Порядок обмена земельными участками

Содержание

Как происходит обмен земельного участка на другой надел или автомобиль?

Порядок обмена земельными участками

Кроме договора купли-продажи существует возможность обмена участками земли. Такая возможность предполагает переход земли в собственность одной стороны на возмездной основе. Обмен может производиться как на аналогичные земельные владения, так и на неравноценное имущество. При неравноценных участках одна из сторон доплачивает второй определённую сумму, покрывающую разницу в стоимости.

Право обменивать землю имеют только те люди, которые имеют право собственности на определённый участок, проведшие межевание, и поставившие свои земные владения на кадастровый учёт.

Специфика такого обмена заключается в том, что сторона, передающая своё имущество, получает не денежную сумму, указанную в договоре, а земельный участок с похожими характеристиками и ценой. Обе стороны являются и продавцами, и покупателями.

Наделы, расположенные на территории страны, подразделяют на категории. Для каждой категории установлено назначение, подразумевающее определённые действия, разрешённые владельцам и арендаторам того или иного земельного объекта.

Коммерческого назначения

Представляет собой территорию, на которых можно строить промышленные объекты: офисные здания, магазины, торговые центры, склады, производственные здания и т.д.

Обмен жилой территории на коммерческую имеет особенность в том, что он, в большинстве случаев, производится со значительной оплатой стороны, которая приобретает землю коммерческого назначения взамен жилой. Так, например, за офис, расположенный в удачном месте, могут потребовать далеко не одну квартиру. В особенных случаях, например при обмене склада, можно получить несколько квартир высокого класса.

Сельскохозяйственного назначения

Под данным понятием подразумеваются участки, находящиеся за пределами черты городских и сельских поселений и использующиеся для производства продуктов питания или растительного сырья.

Также на такой территории могут быть расположены склады для хранения выращенной продукции.

Так как плодородные земли имеют особую ценность, то они требуют особой охраны и правового статуса, следовательно имеют свои правовые особенности при обмене.

В первую очередь сторона, получающая сельскохозяйственный участок, должна помнить о том, что использовать его можно в строгом соответствии с назначением.

Правовое урегулирование обмена

Согласно ст. 567 ГК РФ, под правовой сутью договора обмена понимают обязанность каждой из сторон передать в собственность другому участнику мены один земельный объект в обмен на другой.

Возможность заключения таких сделок зафиксирована в п.2 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”.

Соглашения обмена базируются на нормативных требованиях, которые установлены законодательством и не расходятся с требованиями ст. 31 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения соглашений мены. Ст. 37 ЗК РФ также затрагивает договор обмена.

Обе стороны считаются и продавцами своего товара, и покупателями другого. Учитывая данный факт, совокупность правовых актов, затрагивающая управление договоров купли-продажи, применяется к соглашению об обмене земных владений.

Если объекты неравноценны, то в договоре обязательно должна быть прописана цена обмениваемых наделов. Согласно ст. 568 ГК РФ, при отсутствии конкретных условий о цене, участки принимаются за равноценные.

Практика обмен надела на автомобиль

Как говорилось выше, осуществлять обмен можно и между неравноценным имуществом.

Операции по обмену земли на автомобиль регламентируются ст. 567 ГК РФ.

В случае данного обмена процедура происходит таким образом: после того, как стороны нашли подходящие варианты, осуществляется оценка стоимости надела и автомобиля, определяются условия обмены, затем заключается договор мены. В тексте договора указываются характеристики подлежащих обмену надела и автомобиля.

После заключения договора сторонам необходимо зарегистрировать права на полученное имущество.

Как правильно заполнить договор?

Договор заключается в письменной форме.

В тексте указываются имена владельцев и наименование объектов, подлежащих мене. Должна быть написано точная дата, после которой собственникам необходимо покинуть наделы, которые они занимают. По правилам имущество должно передаваться одновременно, но если это нет так, то в договоре необходимо прописать период, в течение которого участник мены должен получить объект.

При неравноценном обмене раздел описания обязательств должен содержать указания о том, что сторона более дешёвого объекта обязуется доплатить разницу.

Также в документе указываются:

  • Идентификационные данные участка (такие как кадастровый номер, площадь участка, место расположения и т.д.);
  • Целевое назначение участка;
  • Объекты, расположенные на участке.

Часто к документу прилагают планы и чертежи с расположением участка.

Договор заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Чем поможет нотариус?

В некоторых ситуациях удостоверение нотариуса является обязательным, но может быть и добровольным. Эта процедура является дополнительным подтверждением того, что подписи подлинные, если между сторонами возникнет спор.

