Покупка по переуступке дду риски

Содержание

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Покупка по переуступке дду риски

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам.

Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру.

При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками.

Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора.

В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный.

С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской , юридические риски продавца в подобной сделке минимальны.

Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов.

Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке.

Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору.

Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества

«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей

Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Заключение предварительного договора купли-продажи

Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.

Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:

  • предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
  • вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
  • есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.

Юристы «Центра Оформления Сделок» рекомендуют не подписывать предварительные договора на недвижимость, которая не введена в эксплуатацию.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.

Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.

Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта. Одна из самых простых проверок, доступных всем покупателям, — посмотреть, сколько квартир от дольщиков выставлено на продажу. Если их количество велико, это повод задуматься о выполнении застройщиком своих обязательств.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Жалоба в налоговую инспекцию: образец

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью

При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Один из рисков покупки квартиры по переуступке ДДУ заключается в том, что покупатель оформляет договор только с владельцем, при этом не учитывает права второго супруга

Обратите внимание, что даже если продавец разведен, на момент заключения договора он мог состоять в браке. Обязательно попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, иначе ее могут признать недействительной

Источник: https://NotariusMoskva.ru/zhilishchnoe/pereustupka-prav-sobstvennosti.html

Какие риски при покупке квартиры по переуступке прав в новостройке? Советы – плюсы и минусы +Фото

Покупка по переуступке дду риски

Жилищный вопрос в России продолжает оставаться насущным уже многие годы. Рано или поздно о приобретении собственного жилья задумывается каждая семьи. Сам по себе процесс приобретения жилой недвижимости достаточно длительный, трудоемкий и финансово затратный.

Подписание документов в ходе сделки требует особой внимательности, а сами договоры – тщательного изучения. Невнимательность в таких вещах может привести к необратимым последствиям – потери не только денежных  средств, но самой недвижимости.

Особенно рискованными в данном случае выглядят сделки по приобретению строящегося жилья. В данной статье разберем основные риски при покупке квартиры в строящихся и сданных домах.

Договора с будущими собственниками квартир

С будущими собственниками квартир в новостройках могут быть заключены несколько видов договоров, выбор того или иного типа в большей степени зависит от того, на какой стадии сейчас находиться строительство объекта.

Договор долевого участия

Данный тип договора может быть заключен с дольщиками на любом этапе стройки, в том числе и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сторонами договора в данном случае будут выступать дольщики и застройщик.

Договор переуступки прав/требования

Такой договор так же может быть заключен на любом этапе строительства до приемки дома государственной комиссий. Отличительной особенностью данного типа договора выпутает то, что  вместо застройщика стороной договора выступает лицо (физическое либо юридическое), которое ранее уже приобрела данный объект недвижимости по договору долевого участия.

Либо с лицом, которое приобрело права на недвижимость по более раннему договору переуступки долга от того, кто заключил договор долевого участия с самим застройщиком. Такая цепочка договоров может быть достаточно длинной. Договоры переуступки долга допускается заключать до момента введения дома в эксплуатацию.

Договор предварительной купли – продажи

Такой договор имеет места быть после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, но собственникам не выданы документы на квартиры.

Договор купли – продажи

Стандартный договор о продаже и покупке недвижимости. Такой договор заключается при наличии свидетельства о правах собственника владельца недвижимости.

Как показывает практика

Одним из самых рискованных вариантов приобретения квартиры – приобретение по договору о переуступке долга. Как показывает практика, такие сделки проходят в период перед сдачей дома в эксплуатацию.

Связано это с тем, что квартиры в строящемся доме приобретались на этапе строительства котлована по самым низким ценам инвесторами, которые изначально не планировали переводить их в свою собственность.

К тому же инвесторы всеми силами стараются избежать возникновения периода оформления квартир в собственность, так как период этот может затянуться на несколько лет, что повлечет за собой невозможность продать недвижимость в этот период.

В случае, если покупатели готовы на приобретение прав

Прав на квартиры в строящемся доме и понимают все возможные риски, для их минимизации стоит провести тщательную проверку документов. Начать стоит с проверки самой строительной организации и убедиться, что им стоит доверять.

