Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Первое, с чего нужно начать — определить цену, по которой вы хотите продать комнату. Следующий шаг состоит в том, чтобы проинформировать всех других собственников в вашей коммунальной квартире о намерении продать свою собственность.

По закону у каждого из жильцов есть преимущественное право покупки вашей комнаты. Если среди них найдется желающий — очень хорошо, можно оформлять сделку.

При этом от собственников оставшихся комнат нужно будет получить нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки.

Если среди соседей по коммуналке не нашлось желающих купить вашу комнату, тогда отказ от преимущественного права покупки нужно получить от всех. Лишь после этого вы можете продать комнату третьим лицам на законных основаниях.

Далее вам следует сконцентрироваться на поиске покупателя.

Как только покупатель будет найден, нужно правильно оформить договор купли-продажи, организовать безопасные взаиморасчеты и проследить, чтобы договор купли-продажи и иные документы по сделке были переданы в Росеестр для регистрации перехода права собственности.

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:

В первую очередь, для продажи комнаты вам понадобится согласие соседей по коммунальной квартире. Сначала вы должны предложить им выкупить у вас комнату по цене, не превышающей ту, по которой будете ее продавать.

Только получив разрешение от соседей, можно приступить к продаже своей собственности.

При наличии хороших отношений с другими жальцами квартиры их отказ от приоритетного выкупа можно зафиксировать прямо во время сделки, в случае же натянутых отношений соседи, к сожалению, могут месяцами саботировать сделку по продаже комнаты в коммуналке.

В данной ситуации, как правило, всем жильцам коммунальной квартиры высылают уведомление о намерении продажи той или иной комната заказным письмом с уведомлением о вручении. Если же ваши соседи не приватизировали свои комнаты, то отказ от приоритетного выкупа вашей комнаты нужно получать в муниципалитете.

В случае, если договориться с соседями не удается или оформление отказов от них сопряжено с объективными трудностями (проживание собственника в другом городе, неизвестное местонахождение собственника, нахождение комнаты в оформлении наследства или под судом), есть вариант оформления сделки «окольным путем». То есть комнату можно продать через оформление залога.

Вы берете у покупателя деньги в размере стоимости комнаты под залог комнаты на короткий срок, к примеру, на одну неделю, после чего новый владелец подает на вас в суд за неисполнение условий договора и по суду взыскивает с вас комнату. В этом случае не требуется согласие собственников других комнат.

Главное, чтобы покупатель не боялся процесса приобретения жилья по такой схеме.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

С 1 января 2016 года, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у собственников долей в коммунальных квартирах появилось право преимущественной покупки. Это значит, что, решив продать комнату, в первую очередь необходимо предложить купить ее соседям (сособственникам, так как преимущественное право есть только у них), причем в нотариально заверенной форме.

Можно сделать это двумя способами. Первый — сособственники предоставляют продавцу нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но этот вариант возможен лишь при очень хороших отношениях с соседями, когда вы можете их убедить пойти в нотариальную контору и оформить отказ в письменной форме.

Второй вариант — нотариус высылает уведомление сособственникам о планируемой сделке. И если в течение месяца никто из них не изъявит желания выкупить предлагаемую долю, нотариус получает право провести сделку со сторонними покупателями. Кстати, в отказе прописывается цена, по которой соседи отказались выкупать долю.

И если новая цена по каким-либо причинам станет ниже ранее указанной, то данный документ придется оформлять заново.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_komnatu_v_kommunalnoy_kvartire/5349

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году: порядок проведения, образец договора

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Покупка жилья – дорогостоящая процедура. Несмотря на уменьшение количества коммунальных квартир, спрос на них остается из-за низкой цены на отдельные комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сложной сделкой, связанной с выполнением обязательных требований гражданского и жилищного законодательства. Перед продажей такого жилья следует знать процедуру оформления сделки.

Купля-продажа как сделка

Деятельность физических лиц либо организаций, проводимая для возникновения либо прекращения правовых отношений, именуется сделкой.

Процедура оформления сделки, когда одной из ее сторон производится отчуждение жилья, а другой приобретается указанная недвижимость, регулируется частью 2 ГК РФ (параграф 7).

Приобретение жилой комнаты – разновидность сделки с недвижимым имуществом. Информация об отчуждении жилья оформляется только в письменной форме, данные о его совершении вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переход права владения жилья на покупателя регистрируется в Росреестре.

Сделка признается заключенной при подписании соглашения о продаже недвижимости. К особенностям такой сделки относятся оформление перехода права владения и составление передаточного акта жилья новому хозяину.

Отличие сделки продажи комнаты в коммунальной квартире

Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).

В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.

Решив продать свою комнату, продавец может столкнуться со сложностями уведомления соседей о предстоящей сделке, что затягивает срок совершения сделки.

Вас также может заинтересовать, как проходит приватизация коммунальной квартиры.

Сложность соблюдения условия об обязательном уведомлении первоочередных претендентов на покупку комнаты обуславливается различными причинами.

