По договору мены

Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть

По договору мены

Договор мены квартиры — это сделка, которая относится к разряду бартерных и регулируется статьями ГК РФ и ЖК РФ. Любые сделки такого типа проводятся по правилам ст. 567 ГК РФ, могут относиться к ним и различные статьи гл. 30 ГК РФ, если это будет соответствовать каким-то частным обстоятельствам.

По договору мены можно обменять любой товар, а объекты недвижимости в таком случае становятся вещами, обладающими материальной ценностью.

Поэтому возможен обмен не только одной квартиры на другую, но и на любую вещь или объект недвижимости — автомобиль, земельный участок или средства производства.

Если один товар имеет более высокую стоимость по отношению к другому, то стороны могут это учесть и уставить размер доплаты. Каждая из них становится продавцом и покупателем, имеет свои права и обязательства по двухсторонней сделке.

Хотя и тут нет никаких ограничений. Законодательство допускает возможность участия третьей стороны.

Она может иметь материальную заинтересованность по условиям сделки, при проведении сложной мены с несколькими участниками договорных отношений, а может не иметь и выполнять функции агента, к примеру, если стороны заведут эскроу счет для передачи доплаты. Тогда будет составлен отдельный договор, а его условия будут направлены на контроль выполнения основной сделки.

Договор мены можно заключить только в том случае, если квартиры приватизированы и являются собственностью.

В противном случае, если квартиры относятся к числу тех, что используются по договору социального найма, возможен только обмен квартир, который не является сделкой.

Тогда обе квартиры должны быть одного типа и относиться к муниципальным жилищным фондам. Это положение закреплено в ст. 72 ЖК РФ.

договора мены, если совершается сделка с недвижимостью

Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости. Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:

  • реквизиты субъектов или сторон сделки;
  • сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
  • условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.

Мена даёт сторонам некоторые преимущества. Обе могут воспользоваться правом на получение налогового вычета, а в случае расторжения сделки должен быть восстановлен статус, который был до её заключения, что снижает риск того, что кто-то окажется вообще без жилья.

К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами. Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными.

Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

  • заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
  • договор мены;
  • выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
  • кадастровые паспорта на обе квартиры;
  • нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
  • согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния.

Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации.

В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми.

Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно.

Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

Источник: https://RuLaws.ru/articles/dogovor-meny-kvartiry-kak-pravilno-zaklyuchit-i-chto-vazhno-uchest/

Учет товарных операций по договору мены

По договору мены
Операции по договору мены – один из наиболее проблемных вопросов в области учета товарных операций. Прежде всего это связано со спецификой гражданско-правового содержания этого договора, а именно – норм ГК РФ, устанавливающих порядок перехода права собственности при операциях мены.

Определенные сложности вызывает и соотношение требований Налогового кодекса РФ о цене меновых сделок с положениями ГК РФ и предписаниями ПБУ. Разобраться в вопросах, возникающих при осуществлении операций по договору мены, поможет М.Л. Пятов, к.э.н.

(Санкт-Петербургский государственный университет).

Мена в ГК РФ

Согласно пункту 1 статьи 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Статьей 567 ГК устанавливается также, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ “Мена” и существу меновых операций. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и получателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Предписания пункта 2 статьи 567 относительно применения к мене правил о договоре купли – продажи не означает, что Гражданский кодекс ставит знак равенства между двумя этими договорами.

Существует ряд предписаний ГК РФ, специально регулирующих исполнение договоров мены и действующих только относительно договоров мены. Это – правила о цене договора и расходов по нему (ст. 568 ГК РФ), встречном исполнении обязательства передать товар по договору (ст.

569 ГК РФ), переходе права собственности на обмениваемые товары (ст. 570 ГК РФ), собственно содержании договора мены (ст. 567 ГК РФ).

Вместе с тем, по реальному товародвижению купля-продажа и мена полностью совпадают между собой.

Гражданский кодекс при регулировании порядка поставки товаров, их приемки, требований к комплектации по количеству и качеству, условий о таре по договору мены отсылает нас к соответствующим нормам о договоре купли-продажи – это предписания относительно условий договора о товаре (ст.

455 ГК РФ), момента исполнения обязанностей продавца передать товар (ст. 458 ГК РФ), количества товара (ст. 465 ГК РФ), ассортимента товаров (ст. 467 ГК РФ), качества товара (ст. 469 ГК РФ) и т. д.

Именно в этом случае, то есть при применении норм ГК РФ о договоре купли-продажи к меновым сделкам, “каждая из сторон признается продавцом товара, которые она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен”.

Порядок определения момента перехода права собственности на обмениваемые товары устанавливается статьей 570 ГК РФ.

Согласно ГК РФ, “если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами”.

Это означает, что товары, переданные покупателю по меновой сделке, до получения от него причитающихся по договору ценностей продолжают оставаться собственностью организации-продавца. И, соответственно, полученные по договору мены товары до передачи причитающегося поставщикам имущества не переходят в собственность приобретающей их организации.