Проверка застройщика. Алгоритм

  • Уточните сроки существования застройщика,
  • Проверьте на актуальность учредительную и бухгалтерскую документацию,
  • Убедитесь, что застройщик имеет разрешения на проведение строительных работ,
  • Проверьте договора аренды на землю под строительство или прав собственности на нее.

Договор о переуступке прав. Формула

Представляет собой фактически договор цессии. Он заключается на основе договора доверительного управления между продавцом и новым покупателем. Третье стороной по-прежнему будет выступать застройщик, так как в отношении объекта недвижимости передаются не только права, но и обязанности.

После оформления данного договора по всем спорным вопросам новому покупателю необходимо будет обращаться непосредственно к застройщику. На практике это означает, что права на недвижимость переходят новому покупателю.

Как уже отмечалось, цепочка из подобных договоров о переуступке прав может быть достаточно большой. Поэтому важно внимание на данном этапе стоит уделить проверке изначальной документации по объекту.

В оригинале данный договор должен находиться у последнего покупателя недвижимости.

Порядок регистрации и переоформления договора

ВАЖНО Договор долевого участия должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Государственного реестра. В случае отсутствия отметки о государственной регистрации документа, он признается недействительным.

Отдельное пристальное внимание стоит уделить содержанию договора долевого участия. В нем должны быть указаны все точные характеристики приобретаемой квартиры, план этажа, расположение комнат, другие технические характеристики объекта, его рыночная стоимость.

Помимо оригинала договора долевого управления новому покупателю передаются договоры по переуступке долга на данный объект, а также документы об осуществленных оплатах в оригиналах.

ВАЖНО Если продавец недвижимости находится в браке, то обязательным документом будет – согласие второго супруга на проведение сделки. Кроме того, если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом в договоре о переуступке долга должно быть указаны имена обоих супругов, которые будут выступать в качестве продавцов.

Договор о переуступке прав собственности так же подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Документы для оформления регистрации

  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя,
  • Договор долевого участия с застройщиком первоначальный,
  • Документ, подтверждающий отсутствие долга продавца перед строительной компанией, либо договор о переходе долговых обязательств на нового покупателя,
  • Согласие на переуступку прав от банка и строительной компании,
  • Нотариально заверенное согласие супругов сторон, либо копия брачного контракта, где имеется подтверждение отсутствия необходимости предоставления согласия второго супруга,
  • Договор ипотечного кредитования и закладная, при оформлении приобретения недвижимости с помощью заемных средств.
  • Квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины,
  • Подписанные заявления.

Собранный пакет документов и заявления передаются регистратору в Росреестре или МФЦ, взамен предоставляется расписка о получении документов и дате выдачи свидетельства. Сама процедура регистрации занимает порядка 5-10 дней.

ВАЖНО договор о переуступке прав должен быть составлен в такой же форме, как и договор долевого участия. Если на последнем имеется отметка о нотариальном заверении, то и договор о переуступке долга должен быть заверен аналогичным образом.

Переоформление прав на квартиру в строящемся жилье процесс достаточно долгий и трудоемкий для обоих сторон.

Продавец должен

  • Проинформировать о своем намерении передать права застройщика,
  • Получить от застройщика официальное разрешение (данная услуга является платной для заявителя),
  • Получить документ от застройщика  о том, что по данной недвижимости отсутствуют задолженности,
  • Получить выписку из ЕГРН,
  • При необходимости получить письменное согласие второго супруга на проведение сделки, заверить у нотариуса,
  • Получить подтверждение банка об отсутствии долга.

Покупатель должен

  • При необходимости получить и заверить согласие второго супруга на покупку недвижимости,
  • Подписать договор переуступки прав.

Образец договора переуступки прав можно скачать здесь или получить у своего застройщика.

Скачать (DOC, 39KB)

Подписание договора о переуступке прав на квартиру, как правило, происходит в офисе застройщика или юриста.

Важные моменты проведения процедуры переуступки квартиры

  • Процесс переуступки прав на недвижимость проводиться с участием застройщика, а в случае использования ипотеки обязательным является привлечение банка, в котором был оформлен кредит.
  • Застройщики могут потребовать от продавцов процент от сделки. Этот вопрос законодательно никак не регулируется, поэтому официально его решить не удастся.
  • Передаваемая недвижимость не должна быть в обременении.

