Плата за сервитут на земельный

Сервитуты государственных и муниципальных земельных участков по новой редакции ЗК РФ -Статьи

Плата за сервитут на земельный

Сервитуты государственных и муниципальных земельных участков по новой редакции ЗК РФ

Новая редакция Земельного Кодекса (глава V.3 ЗК РФ) предусматривает ряд важных новшеств в отношении сервитутов земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

задача внесенных изменений состоит в том, чтобы перенести заключение соглашений о сервитуте из кулуаров властных органов на уровень правоотношений между частными лицами.

 Для этого пользователям  государственных и муниципальных земельных участков (например, арендаторам) дано право самостоятельно и без согласия публичного собственника заключать соглашения о сервитуте и, более того, получать плату за сервитут.

В тех случаях, когда участок не предоставлен в пользование частному лицу, сохранена возможность заключения соглашения о сервитуте с органом публичной власти, причем процедура заключения такого соглашения подробно урегулирована.

Таким образом, внесенные изменения направлены на то, чтобы снизить бюрократическую нагрузку на органы публичной власти, и в ряде случаев облегчить жизнь тем гражданам и организациям, которые нуждаются в заключении соглашений о сервитуте. Итак, по порядку.

Как я уже писала, право на заключение соглашения о сервитуте государственных и муниципальных земельных участков теперь предоставлено землепользователям, а именно, лицам, которые занимают участок на основании:

  • Права постоянного бессрочного пользования;
  • Права пожизненного наследуемого владения;
  • Аренды сроком более, чем на 1 год;
  • Права безвозмездного пользования сроком более, чем на 1 год.

При этом согласие уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если соответствующим договором аренды или безвозмездного пользования не предусмотрено иное (п.1 ст. 39.24 ЗК РФ в новой редакции).

Орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, должен быть лишь уведомлен о заключенном соглашении о сервитуте в течение 10 дней с момента его заключения (п.3 ст. 39.24 ЗК РФ в новой редакции).

Последствия неуведомления в законе не содержатся.

  1. Плата за сервитут, соглашение о котором заключено частным землепользователем, поступает указанному землепользователю (п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ в новой редакции). Этой нормой законодатель, видимо, пытается стимулировать частных лиц к заключению подобных соглашений.
  2. Соглашение о сервитуте, заключенное с арендатором земельного участка или с лицом, которому участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, действует лишь в течение действия договора аренды или договора о безвозмездном пользовании (пункты 4, 5 ст. 39.24 ЗК РФ в новой редакции).
  3. Пунктом 1 статьи 39.25 подробно урегулировано содержание соглашения о сервитуте, в частности, указано, что оно должно содержать кадастровый номер земельного участка и учетный номер обременяемой части земельного участка. Таким образом, данная норма подтверждает необходимость кадастрового учета соответствующей части земельного участка.
  4. Если соглашение о сервитуте части земельного участка заключено на срок менее 3х лет, то заключение такого соглашения допускается без кадастрового учета соответствующей части и без государственной регистрации сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии со схемой, приложенной к соглашению (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ). Надо сказать, в ряде случаев это положение может быть весьма ценным.
  5. Статьей 39.26 ЗК РФ подробно урегулирован порядок заключения соглашения о сервитуте государственного или муниципального земельного участка с уполномоченным органом публичной власти.
  • в уполномоченный орган публичной власти направляется заявление о заключении соглашения о сервитуте с приложением схемы обременяемой части земельного участка. Если соглашение о сервитуте предлагается заключить в отношении всего земельного участка, прилагать схему не требуется.
  • орган публичной власти в месячный срок обязан выполнить одно из следующих действий:

– Направить уведомление о готовности заключить соглашение о сервитуте;

– Направить предложение о заключение соглашения о сервитуте иной части земельного участка;

– Подготовить, подписать и направить заявителю проект соглашения о сервитуте целого земельного участка

– Отказать в заключении соглашения о сервитуте при наличии предусмотренных законом оснований.

  • После получения уведомления о готовности заключить соглашение о сервитуте или предложения о заключении соглашения о сервитуте иной части земельного участка заявитель обеспечивает за свой счет кадастровые работы и постановку на кадастровый учет части земельного участка для заключения соглашения и сервитуте.
  • Уполномоченный орган готовит и направляет заявителю соглашение об установлении сервитута в 3х экземплярах, которое заявитель должен подписать в течение 30 дней.

