Перевод земель сельхозназначения

Содержание

Как перевести земельный участок сельхоз назначения в участок ИЖС. Основания для перевода и порядок действий

Перевод земель сельхозназначения

Возможность перевести участок из одной категории в другую предусмотрена законом. Для перевода нужны веские основания. Некоторым участкам сменить назначение не получится. Можно ли перевести земельный участок сельхоз назначения в ИЖС, для чего и кому это может понадобиться, как убедить муниципалитет в необходимости процедуры – об этом подробнее в статье.

Различия в категориях земельных участков

Участки, в кадастровом паспорте которых указано «ИЖС» или «СХН», во многом похожи. И там, и там люди могут находиться длительное время и даже фактически проживать. Главное различие – сельскохозяйственные земли предназначены, в первую очередь, для выращивания культур и животных, а земли населённых пунктов – для постоянного проживания.

К сельхоз угодьям относятся следующие виды разрешённого использования:

  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ);
  • садовые некоммерческие товарищества и земли для дачного хозяйства (СНТ и ДНП).

Земли населённых пунктов – это:

  • участки под строительство частного дома на одну семью (ИЖС);
  • участки для многоквартирных домов;
  • земли под офисные и иные строения для организации быта;
  • земли под социальные объекты;
  • территории городских парков, скверов, зон отдыха и досуга.

В следующей таблице наглядно представлены различия между землями сельхозназначения и ИЖС с юридической точки зрения.

Способ использованияЗемли индивидуального жилищного строительстваЗемли сельского хозяйства
Строительство жилого домапрямое назначениетолько для временного пребывания (дачный дом, садовый домик)
Регистрация дома и получение адресавозможноНевозможно
Выращивание культуртолько в личных целяхКак в личных целях, так и в коммерческих масштабах (в зависимости от вида участка)
фермыТолько в личных целяхКак для личного пользования, так и для бизнеса
Возведение нежилых объектовВозможно строительство любых, кроме промышленных зданий, которые могут повлиять на качество земли в будущем
территории вокруг участкаОсуществляется за счёт муниципалитета (облагораживание, создание подъездов, проведение электричества)Осуществляется за счёт собственника: единолично или в составе садового товарищества или дачного кооператива

Основания для смены категории земли

Поменять назначение с сельхоз на ИЖС возможно, если:

  • земля не пригодна для ведения любого хозяйства, но может использоваться под строительство домов;
  • ведение хозяйства экономически не выгодно: например, она неплодородная, каменистая, имеет резкий рельеф и тд;
  • участок находится на правах пожизненного наследуемого владения в руках частного лица, и у него возникло желание строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания;
  • иные веские причины, которые собственник может убедительно доказать. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Зачем и кому может понадобиться смена категории

Задуматься о переводе участка может тот собственник, который принял решение строить на территории капитальный дом с последующим постоянным проживанием, получением прописки и регистрацией дома как жилого объекта.

Дом, построенный на земле для ведения сельского хозяйства, не может быть оформлен отдельным объектом. Его нельзя продать или заложить, так как он будет лишь хозяйственной постройкой на земельном участке.

Это не всегда удобно и выгодно. От категории земли зависит так же размер налога, нормативы по коммунальным платежам и тд.

Стоимость земель ИЖС выше, чем ЛПХ, поэтому, если собственник планирует продать участок, ему будет выгоднее сменить назначение объекта.

Однако, если регистрация и получение адреса не важны, собственник (например, дачного или садового участка) может оставить категорию сельхоз и продолжать пользоваться участком по своим нуждам в соответствии с законом.

В каких случаях смена категории не обязательна

Переход из одной категории в другую – длительный и затратный процесс. К счастью, он не всегда необходим.

Не нужно менять назначение, если:

  • земля с пометкой ЛПХ находится в границах населённого пункта, а не за его пределами;
  • дом уже построен, и он отвечает всем требованиям, предписанным для жилых домов.

При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.

Законодательная база

Смена категории предусмотрена в специальном Федеральном законе о переводе земель. Здесь указаны условия, порядок действий, сроки принятия решения и причины для отказа. Помимо этого, собственники могут руководствоваться Земельным Кодексом и Федеральным законом об обороте земель. В некоторых регионах действуют местные законодательные акты, помогающие поменять категорию.

