Переуступка права в долевом строительстве

Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)

Переуступка права в долевом строительстве

Среди возможных схем приобретения жилья в строящемся доме встречаются различные виды предварительных договоров.  Один из них – предварительный договор уступки. Рассмотрим, как можно его заключить, исполнить или расторгнуть.

Что такое предварительное соглашение об уступке по ДДУ

По предварительному договору уступки прав и (или) обязанностей на квартиру в новостройке:

  • действующий дольщик (цедент) обязуется в будущем заключить с новым покупателем квартиры основное соглашение об уступке к ДДУ;
  • покупатель (цессионарий) обязуется принять все права и и обязательства по заключенному с застройщиком договору долевого участия.

Любые предварительные соглашения заключаются в соответствии со статьей 429 ГК РФ.  Чтобы быть юридически действительным, предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Для предварительных договоров уступки прав на квартиру по ДДУ это:

  • данные о договоре долевого участия, права по которому будут переуступлены (номер, дата, стороны);
  • описание объекта долевого строительства;
  • цена квартиры и правила ее уплаты. Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);
  • параметры проекта строительства – срок передачи ключей от квартиры застройщиком;
  • гарантийный срок на квартиру, установленный застройщиком.

Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.

Нужно ли согласие застройщика и банка на заключение предварительного договора

Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику.  Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.

Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:

  • Согласно более консервативному подходу, согласие застройщика необходимо. Его нужно получить до заключения предварительного договора, поскольку он будет предусматривать обязательные действия сторон по заключению основного соглашения.
  • Другая точка зрения состоит в том, что по предварительному соглашению уступка как таковая не происходит – поэтому и согласие можно получить позже, непосредственно перед заключением основного договора.

Первый подход более удобен для покупателя квартиры.  Он получает дополнительную гарантию того, что сделка не сорвется.  Второй подход, напротив, выгоднее продавцу квартиры.  Он позволяет получить задаток и дальше заниматься оформлением документов.

В любом случае, если застройщик уже одобрил предварительное соглашение, отдельное согласие на заключение основного договора не требуется. Поскольку предварительный договор содержит все условия основного соглашения, невозможно одобрить первое, не согласившись при этом с заключением второго.

Более подробно про получение согласия застройщика и оформление уступки читайте в статье, посвященной уступке прав по ДДУ.

Если цедент заключил договор долевого участия за счет кредитных средств, то переоформление уступки потребует также согласия банка, выдавшего ипотеку на приобретение квартиры.   Обычно предварительный договор заключается до получения согласия от банка.

Если же средства требуются новому покупателю – цессионарию, оформление ипотеки может стать проблемой.  Далеко не все банки предоставляют кредиты на покупку квартиры по переуступке.

Нужна ли государственная регистрация предварительного договора уступки

Основной договор уступки подлежит государственной регистрации согласно статье 17 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и статье 48 Федерального закона  от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».   Однако по поводу регистрации предварительных договоров уступки мнения юристов опять расходятся:

  • Согласно части 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительные договоры должны быть заключены в той же форме, что и основные. По  умолчанию это письменная форма.  Регистрация соглашения не является элементом его формы, что неоднократно обсуждалось в судебных актах (например,   Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).  Зарегистрировано может быть соглашение как в простой письменной, так и в нотариальной форме — то есть регистрация никак не меняет саму форму договора.  Исходя из этого, регистрация предварительных договоров переуступки прав по ДДУ не требуется.
  • тем не менее, ряд юристов полагают, что регистрация необходима (хотя эта точка зрения не подкреплена какой-либо теоретической базой).

Основная цель их заключения – достигнуть предварительной договоренности о сделке, чтобы обе стороны могли подготовиться к ней (оформить ипотеку, получить согласие застройщика на переуступку и т.п.).  Дополнительные формальности в виде регистрации существенно осложнят эту подготовку.

Аванс или задаток?

Частым условием предварительных договоров уступки является аванс или задаток – сумма, которую покупатель-цессионарий перечисляет продавцу – цеденту в подтверждение своих намерений заключить сделку.  Основное отличие между ними состоит в том, что произойдет, если стороны не подпишут основное соглашение об уступке.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора уступки прав по ДДУ.

Для того, чтобы переданная сумма квалифицировалась, как задаток, она должна быть прямо названа задатком в предварительном договоре.

В отличие от задатка, аванс представляет собой просто часть цены по основному договору. Если сделка не состоится, аванс должен быть возвращен в полном объеме.

