Переуступка в строящемся доме

Содержание

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Переуступка в строящемся доме

Приобрести квартиру в строящемся доме можно непосредственно от застройщика или у частного лица, которое заключило в своё время договор долевого участия с застройщиком. Выкуп у частного лица осуществляется по переуступке прав требования. Для такой сделки есть свои особенности.

Что такое переуступка прав требования?

Переуступка прав требования – особая форма договора, по которому приобретатель квартиры в строящемся доме может передать свои права на приобретённое жильё другому лицу, которое в дальнейшем будет оформлять на себя право собственности после приемки дома на основе акта приёма-передачи.

Данная форма договора предусмотрена как Гражданским Кодексом Российской Федерации, так и Федеральным законом за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Уступка прав требований предусмотрена статьей 11 214-го Федерального закона и рассматривается данным нормативным актом как процедура передачи прав требования на имущество, осуществляемую после того, как предыдущим владельцем были полностью исполнены его обязательства перед застройщиком.

Различия между переуступкой и договором долевого участия

Несмотря на то, что и по договору долевого участия, и по договору переуступки прав требования квартира выкупается в строящемся доме, разница между договорами определяется тем же 214-м Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 4 этого закона под договором долевого участия в строительстве понимается заключение соглашения между застройщиком и дольщиком, по которому за счёт средств, внесённых дольщиком, застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иную форму жилья, часть которого в соответствии с размером внесённых дольщиком средств передаст по акту приема-передачи в виде полноценного жилья.

Договор переуступки прав собственности подразумевает передачу прав не от застройщика частному лицу, а от другого частного лица.

Переуступка практически во всех случаях требует согласия застройщика.

Порядок продажи по переуступке

Сделка, в результате которой продажа квартиры будет осуществлена на основании переуступки прав требований, будет отличаться от стандартной сделки по купле-продаже квартиры, так как итоговой регистрации права собственности в такой сделке не будет.

Основные шаги в сделке будут выглядеть следующим образом:

  • выплата всей необходимой суммы застройщику от покупателя первых прав требования или перечисление суммы банком в счет взятого ипотечного кредита;
  • размещение информации о продаже квартиры в строящемся доме в доступных средствах массовой информации;
  • формирование цены, по которой будет реализована квартира (с учетом предложений застройщиков на квартиру в данном доме, а также с учетом того, распроданы ли квартиры в этом доме, которые реализовывал сам застройщик или что-то из предложений еще осталось);
  • предварительная беседа с покупателем на предмет приобретения квартиры по переуступке прав требований на нее (если дом находится уже не на этапе котлована, то квартира может быть продемонстрирована потенциальному покупателю);
  • получение согласия застройщика на переуступку прав требования (в том случае, если такое согласие должно оформляться в соответствии с положениями договора долевого участия, по которому первый дольщик приобретал свои права);
  • оформление договора переуступки прав с последующим его заверением у нотариуса (заверение у нотариуса не является обязательной процедурой, однако, в силу того, что оформить право собственности у выкупившего такие права лица получится только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи ему квартиры по соответствующему акту, подпись нотариуса на договоре будет выступать своего рода гарантией того, что договор является действующим и заключенным в соответствии с положениями действующего законодательства);
  • перевод (в случае наличия) долга по выкупу жилплощади на нового будущего собственника.

Как уже говорилось выше, оформление права собственности на недвижимость будет происходить только после сдачи дома в эксплуатацию.

Так как передачу данного права лицу, выкупившему права требования, осуществит непосредственно застройщик.

Возможные риски

Переуступка прав требования сопряжена для выкупающего их лица с определенными рисками.  Это обусловлено тем, что при заключении первичного договора – договора долевого участия, интересы дольщика страхуются самим застройщиком (каждый застройщик имеет специальный страховой фонд на случай, если он не может исполнить свои обязательства).

Страхование от невыполненных обязательств прописано в договоре долевого участия, заключаемом между дольщиком и застройщиком.

В случае, если речь идет о переуступке прав требования, такое страхование, хотя и предусмотрено договором с предыдущим лицом, имеющим права требования, не фиксируется в новом договоре, так как меняется одно из лиц, имеющих права требования исполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме.

Таким образом, в случае, если застройщик по каким-то причинам не исполняет свои обязательства, выкупивший права требования человек рискует остаться без жилья и без своих собственных средств.