Статьи и выдержки из законов могут стать убедительными доказательствами необходимости перевода категории земли из сельхоз в ИЖС.

Порядок действий

Смена категории проходит поэтапно и может занять несколько месяцев.

Сбор документов

Узнать точный список документов, необходимых для перевода надела в категорию ИЖС, можно в Земельном Комитете региона, а так же на сайте Госуслуг.

Стандартные для всех регионов бумаги:

  1. документ, удостоверяющий личность пользователя или владельца, от лица которого будет подано заявление;
  2. документ на участок: выписка из ЕГРН с основными данными из кадастра – площадь, адрес, результаты межевания с планом местности, кадастровой стоимости земельного надела;
  3. госпошлина (её размер зависит от площади участка и кадастровой стоимости);
  4. основания для смены категории земли с аргументацией. К этому пункту относятся результаты экологической экспертизы, план самого участка, расположение других участков вокруг с указанием их категорий, и иные экспертизы, заключения и сведения;
  5. ходатайство о переводе с указанием исходной и желаемой категории.

Дополнительно могут потребоваться справки и выписки по требованиям региона.

Подача заявления

Полный пакет документов, состоящий из просьбы о переводе и сопроводительных бумаг, передаётся в местную администрацию. На рассмотрение уходит до двух месяцев.

При необходимости заявителя могут вызвать для личного обсуждения вопроса. Вызов придёт по почте, и заявитель должен будет явиться с аргументами в пользу своего намерения.

От убедительности и полноты информации во многом зависит решение администрации.

Получение ответа

Отрицательный ответ направляется по почте с обоснованием отказа.

За положительным решением нужно явиться лично, чтобы получить постановление с официальными печатями и подписями.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации вновь понадобятся документы заявителя, данные об участке, а так же постановление, выданное администрацией. В момент подачи бумаг потребуется написать заявление с просьбой внести изменения в кадастровый паспорт объекта.

Сделать это можно:

  • в Росреестре лично;
  • направив в Росреестр заказное письмо;
  • через многофункциональный центр.

Получение итогового документа

Заканчивается процедура перевода участка из категории сельхоз в категорию ИЖС получением свежей выписки из ЕГРН с обновлёнными данными.

Сроки процедуры по смене категорий

Законом предусмотрен срок 1-3 месяца со дня подачи ходатайства в муниципалитет. Если ответом будет однозначный отказ, информация об этом станет доступна уже через 30 календарных дней. Отказ можно обжаловать.

В случае положительного решения получить постановление можно через 2-3 месяца после первого обращения. Само постановление готовится до 10 рабочих дней. Регистрация в кадастре займёт ещё около 10 дней.

Стоимость процедуры

При подаче ходатайства потребуется заплатить госпошлину: не менее 30% от кадастровой цены участка.

Подготовка документов, регистрация в Росреестре тоже влияют на конечную стоимость перевода земли из СХН в ИЖС.

К дополнительным расходам относят:

  • процедуру межевания;
  • обращение к юристам за консультацией;
  • проведение экологической и других экспертиз, доказывающих невозможность использования земли в сельскохозяйственных целях;
  • оформление доверенности по необходимости.

Эти расходы не обязательны, но они могут облегчить и ускорить процедуру перевода.

Причины отказа администрации

Получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство на участке ведёт к снижению запланированного дохода в государственную казну с этого земельного надела. При переводе снижается кадастровая стоимость, а значит, и налог. Поэтому муниципалитеты неохотно раздают земли СХН под постоянное проживание.

Основаниями для отказа могут стать:

  1. отдалённость участка от земель населённых пунктов. Скорее всего, не получится присвоить статус ИЖС наделу, расположенному далеко от города или деревни (более 20 км);
  2. противоречие с генеральным планом города;
  3. недостаточность оснований для перевода – если администрации покажется, что причины, перечисленные заявителем, неубедительны, будет составлен отказ;
  4. экологическая экспертиза подтвердила исключительную пригодность надела для ведения сельского хозяйства. Экономически невыгодно переводить землю в ИЖС в этом случае;
  5. близость промышленной зоны. ИЖС не может соседствовать с землями промышленного назначения;
  6. стратегическая важность земельного надела для нужд государства. Возможно, в будущем здесь планируется размещение военных объектов или коммуникаций;
  7. иные причины, по которым смена категории конкретной территории изначально запрещена;
  8. нарушения в алгоритме перевода: заявитель предоставил недостаточно сведений, либо были допущены ошибки, либо часть информации была скрыта или искажена.

