Порядок изменения категории земель

Содержание

Как изменить вид разрешенного использования земли в Раменском районе

Порядок изменения категории земель

По целевому назначению земли подразделяются на категории:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенных пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

Согласно ч.2 ст.8, категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

  • Ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ).
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
  • Дачное строительство.
  • Садоводство.

На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Связано это с тем, что на земельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них.

На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них.

Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количество возведенных коттеджей и особняков, владельцы которых хотят получить в них прописку.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

 В связи с растущим дефицитом земли под жилищное строительство, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель.

Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель. Однако практика показывает, что есть более быстрые, и при этом законные, способы удовлетворить намерение приобретателя земли построить хороший дом, при желании для постоянного проживания со всеми атрибутами современной респектабельности и комфорта. И при этом не беспокоиться о вопросах, связанных со сменой категории земли.

Разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем.

Напомним, что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство.

 В этом случае получить разрешение на строительство дома (замка, дворца) несложно, а территорию земельного участка можно приспособить под игру в гольф, оранжерею для экзотических растений или конкур для питомцев собственной конюшни.

Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:

 В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования.
Во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель.

Рассмотрим второй вариант — изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию. Изменение видов использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли.

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Закон «О зонировании территорий» пока не принят.

 В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 37 и 39):

  1. изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;
  2. заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;
  3. проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;
  4. участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;
  5. на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.

Источник: http://www.ramgeo.ru/info/useful/use_change

Порядок и правила перевода земель из одной категории в другую

Порядок изменения категории земель

Участки земли на всей территории РФ подразделяются по установленному классификатору, который определяет целевое назначение и вид разрешенного использования наделов. По этой причине нередко требуется осуществить перевод земель из одной категории в другую. Расскажем в статье, как происходит эта процедура, и какие особенности она имеет.

Перевод земли в другую категорию – особенности

Землевладельцы обязаны соблюдать правила пользования участками в зависимости от их принадлежности к определенной категории. Всего их семь:

  1. Сельскохозяйственные земли.
  2. Земли запаса.
  3. Земли населенных пунктов.
  4. Земли специального назначения (для целей промышленности и т.д.).
  5. Лесной фонд.
  6. Водный фонд.
  7. Особо охраняемые территории.

Это разделение необходимо для защиты земли от несанкционированного использования, а также для сохранения ее полезных свойств. К примеру, не допускается строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения или строительство завода на территориях, относящихся к особо охраняемым.

Если в перечне разрешенного использования участка нет необходимой для пользователя деятельности, единственный выход для возможности ее осуществить – перевести землю в другую категорию.

Однако на осуществление этой процедуры необходимо иметь соответствующие права.

Законным правом подать заявление на изменение категории земли обладают:

  • собственники;
  • лица, владеющие участками на правах аренды;
  • пользователи надела на правах наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Разрешение на перевод может дать только местная администрация. Процедура осуществляется в общем порядке, но есть и исключения. Например, жители Дальнего Востока, Сибири и Крайнего севера могут рассчитывать на индивидуальное рассмотрение их вопроса. Но и для них есть непреложные правила.

Так, перевод территорий, относящихся к категории земель населенных пунктов, а также внесение новых участков из других категорий допускается только после пересмотра границ рассматриваемого населенного пункта. Этот момент строго контролируется действующими нормативными актами РФ.

Как перевести землю в другую категорию?

С 05 января 2005 года действует усовершенствованная версия законодательных актов, регламентирующих изменение земельной категории. Корректировка не может быть осуществлена, если законодательно это не допустимо.

При этом компетенция по переводу земель распределяется следующим образом:

1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Заявление пишется в свободной форме, но в тексте обязательно должна содержаться следующая информация:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • адрес местоположения;
  • текущая и желаемая категории;
  • данные заявителя;
  • данные о документе, дающем право на перевод надела в другую категорию (выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.).

