Порядок купли продажи жилого дома

Содержание

Договор купли-продажи дома: образец, регистарция, стоимость, пошаговая инструкция

Порядок купли продажи жилого дома

По судебным процессам отчуждения жилплощади большинство спорных вопросов возникает по проведению сделок продажи дома или его части.

Заключаемые сделки купли-продажи жилого помещения являются, пожалуй, самыми распространенными в гражданском праве по исполнению обязательств по договорам. Они включают в себя договоры купли-продажи дома, так и некоторые нюансы по статусу жилых домов.

Процесс оценки дома предполагает установление его стоимости. Обычно она происходит на этапе заключения предварительного соглашения о намерении совершить сделку купли-продажи. Стоимость дома устанавливается рыночной политикой и экономическим положением в регионе.

То есть при заключении договора купли-продажи она определяется той суммой, которую продавец считает справедливой получить за продажу дома, а покупатель приобрести. Если обе стороны согласуют свои пожелания, то сделка проводится.

Если какую либо из сторон цена не устраивает, то значит она не соответствует обстановке на рынке недвижимости в данном регионе.

Обычно стороны сделки совместно выбирают эксперта по оценке недвижимости. Квалификация эксперта по оценке недвижимости должна удовлетворять как покупателя, так и продавца. Величина платы эксперту обсуждается заблаговременно, после чего заносится в специальный раздел договора. Стоимость услуг оценщика не зависит от результата процедуры оценки.

В роли эксперта по оценки могут выступать как физические лица, так и сотрудники профильных саморегулирующих организаций (СРО). У них, как правило, есть страховочный полис, предполагающий гражданскую ответственность на сумму не меньше 300 тыс. рублей.
Оценка дома перед продажей подтверждает этот факт перед заинтересованными в сделке лицами. В их качестве могут быть акционерные собственники предприятий, налоговая служба или вышестоящие учреждения.

Для органов налоговой службы процедура проведения оценки жилья – это своеобразное подтверждение объективности суммы налогообложения. Если у органов по взиманию налога возникнут претензии уже после совершения сделки, то тогда объективная оценка недвижимости пойдёт в плюс покупателю в аргументациях относительно начисления налогов.

Как проходит подготовка к сделке

Кроме самих документов, относящиеся к дому и земельному участку, для совершения покупки требуется ещё несколько видов бумаг, без которых сделка не может быть проведена.

  1. Копии экземпляров таких документов предоставляются как покупателем, так и продавцом;
  2. Когда сделка производится в интересах других лиц, то необходимо будет предоставить доверенность нотариуса от владельца нотариуса от собственника на продажу дома, а от покупателя-на покупку дома;
  3. Заверенное у нотариуса разрешение владельца недвижимости на отчуждение. Это главный момент, так как по документам продавец выступает владельцем. Так, если недвижимость куплена в браке, то половиной от стоимости дома владеет супруг по умолчанию, даже если он и не указывается в документах в качестве собственника;
  4. Справка о том, что недвижимость вместе с земельным участком не облагается налоговыми ограничениями и свободна от всякого вида обременений;
  5. Информация о зарегистрированных в доме жильцах (берётся из домовой книги);
  6. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;

Как правильно оформить договор

Как правило, процесс покупки дома проходит долго, и если обе стороны сделки заинтересованы в ней, то можно заключить предварительное соглашение, то есть договор о намерениях.

Иногда такой договор называют договором задатка, хотя и то и другое название по-своему отражают смысл, так как задаток выступает финансовым залогом мотивации на покупку.

Порядок заполнения образца такого договора не является трудоёмким, но главным условием выступает то, что бы там были прописаны важные пункты будущей сделки по покупке дома. Среди таких условий выделяются:

  • Местоположение жилого помещения, размер площади, стоимость;
  • Площадь земельного участка, на котором расположен дом, его статус;
  • Сумма финансового залога с прописанными условиями возмещения в случае, если сделка так и не будет заключена;
  • Сведения о продавце и покупателе (ФИО);
  • Планируемые сроки заключения сделки купли продажи.

Договор купли-продажи дома с земельным участком может быть составлен самостоятельно или же по образцу предоставляемого шаблона. Конечно же, такой универсальный образец не способен вместить в себя большинство пунктов договора. Однако подстроить образец под конкретные главные условия договора гораздо проще, чем составлять с нуля.