В некоторых ситуациях вместо смены категории допустима смена разрешённого использования. Именно такая формулировка часто применяется к СНТ и ЛПХ. Помимо ведения подсобного хозяйства разрешается постоянно проживать и регистрироваться в доме.

Заключение

Перевод территории из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуальное жилищное строительство – сложный и длительный процесс. Заниматься им рекомендуется только при наличии весомых причин, которые должны стать основанием для вынесения постановления. Не всегда вопрос решается положительно.

Пользователь или собственник может не менять категорию, а лишь добавить в кадастр вид разрешённого использования. Кроме того, успешно переведённому под строительство дома наделу можно в любой момент вернуть категорию СХН. Процедура обратного перевода состоит из тех же этапов, её стоимость рассчитывается так же, и ждать решения тоже приходится по 2-3 месяца.

Прежде чем начать процедуру, стоит задуматься о её целесообразности. Будет ли результат стоить затраченного времени и денег. Преимущества ИЖС перед СХН не так очевидны, поэтому такая процедура производится нечасто.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/perevod-uchastka-iz-selhoz-v-izhs/

Перевод земли из сельхозназначения в земли категории ИЖС

Перевод земель сельхозназначения

Строительство дома необходимо осуществлять в соответствии с нормами российского законодательства.

В соответствии с законами Российской Федерации по последним изменениям выделяется несколько категорий земельных участков, которые дают право собственнику осуществить ту или иную деятельность, разрешенную на этом участке.

Если у владельца имеется сельскохозяйственный надел, то он не может построить на нем свой дом и провести в него коммуникации.

Для того чтобы проживание в новом построенном доме было законным, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС.

Разновидности земельных наделов, ИЖС и его преимущества

В соответствии с земельным законодательством России, существует классификация земельных участков. Виды земли разделяются в зависимости от того, с какой целью земельный участок используется.

Земли Российской Федерации разделяются на следующие разновидности:

  1. ЗУ населенных пунктов.
  2. Сельскохозяйственные земельные наделы.
  3. Земли с промышленным назначением.
  4. Охраняемые государством ЗУ.
  5. Резервные территории.

По закону строительство жилья разрешено только на землях, которые принадлежат к той или иной административной единице, то есть на территории ИЖС. Кроме того, строить можно и на земельных участках с сельхозназначением. На тех территориях, где установлена промышленность или же назначение владения в защите государства, построить свой дом законно не представляется возможным.

Что же такое ИЖС? ИЖС – это индивидуальная жилищная собственность. То есть, к ИЖС относят те участки, на которых разрешено проживать и прописываться.

Важно! Строительство дома разрешается и на землях с сельскохозяйственным назначением (дачные участки, огороды и т. д.), но регистрация в таком жилище запрещена российским законодательством.

Таким образом, необходимость перевода земли в ИЖС обусловлена, в первую очередь, возможностью регистрации в доме.

В процессе регистрации собственнику дается личный адрес, а также возможность проведения коммуникации в дом: газ, электрическая энергия, вода и т. д.

Если земельный участок относится к категории ИЖС, то владелец вправе получить от муниципалитета помощь в уходе за землей, например, очистка дороги перед домом от снега.

Получается, что проживание в доме на сельскохозяйственной территории не предоставляет те преимущества, которые имеет индивидуальная собственность владельца.

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Переоформление земли нужно для того, чтобы у местных органов власти не возникало вопросов о том, почему на сельскохозяйственной территории построен новый коттеджный дом, который по закону тут не должен находиться.

Согласно законодательным актам владелец земли вправе пользоваться земельным участком только по его прямому предназначению. То есть если по кадастровым документам земельный надел относится к ЗУ сельскохозяйственного назначения, то на нем можно выращивать овощи, фрукты и любые иные сельхозпродукты.