Регистрация договора

Регистрация производится по месту нахождения имущества. Для осуществления данной процедуры необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить необходимые документы:

  • Заявление о регистрации перехода прав собственности;
  • Договор обмена;
  • Свидетельство права собственности на имущество;
  • Кадастровые паспорта на наделы;

Особенности обмена с администрацией

Большая часть сделок с жильём, которое находится в собственности, производится с помощью договоров купли-продажи, а все сделки с администрацией – это обмен, процедура которого осуществляется в соответствии с установленными законодательным регламентом нормами.

Земельные владения, подлежащие мене, в обязательном порядке должны быть равноценными.

Допускается ли обмен муниципальной собственности на частную?

Такой обмен действующим законодательством не предусмотрен.

Статья 39.21 Земельного кодекса РФ гласит, что обмен муниципального участка на частный допускается в случаях, когда:

  1. Частная собственность изымается для государственных нужд;
  2. Частная собственность предназначена для размещения объекта социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/obmen.html

Правовые особенности договора мены земельных участков

Порядок обмена земельными участками

/ Земля / Договор мены

Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть.

Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли.

Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли.

К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Особенности договора мены участков земли

Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц.

Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли.

Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

Оформление договора мены участков

Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/dogovor-meny-zemlya/osobennosti-dogovora-meny-zemelnyh-uchastkov.html

Обмен земельного участка на квартиру: порядок действий

Порядок обмена земельными участками

У всех людей есть свое представление об идеальном жилье, каждый хочет проживать в определённом виде недвижимости.

Для кого-то желаем небольшой и уютный домик, а кто-то наоборот хочет жить в большой квартире в центре города.

Однако человек живет и покупает себе недвижимость, не только исходя из того, что он хочет, а также ориентируюсь на его финансовые возможности, то есть, на что именно у него хватает денег.

Можно ли обменять квартиру на землю

При покупке квартиры с продавцом можно поторговаться, или найти более подходящую квартиру, однако если денег на дом не хватает, некоторые люди покупают земельный участок.

Иногда у человека возникает возможность провести двухстороннюю сделку, или обмен, чтобы после этого каждый человек остался при своём интересе.

 По закону не запрещено проводить обмен квартиры на участок земли или дачу, то есть в качестве объектов при обмене выступают и квартира и земельный участок.

Оба вида объектов принадлежат к недвижимому имуществу, и поэтому могут быть соразмерно, и если участники договора посчитали возможным такую сделку, то данный процесс обмена можно произвести.

Любая сделка по недвижимости, как имена регулируются гражданским законодательством. По Гражданскому кодексу вопрос смены рассматривается, начиная с 567 статьи. Согласно закону нашей страны, по договору мены обе стороны должны обменяться, то есть передать в собственность второй стороне один товар в обмен на другой.

По договору мены также применяются правила для купли-продажи недвижимости, если это не противоречит закону. То есть, каждая сторона будет признано продавцом товара, который она будет передавать, и одновременно покупателем товара, которое она принимает в обмен.

Также такую процедуру можно осуществить и с помощью другой сделки, это договор купли-продажи, чтобы в дальнейшем одна из сторон не обратилась в суд по поводу отмены за неисполнение обязательств второй стороной.

Скачать (PDF, 84KB)

Сделка по купле-продаже осуществляется в отношении движимых и недвижимых вещей, однако такая сделка имеет двусторонний характер, то есть проводится 2 раза.

При купле-продаже есть 2 стороны, это продавец, который передает объект недвижимости в собственность другой стороне, то есть покупателю, покупатель свою очередь должен принять эту недвижимость и заплатить определённую цену.

Причины обмена квартиры на земельный участок

Рассмотрим, по каким причинам люди могут пойти на обмен квартиры с удобствами на простой земельный участок.

К основным причинам и жизненным ситуациям обмен квартиры на земельный участок относятся:

  • если человек хочет заниматься сельским хозяйством, то он может пойти на обмен собственности;
  • если человек хочет построить себе дом, но обменять квартиру на дом сразу не может, так как цена дома выше, то для начала он может приобрести земельный участок;
  • если человек хочет вложить свои денежные средства с дальнейшей выгодой. Например, у человека есть квартира, которая не приносит дохода, а земельный участок он может в дальнейшем перепродать или выгодно сдать в аренду.

Это только самые распространенные причины отмены квартиры на земельный участок, все случаи индивидуальные, которые провоцируют людей идти на такие сделки.

Способы и варианты обмена квартиры на земельный участок

Есть два способа, с помощью которых человек может провести сделку обмена квартиры на земельный участок, которые мы немножко уже рассмотрели.