При внесении всех сведений по шаблону необходимо следовать простому алгоритму действий:

  1. Договор по сделке купли-продажи регистрируется и подписывается в 3-х копиях; два из них остаются у участников сделки, а один предполагается для подачи в Росреестр для регистрации прав собственности;
  2. Договор купли-продажи дома осуществляется в письменной форме, при этом нет необходимости заверять его в нотариальной конторе. Однако, если стороны сделки изъявляют желание, то можно привлечь и нотариуса;
  3. Если в договоре речь идёт о покупке части (доли) в жилом доме или приобретается у недееспособного либо несовершеннолетнего лица, то в таком случае договор заключается только у нотариуса.

Как и любой договор, договор купли-продажи дома с земельным участком начинается с названия документального акта. После этого заполняются прочие условия по договору, которые делятся на параграфы в зависимости от темы:

  • Название местоположения, где заключается сделка (город, село, деревня);
  • Дата совершения сделки;
  • Сведения о продавце и покупателе, (ФИО, дата и место рождения, место проживания);
  • Предмет договора. Раздел содержит информацию о продаваемом доме (адрес, метраж, число этажей и комнат, кадастровый учётный номер, условия продажи земельного участка, прилегающего к дому и т.д.). Там также указываются данные об отсутствии накладываемых ограничений и обременений, об отсутствии других претендентов на дом, о его недочётах, с которыми согласен продавец;
  • Стоимость сделки. В параграфе излагаются условия, относящиеся к стоимости на дом, а также способам оплаты сделки;

Основные пункты по передаче в собственность недвижимого имущества: в момент подписания договора, после его проведения через отделения Росреестра или когда-либо ещё. Это определяется самими сторонами сделки.

По волеизъявлению сторон сделки предусматривается условие, которое соотносится непосредственно с фактом перехода дома новому собственнику. Тогда же уместно составление акта приёма-передачи, что не обязательно.

Такая нужда может возникнуть, если дом продается вместе с мебелью и другой домашней утварью, например бытовой техникой. Тогда стоимость также включается в сумму по сделке. Это те случаи, когда составление акта уместно.

Образец

Образец договора купли продажи дома.doc

Какие документы понадобятся

Продавец на момент заключения договора по продаже дома предъявляет своему покупателю актуальные справки и бумаги на недвижимость, которые были запрошены в БТИ не позже чем за месяц. Сюда входят:

  • архитектурный план жилого помещения, а также план по комнатам и этажам, если дом включается в себя несколько этажей и комнат;
  • технический паспорт на жилое помещение;
  • документальный акт, подтверждающий, что земельный участок с домом стоит на учёте в кадастровой палате. В случае, если участок уже стоит на учёте в Росреестре, то можно обойтись только выпиской из кадастрового отдела. Если же нет, то процесс постановки на учёт начинают сначала. Естественно, что это требуется, если земельный участок продаётся вместе с домом;
  • документальный акт, подтверждающий регистрацию на земельный участок.

Налогообложение

Система налогообложения в РФ предусматривает взыскание налога получаемой гражданами прибыли. С продажей недвижимости, собственник также получает налогооблагаемый доход. Он обязан заплатить налог НДФЛ с полученной от продажи дома прибыли. В каждом отдельном случае такая сумма рассчитывается индивидуально. На порядок расчёта влияют следующие факторы:

  • срок владения имуществом в зависимости от даты приобретения;
  • использование налоговых вычетов;
  • способ получения продавцом объекта недвижимости в собственность.

Тем не менее, при совершении сделки-купли-продажи дома с земельным участком существуют некоторые особенности.

Он обусловлен тем, что в законодательстве нет понятия одного объекта недвижимости, так как и земельный участок и дом являются отдельными объектами сделки купли-продажи. То есть налог рассчитывается для каждого из них по отдельности.

При этом от того, каким именно образом рассчитывается налог по каждому из объектов сделки, зависит порядок составления договора купли-продажи. В этом случае в договоре указывается стоимость продажи каждого объекта отдельно либо составляется два отдельных договора.

Но при этом необходимо, что бы сделки были заключены в одном налоговом периоде.