Конечно, можно построить и загородный дом, но зарегистрировать ее в Росреестре как жилую постройку невозможно. Следовательно, и зарегистрироваться в этом строении нельзя. В документации к участку эта постройка будет указана как дачное строение, что значительно снизит цену недвижимости на рынке при продаже земли.

Если владелец перевод такую землю в ИЖС, он вправе зарегистрироваться в доме, а также значительно повысить цену на дом, когда захочет его продать.

Еще одним плюсом является возможность получения налогового вычета за свою недвижимость, если гражданин, владеющий ей, желает продать свой дом.

Куда обратиться для оформления

Рассмотрим, как правильно перевести землю из сельхозназначения в ИЖС. Чтобы перевести ЗУ в иную категорию нужно обратиться в органы МСУ, под управлением которых находятся все земли, принадлежащие к административной единице.

Если ЗУ находится в городе, то решения о переводе принимаются городскими властями. Если же собственность находится за городом, то переоформить ЗУ можно в районных органах власти.

Вывести земельный надел из одной категории в другую может собственник личного подсобного хозяйства.

Важно! Перевод ЗУ осуществляется не только владельцами, но и лицами, имеющими право на использование земельной собственности, например, у граждан, которые снимают участок в аренду при согласии собственника земли.

Если недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам, каждый из которых имеет долю на участке, то смена типа ЗУ может быть осуществлена только при согласии всех собственников. Соглашение между владельцами недвижимости должно быть подтверждено документально и предоставлено в уполномоченную организацию.

Пошаговая инструкция по переводу, необходимые документы

Особенность процедуры перевода земельной собственности в иную категорию земли состоит в том, что необходимо последовательное прохождение ряда этапов. Перевод состоит из следующих шагов:

  1. Сбор документации для подачи заявления. В перечень документов, необходимых для оформления заявления, входят:
  • кадастровая документация на участок;
  • личные данные заявителя в виде копии паспорта;
  • документы, подтверждающие право заявителя на пользование ЗУ;
  • результаты госэкспертизы (при необходимости)
  1. Подача ходатайства во властные органы. Заявление оформляется на основании предоставленной документации. В нем указывается информация о ЗУ, содержащаяся в кадастровой документации организации, сведения о текущей и желаемой категориях ЗУ, а также основания, по которым владелец решил произвести переоформление категории земельного надела.
  2. Решение властной структуры по поводу поданного ходатайства. Результат обращения может быть представлен актами о переводе ЗУ или же об отказе в смене категории. Если заявителем получено согласие, то его участок регистрируется в Росреестре, после чего он получает личный адрес и право на регистрацию в недвижимости.

На рассмотрение поданного собственником ходатайства дается два месяца с момента подачи заявления в уполномоченный орган (создать заявление можно по образцу).

Если же заявитель получил отказ в переводе, то он может оспорить решение администрации в судебных органах.

В законах России, регулирующих земельные правоотношения, указывается несколько оснований, по которым документация и заявления могут быть возвращены для корректировки:

  1. Неверное оформление документации.
  2. Подача заявления лицом, которое не вправе распоряжаться имуществом.
  3. Отсутствие согласия лиц, имеющих долю в переводимом имуществе.

Возврат документов на доработку осуществляется не позднее, чем через две недели с момента подачи ходатайства в администрацию.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Человеку, решившему перевести ЗУ в иную категорию, следует знать об одном из минусов этой процедуры – достаточно высокая цена на замену участка.

В сумму, которая выплачивается за проведение переводных процедур, входят следующие показатели:

  • стоимость ЗУ;
  • выплата по государственной пошлине;
  • размер ЗУ;
  • наличие регистрации земельного участка сельхоз. назначения в государственных списках земель;
  • налоговая нагрузка на ЗУ.

Обычно, если земельный участок подвергается переводу, собственник обязан выплатить денежные средства по тем налогам, которые были недополучены государством. Кроме того, в оплату входит 30% от стоимости ЗУ по кадастровой документации.

В стоимость перевода входит и уплата госпошлины за проведение самой процедуры, а также за регистрацию.