Если в сделке задействовано агентство недвижимости, его сотрудники часто просят внести аванс или задаток по отдельному соглашению о бронировании квартиры или подобному ему.  Иногда эту сумму именуют авансом, иногда – платой за подбор квартиры.

   Но в любом случае, для покупателя такая выплата влечет большой риск попрощаться с деньгами в случае, если сделка не будет завершена не по его вине.  Поскольку агентство не является стороной договора уступки, оно не вправе принять задаток в обеспечение обязательств по нему.  Поэтому на возврат задатка в двойном размере рассчитывать не приходится.

  Напротив, агентство будет заинтересовано удержать деньги покупателя как оплату услуг по подбору квартиры – в этом случае даже однократную сумму придется возвращать в судебном порядке.

Риски покупателя

Покупая квартиру по переуступке, покупатель рискует больше, чем при заключении договора долевого участия напрямую с застройщиком.  Добавление же еще одного звена – предварительного договора уступки – только увеличивает риск.

Помимо надежности застройщика, покупатель должен будет проверить еще и непосредственного продавца – цедента по сделке уступки.   Если цедентом является физическое лицо, покупатель должен будет удостовериться в его дееспособности.  Не будет лишним (хотя и не строго необходимо) также запросить согласие супруга или супруги, если цедент состоит в браке.

Если же уступку предлагает юридическое лицо, покупатель должен перепроверить, что оно не находится в состоянии банкротства и не близко к этому (в этом случае все заключенные сделки могут быть оспорены).

Будущий покупатель-цессионарий не получает никаких прав на квартиру до момента заключения основного договора уступки, не может проверить отсутствие двойных продаж (уступок), и никак не защищен в случае банкротства застройщика (всю защиту получит основной дольщик – цедент).

Утешением покупателю (хотя и слабым) может стать то, что по предварительному договору уступки, как правило, не передаются существенные суммы в оплату цены квартиры.   Однако и небольших денег, оставленных в качестве задатка, можно лишиться.

Как расторгнуть

Одно из основных правил гражданского законодательства состоит в том, что заключенное соглашение должно быть исполнено сторонами.   Стороны всегда могут расторгнуть его по взаимному согласию, либо указать в тексте порядок для расторжения по инициативе одной из сторон – в судебном порядке или без суда.

Если же такой порядок одностороннего отказа не предусмотрен в условиях предварительной уступки права требования, отказавшейся выполнять договоренности стороне придется понести наказание.

  Если исполнение соглашения обеспечивалось задатком, его можно потерять (или заплатить в двойном размере, если виновная сторона – цедент).

  Кроме того, виновник несостоявшейся сделки должен компенсировать другой стороне понесенные убытки.

В случае с предварительным договором уступки права требования, есть еще один способ избавиться от него.   Любой предварительный договор должен содержать срок на заключение основного соглашения.

Если такой срок не указан, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, основной договор уступки должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного соглашения.

   Если этот срок прошел, но ни одна из сторон не предпринимает действий по заключению сделки, отношения между ними считаются прекращенными.  Правда, для возврата перечисленного задатка все равно придется решить вопрос о том, кто виноват в сложившейся ситуации.

Уступка и потребители

Предварительное соглашение об уступке прав по ДДУ могут заключить как физические, так и юридические лица.

С точки зрения застройщика, покупатель – юридическое лицо выгоднее гражданина.

  Физические лица пользуются дополнительными преимуществами по Закону РФ «О защите прав потребителей» в виде возможности взыскать штраф с застройщика и моральный вред в случае, если стройка отклонится от запланированного сценария.

  Чтобы избежать повышенной ответственности, некоторые застройщики передают квартиры вначале дружественным юридическим лицам, которые затем продают их по переуступке.

Однако при возникновении проблем покупатель квартиры – физическое лицо может сослаться на свой статус, и потребовать дополнительную защиту по условиям закона.  Если уступка уже состоялась, суд, скорее всего, станет на его сторону.  Но при этом заявителю придется доказать, что квартира была приобретена для личных, семейных или иных подобных нужд.

Если же в наличии пока только предварительный договор уступки, вопрос о перспективах дела остается спорным.  Все меры защиты (в том числе по Закону РФ «О защите прав потребителей») находятся в распоряжении действующего дольщика – цедента.  Другая сторона предварительной уступки может лишь взыскать с цедента убытки вследствие несостоявшейся сделки (если их удастся доказать).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/predvaritelnyy-dogovor-ustupki-po-ddu

Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Переуступка права в долевом строительстве

> Защита дольщиков > Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Некоторые граждане приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости в инвестиционных цвелях для их последующей перепродажи и получения прибыли.