Еще одним риском, который также имеет большое распространение, является то, что дом может быть не принят в эксплуатацию по различным обстоятельствам. Данный риск также проходит страхование в договоре долевого участия, но при переуступке прав такое страхование в автоматическом режиме не происходит.

Купля-продажа квартиры на основании переуступки прав требования является достаточно распространенной сделкой относительно жилья, продаваемого в строящихся домах. От договора долевого участия переуступка прав имеет существенное отличие тем, с кем именно заключается договор – с застройщиком или частным лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-pereustupke.html

Как застройщики продают квартиры по договорам переуступки

Переуступка в строящемся доме

Девелоперы придумали, как продавать квартиры в жилых комплексах, не достигших необходимой стадии готовности, без эскроу-счетов. Они делают это при помощи аффилированных юрлиц, являющихся, по сути, посредниками между застройщиком и покупателем жилья. Для последних особой опасности это не таит.

Договор переуступки прав требования (цессии) — инструмент, хорошо известный на рынке уже более десятка лет. Особенно популярным он был в период быстрого роста цен на строящуюся недвижимость в 2010-2013 гг., когда бал на «первичке» правили инвесторы. Многие из них стремились избавиться от квартир до сдачи дома, чтобы избежать уплаты НДФЛ, а единственным способом для этого была цессия.

В последние годы вместе с уходом инвесторов с рынка пользоваться переуступкой стали гораздо реже, однако нынешним летом вновь зафиксирован её бум. Но здесь есть важный нюанс: цессией теперь пользуются застройщики, чтобы продавать квартиры, не прибегая к эскроу-счетам.

Дырка в законах

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу.

Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и  машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.

Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.

Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.Многие, но не все.

Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.

Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры.

Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж.

Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

Предусмотрено всё 

Некоторых граждан подобная схема отпугивает, однако по большому счёту продавцы правы: опасностей в договоре переуступки нет. Разницы в том, кто продавец — физическое лицо или юридическое, не так уж много. 

Договор, разумеется, должен зарегистрировать Росреестр — это общее правило. Цедент (тот, кто уступает право требования) обязан предоставить платёжный документ, подтверждающий, что он выплатил всю сумму застройщику. На этом, в общем-то, и всё.Впрочем, некоторые подводные камни всё же имеются. В первую очередь это касается содержания ДДУ.

Например, там может быть пункт о доплатах со стороны дольщика, если построенная квартира окажется большей площади, чем планировалось. Это далеко не всем понравится, но изменить договор уже не выйдет, лучше совсем отказаться от сделки.

Есть ещё и такой нюанс: для АО и ООО отчуждение имущества является крупной сделкой, если его стоимость превышает 25% балансовой стоимости активов предприятия. В этом случае необходимо одобрение совета директоров (или совета акционеров). По всей вероятности, с этим вы не столкнётесь.

Активы юридически связанных с застройщиком компаний весьма значительны (особенно если на балансе значится какой-нибудь завод), но всё же стоит этот момент уточнить.Кроме того, есть пункт 3 ст. 13 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».

Он гласит, что «физлицо, которое приобрело у юрлица — участника долевого строительства право требования по ДДУ, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика не имеет права на получение возмещения».  С одной стороны, вроде бы тревожно.

Однако на деле и тут нет ничего страшного — эта мера направлена против вывода активов с баланса компаний, близких к банкротству. Проверить наличие производства легко можно на сайте арбитража.

Кстати, новостройки, вышедшие на рынок в этом году, дополнительно защищены компенсационным фондом дольщиков (он был создан в октябре 2017 года), в который девелоперы должны перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этого общего котла в пиковом случае дом и должны достроить. Добавим, что, несмотря на аффилированность застройщика и цедента, на всякий случай договор переуступки лучше оформлять в офисе застройщика, а в идеале — заключить трёхстороннее соглашение. В общем, делать всё так, как и в случае сделки с физлицом.

На этом, собственно, и всё. Как видим, ничего страшного во временной схеме продаж новостроек через переуступку нет, а дополнительным плюсом служат скидки на квартиры, пусть и не слишком большие. Кроме того, банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты и в этом случае, поскольку прекрасно знают об уловках, на которые идут девелоперы, чтобы как можно дольше избегать эскроу-счетов.