К заявлению прикладываются следующие документы:

  • проект землеустройства с обоснованием изменения категории;
  • выписка из ЕГРН, в которой излагаются полные сведения о земельном участке;
  • копия общегражданского паспорта (для физических лиц) или выписки из ЕГРЮЛ (для организаций);
  • заключение экологической экспертизы, если ее проведение требуется для внесения изменений;
  • письменное согласование перевода, полученное от собственника участка, если это не заявитель.

В заявлении можно указать о необходимости смены категории участка или о выводе земли из состава определенной категории для дальнейшего присвоения новой.

Практически все документы могут быть получены муниципалитетом самостоятельно путем использования межведомственного обмена. Однако согласие собственника и копия документа, удостоверяющего личность, должны быть обязательно приложены заявителем.

Решение по заявлению принимается в установленные сроки, а именно:

  • 3 месяца – если ходатайство для утверждения направляется в Правительство РФ;
  • 2 месяца – если решение принимается муниципалитетом.

Вердикт направляется заявителю в течение 14 дней с момента рассмотрения. Письменное решение органов власти является бессрочным.

Могут ли отказать в переводе земли в другую категорию?

После рассмотрения документов и поданного заявления уполномоченный орган вправе как утвердить решение о переводе, так и отказать в осуществлении процедуры. Наиболее частыми основаниями для отказа являются:

  • отсутствие необходимых документов;
  • некорректное содержание бумаг;
  • некорректная форма документов;
  • заявление было подано лицом, которое не имело на то оснований.

При наличии одного из упомянутых оснований заявление будет возвращено гражданину в течение месяца с указанием на некорректность. Недостатки потребуется исправить и подать ходатайство повторно.

В некоторых случаях изменение категории невозможно априори, так как это не допускается законодательными нормами. К таким условиям относят:

  • прямое ограничение или запрет на изменение категории в нормативных актах РФ;
  • по результатам экологической экспертизы было выдано отрицательное решение о переводе;
  • наличие несоответствия между принятым планом развития территорий и будущим видом разрешенного использования.

Отрицательное решение органов власти может быть обжаловано в судебном порядке. Еще один повод обращения в суд – изменение категории муниципалитетом без согласия правообладателя.

Законодательно предусмотрено только два условия, когда органам власти это может потребоваться:

  1. Включение земельного участка в состав природоохранной зоны. При этом надел останется в собственности владельца.
  2. Принятие постановления о смене или установлении черты населенного пункта.

Рассмотрим нюансы перевода в зависимости от первоначальной категории, к которой относится земельный участок.

Нюансы перевода для участков различных категорий

Характерные особенности перевода земель из разных категорий в другую регулируются ФЗ № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Земли сельскохозяйственного назначения

Если участок отличается особой ценностью или продуктивностью с точки зрения ведения сельского хозяйства, то, вероятнее всего, перевод будет невозможен. Исключения случаются не часто.

Кроме того, неправомерное изменение целевого назначения такого надела может грозить наложением штрафных санкций. Размер штрафа может достигать 250 тысяч рублей – сумма зависит от кадастровой стоимости надела. Не стоит пытаться обойти закон, так как в отношении сельскохозяйственных земель наказание неизбежно.

Смена целевого назначения возможна только в следующих условиях:

  • проведение консервации земли (временного изъятия из оборота);
  • включение участка в природоохранную зону;
  • перенос черты населенного пункта;
  • признание участка непригодным для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • планирование строительства дорожных магистралей или других инфраструктурных сооружений и линейных объектов;
  • изъятие земли для целей обороны страны;
  • добыча полезных ископаемых;
  • размещение объектов бытового, медицинского и иного назначения, если другого места для строительства нет;
  • выполнение обязательств международного характера.

Согласно ч.2 ст.7 ФЗ № 172-ФЗ изменение вида разрешенного использования не допускается в отношении особо ценных и плодородных участков, а также в случае, когда кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на 50 % и более превышает среднюю по региональному рынку.