Но бывают и ситуации, когда по каким-то причинам (например, дольщик нашёл более выгодное предложение с небольшой доплатой), к моменту завершения строительства многоквартирного дома необходимость в объекте долевого строительства у собственника пропадает и он выставляет его на продажу.

Поскольку на рынке новостроек крутятся огромные деньги, то это всегда будет привлекать на него посредников в лице всевозможных «риэлторов» (посредников) и недобросовестных граждан, которые стремятся нажиться на доверии и неопытности покупателей. Если в первом случае речь идёт об «услугах», которые могут быть оценены до 10% от стоимости объекта недвижимости за «подбор квартиры», то в случае с мошенничеством новый покупатель и вовсе может лишиться квартиры и денег.

Не упускают возможности «заработать» на дольщиках и застройщики, которые не перестают совершенствовать свои ДДУ.

В настоящее время недобросовестные строительные компании прописывают в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика согласовывать с ними переуступку прав требования на объект долевого строительства и получать от них соответствующее разрешение.

Разумеется, что не за бесплатно. Стоимость подобных «разрешений» может составлять до 10% от цены договора, что не так уж и мало даже с учётом возросшей стоимости квартиры.

Вместе с тем, согласно действующему законодательству Российской Федерации, у участника долевого строительства отсутствует обязанность по согласованию с застройщиком переуступки приобретённой квартиры (при условии исполнения им обязательства по полной оплате цены ДДУ) и тем более платить за это деньги. Дольщик должен лишь уведомить застройщика о том, что он переуступил квартиру третьему лицу, направив в адрес строительной организации подтверждающие факт сделки документы.

Дольщику, далёкому от юридической науки и нюансов сделок с недвижимостью очень трудно увидеть проблемные моменты в ДДУ и в договоре переуступки (цессии). Чаще всего покупатели жилья не привлекают к сопровождению сделок с недвижимостью профессиональных юристов, а подписывают договора бегло их просмотрев и поверив абстрактным фразам продавца / менеджера застройщика.

Самым важным при покупке квартиры по переуступке прав требования является безусловное подтверждение наличия у продавца прав, которые переуступаются.

Некоторые нюансы приобретения квартиры в новостройке по договору уступки права требования

  1. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика, поскольку он приобретает лишь право требования у застройщика объекта долевого строительства; соответственно и все претензии по ДДУ покупатель может предъявить только застройщику, а не цеденту (продавцу).

  2. В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства может рассчитывать только на возврат застройщиком цены договора (указанной в ДДУ), а не всей суммы, уплаченной им по договору цессии продавцу.

  3. Оплата по договору цессии должна осуществляться только после перехода права требования квартиры новому участнику долевого строительства (при этом для защиты продавца в договор можно внести пункты о признании сделки недействительной в случае отсутствия оплаты со стороны покупателя в установленный срок).

  4. Если квартира изначально приобреталась первоначальным покупателем за счёт средств ипотечного кредитования и он до конца не погашен, то переуступить объект недвижимости без согласия на это кредитной организации (банка) на представляется возможным.

  5. Переуступка прав требования на объект долевого строительства возможна только до подписания акта приёма-передачи между дольщиком и застройщиком или признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

  6. Если в ДДУ в качестве участников долевого строительства фигурируют несколько собственников в виде супругов, то для переуступки квартиры, равно как и для других сделок с ней необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов на сделку.
  7. Основным документом, подтверждающим право продавца (участника долевого строительства) на квартиру в новостройке является договор долевого участия (ДДУ), который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, ровно также как и договор уступки права требования на квартиру (договор цессии).

Основные риски при приобретении квартиры в новостройке по переуступке для нового покупателя

Риски при переуступке для покупателя

Приобретение объекта с недостатками

Квартира в «долгострое» или «недострое»

Признание цессии недействительной

Мошенническая схема с «двойной переуступкой»

Продажа квартиры по заниженной цене

Перевод долга на нового покупателя

Квартира, приобретённая на материнский капитал

Проблемы с арендуемым земельным участком

Рассмотрим каждый из вышеприведённых рисков более подробно:

  • Продавец может хотеть избавиться от приобретенной недвижимости по причине наличия в квартире множественных недостатков, которые были выявлены им в результате первоначального осмотра объекта (который не обязывает его сразу же принимать объект у застройщика). Наличие недостатков квартиры, в соответствии со ст. 8 № 214-ФЗ, позволяет дольщику отказаться от принятия квартиры до устранения застройщиком выявленных недостатков. В то же время некоторые недостатки объекта долевого строительства могут быть весьма существенными (например, криво уложенные плиты перекрытия потолка или отсутствие межквартирной шумоизоляции) и для их устранения потребуется вложение значительных денежных средств.