Если дом приобретался вместе с участком в одно и тоже время или нет освобождения от налогов по любому из этих объектов, значит, договор составляется с указанием общей суммы.

Иногда собственник освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Это возможно при следующих условиях:

  • когда сроки пребывания в собственности недвижимого имущества превышают пять лет. Однако такое правило действует только при регистрации права собственности после 1.01.2016. Если права на владения имуществом оформлены позже указанной даты, то минимальный срок, который освобождает от уплаты налога при продаже недвижимости, составляет три года;
  • когда осуществляется продажа одной недвижимости с целью покупки другой;
  • когда сумма, полученная при продаже равна или меньше той суммы, которая идёт на покупку другого имущества (при условии подтверждения расходов).
  • когда недвижимость состоит в собственности по праву наследования от близких родственников;
  • когда прежняя недвижимость продана по меньшей стоимости, чем куплена.

Регистрация договора

Как и остальные сделки с недвижимостью, оформление договора купли-продажи на дом с земельным участком ведёт в Росреестр. Эта процедура происходит следующим образом:

  • Участники сделки совместно обращаются в Росреестр, где сторона продавца подаёт заявление о переводе прав собственности на покупателя;
  • Стороны сделки подают сотруднику Росреестра собранные бумаги на дом и земельный участок, а также три копии-экземпляра договора купли-продажи;
  • Продавец и покупатель подписывают бумаги Росреестра.

После этого сторонам договора остается только ждать, когда будет проведено оформление. Срок регистрации составляет 30 дней.

Передача денег по сделке продавцу происходит одновременно с передачей документов в отделение Росреестра. Есть несколько вариантов передачи денежных средств. Избранный обеими сторонами вариант должен быть указан при составлении договора купли-продажи дома. В числе таких вариантов:

  • Оплата наличными;
  • Перевод на лицевой счёт в банке;
  • Через помещение суммы в ячейку банка.

Стоимость оформления сделки

Стоимость оформления договора по продаже дома, зачастую зависит от формы составленного соглашения.

Если он составлен в письменной форме без подтверждения у нотариуса и это соответствует нормам законодательства, то оплатить придется только госпошлину, которая составляет, как правило, 2-6 тыс. руб.

Если сделка оформляется с заверением в нотариальной конторе, то и оплата предполагается больше. Работа нотариуса оплачивается по тарифу, который устанавливается в зависимости от стоимости договора и составляет:

  • до 1 млн. руб. – 1 % суммы сделки;
  • 1 -10 млн. – 0,75 % суммы сделки;
  • свыше 10 млн. – 0,5 % суммы сделки.

К итоговой сумме тарифа нотариуса и стоимости услуг самого нотариуса стоимости услуг могут быть добавлены расходы за оформление доверенностей (+2 тыс. руб.) и канцелярию (менее 1 тыс. руб.).

Порядок расторжения

До тех пор пока процесс оформления и регистрации сделки купли-продажи не будет завершён, сделка признаётся незаключённой. Если покупатель или продавец хотят отказаться от обязательств по договору, то на этом этапе сделать это проще всего без серьёзных последствий.

В этом случае стороны несостоявшейся сделки должны подать документ, подтверждающий взаимное согласие на отказ в отделение Росреестра. Сделать это нужно до того, как будет завершён процесс регистрации и перехода прав собственности к новому владельцу недвижимостью.

В случае, если до заключения сделки, участники обращались за подтверждением нотариуса или риелторскую контору, то туда же следует обратиться и при расторжении договора купли-продажи.

Если одна сторона сделки не согласна с расторжением, а другая хочет это сделать, тогда это служит основанием для решения спорного вопроса через суд. Такой способ выхода из сложившейся ситуации возможен только после получения отказа в письменной форме с текстом прошения о расторжении договора.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/doma.html

Купля-продажа дома и участка. Какие потребуются документы и расходы на оформление? на сайте Недвио

Порядок купли продажи жилого дома

При покупке или продаже загородной недвижимости, наиболее популярным способом перехода прав является заключение договора купли-продажи. В этой статье мы рассмотрим, какие документы необходимы для заключения этого договора и к каким затратам следует быть готовым покупателю и собственнику для оформления сделки.