Кроме вышесказанного, хочется отметить следующий момент. Статьей 39.23 предусмотрена довольно странная формулировка, описывающая основания заключения соглашения об установлении сервитута государственного или муниципального земельного участка.

Сказано, что такое соглашение может быть заключено в случаях, установленных гражданским законодательством, Земельным Кодексом и другими федеральными законами, в частности, в случаях строительства линейных объектов, инженерных изысканий и пользования недрами.

Таким образом, возможность заключения соглашения о сервитуте государственных и муниципальных земельных участков для иных случаев, например, для обеспечения доступа к другим участкам и объектам, сохранена, однако, почему-то не прописана в ЗК прямо.

Будем надеяться, что это не повлияет негативно на развитие практики по данному вопросу.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.

Источник: https://www.cab74.ru/articles/304/

Процедура оценки сервитута на земельный участок. Расчёт стоимости

Плата за сервитут на земельный

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях.

Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

  • Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен.

Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы.

Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком.

При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением.

Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

  • СОП – степень ограничения пользования;
  • ИИ – интенсивность использования;
  • СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

  • Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
  • Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
  • Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
  • Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
  • Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб.

При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб.

В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут.

Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты.

Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

  • Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
  • Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  • Методика расчёта стоимости сервитута.
  • Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  • Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/ispolzovanie/servitut/ocenka.html

Публичный сервитут на земельный участок что это такое, плата за сервитут на земельный участок, сервитута земли что это

Плата за сервитут на земельный

ВНИМАНИЕ. Сервитут является крайним решением возникшей проблемы с земельным пользованием, когда остальные способы исчерпаны.

Данный способ ограниченного использования нельзя применять для несущественных целей. Например, к участку приходится добираться по короткой дороге, но сделать это по соседней территории намного ближе.

Оформлять разрешение для сокращения пути недопустимо.
По своей сути сервитут похож с арендой, разница только в возникновении заключения договора как вынужденной меры решения спора с обеих сторон. Это позволяет собственнику земельного надела наряду с получателем сервитута продолжать использовать обремененную часть участка.

Земельное обременение накладывается в случаях:

  • обоюдного соглашения сторон, которые желают пользоваться землей наряду с ее собственником;
  • без обоюдного соглашения в принудительном судебном порядке.

ВАЖНО. Претендовать на регистрацию сервитута может только лицо, которое не располагает возможностями реализации своих прав по эксплуатации чужой земли без специального на то разрешения.

Разновидности земельных сервитутов

Сервитуты на земельные участки классифицируются несколькими способами в зависимости от временного фактора использования наделов:

  • срочный — требуется для регистрации определить точный срок действия обременения. Необходимость в договоре возникает, когда требуется срочная прокладка коммуникационных кабелей, труб. После выполнения срочных работ обременение снимается;
  • постоянный — оформляется, когда требуется использовать надел на постоянной основе (например, на участке расположен государственный природный объект);
  • постоянно-временный — фактическое использование территории возникает в определенный момент в течение бессрочного периода.

Например, ведущую дорогу к собственному участку весной размывает, тогда гражданин договаривается с соседом о проходе через его территорию. Сервитут в таком случае может устанавливаться в бессрочном порядке, но с указанием весеннего периода пользования.

Согласно правовой стороне накладывания обременения договор классифицируется на частный и публичный. В связи с чем возникает вопрос: что такое частный сервитут на земельный участок и что такое публичный сервитут на земельный участок и в чем их отличие?

Для граждан в Земельном кодексе дается ответ на определение этих видов:

  1. Что такое частный сервитут на земельный участок —такой вид обременения налагается при затрагивании интересов конкретного землевладельца (физического или юридического). Ограничение устанавливают на основании договора либо судебного решения в пользу землевладельца.
  2. Что такое публичный сервитут на земельный участок —такой вид обременения подразумевает регистрацию в Росреестре согласно законодательным основам либо по нормативно-правовому документу, который приняли на федеральном уровне или муниципалитетом. Часто сервитут публичного образования накладывается при проведении коммуникаций обеспечения и общественного пользования (газ, вода, свет и т.п.).