    Кроме того, нельзя исключать и возможные серьёзные дефекты многоквартирного дома (типа трещины в фундаменте здания) о которых каким-то образом могло стать известно «счастливому» владельцу.

  • Объект незавершённого долевого строительства может быть выставлен на продажу собственником по причине его осведомлённости о высоких рисках недостроя многоквартирного дома и/или скорого банкротства строительной компании. Также многие дольщики избавляются от квартир в домах, строительство которых неоднократно приостанавливалось или ведётся слишком медленными темпами (так называемые «долгострои»). Приобретение квартиры в подобной новостройке по переуступке ДДУ не сулит новому участнику долевого строительства ничего хорошего. По этим причинам, следует внимательно и всестороннее проверять жилой комплекс и застройщика перед покупкой квартиры по цессии у частных продавцов.
  • Признание договора цессии недействительным в результате неправильно оформленной и/или проведённой сделки или неточных юридических формулировок в тексте грозит новому участнику долевого строительства серьёзными последствиями в виде потери движимого и недвижимого имущества (денег и квартиры). Сделка может быть умышленно проведена неправильно недобросовестным продавцом с целью её последующей отмены в судебном порядке. Во избежание подобных инцидентов настоятельно рекомендуется сопровождение сделок по переуступке прав специализированными юристами и/или риэлторами. Мнимая экономия может обернуться катастрофическими последствиями.
  • Квартиры в новостройках по переуступке могут продаваться не только по договорам участия в долевом строительстве, но и по другим видам договоров, не проходящих обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а потому велик риск наткнуться на так называемую «двойную переуступку». Даже если удастся привлечь мошенников к ответственности, вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно. Самостоятельное приобретение объектов долевого строительства по договору цессии без ДДУ категорически не рекомендуется без сопровождения сделки профессионалом.
  • Недобросовестный продавец может пытаться убедить покупателя приобрести у него квартиры по «заниженной цене» для уменьшения налоговой нагрузки на него. Так, в договоре цессии указывается цена продажи, а сделка осуществляется по другой – более высокой цене. «Разницу» покупатель, как правило, передаёт продавцу за наличный расчёт под расписку, а цену договора оплачивается в безналичной форме. Новому участнику долевого строительства не в коем случае не стоит соглашаться на этот «трюк» и «входить в положение» продавца, поскольку такая схема несёт лишь неоправданные риски и лишает возможности, в частности, воспользоваться налоговым вычетом в полном объёме.
  • Если изначальный участник долевого строительства не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком, установленные договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части оплаты цену ДДУ, то переуступка объекта долевого строительства возможна лишь с письменного согласия строительной компании и только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового дольщика (в силу положений ст. 11 № 214-ФЗ). Перед покупкой квартиры по переуступке следует истребовать у продавца и застройщика справку и платёжные документы, подтверждающие факт того, что цена договора была полностью выплачена и никаких задолженностей не имеется.
  • Следует быть предельно осторожными с приобретением по переуступке квартиры в новостройке по ДДУ, в котором фигурируют несовершеннолетние дети, а для оплаты цены договора использовались средства материнского капитала. Дело в том, что приобретение квартиры за счёт средств материнского капитала имеет свои особенности, а покупатели в лице родителей берут на себя определённые обязательства перед государством, неисполнение которых с большой долей вероятности может привести к признанию сделки по переуступке квартиры недействительной, в результате чего новый покупатель может безвозвратно лишиться квартиры и денег. Проведение подобных сделок рекомендуется только при наличии высококвалифицированного юриста.
  • Нередко встречаются случаи, когда в договоре долевого участия в строительстве указывается, что земельный участок находится в аренде у застройщика, а его владельцем является некое третье лицо (а не орган муниципальной власти). Не обязательно, но вполне возможно, что у покупателей квартир после завершения строительства многоквартирного дома и истечения срока действия договора аренды земли могут возникнуть серьёзные проблемы в виде земельных споров. Самым безопасным вариантов является приобретение новостройки, земля которой передана в аренду муниципальными властями, поскольку по истечении срока аренды (который обычно составляет 50 лет) он, как правило, беспроблемно продлевается.

Источник: https://bastion-com.ru/pereustupka-ddu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.