Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Покупка комнаты в квартире: советы, подводные камни

Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире
Не каждый гражданин может похвастаться огромной суммой накоплений или высоким доходом, которые могли бы позволить ему купить собственную большую квартиру.

Чаще всего граждане находятся в условиях острой ограниченности финансовых средств, но приобрести своё жильё все же стараются.

В такой ситуации выходом может быть покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире.

Нужно быть готовым к тому, что в таком помещении будет огромное число соседей, и с ними придётся как-то мирно сосуществовать.

Кроме того, часто подобная недвижимость продаётся незаконно без соблюдения особой процедуры реализации, регламентированной нормами законодательства. О том, какие неприятные сюрпризы могут Вас ждать при приобретении комнаты в общежитии или коммуналке, и как избежать подводных камней, расскажем в нашей статье.

Требования законодательства

Ст. 250 ГК РФ устанавливает, что, принимая решение продать свою комнату в коммуналке, собственник обязан прежде всего уведомить о таком намерении соседей. Они считаются совладельцами данной недвижимости и имеют первоочередное право ее приобретения. При этом условия сделки должны полностью соответствовать тем, которые планируется предлагать посторонним лицам:

  • цена, внесение задатка или аванса;
  • порядок оплаты (полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа);
  • сроки освобождения жилья (после полной оплаты или на других условиях).

Пример. Соседям была названа цена покупки комнаты 350 000 руб., но после получения отказа собственник продал ее постороннему лицу за 250 000 руб. Узнав о разнице цен, сосед вправе оспорить сделку на основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Если среди жильцов не найдется желающих расширить свою жилплощадь, они оформляют письменный отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире. При отсутствии этого документа сделка с посторонним покупателем может быть успешно оспорена в судебном порядке, поскольку суд в большинстве случаев принимает сторону «пострадавшего» соседа.

Купить комнату в Москве — советы

Купить недорого комнату в Москве — самый приемлемый способ стать собственником столичной недвижимости. Приобретая комнату в квартире, каждый надеется на улучшение своих условий проживания. Но выбирая даже временное пристанище, делайте это тщательно и осторожно.

Если сравнивать со стандартной квартирой, выбор комнаты — дело не из простых. И прежде всего это обусловлено наличием соседей и общими службами. При поиске такого жилья лучше всего сразу знакомиться со всеми соседями.

Вас наоборот должно насторожить, если при просмотре соседей в квартире не было на месте. В этом может кроиться какой-то подвох и наличие неадекватных жильцов по соседству. Жизнь на одной площади с плохими людьми может показаться адом уже в первые дни.

Старайтесь избегать нестандартных ситуаций при заключении сделки и не ввязываться в предполагаемые мошеннические предложения.

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

  • Составить текст уведомления.
  • Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
  • Обсудить отказ от покупки.
  • Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
  • Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса.

Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире.

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки.

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

  • Личные данные продавца комнаты и адресата.
  • Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
  • Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
  • Замечание о преимущественном праве покупки.
  • Срок на принятие решения.
  • Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
  • Дата оформления.
  • Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости.

Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно.

Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

  • Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
  • Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Источник: https://bogunskaia.ru/zhile/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля – продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией.

Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению – продает, дарит, закладывает и т.д. Единственный недостаток – возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости – сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель – соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли – продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля – продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий – для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема – передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире. Преимущественное право соседей

Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире

Приобретение недвижимости – отличная инвестиция, а если на покупку отдельной жилплощади не хватает средств, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Чтобы грамотно провести такую сделку необходимо тщательно изучить возможные риски и подводные камни, которые могут ожидать покупателя.

Сделка осложняется необходимостью соблюдения преимущественного права выкупа жилплощади соседями по квартире. Это право регламентировано статьёй 250 ГК РФ.

Согласно её положениям преимущественное право покупки возникает у лиц, проживающих в других помещениях коммунальной квартиры, т. е. соседей.

Продажа жилья третьим лицам возможна только после получения продавцом письменного отказа от всех соседей. На принятие решения о выкупе им отводится 30 календарных дней с момента поступления предложения. Цена и прочие условия сделки при этом не должны отличаться от условий, предлагаемых сторонним покупателям.

Как купить: пошаговая инструкция

Процедура покупки состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск и осмотр комнаты и помещений общего пользования.
  2. Знакомство с будущими соседями и собственниками других комнат.
  3. Сбор необходимых документов и проверка подлинности предоставленных продавцом бумаг.
  4. Получение письменных отказов соседей от покупки.
  5. Оформление договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.
  7. Подписание передаточного акта.
  8. Получение покупателем ключей и сопутствующих документов.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала: что лучше выбрать?