Основные риски для покупателя

  • В случае если в договоре не будет указана полная сумма сделки, то он может быть признан недействительным.
  • Квартира может неоднократно передавать по договору переуступки, поэтому большое внимание стоит уделить проверке документов.
  • Договор переуступки стоит зарегистрировать в Росреестре. Эта процедура не является обязательной, но выступает дополнительным гарантом безопасности сделки.
  • Оплату по договору стоит вносить после того, как будут получены и проверены все документы на недвижимость.
  • Сделка по переуступке может быть признана недействительной в случае, если не будут предоставлены справки от застройщика и финансовой компании об отсутствии задолженности, а также в случае намеренного занижения стоимости жилья.
  • Недействительными будут признаны все сделки с момента того, как застройщик был объявлен банкротом.

Итоги

Купить квартиру по более низкой цене вполне реально по договору переуступке прав, но это связано с высокими рисками.

Поэтому для заключения данного договора следует уделить внимание документам, которые предоставляются продавцом на квартиру, проследить цепочку покупателей.

При возникновении малейших сомнений стоит обратиться к профессиональным юристам за проверкой документов. Лучше переплатить юристам на данном этапе, чем остаться и без денег и без квартиры.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-osnovnye-riski-pri-pokupke.html

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Покупка по переуступке дду риски

Каждый гражданин имеет конституционное право на жилье, и многие пытаются реализовать это право любым доступным способом. Кто-то покупает квартиру на вторичном рынке, кто-то напрямую у застройщика, а кто-то по переуступке прав требования.

Что собой представляет покупка квартиры по переуступке? Какие есть риски и в чем заключаются преимущества этого способа обзавестись собственным жильем? Это далеко не все вопросы, волнующие граждан, отважившихся решить свою жилищную проблему именно этим методом.

Содержимое страницы

Что такое переуступка прав

Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные средства, на которые собственно этот дом и будет строиться.

Покупая квартиру на начальной стадии строительства, граждане автоматически становятся участниками долевого строительства и заключают с застройщиком договор ДУ (долевого участия), который после сдачи дома в эксплуатацию позволяет оформить право собственности на квартиру в этом доме.

Иногда бывают случаи, когда участник долевого строительства (дольщик) хочет продать свои права на квартиру в строящейся многоэтажке. Это собственно и называется переуступкой прав требования или цессией, а продавец и покупатель в данной сделке выступают цедентом и цессионарием.

Покупка квартиры в возводящемся доме по переуступке прав собственности является трехсторонней сделкой, поскольку третьей стороной в ней выступает сам застройщик. Именно с ним новый дольщик будет решать все возникающие в будущем вопросы.

Купить квартиру по переуступке прав можно только после полного расчета первого дольщика с застройщиком, но на практике встречаются случаи, когда сделка заключается не только с переуступкой прав требования, но и с переуступкой обязательств перед застройщиком. Это значит, что человек, приобретающий жилье по переуступке, получает не только право на участие в долевом строительстве, но и обременение в виде обязательства выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры застройщику.

Важно! Договор долевого участия, как и договор переуступки прав требования подлежит обязательной регистрации в органах ЕГРП.

При оформлении цессии первоначальный договор долевого участия передается новому дольщику и хранится у него.

До момента сдачи дома в эксплуатацию, переуступка прав собственности может осуществляться неограниченное количество раз, то есть на место прежнего дольщика будет приходить новый, который потом также переуступит свои права, продав их третьему, четвертому, пятому и т.д.

Покупая квартиру по цессии, очень важно проверить наличие у цедента (продавца) первоначального договора долевого участия, чтобы избежать в будущем возможных проблем с оформлением прав собственности на квартиру и ловушек мошенников.

Преимущества и риски покупки квартиры по переуступке

Подписывая договор о долевом участии на начальной стадии строительства, дольщик получает возможность стать обладателем новой квартиры практически за бесценок.

