Переуступка при покупке квартиры что это такое

Содержание

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Переуступка при покупке квартиры что это такое

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

Переуступка при покупке квартиры что это такое

Последние изменения: Январь 2020

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

 

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Переуступка при покупке квартиры что это такое

Прежде чем соглашаться на выгодную покупку недвижимости, стоит узнать, что значит переуступка прав при покупке квартиры. Эта, на первый взгляд, выгодная процедура передачи жилья имеет свои особенности и риски.

В чем суть переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав или договор цессии – это распространенный механизм при реализации  недвижимости не напрямую от застройщика. Совершить подобную покупку можно только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Подразумевается, что новый владелец перебирает на себя все обязанности бывшего, а точнее дольщика. При этом покупатель получает все права по ДДУ, но также и обязанности.

То есть он должен вносить платежи по разработанному ранее графику, не получиться изменить уровень процентов и другие условия договора.

Важно! На данный момент возможностью покупки квартиры по договору переуступки пользуют около 30% людей, желающих купить недвижимость в новостройке.

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Уступка права требования не означает получение квартиры в собственность – это значит, что продавец передает право требования на будущую передачу ее в собственность.

Преимущества и недостатки

Купить квартиру по договору цессии выгодно и опасно одновременно, поэтому прежде чем решиться на такую сделку нужно взвесить все ее аспекты. Если сделка проведена в соответствие с буквой закона, она не оспаривается и имеет полностью легитимный характер. Чаще всего такое жилье дешевле, чем у застройщика или же квартиры, на которую уже оформлено право собственности.

Не стоит забывать, что когда квартира уступается, а с ней на нового участника накладываются обязательства. Самым опасным в этом случае являются риски, которые связаны с застройщиком, среди них:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта.
  2. Некачественные квартиры.
  3. Банкротство.
  4. Другие нарушения.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.

Важные нюансы

Есть отдельные важные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры таким образом, среди них:

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.

Воспользоваться правом на переуступку прав можно вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть сдачи ее в эксплуатацию.

Мнение застройщиков

Права ограничивать дольщиков в оформлении цессии, застройщик не может, по крайней мере в законе такая норма не прописана. Но никто не помешает ему влиять на данную ситуацию. Часто в первичных договорах прописывается пункт относительно обязанностей дольщика об уведомлении застройщика о совершении переуступки.

Иногда в ДДУ указывается запрет на переуступку.  Так удается избежать демпинга со стороны инвестиционных компаний, когда они на этапе котлована скупают много квартир и когда дом уже почти готов продают их значительно дешевле, чем сам застройщик. Они в любом случае при этом выигрывают.

Если опираться на практику, то застройщик редко бывает против переуступки, к тому же ему нет разницы, кто будет платить взносы, главное чтобы они уплачивались вовремя. Единственная мера, которую они практикуют – это требования уплаты всей суммы договора.

Для того чтобы избежать любых претензий, застройщика лучше пригласить в качестве третьей стороны договора, так все стороны будут обезопашены от рисков.

Продажа-покупка квартиры по переуступке

Есть некоторые специфические моменты, что их нужно учитывать при продаже квартиры. Так если она была куплена в браке, продать ее не удастся, без заверенного согласия супруга/супруги. Если собственность оформлена совместная, необходимо личное присутствие.

Что касается покупки квартиры, то новый долевой участник фактически заменяет прежнего со всеми его правами и обязанностями.  Если прежний владелец не в полном объеме выплатил суму договора, ее придется уплачивать, по указанному в первом договоре графику, что-либо менять, не получиться. Стоит сверить все документы продавца и застройщика, чтобы минимизировать риски.

У покупателя по результатам сделки на руках должны быть следующие бумаги:

  • Основной, первичный договор, по которому производилась переуступка.
  • Подтверждение расчетов по основному договору.
  • Акт передачи указанных документов.
  • Письменное подтверждение от застройщика.
  • Оригинал договора уступки, прошедшего регистрацию.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-po-pereustupke.html

Покупка квартиры по переуступке прав — возможные риски покупки – Собственник

Переуступка при покупке квартиры что это такое

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры по переуступке прав

3 226 просмотров

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права.

Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения.

Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Предмет взаимоотношений контрагентов при переуступке — право требования на квартиру.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

  • получение выгоды;
  • жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства.

По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта.

Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Помимо основных договоров, существуют и прочие, согласно которым застройщик может иметь обязательства перед третьими лицами. Последние вправе по желанию переуступить право требования.

Пример такого документа — договор взаимозачета, если подрядчик выполнил работы перед застройщиком в обмен на право требования недвижимости.

В большинстве случаев говоря о переуступке права на квартиру, подразумевают передачу прав именно по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

На заметку: Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
  • заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Стороны должны соблюдать все нормы закона, иначе договор не будет иметь юридической силы.

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

  1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
  2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
  3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Еще один риск — приобрести переуступку права на квартиру, которая уже была кому-то обещана по аналогичному договору. Для предотвращения такой ситуации необходимо приобретать переуступку права только по договорам, которые прошли регистрацию в Росреестре. Тогда будет точно понятно, что квартира была закреплена за конкретным лицом.

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

  1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
  2. Трудности с поиском кредитодателя.
  3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект.

Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры.

Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Наиболее лояльно относятся к подобным операциям Сбербанк и ВТБ 24.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что должен делать покупательДействия цедента
Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.
Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет — оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.
Запросить у застройщика документы.Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.
Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.
Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Оформление договора

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

Договор уступки прав, основанный не на ДДУ, а на каком-либо ином документе, заверять у нотариуса не нужно.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу — Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Если акт приема-передачи уже подписан, значит, объект больше не принадлежит застройщику. При этом стороны могу осуществить сделку до регистрации права собственности путем заключения предварительного договора купли-продажи, то есть одна сторона обязуется в будущем продать квартиру другой стороне. А уже после регистрации возможно заключение Основного договора купли-продажи.

Скачать образец договора уступки права требования по договору ДДУ

Образец приведен в качестве наглядного примера. У другого застройщика могут быть иные условия уступки права требования.

Документы

До совершения сделки покупателю рекомендуется запросить у застройщика следующие документы:

  • устав предприятия, учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • выписка из ЕГРН или ЕГРП;
  • проект строительства, где указаны сроки;
  • акт сверки платежей, в котором видно, когда вносились суммы по договору;
  • бухгалтерскую отчетность.

Если документы в порядке, можно заключать договор. Для этого Покупателю понадобится:

  • паспорт;
  • письменное согласие супруга на сделку.

При оформлении договора Продавец предоставляет:

  • договор, согласно которому производится переуступка прав;
  • договор уступки права требования (2 экз.);
  • согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
  • разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ — несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
  • квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
  • если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на уступку;
  • согласие второго супруга на передачу прав.

Когда договор заключен, необходимо его зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

  • заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
  • в случае использования кредитных средств — кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
  • квитанцией об оплате госпошлины;
  • договором уступки.

Источник: https://pedcollege-kud.ru/zhkh/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-vozmozhnye-riski-pokupki.html

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка при покупке квартиры что это такое

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.