Какие документы нужны для покупки дома в Подмосковье?

Сторонам необходимо подготовить следующие бумаги:

  1. Регистрационное удостоверение, где должна стоять печать из Муниципального Предприятия Технической Инвентаризации и подпись начальника БТИ;
  2. Нотариальные договора отражают способ передачи недвижимости в собственность владельца (Обязательно следует обратить внимание на наличие печати нотариуса. Если это частная нотариальная контора, то личная печать нотариуса, если государственная – то гербовая печать. Также должна быть печать МПТИ и печать, подтверждающая регистрацию);
  3. Справка из налоговой инспекции, подтверждающая то, что владелец не имеет долгов перед государством;
  4. Справка из МПТИ, подтверждающая принадлежность недвижимости данному собственнику.

Также в перечень необходимых документов входят:

  • Паспорта покупателя и продавца;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, это может быть: Договор передачи, Свидетельство о собственности, Договор дарения, Договор мены, Договор купли-продажи (ДКП), Свидетельство о праве на наследство;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам; Выписка из домовой книги;
  • Справка из БТИ по форме Ф11А, где указывается: точный адрес расположения недвижимости, общая площадь, подтверждение отсутствия различных ограничений;
  • Справка из налоговой инспекции об уплате налога при совершении сделок по договору дарения или свидетельству о праве на наследство;
  • При проживании в данном доме лиц с ограниченными возможностями и лиц, признанных недееспособными, необходимо разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном комитете на продажу данного объекта;
  • При проживании в доме несовершеннолетних лиц необходимо разрешение органов опеки и попечительства;
  • Свидетельство о браке;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги (а) на продажу объекта, если данный объект стал собственностью во время брака.

Какие документы нужны для покупки земельного участка в Подмосковье?

Прежде чем заключить договор о купле-продаже земельного участка необходимо учитывать следующее:

  • Предметом договора может быть только тот участок, который прошел государственный кадастровый учет;
  • При заключении договора продавец должен оповестить покупателя о возможных ограничениях при эксплуатации участка.

Покупатель имеет право потребовать снизить цену на земельный участок или расторгнуть договор, если продавец изначально предоставил ложные сведения.

Обстоятельства, по которым договор купли-продажи могут признать недействительным:

  1. Продавец не имел права обратного выкупа на участок;
  2. Использование участка не по целевому назначению, указанному в договоре (например, сдача в аренду);
  3. Если продавец не указал ограничения в эксплуатации земельного участка (сервитуты, обременения третьих лиц);
  4. Если предоставил ложное разрешение на застройку участка;
  5. Если солгал о качествах земли, которые ему не присущи;
  6. Другие сведения, оказывающие влияние на решение покупателя.

Источник: СоветыНотариуса.рф

Теперь разберемся какие документы предоставить продавец:

  1. Паспорт и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (копии не годятся, следует проверять оригиналы и обязательно проверить их подлинность. Сравните данные паспорта с данными в документе о праве собственности, обратите особое внимание на фотографию. Проверьте дату выдачи и срок действия доверенности);
  2. Договор купли-продажи земли;
  3. Подлинник кадастрового плана земельного участка;
  4. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав);
  5. Документы об оплате земельного налога и отсутствии задолженности;
  6. Справка, подтверждающая отсутствие арестов и запретов на объект.

В самом же договоре купли-продажи указываются расположение участка, его площадь, назначение земли, ее категория и стоимость. Также могут указываться свои условия и ограничения, которые ранее были согласованы между обеими сторонами.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Помимо вышеперечисленных документов, попросите у продавца предоставить письменное согласие супруга на заключение договора.

Кроме этого, если совладельцем является несовершеннолетний, то потребуется предоставление разрешения из органов опеки и попечительства.

Не лишним будет и предоставление справки из психоневрологического и наркологического диспансера (ПНД) о том, что продавец не стоит на учете.

При покупке земельного участка могут возникнуть и другие сложности, если:

  • У земельного участка есть другие совладельцы;
  • Если участок входит в зону особо охраняемых территорий;
  • Если продавец имеет право на бессрочное пользование;
  • Если есть ограничения в использовании зем. участка.

