Покупка квартир по переуступке в новостройках риски

Содержание

Какие риски при покупке квартиры по переуступке прав в новостройке? Советы – плюсы и минусы +Фото

Покупка квартир по переуступке в новостройках риски

Жилищный вопрос в России продолжает оставаться насущным уже многие годы. Рано или поздно о приобретении собственного жилья задумывается каждая семьи. Сам по себе процесс приобретения жилой недвижимости достаточно длительный, трудоемкий и финансово затратный.

Подписание документов в ходе сделки требует особой внимательности, а сами договоры – тщательного изучения. Невнимательность в таких вещах может привести к необратимым последствиям – потери не только денежных  средств, но самой недвижимости.

Особенно рискованными в данном случае выглядят сделки по приобретению строящегося жилья. В данной статье разберем основные риски при покупке квартиры в строящихся и сданных домах.

Договора с будущими собственниками квартир

С будущими собственниками квартир в новостройках могут быть заключены несколько видов договоров, выбор того или иного типа в большей степени зависит от того, на какой стадии сейчас находиться строительство объекта.

Договор долевого участия

Данный тип договора может быть заключен с дольщиками на любом этапе стройки, в том числе и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сторонами договора в данном случае будут выступать дольщики и застройщик.

Договор переуступки прав/требования

Такой договор так же может быть заключен на любом этапе строительства до приемки дома государственной комиссий. Отличительной особенностью данного типа договора выпутает то, что  вместо застройщика стороной договора выступает лицо (физическое либо юридическое), которое ранее уже приобрела данный объект недвижимости по договору долевого участия.

Либо с лицом, которое приобрело права на недвижимость по более раннему договору переуступки долга от того, кто заключил договор долевого участия с самим застройщиком. Такая цепочка договоров может быть достаточно длинной. Договоры переуступки долга допускается заключать до момента введения дома в эксплуатацию.

Договор предварительной купли – продажи

Такой договор имеет места быть после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, но собственникам не выданы документы на квартиры.

Договор купли – продажи

Стандартный договор о продаже и покупке недвижимости. Такой договор заключается при наличии свидетельства о правах собственника владельца недвижимости.

Как показывает практика

Одним из самых рискованных вариантов приобретения квартиры – приобретение по договору о переуступке долга. Как показывает практика, такие сделки проходят в период перед сдачей дома в эксплуатацию.

Связано это с тем, что квартиры в строящемся доме приобретались на этапе строительства котлована по самым низким ценам инвесторами, которые изначально не планировали переводить их в свою собственность.

К тому же инвесторы всеми силами стараются избежать возникновения периода оформления квартир в собственность, так как период этот может затянуться на несколько лет, что повлечет за собой невозможность продать недвижимость в этот период.

В случае, если покупатели готовы на приобретение прав

Прав на квартиры в строящемся доме и понимают все возможные риски, для их минимизации стоит провести тщательную проверку документов. Начать стоит с проверки самой строительной организации и убедиться, что им стоит доверять.

Проверка застройщика. Алгоритм

  • Уточните сроки существования застройщика,
  • Проверьте на актуальность учредительную и бухгалтерскую документацию,
  • Убедитесь, что застройщик имеет разрешения на проведение строительных работ,
  • Проверьте договора аренды на землю под строительство или прав собственности на нее.

Договор о переуступке прав. Формула

Представляет собой фактически договор цессии. Он заключается на основе договора доверительного управления между продавцом и новым покупателем. Третье стороной по-прежнему будет выступать застройщик, так как в отношении объекта недвижимости передаются не только права, но и обязанности.

После оформления данного договора по всем спорным вопросам новому покупателю необходимо будет обращаться непосредственно к застройщику. На практике это означает, что права на недвижимость переходят новому покупателю.

Как уже отмечалось, цепочка из подобных договоров о переуступке прав может быть достаточно большой. Поэтому важно внимание на данном этапе стоит уделить проверке изначальной документации по объекту.

В оригинале данный договор должен находиться у последнего покупателя недвижимости.

Порядок регистрации и переоформления договора

ВАЖНО Договор долевого участия должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Государственного реестра. В случае отсутствия отметки о государственной регистрации документа, он признается недействительным.

Отдельное пристальное внимание стоит уделить содержанию договора долевого участия. В нем должны быть указаны все точные характеристики приобретаемой квартиры, план этажа, расположение комнат, другие технические характеристики объекта, его рыночная стоимость.

Помимо оригинала договора долевого управления новому покупателю передаются договоры по переуступке долга на данный объект, а также документы об осуществленных оплатах в оригиналах.

