Пик переуступка прав по договору долевого участия

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Пик переуступка прав по договору долевого участия

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия – ЮК

Пик переуступка прав по договору долевого участия

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:
  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика.

Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ – Мосдольщик

Пик переуступка прав по договору долевого участия

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг.

Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги.

За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки.

Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры.

В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг.

После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии.

Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки.

Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 10

Пик переуступка прав по договору долевого участия

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

DmitriyS осваиваюсь
Сообщения: 187 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 22:04 Благодарил(а): 42 раза Поблагодарили: 76 раз Не в сети

Сообщение DmitriyS » 21 апр 2017, 20:49

Анна7Zinfandel, третий лист продублировался ниже. Добавлю недостающий второй лист.

Правильно я понял суть этого письма что при наличии справки о полной выплате цены ДДУ согласие застройщика на переуступку неправомерно? DmitriyS Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 320 раз Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 21 апр 2017, 21:01

DmitriySПравильно я понял суть этого письма что при наличии справки о полной выплате цены ДДУ согласие застройщика на переуступку неправомерно?

Да, для регистрации договора уступки прав в Росреестре достаточно выполнения двух условий: взаиморасчеты с застройщиком произведены в полном объёме и акт приёма передачи квартиры не подписан.
Включение застройщиками в ДДУ фразы о необходимости получения согласия (платного!) на переуступку противоречит ГК и 214 ФЗ.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: DmitriyS Анна7 Dimas новичок
Сообщения: 33 Зарегистрирован: 18 апр 2017, 18:10 Пол: Мужской Благодарил: 6 раз Поблагодарили: 9 раз Не в сети

Сообщение Dimas » 21 апр 2017, 22:32

MoxepПроще позвонить застройщику, там целый отдел занимается тами вопросами.

Застройщик ПИК и этим всё сказано.. Точнее ПИК + Мортон (и 3.5 менеджера на всех)Продолжаем квест по продаже квартиры!)) За первую неделю на авито посмотрели в 10 раз больше, чем на Циане. Были и звонки, но от риэлторов.

Чтобы продать по ЖСК (переуступка прав) обязан получить “согласие” от ПИКа на смену пайщика.Согласие проверяется и оформляется 10 дней, несмотря что за него еще платить надо. Есть ли у кого образец (бланк) договора смены пайщика? -В ПИКе просто так не дают).

Где можно провести сделку (получив согласие) кроме офиса самого ПИКа?

Dimas forever уважаемый
Сообщения: 1325 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 12:10 Пол: Мужской Благодарил: 329 раз Поблагодарили: 680 раз Не в сети

Сообщение forever » 21 апр 2017, 23:00

DimasЗастройщик ПИК и этим всё сказано.. Точнее ПИК + Мортон (и 3.5 менеджера на всех)Продолжаем квест по продаже квартиры!)) За первую неделю на авито посмотрели в 10 раз больше, чем на Циане. Были и звонки, но от риэлторов.Чтобы продать по ЖСК (переуступка прав) обязан получить “согласие” от ПИКа на смену пайщика.Согласие проверяется и оформляется 10 дней, несмотря что за него еще платить надо. Есть ли у кого образец (бланк) договора смены пайщика? -В ПИКе просто так не дают).

Где можно провести сделку (получив согласие) кроме офиса самого ПИКа?

при переуступке по ЖСК необходимо чтобы правление кооператива согласовало прием нового члена, т.е. вашего покупателя должны принять в кооператив, а вы выйти из него по личному заявлению.

В отличие от уступки по договору долевого участия без подготовки и проведения сделки Застройщиком продать квартиру маловероятно.

forever DmitriyS осваиваюсь
Сообщения: 187 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 22:04 Благодарил(а): 42 раза Поблагодарили: 76 раз Не в сети

Сообщение DmitriyS » 22 апр 2017, 15:42

Анна7Да, для регистрации договора уступки прав в Росреестре достаточно выполнения двух условий: взаиморасчеты с застройщиком произведены в полном объёме и акт приёма передачи квартиры не подписан.
Включение застройщиками в ДДУ фразы о необходимости получения согласия (платного!) на переуступку противоречит ГК и 214 ФЗ.

А Регпалаты в курсе этого письма? Не было приостановок/отказов из-за отсутствия согласия застройщика на переуступку? DmitriyS Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 320 раз Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 22 апр 2017, 20:41

DmitriySА Регпалаты в курсе этого письма? Не было приостановок/отказов из-за отсутствия согласия застройщика на переуступку?

Так это из регпалаты официальный ответ. Анна7 DmitriyS осваиваюсь
Сообщения: 187 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 22:04 Благодарил(а): 42 раза Поблагодарили: 76 раз Не в сети

Сообщение DmitriyS » 24 апр 2017, 12:23

Анна7Так это из регпалаты официальный ответ.

Из регпалаты Москвы.

По Московской области могут по своему трактовать и продолжать требовать согласие застройщика? И можно ли квартиру в области переуступить сейчас в Москве или все-таки в области по месту нахождения объекта? DmitriyS Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 320 раз Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 24 апр 2017, 12:36

DmitriySИз регпалаты Москвы. По Московской области могут по своему трактовать и продолжать требовать согласие застройщика? И можно ли квартиру в области переуступить сейчас в Москве или все-таки в области по месту нахождения объекта?

У меня нет опыта по Московской области. Но ведь закон федеральный, значит действует по всей территории страны.