Различия между сервитутами

Договор на ограниченное использование земли отличается по своему содержанию и ситуациям применения:

  • публичный сервитут оформляется согласно потребности введения на ограничения использования земельного надела в государственных интересах или муниципальных, а также для большого круга лиц и частного обеспечения гражданских прав;
  • частный сервитут имеет преимущество в возмездном характере, а публичный отличает безвозмездный. Для первого случая отсутствует плата за обременение, которая осуществляется только в исключительных ситуациях, установленных законом. Для остальных случаев владелец земли располагает правом требовать денежную компенсацию за обременение. Плата может и отсутствовать при отказе землевладельца от нее;
  • основания для возникновения ограниченного использования также отличаются. Ограничения публичных образований основываются на нормативно-правовых документах, а частный обоснован требованиями гражданина-землевладельца, организации или группы граждан.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

Для регистрации частных сервитутов существует несколько основных причин:

  • требуется проезд или проход к участку земли;
  • возникла необходимость проложить коммуникации;
  • требуется произвести обслуживание и ремонтные работы газового
  • оборудования, электросетей, фасада дома, водопровода и т.п.;
  • требуется установить какой-либо объект на соседней земле;
  • иные случаи, которые не осуществляться без обременения.

Для регистрации публичных сервитутов предусмотрены случаи использование земли государством, муниципалитетом или местным населением. Среди них основными причинами накладывания обременения являются:

  • требуется проход или проезд через территорию участка частного владельца (например, прокладывание дороги общего значения);
  • проведение коммуникационных сетей общественного пользования;
    предоставление владельцем общего пользования расположенным на его участке государственном объекте (например, природный источник);
  • требуются последовательные работы, которые необходимо провести на частном участке;
  • при расположении надела около прибрежной зоны необходимо сделать через него проход к воде;
  • при проведении работ геодезического характера, прокладывании межи, требуется разместить знаки работ;
  • для получения разрешения на выпас или прогон скота.

Как устанавливают сервитуты?

Сервитуты устанавливаются согласно 3 основным вариантам, закрепленным законодательно:

  • На основании подписания резолюции полномочным подразделением местного самоуправления, муниципалитетом или государством.
  • Резолюция принимается в ходе публичного слушания о наложении ограничений.
  • На основании общего соглашения группы землевладельцев или заинтересованных лиц.
  • По судебному постановлению.

Порядок установления публичного сервитута на земельный участок следующий:

  1. Объявления слушания муниципалитетом или администрацией.
  2. Оформление резолюции.
  3. Оглашение результатов согласования пользования участком — требования, компенсация.
  4. Регистрация сервитута в Росреестре.

Также существует порядок добровольного согласования по использованию земельного надела и накладывания сервитут на земельный участок находящийся в частной собственности:

  1. Заинтересованное лицо обращается к землевладельцу с просьбой о частичном пользовании землей.
  2. Сторонам необходимо оформить соглашение следующего содержания: графа о согласии землевладельца о накладывании обременения, права сторон, обязательства сторон, цели использования, площадь и координаты требуемой территории, срок пользования.
  3. Далее следует регистрация соглашения в Росреестре.

Для регистрации потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (для физических лиц — 1 500 рублей, для юридических — 6 000 рублей);
  • соглашение в количестве 3 экземпляров;
  • согласие от третьих лиц требуется когда нужно установление сервитута на земельный участок находящийся в залоге, если надел находится в совместной собственности, ипотечном закладе, аренде.

ВАЖНО. Действие сервитута начинается с момента прохождения государственной процедуры регистрации. После этого законом разрешается использовать участок земли согласно указаниям в договоре, а собственник имеет право требовать компенсацию.

Судебное наложение сервитутов

Если гражданин или заинтересованное лицо желает пользоваться чужой землей, а владелец отказывается, то сервитут можно оформить через судебное разбирательство.

Если землевладелец не согласен оформлять обременение, даже в ситуации, когда заинтересованное лицо фактически использует землю, то требуется официально получить правомочия на ограниченное использование земельного надела.

Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок согласно судебному решению:

  • заинтересованное лицо подает иск или ходатайство в суд;
  • предоставляет доказательство о необходимости пользования чужим наделом;
  • если суд видит весомость доказательств, то дает положительное решение для заинтересованного лица;
  • оформляется сервитут и регистрируется в Росреестре;
  • собственнику обремененного надела позволяет назначить компенсационную плату за пользование землей.