Если перевести земельный надел невозможно без заключения эксперта, то стоимость проведения экспертизы оплачивается владельцем земли. Экспертизу осуществляют государственные органы или кадастровые и строительные компании. Цены на такие услуги варьируются от пятнадцати до пятидесяти тысяч рублей.

Возможные осложнения

Собственник земельного участка, решивший перевести свои земельные владения из сельскохозяйственного назначения в индивидуальную жилищную собственность, должен знать о возможных осложнениях, возникающих при осуществлении такого рода деятельности. Кризисные ситуации могут начать возникать еще во время сбора документации.

Например, если участок, который переводится, сложно географически присоединить к земле поселения, его перевод усложнится и значительно затянется в связи с процессом решения этой проблемы.

Если будущий жилой участок не соответствует схеме, которая должна быть составлена кадастровой компанией, то невозможно переводить землю в иную категорию.

Каждый владелец недвижимого имущества должен осознавать то, что у всех административных единиц (городов, поселков, деревень и т. д.) существует свой план территориального развития, в соответствии с которым административные органы власти осуществляют свою деятельность. Если новая категория участка не соответствует плану местности, то возведение дома на сельхоз земле невозможно.

Чтобы получить в местной администрации разрешение на замену категории ЗУ, необходимо соответствие нового жилого участка в виде ИЖС экологическим нормам. Для определения соответствия земли проводится экспертиза, которая подтверждает соответствие экологической ситуации нормам, установленных законодательством. При этом результаты исследования должны подтверждаться документально.

У каждого надела имеется своя кадастровая стоимость, которая прописывается в кадастровой документации ЗУ.

Если цена ЗУ по кадастровым документам ниже, чем среднее значение жилых площадей в текущей административной единице, то перевод земельной собственности в ИЖС станет дороже, и возврата за превышение цены перевода для гражданина не предусмотрено. Требование денег за подорожание цены за собственность является незаконным.

Тем, кто из жильцов СНТ перевел ЗУ в ИЖС, нужно знать, что дом надо построить на нем в течение десяти лет. В противном случае налоговые платежи по ЗУ будут увеличены в два раза.

Таким образом, переводить землю в ИЖС стоит, потому что незаконное строительство дома на таком участке повлечет за собой проблемы для владельца. ИЖС позволяет гражданину зарегистрироваться на собственной жилплощади и получить личный почтовый адрес.

Разумеется, процесс перевода довольно-таки затратный как в финансовом, так и во временном плане. Тем не менее замена категории ЗУ стоит затраченных ресурсов, так как она обеспечивает безопасное проживание на своей жилплощади. Штрафные санкции за невыполнение требований закона составят для нерадивого собственника недвижимого имущества до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/perevod-iz-selhoznaznacheniya-v-kategorii-izhs.html

Перевод земель из одной категории в другую в 2019 году: земельного участка сельхозназначения, общего пользования, 172-ФЗ, особенности

Перевод земель сельхозназначения

Весь земельный фонд в Российской Федерации согласно действующему законодательству поделен на определенные категории в целях более рационального использования.

Перевод земель из одно категории в другую в 2019 году осуществляется по правилам, установленным ФЗ-172, однако надо учитывать, что с 1 января вступил в силу новый закон ФЗ-217, который уточняет некоторые положения законодательства относительно садоводства.

Стоимость и порядок перевода земель в другую категорию в 2019 году — это отдельная важная тема в практике применения норм земельного права, поэтому сначала необходимо разъяснить понятийный аппарат. В статье рассмотрим термины по этой теме, утвержденный законом порядок перевода.

Категории земель

В соответствии с нормами права перевод возможен только в рамках установленных законодателем категорий. Например, Земельным кодексом РФ не установлена такая категория, как «земли общего пользования».

В нормативных актах этот термин применяется как обозначение имущества общего пользования, в который могут быть включены и земельные участки (ст. 85 ЗК РФ, ст.

3 ФЗ-217), но данное понятие не используется в списке категорий, установленном в ст. 7 ЗК РФ.