Анна7 alexmesi новичок
Сообщения: 60 Зарегистрирован: 17 ноя 2015, 14:14 Пол: Мужской Благодарил: 16 раз Поблагодарили: 66 раз Не в сети

Сообщение alexmesi » 27 апр 2017, 13:11

А подскажите плз, застроя надо уведомлять уже по факту как-то, если переуступ делался без его согласия (при полной оплате)?

Манагер говорит что-то в духе: Да вы не парьтесь, просто при приемке квартиры новый собственник принесет застрою соглашение о переуступе зарегенное в Росреестре и все. Заранее никого уведомлять не надо

alexmesi Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 320 раз Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 27 апр 2017, 13:17

alexmesiМанагер говорит что-то в духе: Да вы не парьтесь, просто при приемке квартиры новый собственник принесет застрою соглашение о переуступе зарегенное в Росреестре и все. Заранее никого уведомлять не надо Манагер прав Анна7 Zinfandel активный
Сообщения: 665 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 05:02 Пол: Женский Благодарила: 466 раз Поблагодарили: 655 раз Не в сети

Сообщение Zinfandel » 28 апр 2017, 19:41

zaslon писал(а) 28 апр 2017, 14:33У покупателя ипотека – банк требует согласие застройщика.

Покупатель получил одобрение банка на квартиру?
Свяжитесь в банке с ипотечным менеджером покупателя и поговорите, чтобы от имени банка обратиться к Пионеру и запросить согласие для проведения ипотечной сделки. В таких случаях застройщик обычно уже резину месяц не тянет.

Zinfandel Qwerty-qu новичок
Сообщения: 26 Зарегистрирован: 01 ноя 2016, 18:47 Пол: Женский Благодарила: 9 раз Поблагодарили: 14 раз Не в сети

Сообщение Qwerty-qu » 02 май 2017, 14:53

Я где-то видела тему на форуме, что при продаже по ЖСК и предъявлении какого-то документа модно не платить за уступку 70 т.р. Кто знает? Можно подробнее?

Qwerty-qu Shuran Zinfandel активный
Сообщения: 665 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 05:02 Пол: Женский Благодарила: 466 раз Поблагодарили: 655 раз Не в сети

Сообщение Zinfandel » 24 май 2017, 18:59

Получено мной по запросу из Росреестра: ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИДОГОВОРОВ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ,ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ВЫДАНО ПОСЛЕ 01.04.2005 Получатель – физическое лицоНеобходимые документы: 1. Заявления о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (представляют обе стороны договора) – подлинник. ВНИМАНИЕ! При заполнении заявления рекомендовано указывать:- СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования) – при наличии,- адрес электронной почты заявителя (правообладателя) – в целях направления уведомлений, в том числе о ходе оказания государственной услуги – при наличии,- семейное положение правообладателя (указывается в графе 14 «Примечание»),- фамилию, имя и отчество супруга (супруги) – в случае подачи заявления одним из супругов (указывается в графе 14 «Примечание»). В случаях, когда на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств возникает ипотека в силу закона, залогодержатель (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо) или залогодатель (лицо, которому уступаются права требования по договору участия в долевом строительстве) представляет заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона.В случае если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки может быть представлено нотариусом или его работником, уполномоченным в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате или любой стороной сделки. 2. Документ, удостоверяющий личность заявителя, – подлинник для предъявления.3. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя участника долевого строительства (если с заявлением обращается представитель) – подлинник и копия.4. Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора – подлинник и копия.5. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (возвращается после проведения государственной регистрации) – подлинник.6. Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если договор совершен в простой письменной форме — подлинник, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен — не менее 2 экз., один из которых – подлинник).7. Договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (если возникает ипотека в силу закона) – подлинник и копия.8. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (в случае составления закладной при возникновении ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено федеральным законом) – подлинник и копия.9. По собственной инициативе – документ о внесении государственной пошлины – подлинник и копия. Документ, являющийся основанием для предоставления льготы, в случае, если заявитель на основании статьи 333.35 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, представляется – подлинник и копия. 10. Справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве лицом, уступающим право требования застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи – подлинник и копия.11. Иные документы, предусмотренные действующим законодательством, в том числе:1) нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение другим супругом договора – подлинник и копия;2) документ, свидетельствующий о том, что приобретаемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов) – подлинник и копия, решение суда – надлежаще заверенная судом копия;3) согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, законный представитель данного лица либо несовершеннолетний (ие) в возрасте от 14 до 18 лет, гражданин (не), признанный(е) судом ограниченно дееспособным(и) – подлинник и копия;4) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – подлинник и копия.5) письменное согласие залогодержателя на уступку права требования, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге и иное не предусмотрено договором – подлинник и копия. Государственная пошлина – 350 рублейЗа государственную регистрацию ипотеки в силу закона государственная пошлина не взимается. Срок предоставления услуги:- 7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов;- 9 рабочих дней с даты приема в МФЦ заявления и прилагаемых к нему документов;- 3 рабочих дня с даты приема органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенных документов; в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих нотариально удостоверенных документов в электронной форме;- 5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенных документов. Результат услуги:

документ, выражающий содержание сделки с регистрационной надписью.

Zinfandel arevik4 новичок
Сообщения: 66 Зарегистрирован: 03 фев 2016, 14:07 Пол: Женский Благодарила: 27 раз Поблагодарили: 26 раз Не в сети

Сообщение arevik4 » 24 май 2017, 22:01

Сегодня Росреестр завернул нам договор уступки на на 1/2 доли. Утверждают, что возможен переуступ только на всю квартиру либо ждите получения собственности. Может кто знает как обойти?
arevik4

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-140

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.