ВНИМАНИЕ. Судебное решение гарантирует беспрепятственную эксплуатацию чужого участка. Без такого документа владелец земли может в любой момент запретить пользоваться своей землей.

На решение суда по большей части влияет отсутствие у истца альтернативной возможности владеть своим участков без использования чужого надела.

Например, при близком расположении к участку природных источников судья разрешит его пользование через чужой участок, если это единственный объект воды и, наоборот, запретит, если есть еще общедоступные источники.

Для доказательной базы заинтересованное лицо должно предоставить 5 фактов:

  1. Отсутствие реальных возможностей по реализации собственных прав без вторжения на чужую землю.
  2. Наличие спора по обременению между соседями.
  3. Обоснованность пользования чужим наделом.
  4. Наличие согласия на денежную компенсацию в разумном размере.
  5. Срок ограничения.

Перед обращением в суд необходимо:

  • составить соглашение о сервитуте и направить его ответчику;
  • провести землеустроительное исследование для обоснования наложения обременения;
  • провести оценку стоимости пользования чужим наделом.

Обычно в таких судебных разбирательствах ответчик чинит препятствия для эксплуатации своей земли (возведение забора, закрытый участок, посадка деревьев на месте требуемой закладки коммуникаций и т.п.).

Истцу стоит учитывать, что накладывание сервитута должно минимизировать неудобства для собственника земельного надела, а также компенсировать обременение.

Учитывая это, суд устанавливает условия ограниченного пользования, основываясь на принципе разумного баланса прав собственности и интересов сторон.

Например, когда истцу необходимо проложить водопроводные трубы, в его пользование выделять только ограниченную долю участка для монтажа и настройки. После чего потребуется восстановить первоначальный вид участка.

СПРАВКА. От судьи требуется выслушать доводы обеих сторон и выбрать наиболее оптимальные условия для накладываемого обременения.

Например, согласованный маршрут проезда, разумная плата за пользование. Если ситуация затруднительная, то суд по собственной инициативе или желанию одной из сторон может назначить проведение землеустроительной экспертизы для решения спорного момента.

Плата за использование земли

Законодательством разрешено землевладельца требовать плата за публичный сервитут на земельный участок, чтобы компенсировать его эксплуатацию. Размер компенсации и порядок ее выплаты определяется решением сторон или судьей.

Размер выплат согласуется на основании общего правила определения:

  • расчет оплаты исходит из соразмерности материальной выгоды от использования земли без обременения.

Например, собственник может требовать сумму равную арендной плате или по стоимости площади нужного участка.

На размер платежей за сервитуты также влияют факторы:

  • действительные расходы владельца земельного участка — поддержание состояния дороги, очистка прохода к источнику, освобождение места под закладку коммуникаций;
  • характер использования земли, на которую накладывается обременение;
  • размер понесенного ущерба;
  • упущенная выгода.

ВНИМАНИЕ. Стороны не обязаны руководствоваться правилами определения расчета, если у них имеются свои основания для размера оплаты либо предусмотрено безвозмездное пользование наделом. При возникновении спора на этой почве суд может назначить специальную экспертизы для назначения суммы.

Прекращение действия сервитута

Обременение прекращает свое действие в следующих случаях:

  • окончился срок соглашения;
  • стороны договорились о снятии ограничения;
  • исчерпались основания для ограничения;
  • изменились требования к форме пользования землей;
  • иные ситуации.

Прекращение обременения наступает после погашения его в Росреестре. Для этого необходимо составить заявление и приложить пакет документов:

  • судебный акт;
  • договор;
  • соглашение сторон и прочее.

ВАЖНО. В ситуации, когда меняется собственник обремененной территории или пользователь сервитута, условия ограниченного пользования не меняются. Например, при заключении договора купли-продажи в документе было указано обременение на участок. После покупки новый владелец должен его соблюдать.

Также в ГК указано — можно ли обременить сервитутом весь земельный участок. Данный вид обременения не применяется, так как будет нарушать права собственности. Решить проблему с обременением поможет согласие владельца сдать полностью участок в аренду и продать его заинтересованному лицу.

Заключение

В ГК статье 274 отвечают на вопрос — что означает сервитут на земельный участок. Это официальное разрешение на ограниченное пользование чужой территорией.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/servitut-na-zemelnyj-uchastok-chto-ehto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.