Вот список категорий земель, официально утвержденный в действующем российском законодательстве:

  • земли сельхозназнчения, предоставленные для нужд сельского хозяйства и выделенные для этих целей, расположенные за границами населенных пунктов;
  • земли непосредственно самих населенных пунктов;
  • земли промышленности и транспорта, а также энергетики, радиовещания, обороны и земли иного спецназначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющие особое значение для отраслей народного хозяйства или охраны природы, отнесенные к данной категории актами федеральной или региональной власти;
  • земли лесного фонда, непосредственно леса и нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства;
  • земли водного фонда, занятые водными объектами и гидротехническими сооружениями;
  • земли запаса, находящиеся в гос или муниципальной собственности.

Сразу нужно уточнить, что региональные власти не вправе расширить этот перечень, а собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Вид разрешенного использования может быть выбран и изменен владельцем из числа установленных при зонировании территории совершенно самостоятельно.

Но категория земель — это понятие более общего уровня и сменить ее гораздо сложнее.

Как оплачивать членские взносы в СНТ с 2019 года?

Законодательные ограничения

Процесс перевода урегулирован в 172-ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории другую, в 2019 году в него не вносятся изменения (по крайней мере, подобных законодательных инициатив пока не заявлено).

Необходимо заметить, что сменить категорию можно далеко не всегда. Для каждой категории установлен перечень ограничений или прямой запрет. Перевод сельхозземель допускается только в исключительных случаях, список которых, впрочем, достаточно велик:

  • консервация;
  • создание особо охраняемых зон;
  • формирование черты населенных пунктов;
  • размещение промобъектов при соблюдении пределов средней кадастровой стоимости участков;
  • включение земель в состав лесного или водного фонда, если для сельского хозяйства они непригодны;
  • строительство дорог и других объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых, при утверждении проекта рекультивации;
  • размещение объектов, имеющих большое общественное значение;
  • выполнение международных договоров и обязательств.

Очевидно, что простому обывателю надеяться на смену категории земель сельхозназначения рассчитывать не стоит. Гораздо проще, если участок относится к землям населенных пунктов, землям запаса или промышленности (хотя и здесь есть определенные ограничения). Например, в последнем случае перевод не допускается в случае, если земли загрязнены и отсутствует проект рекультивации.

Земли лесного или водного фонда, особо охраняемых зон допускается переводить только в рамках данного небольшого перечня категорий (исключение — если водный объект прекратил существование и есть заключение экологической экспертизы).

Новый устав СНТ с 2019 года – последние новости и образец заполнения

Порядок перевода — примеры

Сам порядок достаточно прост и не предусматривает уплату каких-либо пошлин.

Необходимо подать заявление в уполномоченный муниципальный орган, предоставить заявление (ходатайство), документы на собственника (его согласие, если обращается не сам владелец).

В самом ходатайстве необходимо указать кадастровый номер, категорию и обоснование перевода: цель, необходимость использования в составе испрашиваемой категории, финансово-экономическое обоснование.

Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».

Согласно этому документу в Ленинградской области необходимо обращаться в Леноблкомимущество, структурные подразделения, непосредственно предосатвляющие государственную услугу: общий отдел Леноблкомимущества; сектор по землеустройству Леноблкомимущества. Сайт Госуслуги также предлагает возможность подать заявление при помощи сети Интернет. Как в Московской области, так и в Ленинградской области и в иных  областях, можно обратиться в МФЦ.

Можно ли прописаться в СНТ?

Изменения в новом году

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию в 2019 году, как и ранее, запрещен, кроме отдельных случаев, о которых уже сказано, однако на них могут быть образованы садовые и дачные участки. Это не новшество в правовой системе России, однако сейчас эта норма закреплена конкретно в специальном законе.

С 1 января 2019 года подобное правило установлено в п. 11 ст. 23 ФЗ-217. На садоводческом же участке можно разместить как садовый так и жилой домик.

Объект ИЖС должен соответствовать установленным требованиям в ст.

39 ГрК РФ, то есть, должен быть отдельно стоящим с количеством этажей не более 3 (надземных), высотой не более 20м, не предназначенным для раздела, а используемым для проживания и удовлетворения бытовых нужд.

⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒

Источник: https://takovzakon.ru/porjadok-perevoda-zemel-selhoznaznachenija-v-druguju-kategoriju-v-2018-2019-godah/

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: законы, процедура и документы

Перевод земель сельхозназначения

Вся земля в России поделена на определенные категории в соответствии с их предназначением и возможностью эксплуатировать тем или иным способом. Большая часть земли имеет особый статус и не может быть в собственности обычных граждан.

Граждане могут эксплуатировать лишь земли, отведенные для строительства частных жилищ и ведения сельского хозяйства.

Однако, на землях, относящиеся к категории сельскохозяйственных — ни дачу ни любое другое жилое строение возводить нельзя! И это только один одно неудобство, а есть другие! Но можно перевести землю из сельхозназначения в категорию, например, подходящую для ИЖС.

Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ

Категория земли — это не только разграничение по предназначению, но и определение правового статуса.

Правовой статус земли позволяет его владельцу тем или иным образом использовать землю:

  • в качестве площади для возведения сооружений;
  • в качестве природного ресурса для получения прибыли и иных материальных благ.

Так, для строительства зданий и сооружений, в том числе и жилых домов гражданам отведена категория земель ИЖС. Предоставляется она в пределах населенных пунктов с возможностью подключаться к инженерным сетям коммунальных услуг.

В свою очередь категория ЛПХ отведена для ведения сельского хозяйства:

  • огородничества;
  • садоводства;
  • разведения скота.

Все это вкратце именуется подсобное хозяйство. На сегодняшний день на практике земли для ведения подсобного хозяйства предоставляются в виде участков в СНТ, дачных участков и т.д.

Но такой статус земли не означает, что там нельзя строить.

Просто оформить такое сооружение будет сложно, тем более жилое помещение, которое в дальнейшем должно быть подключено к линиям снабжения коммунальными услугами.

Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство? Для этого понадобиться подать заявление в местную администрацию.

Однако, на сегодняшний день в качестве дачного хозяйства оформляются лишь те участки, которые находятся в пределах кооперативов или были изначально выданы под эти цели.

Как перевести земли сельхозназначения п ИЖС и под дачное строительство

Так как города и иные населенные пункты постоянно расширяются, и население постоянно ощущает нехватку жилья, законом позволяется переводить земли сельскохозяйственного предназначения в категорию ИЖС. Это строгая и довольно сложная процедура, сопровождаемая многими бюрократическими нюансами.

Стоит отметить, что не все земли сельхозназначения можно переводить в категорию ИЖС.

Так, чтобы была такая возможность, участок должен соответствовать следующим требованиям:

  • должен находиться в пределах официальных кадастровых границ населенного пункта;
  • должна быть возможность подвести к участку объекты инфраструктуры и линии снабжения коммунальными услугами.

Так как обязанность по обеспечению инфраструктурой ложиться на плечи местных властей, то в случае, когда обеспечение ими представляется сложным или невозможным, муниципалитет просто откажет в переводе категории.

Процедура перевода в ИЖС

Сам по себе порядок состоит из нескольких простых этапов. Но в каждом случае в зависимости от владельца участка, самого участка, могут возникать определенные сложности.

Итак, чтобы перевести участок в нужную категорию, необходимо пройти следующие этапы:

  • подать в уполномоченное отделение муниципалитета заявление;
  • собрать все необходимые документы;
  • получить одобрение от муниципалитета.

В заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • кадастровые сведения о соответствующем земельном наделе;
  • категорию, в которой ныне находиться земля, и категорию, в которую ее нужно перевести;
  • вид правомочия лица на соответствующий участок;
  • причина перевода категории, цели дальнейшего использования участка, обоснование целесообразности перевода категории.

То есть муниципалитету очень важно, для чего будет использоваться земля в дальнейшем. Хотя Россия богата землей, но пригодных для сельского хозяйства участков в действительности не так уж и много. По этой причине муниципалитет будет учитывать экономическую целесообразность сокращения земель, отведенных для сельского хозяйства.

Необходимые документы

Сбор документации один из важных моментов в процедуре изменения статуса земли. В большинстве случаев люди получают отказ именно из-за недостатка документов.

Так, среди обязательных документов, которые необходимо предоставить, стоит выделить следующие:

  • паспорт участка из кадастра;
  • паспорт самого заявителя;
  • выписка из Росреестре о правомочии на земельный участок;
  • согласие собственника участка на осуществление перевода, если заявитель не является таковым.