Земли населенных пунктов

Ситуация с изменением категории земель населенных пунктов тоже имеет ряд сложностей. Эта процедура возможна только тогда, когда рассматриваемая территория будет включена в состав населенного пункта путем корректировки административных границ поселения.

Разрешение на такие действия получить чрезвычайно сложно. На практике таких случаев мало.

Земли специального назначения

Перевод земель специального назначения, в частности промышленных, реализуется гораздо проще, чем изменение участков других категорий. Однако и тут в некоторых случаях действуют запреты на осуществление процедуры.

Перевод невозможен, если:

  • почвенный слой сильно загрязнен;
  • на территории находятся заброшенные или аварийные здания;
  • на территории оборудована свалка.

Но и в этих случаях можно попытаться получить разрешение. Сделать это можно путем утверждения проекта рекультивации или произвести мероприятия по восстановлению поверхности земельного участка по решению собственника.

Природоохранная зона

Перевод таких земель в другую категорию возможен только после проведения экологической экспертизы (п. 1 ст. 10 ФЗ № 172). В случае положительного решения изменение осуществляется по общим правилам.

Если в результате экспертизы обнаружиться, что смена вида допустимого использования приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, оздоровительного или иного важного значения, то в осуществлении процедуры по изменению будет отказано.

Лесной фонд

Для изменения категории земель лесного фонда также потребуется соблюсти некоторые условия:

  • корректировки должны быть согласованы с существующей документацией по территориальному планированию территории и лесоустройству;
  • смена расположения границ населенного пункта;
  • необходимость в отведении участков под застройку или строительство линейных объектов.

Если заявитель не преследует вышеперечисленные цели, то перевод возможен после положительного решения в результате проведения экологической экспертизы. Эта процедура заказывается на основании существующих документов по лесоустройству в конкретном регионе.

Водный фонд

Осуществление перевода участков водного фонда может быть обосновано одной из следующих причин:

  • земля будет причислена к природоохранным территориям;
  • населенному пункту необходима территория для изменения своих границ;
  • необходимость размещения объектов муниципального или государственного значения, если другого места для их оборудования нет;
  • планируется ликвидация водного объекта или корректировка его границ.

При каких-либо изменениях, связанных с водоемами, в обязательном порядке требуется проведение экологической экспертизы.

Земли запаса

Как правило, территория земель запаса не разделена на участки, поставленные на кадастровый учет. По этой причине перед началом процедуры изменения потребуется выделить надел, установить его границы путем межевания и поставить участок на кадастровый учет.

На основании документов о формировании надела будет составлен акт о переводе участка в другую категорию.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/38/poryadok-i-pravila-perevoda-zemel-iz-odnoy-kategorii-v-druguyu/

Изменение категории земли и вида разрешённого использования

Порядок изменения категории земель

В ходе осуществления экономической и хозяйственной деятельности у предпринимателя или юридического лица нередко возникает необходимость в изменении категории земельного участка.

Изменение бизнес-плана, расширение деятельности или иные обстоятельства – причин для изменения назначения земли может быть множество, но все они неминуемо влекут большой объём юридических хлопот, справиться с которыми бывает проблематично даже штатному юристу компании.

Виды целевого назначения земель

Перечень категорий земель указан в ст. 7 Земельного Кодекса РФ и является исчерпывающим.

Закон выделяет:

  • земельные участки городов, городских поселений и прочих населенных пунктов;
  • земли для промышленного использования;
  • земельные участки лесного фонда;
  • участки, относящиеся к водному фонду (находящиеся под зеркалом водоема, а также водоохранные зоны);
  • земли сельхозназначения;
  • территории особой охраны со специальным правовым статусом (исторические места, места археологических раскопок, древние поселения);
  • земли «запаса», на которых фактически не ведется и не может вестись какая-либо деятельность.

К каждой категории земель устанавливается Перечень видов разрешенного использования (ВРИ), который определен в классификаторе, утвержденном Минэкономразвития.

Юридическое оформление изменения категории земель обязательно для легального функционирования предприятия.