Помните: Самой главной ошибкой покупателей, при заключении ДКП, является невнимательное ознакомление с условиями договора и небрежная проверка всех документов. Поэтому, будьте внимательны и не совершайте таких банальных ошибок.

Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком

Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.

Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.

Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.

Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.

Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.

Как должен быть правильно оформлен договор на дом с участком?

В его состав входит следующее:

  • наименование и номер договора;
  • дата и место заключения;
  • указание полного имени для частных лиц или наименование предприятия для юридических лиц;
  • полное указание ФИО представителя от обеих или от какой-либо одной стороны;
  • указание роли каждой из сторон: продавец, покупатель.

В договоре обязательно должны указываться условия совершения сделки: подробное описание объекта недвижимости (точный адрес, площадь, количество этажей и пр.); установленная цена; точная дата выезда; документы, подтверждающие принадлежность данного объекта продавцу. Если отсутствует один из вышеперечисленных пунктов, то сделка считается недействительной.

Вот по поводу цены хотелось бы сделать маленькую оговорку, которая встречается в практической деятельности у юристов очень часто.

Как ранее было отмечено, в договоре купли-продажи всегда должна указываться цена. Но эта цена может не соответствовать той цене, к которой пришли обе стороны.

Дело в том, что как известно, из общей суммы нужно выплачивать подоходный налог, который иногда достигает огромных сумм.

В связи с этим, многие люди, зная это, нарочно вписывают в договор меньшую сумму, дабы сократить сумму подоходного налога.

Это конечно, хорошо, но в том случае, если договор совершают порядочные люди. Бывает так, что покупатели могут заплатить именно ту цену, указанную в договоре, и продавцу крайне тяжело будет доказать свою правоту.

И, с другой стороны, есть такой риск: при расторжении «непорядочным» продавцом договора, покупателю невозможно будет вернуть всю сумму вложенных средств и он не сможет доказать свою правоту, ведь нет письменного подтверждения его слов.

Вот почему следует внимательно взвесить все «за» и «против», прежде чем принимать такое решение, чтобы потом не пришлось хвататься за голову.

Затраты при заключении сделки купли-продажи

Покупка или продажа дома с участком — это не только кипа бумаг и множество согласований. Это еще и денежные расходы. Разберем их более предметно.

1. Расходы на оплату государственной пошлины

Это в случае обращения обеих сторон сделки в нотариальную контору, при этом им нужно оплатить государственную пошлину в размере 1,5% от суммы договора. При совершении сделки между близкими родственниками государственная пошлина составит 0,5% от общей суммы.

Бывают случаи договоренности продавца и покупателя, с целью уменьшить сумму госпошлины, это когда в документах они указывают сумму меньшую действительной суммы. Но это довольно рискованно.

Хоть и строго установленной платы нет, но установлено, что самая высокая плата за государственную регистрацию сделки купли-продажи недвижимости составляет трехкратный установленный законом ММОТ (п.

1 Постановления Правительства РФ от 26.02.98 г.

«Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

3. Налог на недвижимость

Существует специальный налог на недвижимость, процент которого зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Ставки налога в настоящее время следующие:

  • при стоимости объекта недвижимости меньше 250 тыс. – 0,1%;
  • от 250 до 500 тыс. – 0,1 — 0,3%;
  • свыше 500 тыс. – 0,3-2% от общей суммы.

С продавца:

Продавец платит налог в размере превышающим 5000 кратный установленный законом размер ММОТ. Если же стоимость объекта превышает это значение, то, соответственно, и сумма подоходного налога будет возрастать. Таким образом, чем больше стоимость объекта, тем больше сумма налога.

В случае получения недвижимости по наследству, картина немного другая. Здесь расходы вряд ли превышают 5000 кратный установленный законом размер ММОТ.

И в данном случае лучше заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с его получением.

Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

С покупателя:

Сумма доходов покупателя дома с участком, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение объекта, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ.

Право на эту льготу и установление ее суммы определяется общей суммой доходов за последние 3 года. Такой льготой можно воспользоваться только один раз за эти 3 года.

И напоследок, хотим дать совет. Если вы впервые столкнулись с совершением сделки купли-продажи недвижимости, то не стоит самостоятельно заниматься всеми вопросами. Это довольно рискованно, сложно и может затянуться на неопределенный срок. Тем более, сейчас на рынке недвижимости хватает мошеннических деяний.

