Переуступка при продаже квартиры что это

Покупка жилья по переуступке прав – опасно или нет?

Переуступка при продаже квартиры что это

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы.

Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав.

Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», – отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю – уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным).

По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика.

Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) – нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья.

Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки.

Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб.

, а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб.

закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», – уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй – переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права.  Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости – сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Яна Ягур

Источник: https://realty.mail.ru/articles/38705/pokupka_zhilja_po_pereustupke_prav__opasno_ili_net/

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

Переуступка при продаже квартиры что это

Последние изменения: Январь 2020

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

 

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Продажа квартиры по переуступке прав. Что нужно знать при покупке

Переуступка при продаже квартиры что это

В наше время достаточно распространена практика передачи прав на недвижимость по договору переуступки.

Переуступкой прав является продажа не квартиры, а договора, на основании которого покупатель становится участником долевого строительства.

Такой способ передачи прав существует не только для договоров долевого участия, но и для договоров инвестирования и соинвестирования, предварительного договора купли-продажи, договора участия в ЖСК.

В силу такого договора обязанности от дольщика-продавца, изначально заключившего договор с застройщиком, переходят к дольщику-покупателю.

Почему выгодна переуступка?

Такой схемой нередко пользуются инвесторы. Всем известно, что покупка жилья на стадии строительства, особенно на стадии «котлована», обходится гораздо дешевле, чем покупка непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию.

Конечно, вложение средств в такую недвижимость связано с многочисленными рисками, однако, опытные инвесторы на сделках по переуступке прав могут делать огромные прибыли. Доходность таких операций может достигать около 100%.

Продажа квартиры по переуступке прав выгодна людям, чьи жизненные обстоятельства изменились, и в приобретении данного жилья отпала необходимость. Мало того, что они имеют законное право на совершение такой операции, перед ними также открывается перспектива извлечь хорошую выгоду из сделки.

Главным преимуществом для покупателя является то, что  купить недвижимость можно на любом из этапов строительства. Кроме того, это возможность подобрать подходящую по техническим характеристикам квартиру уже в момент, когда все квартиры распроданы или продажи приостановлены.

Заключение договора переуступки права собственности

При подписании договора переуступки следует учитывать, что права по нему переходят к новому собственнику в том же объеме, в котором они принадлежали продавцу.

Следите, чтобы в договоре было указано, по какому именно основному договору уступаются права, а также какие документы должны быть переданы после сделки покупателю.

Передача документов осуществляется строго с составлением акта. К  документам, которые передаются покупателю можно отнести:

  • основной договор, по которому передаются права;
  • документ, который подтверждает проведение расчетов между сторонами;
  • письменное согласие застройщика на переуступку, если долг перед ним погашен не до конца;
  • согласие кредитной организации, если недвижимость приобретается в кредит;
  • акт, по которому передаются все документы;
  • договор уступки прав.

При заключении такого договора долг по основному договору продавцом должен быть полностью погашен или вместе со всеми правами переведен на нового владельца.

Важным условием такой сделки является предварительное письменное уведомление застройщика. Только после получения его согласия на проведение сделки становится возможной покупка по переуступке прав.

Уступка права требования, как и основной договор, подлежит обязательной государственной регистрации.

До совершения сделки лучше всего убедиться в том, что продавец по договору цессии не имеет каких-либо задолженностей перед застройщиком, просрочек или пени, наложение которых может повлечь расторжение основного договора. Кроме того, убедитесь, что застройщик в состоянии выполнить свои обязательства и закончить строительство, чтобы не купить воздух.

Перечень прав покупателя может отличаться в зависимости от того, какой тип договора был заключен между застройщиком и продавцом. Давайте рассмотрим особенности разных видов договоров.

Если основной договор – ДДУ

Передача прав по ДДУ возможна сразу же после подписания этого договора и до момента передачи недвижимости, который подтверждается актом приемки-передачи.

При этом, для того, чтобы передача прав состоялась, ДДУ должен пройти процедуру государственной регистрации.

Уступка права допускается в случае, если цена договора полностью выплачена первым владельцем, либо долг переведен на нового покупателя. При наличии согласия застройщика на проведение сделки и согласия кредитной организации, если недвижимость приобреталась в ипотеку.

Обращайте внимание на качество жилья, при подписании договора переуступки. После его подписания все претензии, связанные с некачественными квадратными метрами придется решать исключительно с застройщиком, продавец прав будет уже не при чем.

Практика передачи прав по ДДУ – наиболее распространена. В том случае, если ДДУ заключен по всем правилам и прошел процедуру государственной регистрации, покупатель по договору цессии будет наиболее защищен. У него будет неоспоримое право требовать передачи недвижимости в собственность в срок, указанный в ДДУ.

Переуступка прав по предварительному договору

Важным моментом здесь является то, что предварительный договор должен быть обязательно подкреплен основным договором. Если основной договор не заключен, то покупатель не имеет и права требовать передачи недвижимости.

У него есть только исключительное право требовать заключения основного договора. Важным моментом также является то, что деньги за недвижимость по предварительному договору передаваться не должны – эта операция незаконна.

Покупатель-цессионарий при этом идет на огромный риск: с него повторно могут потребовать оплаты полной стоимости недвижимости уже после заключения основного договора.

Особенность цессии в данном случае – отсутствие её государственной регистрации. Поэтому, соглашаясь на такой вид сделки, постарайтесь учесть все риски. Ваши права наименее защищены и если что-то пойдет не так, то Вы можете остаться без денег и без недвижимости.

Переуступка пая в ЖСК

особенность процесса в данном случае – отсутствие стандартной формы договора, которая позволяет осуществить переуступку пая. Такие сделки совершаются крайне редко, поскольку на законодательном уровне они не запрещены, но и не разрешены, четкое регулирование отсутствует.

Все вопросы в данном случае необходимо решать  с руководителями кооператива и общим собранием собственников.

Процедура переуступки заключается в том, что паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и одновременном внесении новым пайщиком своего паевого взноса.

При этом, любые другие взносы пайщику, выходящему из ЖСК не возвращаются и взимаются с нового члена кооператива на усмотрение общего собрания.

Нет никаких гарантий, что новый пайщик будет освобожден от каких-либо целевых взносов на основании того, что вышедший из состава участник их уже вносил.

Налоги по переуступке

Как и любая другая продажа недвижимости, продажа по переуступке облагается НДФЛ. Эти положения закреплены в налоговом кодексе РФ.

Сумма налога при этом составляет для граждан РФ – 13% от стоимости недвижимости, а для иностранных граждан – 30%.

Эти суммы можно увеличить либо с помощью получения налогового вычета, либо на сумму разницы между доходом от продажи ДДУ и суммой выплаченной застройщику.

Эти данные должны содержаться в декларации 3-НДФЛ, которая подается в налоговые органы не позднее апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.