строительной организацией.
  • Договор переуступки требования (прав). Такой договор так же может быть заключен с момента начала строительных работ до момента приемки дома государственной комиссией. Его отличительной особенностью является то, что он заключается уже не с компанией- застройщиком, а с лицом, которое ранее приобрело данный объект недвижимости по ДДУ либо уже с лицом, которое выкупило объект, передаваемый от застройщика по ДДУ. Понятно, что цепочка подобных договоров переуступки прав на объект недвижимости может быть практически бесконечной. Регистрации договоров о переуступки прав прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию.
  • Договор предварительной купли – продажи. Такие договоры заключаются с момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения прав собственности на квартиры. В новостройках такой период может затянуться на срок до 12 месяцев, а в некоторых случаях потребуется еще и судебное решение о вступление в права собственности. Предварительный договор не предполагает передачу денежных средств до подписания основного договора. Предварительный договор не требует проведения государственной регистрации.
  • Договор купли – продажи. Это уже стандартный договор для продавца – собственника недвижимости, которые получил документальное подтверждение прав собственности.

Наиболее рискованным вариантом договора можно назвать договор о переуступке прав. Многие ошибочно предполагают, что под фразой «переуступка прав» имеется в виду права собственности на недвижимость, но это далеко не так. Прав собственности на недвижимость на этапе строительства еще не существует.

Поэтому предметом договора становятся права требования на объект недвижимости. Первыми права требования появляются у первого покупателя по ДДУ. Первый покупатель свои права требования может реализовать в виде получения по договору объекта недвижимости в собственность после сдачи дома, либо в виде продажи своих прав требовать недвижимость третьему лицу.

Последний вариант это и есть договор продажи квартиры по переуступке прав требования или по договору цессии, что фактически одно и то же.

Наибольшее количество договоров требования или договоров цессии появляется с приближением даты ввода в эксплуатацию. Так как большинство инвесторов покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства, а получать права собственности на квартиру не планируют, поэтому и стремятся реализовать недвижимость по максимально выгодной цене до вступления в права собственности.

Еще одним аргументом в пользу реализации недвижимости до момента вступления в права собственности является период неопределенности, в который происходит оформления прав собственности, он достаточно длительный и нет четкого понимания, когда он будет завершен.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупать квартиру в любом случае безопаснее у самого застройщика, чем по правам переуступки. Это связано, прежде всего, с тем, что у продавца основания для появления прав переуступки могут быть спорные. Однозначное и бесспорное право требования на квартиру имеется у покупателя по договору ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.

Следовательно, переуступка права требования от первичного покупателя по ДДУ вопросом не будет вызывать. Договор о переуступке прав требования так же должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. При заключении других типов договоров их государственная регистрация не требуется, а, следовательно, права требования по иным договорам подлежат сомнению и оспариванию.

Важным нюансом заключения договора переуступки прав являются особенности расторжения договора.

Если договор будет расторгнут с застройщиком по той или иной причине, то конечному покупателю достанется только сумма, равная первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.

Так как стоимость квартиры по договору цессии обычно выше, чем в первоначальном договоре, то риск потерять часть денег сохраняется.

Еще одним риском заключения договора цессии является риск двойной продажи, то есть продажи квартир в обход ДДУ. При заключении договора цессии на основании любого договора, кроме ДДУ, риски того, что одна и та же квартира будет продана разным людям сохраняется, так как государственной регистрации подлежат только договоры долевого участия и переуступки прав.

Договор о переуступке прав по ДДУ заключается на основании первичного договора с застройщиком, который был зарегистрирован в Росреестре. То есть по договору о переуступке прав фактически меняется покупатель квартиры. Как уже отмечалось, таких переходов квартиры из одних рук в другие за время до ввода задания в эксплуатацию может быть множество.

Поэтому особенно важной на этапе подписания документа является проверка первоначальных документов по сделке.