Кроме того, если на участке имеются какие-либо оформленные строения, то необходимо предоставить кадастровую и техническую документацию и на них. Если же такие строения отсутствуют или же они не оформлены, то о них лучше не упоминать.

Незаконное строительство является нарушением, за которое назначается административный штраф.

Сроки

Сроки, в которые муниципалитет должен вынести решение по вопросу, законодательством определены в 2 месяца. Однако сложно сказать сколько времени займет весь процесс. Так, обычно, если все документы уже собраны, то вопрос решается максимум за 2 месяца.

Сколько времени уходит на сбор документов? Стоит отметить, что каждый документ оформляется или выдается в течение определенного времени. Так:

  • кадастровый паспорт оформляется в течение двух месяцев, а если он уже оформлен, то выдается в течение двух недель;
  • выписка из реестра выдается в течение двух недель;
  • согласие собственника можно оформить нотариально в течение одного дня.

Помимо сроков, при оформлении каждого из указанных документов требуется потратить определенную сумму.

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС

Стоимость всей процедуры включается в себя расходы на оформление документов и пошлину за вывод земли сельскохозяйственного назначения из оборота. Как уже было сказано, перевод земли из сельхозназначения в другую категорию государством рассматривается как экономически нерентабельное действие.

Так, полная стоимость процедуры состоит из следующих расходов:

  • пошлины – 30 % от стоимости участка, определенного в кадастровых документах;
  • если в кадастре оценка не производилась, то она заказывается у частного специалиста, услуги которого стоят порядке 3-5 тысяч рублей;
  • выписка из реестра и ГКН стоят по 200 рублей каждая;
  • если есть на участке строения, то необходимо оформить их, что обойдется примерно в 15-20 тысяч рублей;
  • необходимо провести экологическую экспертизу на предмет воздействия жилых объектов на окружающую среду в соответствующей местности, стоимость которой зависит от самой местности;
  • нотариальное заверение согласия собственника обойдется в 500-1000 рублей в зависимости от региона.

Таким образом, перевод земли из одной категории в другую весьма затратное мероприятие. Поэтому на него решается не каждый человек. Обычно с такой необходимостью сталкиваются застройщики, которым нужно построить и реализовать многоквартирные строения.

Так как для большинства граждан такие расходы являются нежелательными, они попросту не оформляют документы и осуществляют строительные работы незаконно. В последствие, разумеется, у них наступает административная ответственность, но угроза штрафа не пугает людей.

Налоги

При законном возведении на участке под ИЖС или переведенном в данную категорию наделе жилого дома гражданам предоставляется налоговая льгота в виде вычета. Для его получения вычета необходимо оформить разрешительную документацию на строительство.

Разрешать возведение жилого дома могут местные органы власти. Чтобы строительство было разрешенным, в местную администрацию необходимо предоставить план строительства, соответствующий требованиям законодательства.

Выданное разрешение действует 10 лет, после чего его придется оформлять заново.

В то же время, если в течение указанного срока лица не возведут строение и не оформят вычет, то налог на землю под ИЖС будет взиматься в двойном размере, так как будет признано, что земля используется не по назначению, что согласно земельному законодательству не допустимо.

Почему могут отказать

Хотя местная администрация может отказать в переводе по экономическим соображениям, такой отказ является оспоримым.

В свою очередь закон устанавливает следующий перечень оснований отказа, которые являются бесспорными:

  • если участок расположен за пределами кадастровых границ населенного пункта;
  • если результаты экологической экспертизы показали недопустимый уровень загрязнения окружающей среды в результате такого перевода;
  • если земля отнесена к особой категории, к примеру, земля является пастбищем;
  • недостаток документов;
  • подача заявления неправомочным на то лицом.

Однако, несмотря на неоспоримость отказа по данным основаниям, наличие самих оснований можно оспорить в суде. К примеру, можно доказать неправильность заключения экологической экспертизы либо правомочие заявителя и т.д.

Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ

По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.

Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.

Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.

Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.

Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.

Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.

Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.

Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.

Источник: https://neuristu.ru/zemlya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-v-izhs-ili-lph.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.