Поиск комнаты, которая по всем пунктам удовлетворит запросы покупателя – сложная процедура, но её вполне можно провести своими силами, осуществляя поиск через знакомых или просматривая объявления на популярных сайтах.

На этапе документального оформления и проверки чистоты сделки лучше всего всё же воспользоваться помощью юристов, так как сделка имеет некоторые особенности, которые сложно учесть непрофессионалу.

После того как вариант найден – покупатель должен провести осмотр помещения. В процессе стоит обратить внимание на:

  • Местоположение объекта (район, улица).
  • Состояние дома (год постройки, сроки проведения ремонтных работ, когда ожидается капитальный ремонт здания).
  • Состояние коммуникаций.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие объектов инфраструктуры в пешей доступности.
  • Знакомство с соседями и обсуждение условий совместного проживания (их отношение к животным, курению и др.).
  • Наличие перепланировок указанного помещения, а в том случае если они имели место – получить информацию об их законности.

Документы

Участникам потребуется собрать следующий пакет документов:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документ, подтверждающий основание владения жилплощадью.
  • Кадастровый паспорт комнаты.
  • Технический паспорт объекта.
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги.
  • Письменные отказы соседей от приоритетного права покупки.
  • Если участники сделки действуют через третьих лиц – нотариально заверенные доверенности.
  • Если объект недвижимости был приобретён в браке — нотариально оформленное согласие супруга на продажу.
  • Если собственник не достиг совершеннолетия – потребуется также письменное разрешение на совершение сделки от органов опеки.

Как проверить подлинность документов?

  1. В первую очередь, покупатель должен сверить персональные данные, указанные в паспорте собственника с данными в других документах.

  2. Если недвижимость была приобретена продавцом до смены фамилии (был заключён или расторгнут брак) – потребуется предоставление свидетельства о регистрации/расторжения союза и нотариально заверенная справка, подтверждающая факт смены персональных данных.

  3. Если у покупателя возникли сомнения в подлинности паспорта владельца недвижимости – он может обратиться в полицию для их подтверждения.
  4. Также стоит обратить внимание на психологическое состояние продавца, и если оно вызывает подозрения – запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

  5. Покупатель также должен убедиться в том, что продавец является полноправным владельцем недвижимости. Для этого нужно отправить запрос в ЕГРН.

Все документы продавец должен предоставить в оригинале. Если по каким-либо причинам это невозможно – допускается представление нотариально заверенной копии (кроме паспорта гражданина РФ и правоустанавливающих документов).

Согласно положениям ГК РФ соседи имеют право преимущественного приобретения. Фактически, продать комнату стороннему покупателю можно только после того, как все соседи в письменной форме откажутся от покупки указанной жилплощади.

Получить отказ от собственников можно двумя путями:

  1. Направив заказные письма с извещением о продаже комнаты. В нём должны быть зафиксированы все характеристики объекта, цена, условия сделки и порядок расчётов между продавцом и покупателем. Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные помещения – о продаже следует уведомить местную администрацию.
  2. Также можно вместе с собственниками других комнат в квартире обратиться к нотариусу для оформления письменного отказа.

Договор должен быть составлен в письменной форме в трёх экземплярах. В тексте должны присутствовать следующие разделы:

  • Предмет договора. В этом разделе должен быть подробно описан отчуждаемый объект недвижимости, указан его точный адрес и технические характеристики.
  • Стоимость указанной комнаты.
  • Персональные данные участников сделки.
  • Порядок расчётов.
  • Срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
  • Основания для разрыва этого соглашения.
  • Дата заключения договора.
  • Подписи участников сделки.

К договору в обязательном порядке должен прилагаться акт приема-передачи недвижимости.

Согласно положениям НК РФ все лица, получающие доход, обязаны уплачивать подоходный налог в размере 13% от прибыли. В том случае, когда гражданин приобретает объект недвижимости – он фактически теряет свои средства, не получая при этом прибыли т. е. подоходный налог с него не взимается.

После приобретения комнаты в собственность, покупатель берёт на себя ответственность по её содержанию и обязанность по выплате налога на имеющееся имущество. Порядок исчисления и уплаты имущественного налога утверждён в главе 32 НК РФ.

Для продавца

В соответствии с законодательством РФ собственник, продавший имеющуюся у него недвижимость, обязан заплатить подоходный налог.

Важно! До 2016 г. НДФЛ не взимался, если объект недвижимости был продан через 3 года и более его нахождения в собственности.