Эти документы должны быть переданы новому покупателю:

  • Прежде всего, это договор долевого участия в оригинале, он в любом случае должен быть у последнего покупателя жилья. ДДУ должен иметь государственную регистрацию в отделении Росрееста, без которой он будет признан недействительным.
  • Все последующие договоры о переуступке требований. На основании данных документов можно проследить всю цепочку соглашений по переходу прав на данную квартиру.
  • Документы, подтверждающие оплату приобретения квартиры – чеки, платежные квитанции в оригинале так же должны быть переданы новому покупателю. При наличии долга по оплате самого объекта недвижимости он будет переведен на нового покупателя.
  • Согласие застройщика на переуступку требований. Законом данный документ не предусмотрен, но предоставление такого согласия является условием практически каждого ДДУ. Поэтому данный документ лучше таки получить у строительной компании. Кроме того, по договору о переуступке прав, переходят не только права на квартиру, но и ряд обязанностей покупателя. Так, например, если у бывшего владельца остались долги пред застройщиком, то они, либо переходят новому покупателю, либо гасятся до заключения договора о переуступке прав. Только при утверждении того либо иного варианта возможно получить согласие на переуступку прав от строительной компании.
  • Акт о приемке-передаче объекта недвижимости.
  • Согласие мужа или жены продавца квартиры на заключение сделки, так как квартира, приобретенная по ДДУ, так же выступает совместно нажитым имуществом.

Наличие выше перечисленных документов является обязательным, они обеспечат юридическую чистоту сделки и оградят от признания сделки недействительной.

ВАЖНО договор о переуступке прав (цессии) должен быть официально зарегистрирован в государственных органах. Отсутствие регистрации равносильно признанию договора недействительным.

Важные момент при покупке квартиры по договору цессии

Кроме проверки наличия вышеперечисленных документов, при заключении договора о переуступке прав следует обратить внимание и на следующие моменты:

  • Объект недвижимости в договоре долевого участия должен соответствовать объекту недвижимости в договоре цессии, иметь точно такие технические характеристики, такой же поэтажный план,
  • В договоре должна быть указана реальная стоимость объекта недвижимости,
  • Наличие безусловных прав на переуступку требований на квартиру (зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия или цессии).

Пошаговая инструкция заключения договора о переуступке прав

  1. Анализ документов строительной компании
    • Проверка учредительных документов: устав, свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах,
    • Бухгалтерская отчетность за последний квартал,
    • Документы о правах на участок земли, на котором ведутся строительные работы, разрешение на проведение строительства,
    • Проект на строительство, в котором отражены имеющиеся разрешения на строительство и права на земельный участок, цель и сроки реализации проекта, текущий этап строительства и срок сдачи объекта,
    • Договор – основание получения средств на проведение строительных работ.
  2. Сбор пакета документов
  • Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии,
  • Дополнительно стоит убедиться в том, что на момент заключения договора цессии заложенности перед застройщиком продавец не имеет и получить соответствующую справку,
  • При наличии задолженности продавца перед застройщиком наличие письменного согласия застройщика и подписание договора о переводе долга на нового покупателя являются обязательными условиями,
  • При наличии договора ипотечного кредитования требуется получение разрешения на заключение договора цессии от кредитной организации, которое выдается после полного погашения долга. Если квартира впервые приобретается в ипотеку, то потребуется получить подписанную закладную до заключения договора цессии,
  • При наличии супруга или супруги продавца дополнительным обязательным документом будет выступать нотариальное согласие второго супруга на сделку,
  • Получить выписку из ЕГРП.
  1. Подготовка договора цессии

В тексте договора о переуступке прав требования в обязательном порядке отображается подробное описание технических характеристик объекта недвижимости и цена на него.

  1. Регистрация договора переуступки прав. Это обязательное условие, без регистрации, как уже отмечалось, сделка будет признана недействительной. Регистрация может быть проведена в кадастровой или регистрационной палате, а так же в отделении МФЦ.

Для проведения регистрации потребуется следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность покупателя,
  • Договор-основание (первичный ДДУ),
  • Справка об отсутствие задолженности либо соглашение о переходе долга,
  • Письменное согласие банка и строительной организации на заключение договора цессии,
  • Нотариально заверенное согласие супруга или копия брачного контракта,
  • В случае приобретения квартиры по договору ипотеке – закладная и кредитный договор.
  1. Оплата государственную пошлину.
  2. Написание заявления на проведение регистрации договора. Заявление на месте проверяется регистратором, который выдает расписку в принятии его и сопутствующих документов. Сама процедура регистрации занимает 5-10 дней. В назначенную дату по паспорту и полученной расписке выдается зарегистрированный договор цессии.

Бланк договора цессии можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 54KB)

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 54KB)

Итоги

Как видим, рисков в покупке квартиры в новостройке по договору цессии предостаточно.

Но такие договоры привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с рынком, чтобы не остаться в итоге без денег и без квартиры стоит ответственно подойти к вопросам проверки всех документов по сделке, а главное к наличию государственной регистрации предыдущих договоров. Не лишним будет получить консультацию профессиональных юристов в этом случае.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-riski.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.