Относительно низкая стоимость жилья в строящихся многоэтажках обусловлена высокими рисками. По мере возведения дома эти самые риски минимизируются, и жилье в недостроенном доме резко возрастает в цене.

Если дольщик преследовал цель наживы, то он:

  • может дождаться, пока дом сдадут в эксплуатацию, оформить все документы на квартиру и продать ее по рыночной цене, которая в разы превышает его инвестиции в строительство на раннем этапе;
  • может не дожидаться сдачи дома и переуступить свой объект, сразу как вырастет цена на квадратные метры в этом доме.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Права и гарантии дольщиков защищает Федеральный Закон № 214, поэтому риски для участников долевого строительства минимальные, но они все-таки есть.

Покупка квартиры от подрядчика или застройщика

Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для получения квартиры после окончания строительства является договор долевого участия – соглашение, которое заключается в двустороннем порядке (с одной стороны – застройщик, с другой – дольщик).

Оно подтверждает факт внесения средств в счет оплаты будущей квартиры дольщиком, а также обязывает застройщика передать в собственность участнику долевого строительства готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот метод приобретения жилой недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам сделки стоит отнести:

  • доступную стоимость жилья;
  • возможность приобретения его в кредит;
  • возможность переуступки объекта;
  • гарантию прав дольщиков ФЗ-214 и др.

Но, как и при любой сделке, покупатель квартиры по ДДУ сознательно идет на риск:

  • застройщик может оказаться на грани банкротства, о чем участник долевого строительства не был поставлен в известность до процедуры подписания договора;
  • возможно приобретение квартиры, которая в итоге не будет соответствовать утвержденному и согласованному плану;
  • слишком большие временные затраты – ожидание окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию может затянуться на несколько лет (иногда этот период равняется 10 годам и более);
  • купить квартиру в «замороженной» стройке.

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Приобретая жилье у подрядчика по договору цессии, необходимо проследить, чтобы ДДУ, составленный между подрядчиком и застройщиком был зарегистрирован в Росреестре. В противном случае соглашение будет недействительным и все претензии к застройщику будут безосновательными, а о деньгах можно будет забыть.

Внимание! Еще один немаловажный момент при покупке квартиры по переуступке у подрядчика – при заключении цессии подрядчик продает не саму квартиру, а право на нее. Это значит, что он может только отвечать за предоставленную документацию, а никак не гарантировать получение недвижимости цессионарием.

Несмотря на то, что люди больше доверяют крупным строительным компаниям, которые уже успели заработать себе безупречную репутацию на рынке строительства, а также имеют достаточно лестных отзывов от бывших клиентов, чтобы им могли доверять другие заинтересованные лица, купить квартиру по переуступке прав от частного лица всегда выгоднее. Но учитывая тот факт, что одной из сторон сделки является незнакомое лицо, в данном случае можно предположить, что рисков несколько больше, чем при покупке жилья напрямую у застройщика.

Преимущества приобретения жилья от частного лица, которое переуступает участие в долевом строительстве, заключаются в следующем:
  1. Больше шансов подобрать планировку, этаж, количество комнат в квартире, которые максимально соответствуют пожеланиям и потребностям покупателя (цессионария). В то время, когда у застройщика может не быть подходящего варианта, цеденты всегда могут предложить что-то стоящее внимания. Часто в роли цедентов выступают успешные инвесторы, которые выигрывают на участии в долевом строительстве и заранее инвестируют средства в самые востребованные варианты квартир (с удобной планировкой, с красивым видом из окна, расположенные на популярных этажах и т.д.).
  2. Цеденты часто уступают в цене. Аналогичная квартира от застройщика будет стоить на порядок дороже, чем от частного лица. Это обусловлено тем, что репутация компании-застройщика – это уже хорошая гарантия того, что в конечном итоге цессионарий все-таки станет полноправным хозяином новенькой квартиры. Другими словами, приобретая квартиру от застройщика, люди больше платят за бренд, чем за товар. А заключая цессию с частным лицом, можно существенно сэкономить.
  3. Некоторые банки охотно дают ипотечные кредиты даже в случае переуступки прав при условии юридически правильного оформления сделки и наличия всех необходимых документов.
  4. Цессионарий имеет те же права, что и прежний дольщик. При правильном и законном оформлении переуступки прав требования, покупатель автоматически становится новым дольщиком с теми же правами и гарантиями, которые имел его предшественник.
  5. Цессионарий так же, как и цедент, по желанию может переуступить свои права, продав их следующему дольщику.