Мена в НК РФ

На практике если приказом об учетной политике организации-продавца, обменивающей товары, установлен момент реализации “отгрузка”, бухгалтеры очень часто делают ошибку, начисляя в данном случае НДС с оборота сразу после отгрузки товаров.

В соответствии со статьей 39 НК РФ под реализацией товаров понимается передача права собственности на товары сторонним лицам. Таким образом, для целей налогообложения всегда действует правило – нет факта перехода права собственности, нет и реализации товаров.

Следовательно, до момента обоюдного исполнения сторонами договора обязательства по передаче товаров – то есть до момента получения товаров от поставщика – отгруженные товары не должны включаться в оборот по реализации.

В соответствии со статьей 40 НК РФ норма, согласно которой для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, распространяется и на товарообменные сделки.

И только если цена меновой сделки отклонится более чем на 20 % в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени по конкретной меновой сделке, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

Таким образом, фактически НК РФ дополнительно к нормам гражданского законодательства выдвигает требование об обязательности для договора мены условия о его цене в деньгах.

Дело в том, что согласно нормам ГК РФ предметом меновой сделки служит передача сторонами договора товаров (материальных ценностей), как правило, не предполагающая денежных расчетов. Это условие и отличает меновую сделку от сделок купли-продажи.

Следовательно, в соответствии с нормами гражданского законодательства, цена договора мены – это имущество, подлежащее передаче сторонам договора.

При этом оценка этих товаров в деньгах не является условием, обеспечивающим юридическую действительность договора мены.

Однако согласно НК РФ именно цена договора мены, выраженная в деньгах, служит основой для исчисления налогооблагаемых баз, возникающих при осуществлении меновых операций.

Следовательно, указание цены договора мены в деньгах – это обязательное требование к данному виду гражданско-правовых договоров, выдвигаемое статьей 40 НК РФ.

Бухгалтерский учет продаж при операциях мены

По аналогии с налоговым трактует меновые сделки и бухгалтерское законодательство. Задачей бухгалтера при учете меновых операций является отражение фактов прекращения права собственности на передаваемое имущество и оприходование получаемых по договору ценностей. Следовательно, для отражения обмена товаров в бухгалтерском учете следует определить:

  • момент перехода права собственности на обмениваемое имущество;
  • сумму оценки приходуемых ценностей;
  • характер и сумму оценки операций по обмену товаров для целей налогообложения.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/13454/

Договор мены: что это такое и особенности сделки мены

По договору мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

https://www.youtube.com/watch?v=85uij5PaicQ

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны.

В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки.

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Особенности содержания

Согласно положениям ГК РФ для договора мены устанавливают те же требования и форме соглашения, его сторонам и существенным условиям, что и для купли-продажи.

Стороны

Участниками рассматриваемой сделки могут выступать как физические, так юридические лица. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем, независимо от того, равноценны объекты договора или нет.

Форма

Оформление договора может происходить в двух видах.

Для обмена предусматриваются следующие формы:

  • устная, если соглашение оформляется между гражданами, а цена сделки не превышает 10 МРОТ или при исполнении договоренности по факту ее заключения;
  • письменная (нотариальное удостоверение требуется, если предметом договора выступает недвижимость).

Важные условия

Для действительности соглашения потребуется внесение в него существенных условий. Предусматриваются такие положения непосредственно законом. Мена недвижимого и движимого имущества предусматривает единственное существенное условие — предмет. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ положение об объекте сделки согласовано, если можно определить его точное наименование и количество.

Прочие требования

Отдельно следует рассмотреть такие условия, как срок действия договора и момент исполнения обязанностей сторон. Период применения соглашения определяется его участниками и фиксируется в тексте документа. Для мены предусмотрен либо одномоментный срок, то есть передача вещей происходит вместе с заключением договоренности, либо спустя установленное время.

Следует установить отличие, например, от договора аренды, который предусматривает длительность исполнения обязательств, или получатель ренты претендует на выплаты в течение установленного срока, что для обмена недопустимо. Всегда определяется точный момент исполнения обязательств.

Соглашение считается выполненным в следующих ситуациях:

  • товары были фактически и в один момент переданы сторонами сделки;
  • имущество было передано в распоряжение последней стороны в прописанном договором месте;
  • товар был передан перевозчику для доставки.

Права и обязанности сторон определяются согласно их договоренности.

Доплата

Договор мены предполагает равноценную сделку, то есть передаваемое имущество должно иметь одинаковую стоимость. Однако практика знает ситуации, когда объекты неравнозначны. Согласно ст.

568 ГК РФ участник соглашения, получающий имущество стоимостью ниже той, что предусмотрена для вещи оппонента, обязан осуществить доплату разницы цены.