Использование земельного участка не по его допустимому категорией назначению влечет серьезные санкции и крупные штрафы, что крайне негативно скажется на деятельности фирмы.

До завершения процедуры оформления изменения назначения категорически запрещается совершать какие-либо действия на земельном участке.

Увы, самостоятельное изменение назначения земли силами юрисконсульта компании, не обладающим достаточным опытом в земельном праве, часто ведет или к отказу в изменении категории или к многомесячному согласованию и подготовке документов.

Порядок изменения категории земли

Процедура изменения категории земель урегулирована нормами ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для инициации процедуры изменения назначения участка заявителю нужно обратиться с заявлением в муниципальный орган (земельный комитет при данном органе) по месту нахождения участка. В случаях, когда земля находится в собственности или ведении органа федерального уровня – обращаться нужно в территориальное представительство Росимущества.

В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Кадастровый номер участка, в отношении которого необходимо произвести смену целевого назначения;
  2. Текущую категорию (назначение) участка и запрашиваемую для изменения;
  3. Сведения о владельце земельного участка;
  4. Обоснование необходимости изменения категории.

Документы для смены категории земель

Для осуществления изменения категории земель, помимо указанного выше заявления, необходимо представить:

  • Правоустанавливающие на документы земельный участок (если заявитель не является собственником участка – документы о праве аренды или иного использования);
  • Подтверждение полномочий лица на подачу соответствующего заявления;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Согласие собственника участка на изменение категории земли;
  • Заключение экологической экспертизы (если таковая необходима).

Самое главное при изменении категории земельного участка – строго соблюсти сложную процедуру и собрать все необходимые документы.

ВАЖНО: Срок смены категории земли при самостоятельном оформлении всех документов может затянуться до 6 месяцев и более. Помощь опытного адвоката позволяет сократить данный срок индивидуально в каждой ситуации, с учетом сложности и специфики каждого вида земли.

Примечание: Ряд категорий земель не может быть изменен, включая особо охраняемые территории или участки лесного фонда.

Вид разрешенного использования земли и его изменение

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это носящая уточняющий характер характеристика участка, конкретизирующее допустимые виды использования земли в той или иной категории.

Помимо основного вида использования участка, установление условно-разрешенных видов использования должно происходить путем согласования с соответствующим уполномоченным органом. При этом выбор вспомогательного ВРИ допускается лишь после определения основного разрешенного использования.

Для изменения ВРИ необходимо обратиться с соответствующим заявлением на имя руководителя муниципалитета, в ведении которого находится земельный участок

В заявлении указываются все те же сведения, что и при изменении категории земли, но применительно к процедуре смены ВРИ.

Примечание: В ряде случаев может потребоваться организация и проведение публичных слушаний по данному вопросу. Такая необходимость возникает в случаях, если при этом могут быть затронуты права и интересы иных лиц – собственников смежных земельных участков или жителей близлежащей. Организация и расходы на проведение слушаний целиком и полностью возлагаются на заявителя.

При отказе в изменении условного ВРИ можно обжаловать полученный отказ в судебный орган в порядке КАС РФ, предусмотренном для обжалования решений гос- и муниципальных органов. Общий срок для обжалования такого решения – 30 дней с момента его вынесения.

Юридическая помощь в смене вида разрешенного использования

Если вам необходимо оперативное изменение категории земли или вида разрешенного использования участка без лишних сложностей и многочисленных визитов в государственные органы, вы можете заказать пакет услуг «под ключ» с сопровождением адвокатом Коченковым В.В.

Доскональное знание всех нюансов и «подводных камней» как федерального, так и регионального земельного законодательства позволяет мне успешно производить смену целевого назначения земель в Ижевске для моих клиентов, а также разрешать иные земельные вопросы.

Источник: http://pravo18.ru/blog-advokata-kochenkova-v-v/advokat_publications/izmenenie-kategorii-zemli-i-vida-razreshyonnogo-ispolzovaniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.