Риски цессии более очевидны:

  1. Высокий риск напороться на так называемые двойные продажи. Это может произойти машинально, особенно на первых этапах строительства, когда стоимость квадратных метров в начинающем возводиться доме просто «смешная», из-за чего одну и ту же квартиру могут продать дважды. Об этом даже может не догадываться первый дольщик, то есть цедент.
  2. Можно приобрести квартиру в строящемся доме с обременением. Очень часто практикуется такое, что застройщик для привлечения кредитных средств в строительство, закладывает одну или несколько квартир, а затем заключает на эти квартиры договор ДДУ. Учитывая тот факт, что закладные на квартиры (даже в строящемся доме) подлежат обязательной регистрации в ЕГРП, также как и ДДУ, то проверив эти сведения, можно избежать многих неприятностей и минимизировать данный риск. Необходимо учитывать, что не только застройщик может заложить будущую квартиру, но и сам дольщик, то есть цедент. И не саму квартиру, а ДДУ. Эту вероятность следует исключить до заключения сделки.
  3. Можно купить «спорное» жилье. К примеру, на дольщика заведено судебное дело и в ходе разбирательств был наложен арест на договор участия в долевом строительстве, то есть ДДУ. При оформлении сделки все это проверяется, но не стоит игнорировать этот вопрос и лучше самостоятельно убедиться в том, что ДДУ не находится под арестом.
  4. Возможность признания сделки недействительной. Для этого необходимы веские основания, одним из которых может быть неграмотное составление соглашения и наличие в нем грубых юридических ошибок.

Покупка жилья по предварительному договору долевого участия

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и сам договор долевого участия (ДДУ) для неопытных в этих делах лиц практически одно и то же, что сильно вводит в заблуждение юридически неграмотных граждан. Но разница между этими двумя соглашениями существенна.

Таблица. Отличия между предварительным ДДУ и ДДУ.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

ПДДУДДУ
Не регистрируется в ЕГРППодлежит обязательной регистрации в Росреестре
На него не распространяется действие Федерального Закона №214-ФЗПорядок заключения права и обязанности сторон регламентируются и обеспечиваются ФЗ-214
Дольщик приобретает лишь обязательство застройщика когда-то в будущем заключить договор долевого участия, а никак не возможность получения квартиры в сданном в эксплуатацию домеДольщик получает право на жилье в строящемся доме
В случае расторжения договора, дольщику (каковым он по сути даже не является согласно этому договору) застройщик просто обязан возвратить внесенные им средства, а не выдать права на квартируДанный договор является безусловным основанием для получения в результате уступки прав собственности на квартиру.
Недобросовестный застройщик может на одну и ту же квартиру заключить несколько предварительных договоров, а данную информацию проверить невозможно, поскольку этот вид соглашения не подлежит государственной регистрацииЗаключается только один раз и с одним дольщиком. Вторичному заключению сделки препятствует запись в Росреестре о первом ДДУ
Не позволяет переуступить право собственности на квартируДает возможность переуступить (продать) свое право требования

Если проанализировать особенности этих двух соглашений, то можно сделать заключение о том, что при заключении сделки по ПДДУ существуют следующие риски:

  • двойная, а то и тройная продажи одной квартиры;
  • отсутствие необходимости государственной регистрации;
  • получение «обещания о намерениях заключить в будущем ДДУ» (это значит, что застройщик не гарантирует передать права собственности на квартиру, а лишь обязуется подписать соглашение о долевом участии когда-то, но при том он может расторгнуть договор с возвратом средств);
  • сложность возврата средств при невыполнении обязательств застройщиком;
  • практически невозможно вернуть свои деньги, если застройщик признан банкротом;
  • дольщика не защищает знакомый всем закон №214 о долевом строительстве.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/pokupka-po-pereustupke-prav-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.