Лучше обратиться к профессионалам, у которых уже есть своя схема работы и они знают все нюансы совершения сделки, ведь и как и в любом другом деле здесь есть свои нюансы.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kuplya-prodazha-doma-dokumenty-rashody/

Купля-продажа жилого дома с земельным участком: составление договора и важные нюансы

Порядок купли продажи жилого дома

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Правовой статус дома с участком

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

  1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
  2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
  3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Порядок продажи дома и участка

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

  • поиск контрагента;
  • согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
  • оформление проекта договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
  • получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Хотя земельный участок обязательно должен переходит в собственность приобретателя одновременно со строением, в договоре купли-продажи потребуется отдельно определить характеристики обоих объектов недвижимости. Именно договор, согласованный и подписанный сторонами будет выступать юридическим основанием для регистрации сделки.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
  2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
  3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
  4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
  5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

  • адрес объекта;
  • кадастровый номер объекта;
  • технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
  • форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
  • информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

  • адрес надела;
  • кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
  • технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
  • данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Скачать документ (-участок-с-домом.doc, 41KB)

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости.

На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли.

Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

  1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
  2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
  3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

  1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
  2. распределение расходов по оформлению сделки;
  3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
  4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

  1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
  2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

  • если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
  • если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.

Источник: https://law247.ru/civil/kuplya-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Оформление купли-продажи дома в Санкт-Петербурге и Выборге

Порядок купли продажи жилого дома

Процесс купли-продажи дома должен быть зафиксирован в письменной форме с составлением соответствующего договора.

Обычно покупатель, получая право собственности на дом, приобретает также права и на участок земли, на котором дом построен, даже в тех случаях, когда земля не была надлежащим образом оформлена.

Сохраняется и вид разрешенного использования земельного участка – под индивидуальный жилой дом.

Договор купли-продажи должен быть заверен нотариально, если продаются доли в праве собственности на дом. При продаже дома без долей достаточно простой письменной формы сделки, что, как правило, значительно дешевле.

После подписания договора переход права собственности дом должен быть зарегистрирован в Росреестре по месту его расположения. Для этого нужно подать заявление о переходе права на имущество через МФЦ, приложив необходимый пакет документов.

Такое заявление можно подать лично, или оформить доверенность.

Оформление купли-продажи дома помогают произвести множество организаций. Этим занимаются нотариальные конторы, агентства недвижимости и юридические фирмы.

При оформлении договора в нотариальной конторе придётся собирать большой пакет документов, многие из которых совершенно необязательны для купли-продажи, и при этом стоимость услуг нотариуса – на уровне 15 000 рублей плюс 0,2% от сделки.

Если за ваше дело берётся агентство недвижимости, то оно возьмёт до 10% от суммы сделки, при этом вам потребуется намного меньше документов. Но проблема в том, что обычно риэлторы оформляют сделку, не вникая в юридические тонкости оформления договора.

Если обе стороны имеют добрые намерения, проблем возникнуть не должно – специалисты в агентстве хорошо разбираются в технической части оформления сделки и могут быстро и правильно всё оформить. Но они, как правило, не знают судебную практику, поэтому не могут просчитать все риски в той или иной ситуации. Если возникают проблемы, то агентства не несут за это ответственности.

Таким образом есть вероятность нарваться на агентство, которое не будет вникать в детали договора, имеющие серьёзные последствия для сторон.

Если вашу сделку сопровождает юридическая фирма, то проводится юридическое и техническое оформление документов, анализируются все риски, проверяются документы и добросовестность всех сторон сделки.

При этом услуги нашей юридической фирмы дешевле, чем риэлторского агентства.

Мы обязательно проверяем наличие возможных помех, препятствующих заключению сделки, таких как запрет на отчуждение или судебный спор.

Наши услуги по оформлению купли-продажи дома:

  • устные юридические консультации во всё время оформления сделки;
  • юридическая экспертиза документов, проверка того, можно ли заключить сделку с этим имуществом;
  • подготовка всех действительно нужных документов, составление договора, регистрация перехода права собственности в Росреестре;
  • оценка риска, получение всех справок, подтверждающих возможность проведения сделки;
  • составление договора купли-продажи, акта приёма-передачи, корректировка договора с банком;
  • согласование условий со сторонами, полное сопровождение при заключении договора и денежных расчётах.