ВАЖНО Если продавец недвижимости находится в браке, то обязательным документом будет – согласие второго супруга на проведение сделки. Кроме того, если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом в договоре о переуступке долга должно быть указаны имена обоих супругов, которые будут выступать в качестве продавцов.

Договор о переуступке прав собственности так же подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Документы для оформления регистрации

  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя,
  • Договор долевого участия с застройщиком первоначальный,
  • Документ, подтверждающий отсутствие долга продавца перед строительной компанией, либо договор о переходе долговых обязательств на нового покупателя,
  • Согласие на переуступку прав от банка и строительной компании,
  • Нотариально заверенное согласие супругов сторон, либо копия брачного контракта, где имеется подтверждение отсутствия необходимости предоставления согласия второго супруга,
  • Договор ипотечного кредитования и закладная, при оформлении приобретения недвижимости с помощью заемных средств.
  • Квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины,
  • Подписанные заявления.

Собранный пакет документов и заявления передаются регистратору в Росреестре или МФЦ, взамен предоставляется расписка о получении документов и дате выдачи свидетельства. Сама процедура регистрации занимает порядка 5-10 дней.

ВАЖНО договор о переуступке прав должен быть составлен в такой же форме, как и договор долевого участия. Если на последнем имеется отметка о нотариальном заверении, то и договор о переуступке долга должен быть заверен аналогичным образом.

Переоформление прав на квартиру в строящемся жилье процесс достаточно долгий и трудоемкий для обоих сторон.

Продавец должен

  • Проинформировать о своем намерении передать права застройщика,
  • Получить от застройщика официальное разрешение (данная услуга является платной для заявителя),
  • Получить документ от застройщика  о том, что по данной недвижимости отсутствуют задолженности,
  • Получить выписку из ЕГРН,
  • При необходимости получить письменное согласие второго супруга на проведение сделки, заверить у нотариуса,
  • Получить подтверждение банка об отсутствии долга.

Покупатель должен

  • При необходимости получить и заверить согласие второго супруга на покупку недвижимости,
  • Подписать договор переуступки прав.

Образец договора переуступки прав можно скачать здесь или получить у своего застройщика.

Скачать (DOC, 39KB)

Подписание договора о переуступке прав на квартиру, как правило, происходит в офисе застройщика или юриста.

Важные моменты проведения процедуры переуступки квартиры

  • Процесс переуступки прав на недвижимость проводиться с участием застройщика, а в случае использования ипотеки обязательным является привлечение банка, в котором был оформлен кредит.
  • Застройщики могут потребовать от продавцов процент от сделки. Этот вопрос законодательно никак не регулируется, поэтому официально его решить не удастся.
  • Передаваемая недвижимость не должна быть в обременении.

Основные риски для покупателя

  • В случае если в договоре не будет указана полная сумма сделки, то он может быть признан недействительным.
  • Квартира может неоднократно передавать по договору переуступки, поэтому большое внимание стоит уделить проверке документов.
  • Договор переуступки стоит зарегистрировать в Росреестре. Эта процедура не является обязательной, но выступает дополнительным гарантом безопасности сделки.
  • Оплату по договору стоит вносить после того, как будут получены и проверены все документы на недвижимость.
  • Сделка по переуступке может быть признана недействительной в случае, если не будут предоставлены справки от застройщика и финансовой компании об отсутствии задолженности, а также в случае намеренного занижения стоимости жилья.
  • Недействительными будут признаны все сделки с момента того, как застройщик был объявлен банкротом.

Итоги

Купить квартиру по более низкой цене вполне реально по договору переуступке прав, но это связано с высокими рисками.

Поэтому для заключения данного договора следует уделить внимание документам, которые предоставляются продавцом на квартиру, проследить цепочку покупателей.

При возникновении малейших сомнений стоит обратиться к профессиональным юристам за проверкой документов. Лучше переплатить юристам на данном этапе, чем остаться и без денег и без квартиры.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-osnovnye-riski-pri-pokupke.html

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Покупка квартир по переуступке в новостройках риски

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят.

Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании.

Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки.

Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути.

Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 – ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант.

Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика.

И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки.

Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы.

По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ.

Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.

При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит.

Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка.

Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру.

Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора.

Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком.

Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки.

Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить.

Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства.

По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032551-2014-08-12-pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-osobennosti-i-riski/

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски

Покупка квартир по переуступке в новостройках риски

При покупке квартиры в новостройке заинтересованные лица не всегда обращаются напрямую к застройщику. На рынке недвижимости распространена переуступка прав, при которой между сторонами заключается договор цессии. К сделке заранее готовятся как продавец, так и покупатель. О том, какие риски подразумевает покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме рассказываем далее.

Что такое переуступка прав?