Иной порядок оплаты может также предусматриваться текстом договора.

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/gk-rf-mena.html

Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание

По договору мены

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Согласно действующему законодательству РФ, лицо обладающее каким-либо имуществом или собственностью имеет право совершать с ним любые действия, в том числе и сделки мены.

Для того, чтобы обменять одно имущество на другое необходимо составить договор мены, который подтверждает законность сделки и допускает передачу имущественных прав.

Такой договор регистрируется в ЕГРН и имеет юридическую силу.

Понятие договора мены по ГК РФ

Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен.

Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:

  • Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
  • По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ. 
  • Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
  • В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
  • Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.

Виды договоров мены

Договор мены бывает двух основных видов:

  • Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
  • Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.

Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:

  • Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же  категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
  • Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.

Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.

Заключение договора мены возможно: между физлицами, юрлицами, физическими и юридическими лицами.

Cодержание

Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.

Договор мены должен содержать следующие пункты:

  • Наименование документа;
  • Дата и место составления;
  • Подробные сведения об участниках сделки;
  • Детальное описание предмета договора;
  • Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон;
  • Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
  • Сроки и порядок обмена товарами;
  • Порядок разрешения споров и разногласий;
  • Дату и подписи сторон.

Предмет договора мены

Предметом договора может быть имущество или недвижимость, находящаяся в собственности и свободная от обременения. Передача ненадлежащего товара влечет замену, его возврат или иные требования, предусмотренные соглашением. Это регламентируется ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Если обмену подлежит неравнозначный товар, сторона, предлагающая имущество меньшей стоимости, обязуется внести доплату.

Формирование цены

Для договора мены цена не является существенным условием. Если товар одинаков по стоимости, то цену не указывают, согласно ст. 568 ГК РФ. Если одна сторона предлагает товар меньшей стоимостью, в соглашении прописывают разницу  или указывают иной способ возмещения.

Оценить обмениваемый товар возможно без привлечения оценщика, основываясь на анализ рынка и сравнение цен на аналогичные товары. Или же можно прибегнуть к независимой оценке специалистов.

Особенности мены недвижимого имущества

Договор мены отличается от остальных гражданско-правовых двусторонних договоров тем, что в рамках одного документа реализуется две (чаще) равноценные взаимовыгодные сделки.

Для мены недвижимого имущества есть свои отличительные особенности:

  • Так как найти равноценную недвижимость часто не просто, договор включает пункт о доплате разницы или возмещении иным способом;
  • Недвижимость по договору мены нельзя обменивать на деньги, так как это не соответствует принципам мены;
  • Договор является консенсуальным и возмездным;
  • Переход права собственности, как правило, происходит одновременно. Иногда, в зависимости от обстоятельств, участники мены определяют иные сроки перехода права. Сделка будет считаться завершенной после получения перехода прав на новое имущество обоим участникам;
  • Если происходит обмен равноценной недвижимостью, участники сделки не должны платить налог на прибыль. Если в соглашении указанна доплата, то участник получивший выгоду от сделки выплачивает налог;
  • Если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, при обмене он платит 13 процентов от ее стоимости;
  • Если обмену подлежит собственность, находящаяся в общей или долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на обмен;
  • Если доля обмениваемой недвижимости принадлежит лицам не достигшим совершеннолетия,  необходимо согласие на проведение сделки органов опеки и попечительства.

Важно! Если в процессе регистрации перехода права собственности будет установлено, что сделка мены совершается для уклонения от уплаты налогов, или имеет место другая мошенническая схема, она будет признана притворной. Участникам грозит судебное разбирательство.

Образец договора мены

У договора мены нет определенной государственно утвержденной формы, так как согласно законодательству его возможно составить самостоятельно. Для упрощения задачи, можете использовать готовые формы.

Налогообложение и регистрация

Договор мены предполагает совершение двойной сделки, так как стороны выступают одновременно и покупателями и продавцами. Исходя из этого, законодательством к данной сделке применяются теже нормы по налогообложению и госрегистрации, что и при заключении договоров купли-продажи.

Особенности налогообложения:

  • Если стоимость обмениваемых объектов равна, налог не уплачивается;
  • Если предметы договора обмена не равнозначны по цене, сторона, получающая выгоду от реализации своего имущества, оплачивает 13% от дохода;
  • Если обмениваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет, уплата НДФЛ обязательна;
  • Если реализуемая недвижимость в собственности более трех лет, есть возможность получения налогового вычета.

Процесс регистрации перехода права собственности в ЕГРН при мене не отличается от сделки купли-продажи. После составления договора мены, участники сделки собирают необходимый пакет документов, пишут заявление в ЕГРН о регистрации. Если необходимо внести налог, в регистрационных органах рассчитывают сумму, необходимую для уплаты и дают реквизиты для оплаты.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ogic.ru/dokumenty/dogovor-meny-ponyatie-vidy-priznaki-soderzhanie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.