После внесённых поправок в НК владелец обязан перечислить налог, если продажа состоялась менее чем через пять лет после приобретения. В том случае, если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года — действуют старые правила исчисления и уплаты подоходного налога.

Нотариальное заверение бумаг

С 1 января 2016 года все сделки с объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, в обязательном порядке заверяются нотариально.

Подписание акта приема-передачи, передача ключей

Передаточный акт – документ, фиксирующий факт исполнения участниками сделки своих обязательств. Составляется он в свободной форме, не менее чем в 2 экземплярах, в присутствии всех участников сделки и не требует государственной регистрации.

До того, как будет подписан акт приема-передачи жилья, за квартиру отвечает её старый владелец, с момента подписания – все права и обязанности по содержанию комнаты переходят покупателю. Чаще всего этот документ подписывается после окончания регистрации сделки в соответствии с договором купли-продажи, в котором должен быть указан срок её физического освобождения.

После того как передаточный акт подписан сторонами – продавец должен передать покупателю ключи и квитанции об оплате коммунальных платежей на текущую дату.

Условия, при которых сделка является действительной

  1. Владелец жилого помещения в полной мере осознаёт суть своих действий. При этом он не должен состоять на учёте в диспансере, находиться в алкогольном или наркотическом опьянении.
  2. Соблюдены правила оформления документации. Сделка заверена у нотариуса.
  3. Произведена государственная регистрация сделки в Росреестре.

  4. Учтены интересы несовершеннолетних и др. заинтересованных лиц.
  5. Было учтено право преимущественной покупки, получены письменные отказы от владельцев других помещений квартиры.
  6. Указаны существенные условия договора — цена и предмет (согласно статье 454 ГК РФ).

В том случае, если какое-либо из этих условий не соблюдено – сделка может быть оспорена.

Подводные камни

  • Невыделенные доли. Если границы долей между собственниками коммуналки не определены — от выкупа такой доли лучше отказаться, так как она может оказаться как целой комнатой, так и её частью или местом общего пользования.
  • Если не представляется возможным доподлинно установить историю жилья. Если комната неоднократно перепродавалась или в ней ранее были прописаны лица, чья судьба на данный момент неизвестна – стоит сделать запрос в ЕГРН для получения информации о прописанных в ней гражданах.
  • Соседи. Если другие собственники комнат в коммунальной квартире против продажи и не соглашаются добровольно оформить отказ — следует направить извещение почтой с обязательным уведомлением о вручении письма и подождать оговорённый законом срок.
  • Перепланировки. Если они не были согласованы с БТИ – комнату будет сложно зарегистрировать после покупки.
  • Наличие обременений. Если на жильё наложено обременение – любые регистрационные действия с ним могут вызвать проблемы.
  • Замена договора купли-продажи договором дарения. Этот способ позволяет обойти необходимость получать отказы от других собственников помещений в квартире, но для покупателя сделка становится гораздо более рискованной. Договор дарения предполагает безвозмездную основу сделки, поэтому, если она будет оспорена и аннулирована – покупатель лишится переданных продавцу средств.

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности и подводные камни, которые следует учитывать при оформлении сделки.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/kommunalnaya-kvartira/instrukciya.html

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире

https://realty.ria.ru/20161101/408094672.html

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Продажа или покупка комнаты в коммуналке или общежитии имеет ряд тонкостей, которые отличают сделку от купли-продажи целой квартиры. И если продавец не знает о них, он может столкнуться с рядом проблем. Как этого избежать и провести сделку по всем правилам, выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

2016-11-01T14:29

2016-11-01T14:29

2020-03-02T08:22

россия

законодательство

жилье

f.a.q. – полезное

полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/sharing/article/408094672.jpg?4069200161583126543

россия

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2016

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/_0:0:0:0_1400x0_80_0_0_3d955aed62481739923d4cc46316dff0.

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

россия, законодательство, жилье, f.a.q. – полезное, полезное

Продажа или покупка комнаты в коммуналке или общежитии имеет ряд тонкостей, которые отличают сделку от купли-продажи целой квартиры. И если продавец не знает о них, он может столкнуться с рядом проблем. Как этого избежать и провести сделку по всем правилам, выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ “пойти в обход законодательства” довольно рискованный – соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку – продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро “Деловой фарватер” Марины Емельянцевой, адвоката “Бородин и Партнеры” Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимира Старинского.

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса.

Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с “посторонним” лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию.

Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Основной нюанс здесь – права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.

Ни о каком специализированном общежитии – студенческом или для сотрудников каких-либо учреждений, которым комната предоставлена на время, в данном случае речь не идет.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.

РоссияЗаконодательствоЖильеF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20161101/408094672.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.