Переуступка прав – это один из альтернативных способов покупки недвижимости, в доме который не был введен в эксплуатацию и квартиры не переданной по Акту приема-передачи.

Когда дом находится на этапе строительства, прав собственности на недвижимость еще не существует, тогда первый собственник квартиры продает права требования на квартиру. Правами требования обладает то лицо, которое вступило первым в отношения с Застройщиком. В роли покупателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор, заключаемый с компанией, имеет несколько типов:

  • договор долевого участия;
  • договор инвестирования;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • договор паенакопления в ЖСК.

Первичный покупатель новостройки может распорядится правами требования двумя способами: получить квартиру после сдачи дома или перепродать их третьему лицу. Второй вариант называется продажей недвижимости в строящемся доме по переуступке прав требования.

Переуступка прав производится только до момента окончательной регистрации дома. В общих чертах данная процедура состоит из трех этапов:

  1. Прежний хозяин квартиры и покупатель подписывают и договариваются об условиях перехода права собственности на несуществующую недвижимость;
  2. Стороны подписывают договор цессии (который является законодательным подтверждением переуступки);
  3. Покупателю передается квартира со всей сопутствующей документацией.

Договор уступки права проходит обязательную регистрацию в Росреестре, соответственно новый хозяин квартиры становится полноправным собственником. Список его прав и обязанностей регулируется Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Риски при приобретении квартиры по переуступке прав в сданном доме

Все риски при совершении покупки квартиры связаны с наличием прав прежнего владельца недвижимости и их безусловностью. Договор цессии между продавцом и покупателем подразумевает несколько важных нюансов:

  • первоначальный дольщик не ответственен за действия застройщика (согласно ст. 390 ГК РФ). Если строительная компания нарушает сроки или сдает квартиру в ненадлежащем качестве, договор переуступки прав не расторгается. Все претензии покупатель квартиры адресует компании;
  • если при переуступке прав на недвижимость в соответствии с ДДУ договор с застройщиком расторгается, конечный покупатель получает обратно сумму, равную первоначальной стоимости квартиры. Цена квартиры по договору переуступки (которая обычно превышает начальную цену) не учитывается. В результате покупатель теряет часть потраченной суммы;
  • когда переуступка прав совершается в обход ДДУ (по любому другому договору) повышается риск столкнуться с двойными продажами. ДДУ исключает такую возможность, поскольку проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Двойные продажи – это попытка нечестного владельца квартиры продать один объект недвижимости нескольким покупателям. Многократная продажа права требования возможна только в отсутствии зарегистрированных прав собственности на квартиру.

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке в новостройке

Оформление переуступки квартиры включает в себя девять обязательных этапов:

  1. У застройщика проверяются все разрешительные документы на новостройку.
  2. Продавец:
  • сообщает застройщику о предстоящей сделке и ожидает от него ответа;
  • получает от застройщика справку об отсутствии или наличии долга;
  • подготавливает письменное согласие банка на переуступку, если квартира выступает в качестве залога при ипотеке;
  • заказывает выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости.
  • получает согласие супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • подписывает кредитный договор и накладную (если квартира покупалась прежним хозяином в кредит;
  1. Составляется договор о переуступке прав;
  2. Договор регистрируется в Росреестре, после чего в базу данных ЕГРН вносится информация о смене владельца квартиры.

Чтобы сделка передачи объекта недвижимости прошла благополучно, покупатель должен внимательно отнестись ко всем документам, которые новый собственник получает от продавца. В их список входят:

  • договор долевого участия;
  • квитанции о внесении долевых взносов;
  • согласие застройщика на переуступку;
  • акт приема-передачи вышеуказанной документации;
  • согласие супруга/супруги на проведение сделки.

Советы юриста

Если покупатель не уверен в том, что справиться с заключением сделки самостоятельно, желательно воспользоваться консультацией юриста. Если такая возможность отсутствует, нужно помнить о базовых правилах предосторожности:

  • обязательно проверяйте наличие долговых обязательств у прежнего владельца недвижимости. Если долги имеются, то по закону они переходят к покупателю в полном объеме (ст. 384 ГК РФ);
  • требуйте у продавца весь необходимый для совершения сделки список документов (предварительное соглашение, подтверждение оплаты, выписку из ЕГРН и т.д.);
  • перед покупкой квартиры тщательно изучите компанию-застройщика. Если она находится на грани банкротства, то от сделки рекомендуется отказаться;
  • обращайте внимание на фиксацию полной стоимости объекта в договоре. Если цена в документе отсутствует, его признают недействительным;
  • внимательно изучите договор ДДУ. Иногда в этом документе содержится пункт о запрете на уступку прав.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/riski-pokupki-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.