Оценка недвижимости

Порядок оформления купли-продажи дома включает в себя обязательный пункт – оценка недвижимости. Это необходимо для определения, сколько стоит дом и участок – ведь продавец заинтересован в максимальной цене объекта, а покупатель в реальной стоимости имущества.

Можно провести самостоятельный анализ рыка, изучив аналогичные предложения. При этом необходимо учитывать, что продавцы очень часто по просьбе покупателя перед подписанием договора снижают стоимость дома, поэтому этот метод вряд ли можно считать точным.

Чтобы определить реальную цену дома, проводят оценку рыночной стоимости имущества, привлекая специалистов в этой области. Для этого продавец и покупатель вместе выбирают независимого оценщика, который проводит исследование и составляет отчёт об оценке.

При установлении стоимости учитывается расположение дома, средний уровень цен в регионе, год постройки, материалы, из которых построен дом и др. Это самый сложный и дорогой способ, но наиболее точный.

Он требуется во всех случаях, когда покупателю выдают ипотечный кредит.

Чаще всего продавцы обращаются в агентство недвижимости. Опытные агенты, исходя их своих знаний и накопленной практики продаж, могут определить стоимость дома.

В таких случаях возникает другой риск – покупатель сам не может определить квалификацию агента, поэтому такой специалист может легко ввести в заблуждение.

В конечном итоге рыночная цена – это стоимость, которую готов заплатить покупатель, а не цена которую рассчитает специалист.

Документы для оформления сделки

Для оформления договора купли-продажи дома необходимо иметь правоподтверждающие документы. Если они были выданы до 1997 года, то при регистрации сделки в Росреестре придется регистрировать не только переход права собственности, но и ранее возникшее право.

Обязательно нужны паспорта покупателя и продавца. Если дом приобретался в период брака по возмездной сделке, необходимо предоставить также и согласие супруга. Все остальное, включая договор и государственную регистрацию, мы сделаем без вашего участия по доверенности

Оформление документов для купли-продажи дома в нашей организации потребуется минимальное время – от 1-3 дня, а также нужен определенный срок для государственной регистрации.

В нотариальной конторе вам оформят только договор, сбор всех необходимы документов и подача договора на государственную регистрации осуществляется самостоятельно покупателем и продавцом. Обычно для нотариуса для оформления договора купли продажи квартиры требуется собрать следующий пакет документов.

От продавца:

  • оригинал паспорта;
  • выписка из реестра недвижимости;
  • оригинал или копия СНИЛС;
  • согласие супруги/супруга (оригинал и копия);
  • справка формы 9;
  • оригиналы документов, подтверждающих право собственности на дом– это может быть свидетельство о госрегистрации, регистрация дома как объекта незавершённого строительства или договор купли-продажи, обмена, свидетельство о праве на наследство и пр.);
  • оригинал технического паспорта на дом (при ипотеке);
  • оценка стоимости дома (при ипотеке);
  • согласие органов опеки (если затрагиваются права несовершеннолетних).

Собрать все эти документы самостоятельно непросто для человека, незнакомого с этой системой – для получения некоторых из них нужно отправлять запросы и ждать некоторое время.

Мы поможем запросить, оформить и собрать весь этот пакет. От вас потребуется только заключение договора с нашей организацией.

После сбора всех нужных документов наши юристы помогут вам составить договор с учётом пожеланий обеих сторон.

От покупателя требуется гораздо меньший пакет документов:

  • оригинал паспорта;
  • согласие супруга(и) на заключение сделки

После оформления сделки купли-продажи дома нужно направить заявление в Росреестр по месту нахождения дома, чтобы зарегистрировали переход права собственности.

Нужно обратиться именно по месту регистрации – в других субъектах РФ вам откажут в приеме документов.

Это может быть проблематичным, если дом и участок находятся в другом регионе РФ, не совпадающем с местом жительства покупателя и продавца.

Наша фирма предлагает вам оформление права собственности без вашего участия – наши специалисты направят документы в соответствующий орган госрегистрации, и ваше присутствие при этом необязательно.