К таким причинам относятся:

  • отсутствие ответа (игнорирование);
  • уклонение (отказ) от получения уведомления;
  • отсутствие владельца другой комнаты (неизвестна информация о хозяине, проживание по иному, неизвестному продавцу адресу, отсутствие сведений о его местонахождении либо нахождение в ином субъекте РФ);
  • отсутствие наследников умершего владельца соседней комнаты.

Совершение сделки поэтапно

Совершение сделки происходит в несколько этапов. Следует рассмотреть каждый из них подробно.

Уведомление соседей о продаже

Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.

Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).

Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).

Форма уведомления

Сообщение о намерении продать комнату должно быть составлено только в письменной форме и вручено под расписку либо направлено по почте заказным письмом с уведомлением (при отказе в получении либо отсутствии хозяина является доказательством соблюдения требований).

Уведомление оформляется:

  • в виде письма;
  • извещением, нотариально удостоверенным;
  • телеграммой.

уведомления и образец

Во второй части статьи 250 ГК РФ содержатся требования к тексту сообщения о намерении продать жилье – указать стоимость и существенные условия продажи.

Читайте: как рассчитать стоимость квартиры?

В уведомлении следует указать:

  • ФИО и адрес собственника, реквизиты паспорта;
  • намерение продать свою комнату;
  • правомочность соседа первоочередного приобретения жилья;
  • существенные условия сделки (стоимость, срок заключения договора, варианты освобождения жилья, способы оплаты);
  • срок (для представления ответа, начала продажи любому лицу);
  • последствия игнорирования либо отказа от покупки.

Бланк уведомления о продаже жилого помещения можно скачать здесь.

В шапке уведомления указывается адресат (ФИО соседа полностью, адрес квартиры). При отправлении уведомления собственнику-организации либо муниципалитету указывается его полное наименование.

Текст уведомления должен содержать:

  • полные ФИО продавца, реквизиты паспорта, адрес регистрации;
  • сведения об отчуждаемой комнате (адрес местонахождения, размер доли);
  • стоимость жилья;
  • разъяснения о праве преимущественной покупки и предложение приобрести долю в коммуналке;
  • указание на 30-дневный срок для выражения согласия либо отказа от приобретения жилья;
  • указание на отчуждение жилья посторонним лицам по истечении 30 календарных дней в случае отсутствия согласия на его приобретение;
  • намерение продажи комнаты по указанной цене, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа.

Извещение подписывается продавцом, ставится подпись и дата составления.

При составлении уведомления стоит учитывать, что предложив соседям приобрести комнату за определенную сумму, продавец в случае их отказа либо молчания не вправе реализовать ее по сниженной цене.

Передача или отправка уведомления

Извещение о намерении продать долю в коммуналке можно вручить соседям лично. В таком случае следует составить два экземпляра уведомления, один вручить соседу, а второй должен содержать отметку о его получении с указанием даты и проставлением подписи соседа с расшифровкой.

При отказе в получении уведомления, отсутствии хозяина либо сведений о нем (его местонахождении), а также, если собственником комнаты является муниципалитет, уведомление стоит направить заказным письмом с уведомлением и подробной описью вложения по адресу местонахождения квартиры.

В случае неявки адресата за получением письма, оно возвращается почтой отправителю и является доказательством исполнения требований законодательства.

Для ускорения процесса получения уведомления его можно отправить телеграммой с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 2.5 Методических рекомендаций, утвержденных решением Правления ФНП от 28.03.2016 № 03/2016, факт передачи (направления) уведомления другим собственникам подтверждается засвидетельствованием нотариуса.

Срок рассмотрения уведомления

Продажа иному лицу возможна только в случае отказа соседей от покупки либо при отсутствии ответа по истечении месяца.

Оформление сделки может начаться раньше установленного срока, если от собственников других комнат будет оформлен отказ от приобретения жилого помещения.

30-дневный срок следует считать с момента:

  • получения извещения и подписания жильцами второго экземпляра с указанием даты (при личном вручении);
  • получения заказного письма (с даты, указанной в уведомлении);
  • с даты вручения телеграммы.

При неявке отсутствующего либо игнорирующего соседа по коммуналке за получением письма, обязанность признается исполненной при возврате письма с отметкой почтового органа о невозможности вручения с расшифровкой причин либо по истечении срока хранения.

Перечень документов для продавца и покупателя

При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:

  • выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
  • выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
  • выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).

Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:

  • кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
  • технический план объекта недвижимости;
  • документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
  • паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
  • согласие супруга продавца;
  • документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
  • уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
  • паспорта сторон сделки;
  • договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
  • отказ иных владельцев от приобретения комнаты.

Форма договора. Когда необходим нотариус? Образец договора

Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).

Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:

  • сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
  • стоимость;
  • информацию о расчетах;
  • обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
  • отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
  • отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
  • отсутствие притязаний третьих лиц;
  • условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
  • срок освобождения комнаты;
  • отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.

В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.

Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).

Предметом договора является отчуждаемая комната.

Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении

Регистрация перехода права собственности

Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.

За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:

  • в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
  • в отделение МФЦ.

Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.

Судебная практика

Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.

Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

    В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

  2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
  3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Продажа комнаты в коммуналке

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней. 

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.