Мнение эксперта

«Такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчёт с юридическим лицом возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации.

Ипотеку на приобретение квартиры по договору уступки права сейчас выдают на тех же условиях (ставки, сроки, первоначальный взнос), что и по ДДУ.

Дополнительно банку нужно подтвердить оплату по ДДУ, предоставить согласие застройщика на такую уступку, а также сам договор долевого участия, права, по которому передают новому дольщику.»

Источник: https://nsp.ru/23678-obxodnoi-manyovr-ili-novostroika-po-pereustupke

Покупка квартиры по переуступке прав

Переуступка в строящемся доме

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

  • Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
  • Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

  1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
  2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

  • Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
  • Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
  • если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

  1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
  2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
  3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

  1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
  2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
  3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Продать право на жилье может потребоваться в случае получения ипотечного займа лицом, состоящим в официальном браке. А при расторжении брака, супруги решили уступить права и обязанности на приобретенную квартиру.

Кроме того, владелец жилплощади может принять решение переехать в другой город, и для того, чтобы в короткие сроки избавиться от долга, он может переуступить свое право и передать долг по погашению ипотеки.

Более охотно на одобрение подобных сделок идут такие банки, как Сбербанк и ВТБ.

В дальнейшем покупателя ждут аналогичные риски, что и продавца права требования: несоблюдение сроков, банкротство застройщика и др.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателяДействия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

Договор цессии, сделанный не на основании договора долевого участия, не требуется заверять у нотариуса.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Стоит помнить, что при заключении договора цессии, договор участия в долевом строительстве продолжает действовать, а меняется только сторона дольщика.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Образец договора

Образец приводится как пример. У других строительных фирм могут быть другие условия переуступки права на квартиру.

Образец договора переуступки права требования на квартиру.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

  • учредительные документы, Устав;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • выписка из ЕГРН;
  • проектная документация, в которой прописаны сроки;
  • акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

  • договор, служащий основанием цессии;
  • два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
  • согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
  • если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
  • в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
  • согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

О Переуступке прав собственности на квартиру в новостройке в 2020 году, читайте тут.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Переуступка в строящемся доме

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Переуступка квартиры в строящемся доме. Что это?

Переуступка в строящемся доме

Переуступка квартиры – один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе.

В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ).

Реализовать свои права владелец может 2 путями:

  • вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
  • продать свои права требования третьим лицам – в пользу юридического или физического лица. 

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца. 

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

  • 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции – в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
  • Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ – регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
  • ст. 279 НК РФ – прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

  1. Формирование пакета документов – ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
  2. Подписание контракта – подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
  3. Проведение оплаты – уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
  4. Регистрация договора в Росреестре – финальный этап получения прав требования на объект недвижимости. 

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

  1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы. 
  2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Преимущества и недостатки переуступки квартиры

Для покупателя

Плюсы

Минусы

  • выгодная инвестиция (можно заработать на перепродаже квартиры);
  • возможность покупки жилья по цене ниже первичного и вторичного рынка;
  • цена объекта недвижимости вырастает на каждом этапе строительства ЖК;
  • большое количество вариантов жилья;
  • безопасность проведения сделки при грамотной юридической поддержке.
  • получение не права собственности, а права требования;
  • вероятность задержки сдачи объекта;
  • без грамотной юридической поддержки существует риск продажи прав требования в несколько рук. 

Для продавца

Плюсы

Минусы

  • возможность быстро привлечь инвестиции для строительства ЖК;
  • заключение договоров ДДУ сразу после подготовки проектной документации.
  • операции по заключенным договорам цессии облагаются налогом как и любые другие сделки купли-продажи;
  • переуступка прав может занять больше времени, так как в процессе задействовано больше субъектов (покупать, продавец, застройщик, банк и др).

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить – государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги. 

Показатель

Значение

Гос. пошлина

350 руб

Подоходный налог

13% от налоговой базы

Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика

до 4% или фиксированная сумма

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик  вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст.

279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн – 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

 

Почему следует обратиться к нам?

  1. Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
  2. Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки.

    Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.

  3. Поможем подобрать оптимальную квартиру.

    Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.  

Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию.

На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.

Источник: https://Novostroyki.shop/blog/pereustupka-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.