Заявление в такой орган пишется в двух экземплярах – по одному от каждой стороны договора. К заявлениям прилагается пакет документов, подтверждающих право собственности на дом, а также продажу недвижимости.

В орган госрегистрации направляются такие документы:

  • заявления сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины (с копией);
  • документы, подтверждающие право собственности на дом;
  • если вы подаёте документы сами, то нужны ваши паспорта, а если по доверенности – паспорта этих лиц и письменную доверенность;
  • договор купли-продажи в трёх экземплярах;
  • заявление об отсутствии совместной собственности или согласие, если кто-то из участников сделки состоит в браке.

Заключение договора

На нашем сайте вы можете узнать, сколько стоит оформление купли-продажи дома с полным юридическим сопровождением. Наши специалисты проверят условия договора и помогут достичь взаимопонимания между сторонами процесса.

Мы используем комплексный подход и сопровождаем все этапы сделки.

Если вы живете в Санкт-Петербурге, а у Вас дом находится, например, в Выборгском районе, вы можете обратиться в офис в Петербурге, все документы оформят в Выборге и передадут обратно в Санкт-Петербург.

Таким образом, вы сэкономите время, и вам не придется ездить в Ленинградскую область. Также мы предоставляем юридические консультации во всё время сотрудничества.

У нашей фирмы есть много преимуществ перед конкурентами – помимо того, что мы обращаем внимание как на техническую, так и на юридическую части сделки:

  • работаем на рынке недвижимости уже больше 10 лет и предоставляем юридическую помощь по всей Ленинградской области;
  • оформляем сделки в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и проводим дальнейшую регистрацию договора в области без присутствия сторон договора;
  • обеспечиваем полное сопровождение сделки от начала до конца или выборочные услуги – по вашему желанию мы можем только подготовить договор или, например, только зарегистрировать изменение права собственности;
  • устанавливаем умеренные цены на услуги, и поэтому нас выбирают среди конкурентов с завышенным прайсом;
  • предоставляем юридические консультации в любой момент во время нашего сотрудничества – вы всегда можете получить чёткий и развёрнутый ответ на любой возникающий вопрос.

Стоимость по оформлению купли-продажи дома

Виды юридических услуг

Стоимость

Консультации по сделкам купли-продажи дома

1 200 рублей

Правовая экспертиза правоустанавливающих документов. Оценка их действительности для заключения договора. Юридическая консультация при купле-продаже дома.

1 500 рублей

Составление договора купли-продажи дома

от 2 500 рублей

Оформление купли-продажи домов. Подготовка документов, консультации, составление договора купли-продажи государственная регистрация перехода права собственности

от 10 000 рублей

Сопровождение сделки со стороны ПОКУПАТЕЛЯ при покупке дома включает: Консультации, правовая экспертиза правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, проверка на наличие судебных дел в отношении дома, запрета на отчуждение, ареста, иных ограничений и обременений. Оценка рисков при покупке дома, получение выписки ЕГРН, переговоры с другими участниками сделки, (продавцом, риэлтором, агентством, расчетным центром, банком). Согласование выгодных условий с участниками сделки. Разработка предварительного договора на покупку недвижимости, договора купли-продажи дома, составление проекта акта приема-передачи объекта недвижимости, правовой анализ и внесение изменений, дополнений в договор с банком (расчетным центром). Непосредственное участие при заключении договора, и расчетах между сторонами.

24 500 рублей

Сопровождение купли-продажи дома со стороны ПРОДАВЦА при продаже дома. Стоимость услуги включает: Юридические консультации, выявление возможных проблем в случае заключения сделки на предложенных условиях, получение выписки из реестра недвижимости, справок, переговоры с покупателем, риэлтором, агентством недвижимости, банками.

Согласование выгодных условий для Продавца с другими участниками договора. Подготовка предварительного договора с внесением аванса на покупку недвижимости, договора купли-продажи дома, составление акта передачи дома, правовой анализ договора с банком (расчетным центром) и внесение изменений, дополнений в договор) в интересах Продавца.

Сопровождение Продавца при подписании договора продажи дома, и расчетах между сторонами.

18 000 рублей

Источник: https://www.norma-lawyers.ru/oformlenie-kupli-prodazhi-doma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.