Рассмотрим их более подробно:

  1. К первому способу относится договор мены. Если один вид недвижимости дороже другого, то может быть доплата, который будет указано в договоре. Если же объекты обмена соразмерно по стоимости, то доплата не указывается. Договор мены подлежит обложению налогом и дает возможность наиболее быстро вступить в права собственности.

    Скачать (PDF, 69KB)

  2. Ко второму варианту относится договор купли-продажи. Этот договор нужно будет сделать в двух экземплярах, так как обе стороны одновременно будут и отчуждателем или и приобретателем недвижимости.

Помочь с поиском вариантов для обмена может сотрудник риэлтерской организации.

https://www.youtube.com/watch?v=nPEjmI-Nikw

Обычно у риэлторов уже есть определенный базы клиентов, и кто-то из этих людей уже просил произвести обмен квартиры или земельного участка.

Если вы не хотите платить риэлтору комиссию за его работу, то можно попробовать найти вариант для обмена самостоятельных. Для этого нужно постоянно просматривать объявления в разных источниках и размещать свое объявление об обмене.

Документы для оформления обмена

Если вы владелец квартиры, которую хотите обменять, вам нужно подготовить документы для дальнейшего оформления сделки, то есть вы должны готовить квартиру к передаче другому человеку. Для начала нужно оплатить все не оплаченные задолженности по коммунальным услугам. Произвести выписку всех жильцов из вашей квартиры.

Сделку обмена оформляют в нотариальной палате, где вы будете заверять договор, а затем уже обратитесь в Росреестр. Но можно обойтись и без посещения нотариальной конторы.

У владельцев объектов недвижимости, у каждой стороны, должны быть на руках все правоустанавливающие и технические документы на квартиру и земельный участок, при необходимости письменное соглашение от других собственников, при их наличии.

Все документы нужно подготовить и отнести в Росреестр в вашем городе.

 Процесс оформления права собственности занимает до 10 дней. Сумма налога от суммы сделки в пользу государства будет равняться 13%.

Есть ситуации, когда отказывают в оформлении сделки. Отказ может быть из-за того, что вы не подготовили или не принесли какой-либо документ, или если один из собственников квартиры или земельного участка против совершения такой сделки.

Также бывают ситуации, когда предоставленные документы в Росреестр недействительны.

Обеим сторонам нужно уделить внимание  тому факту, что при доплате это обязательно нужно указать в договоре. Если доплата по факту есть, а в договоре вы это условие не отразили, то в дальнейшем вы не сможете выставить претензию второй стороне по факту неуплаты.

Земельный участок или дача, который собственник хочет обменять, обязательно должны быть приватизированы на имя собственника, это даст возможность провести сделку. Если вы владелец квартиры и будете совершать обмен на земельный участок, то вам лучше заранее проверить земельный участок или дом на наличие кадастрового номера. Кадастровый номер можно проверить в Росреестре.

Обеим сторонам нужно проверить, нет ли в объекте недвижимости прописанных в ней инвалидов и несовершеннолетних детей. Так как в дальнейшем вам будет очень сложно выписать их из дома.

Если у объекта недвижимости есть, и другие собственники, и они не знают о проведении сделки, то в дальнейшем они могут обратиться в суд для признания сделки по обмену не действительный.

Для вас ничем хорошим это не обернется.

Если была доплата от вашей стороны другому участнику сделки, и при этом вы не указали это условия в договоре, то вам эту доплату могут и не отдать.

 Важно подойти к сделке обмена квартиры на земельный участок или дачу очень серьезно и ответственно, так как в ней участвуют разные виды недвижимого имущества.

И при проявлении внимательности и ответственности сделка пройдет гарантированно правильно и наилучшим образом.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/zemelniy_ychastok/obmen-zemelnogo-uchastka-na-kvartiru-poryadok-dejstvij/.html

Как происходит обмен земельного участка на квартиру?

Порядок обмена земельными участками

Большинство граждан России мечтают улучшить условия проживания. Одни хотят сменить обстановку, другие увеличить площадь, а для третьих важно приобрести недвижимость вдали от шума большого города.

Одни из них имеют малоиспользуемые земельные участки и не подозревают, что с их помощью они могут осуществить свою мечту. А другие как раз мечтают получить землю, на которой они смогут построить дом.

Как раз для таких целей предусмотрен обмен земельных участков на другие виды недвижимости. Согласно статье №567 Гражданского Кодекса, процедура мены может быть применена по отношению к имуществу, которое находится в собственности с правом владения и распоряжения человека, который хочет его обменять.

Способы и варианты обмена земельных участков

Землю можно обменять на комнату, квартиру или долю в ней, дом или дачу. Оформление происходит с помощью договора мены. Согласно этому документу оба участника сделки являются и отчуждателями, и приобретателями недвижимости.

Он бывает двух видов:

Первый вариант согласно законодательству является базовым и по умолчанию распространяется на все договоры мены, если не указано иных условий.

В обоих случаях при составлении контракта в нём прописывается точная сумма оценки обоих объектов недвижимости, которые являются предметом мены.

Только во втором варианте стоимость одного объекта выше, поэтому указывается сумма доплаты, которую должна произвести вторая сторона, чтобы договор вступил в силу.

В случае необходимости произвести доплату в договоре нужно указать точные сроки или условия после соблюдения, которых она должна быть произведена. К примеру, доплата производится в течение 10 рабочих дней после подписания договора мены или после передачи недвижимости в пользу другого участника сделки.

Доплата может производиться как в денежном эквиваленте, так и в виде другого движимого или недвижимого имущества или ценностей.

К примеру, можно произвести доплату с помощью других объектов недвижимости, ценных бумаг, автомобилей, драгоценных металлов и т. п.

Схема обмена земли на другие объекты недвижимости

  1. Найти объект недвижимости, который подходит для варианта обмена.
  2. Согласовать нюансы мены со вторым участником сделки.

  3. Собрать и оформить документы, которые потребуются для перерегистрации прав собственности.
  4. Зарегистрировать собственность в Росреестре.
  5. Совершить доплату, в соответствии с условиями договора.

  6. Выполнить иные условия, предусмотренные договором мены.

Перечень документов

Чтобы перерегистрировать права на отчуждаемые объекты недвижимости при подписании договора мены потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности (оригиналы и копии) всех участников мены.
  • Документы, подтверждающие права на собственность недвижимости, которая является предметом мены.
  • Документы, подтверждающие оплату госпошлины.
  • Договор мены, подписанный всеми участниками сделки.

Для стороны, объектом отчуждения которой является комната, квартира или доля в ней также потребуются:

  • Разрешительные документы о переустройстве или перепланировке, в случае если таковая проводилась.
  • Выписка из домовой книги, чтобы подтвердить количество прописанных и/или имеющих право пользования лиц.
  • Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние и отсутствие обременений на обмениваемой недвижимости.
  • Документы о соответствии жилья нормам технического состояния.

Для стороны, объектом отчуждения которой является земельный участок потребуются:

  • План участка.
  • Ведомость о расположении построек, находящихся на нём.
  • Результат оценочной стоимости построек, расположенных на участке.
  • Документы о кадастровой стоимости объекта.
  • Копия договора или иного документа, подтверждающего обременение (к примеру, аренду) участка третьими лицами, в случае их наличия. Или документы, подтверждающие отсутствие обременений на нём.
  • Документы, подтверждающие назначение отчуждаемого участка земли. К примеру, для индивидуального строительства.

В случае если объектом договора мены является не просто участок, а дом или дача, то к пакету документов на землю нужно добавить:

  • Поэтажный план дома или дачи.
  • Документы, о стоимости дома или дачи.
  • Единый жилищный документ, для подтверждения обременений в этих объектах недвижимости.

Налогообложение

Мена недвижимости, находящейся в собственности граждан, относится к разновидности купли-продажи, следовательно отчуждаемое имущество подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%.

Исключением является жильё, которое находилось в собственности граждан более пяти лет и попадает под действие налогового вычета, а также те объекты, стоимость которых менее 1 млн. руб.

Однако это правило распространяется только на договоры с доплатой для того участника мены, в пользу которого она производится, так как он будет являться выгодоприобретателем и соответственно обязан уплатить налог на прибыль. В случае заключения равноценных договоров, без необходимости доплаты от одного из участников сделки, недвижимость не подлежит налогообложению.

Возможные риски

Любые операции с недвижимостью сопряжены с рисками, однако при заключении договоров мены, они минимизируются, так как в случае расторжения соглашения обоим участникам сделки возвращается имущество, которое было у них до обмена.

Однако важно помнить, что любые, даже самые мелкие нюансы должны быть отражены в договоре.

Это касается сроков передачи недвижимости, перерегистрации прав собственности, выписки лиц, проживающих в недвижимости, которая является объектом сделки и т.п.

Многие граждане в попытке сократить расходы не указывают доплату, которая производится при мене недвижимости, а делают это лично из рук в руки. При расторжении или изменении договора эту суму невозможно будет вернуть. Именно такой вариант любят использовать мошенники при обмене недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/zemelnyx-uchastkov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.